Vérifier les comptes en qualité de commissaire dans les copropriétés en Belgique ?

Dernière mise à jour : mars 27

Quelles sont les tâches du commissaire aux comptes et qui peut assumer cette fonction ? Toute association de copropriétaires doit-elle désigner un tel commissaire ? Est-il judicieux de postuler à cette fonction pour avoir ainsi une meilleure vue sur la situation financière de la copropriété ? Les autres propriétaires peuvent-ils invoquer votre responsabilité s’ils ont été préjudiciés par des erreurs commises dans l’exercice de votre mandat ?

Obligatoire ? Toute association de copropriétaires (ACP) doit désigner un commissaire aux comptes. C’est donc aussi obligatoire dans les petits immeubles à appartements (moins de 20 lots). Cette obligation n’est toutefois pas applicable s’il n’y a qu’un seul proprié taire. Idem si «la nature du bien le justifie», moyennant l’accord de tous les copropriétaires (p.ex. dans les immeubles qui ne nécessitent qu’un entretien limité et dont la gestion n’est pas très compliquée). S’il n’y a pas de candidat pour exercer le mandat, la loi ne prévoit pas de sanctions.Mission. La loi n’est guère explicite sur la mission du commissaire aux comptes. Elle indique seulement que sa mission est décrite dans le règlement de copropriété. Le commissaire aux comptes contrôle la gestion financière du syndic. Il peut consulter tous les documents comptables et financiers de l’ACP, y compris les comptes bancaires. La loi prévoit toutefois que le commissaire aux comptes doit établir un rapport annuel. Il ne peut pas donner lui-même décharge au syndic, cette décision appartenant à l’assemblée générale. Si en votre qualité de commissaire aux comptes, vous constatez des irrégularités, vous devez en informer les autres copropriétaires. Envoyez aussi un recommandé au syndic.


Règlement de copropriété. Décrivez-y les tâches du commissaire aux comptes avec précision. Vous pouvez ainsi prévoir qu’il contrôlera les livres et les factures à intervalles réguliers (p.ex. chaque trimestre). L’ACP peut aussi confier d’autres tâches au commissaire (p.ex. remettre un avis sur le choix d’un établissement financier). Décrivez les compétences exactes du commissaire aux comptes et précisez ce qu’il y a lieu de faire s’il décide d’arrêter son mandat, quels rapports il doit rédiger, etc.


Qui désigner ? L’ACP décide à la majorité simple qui est nommé commissaire aux comptes. Cette désignation s’effectue chaque année. Le mandat du commissaire peut être renouvelé chaque année pour un an. Le commissaire aux comptes peut être un copropriétaire ou une personne extérieure, p.ex. un expert-comptable, mais aussi un membre de la famille ou une connaissance d’un copropriétaire. Seul le syndic ne peut pas être commissaire. Il va sans dire que vous ne pouvez être désigné commissaire que si vous avez présenté votre candidature.

Rémunération. Si l’ACP fait appel à un commissaire externe (p.ex. un expert-comptable), ses services sont en principe payants. Un copropriétaire peut exercer le mandat de commissaire aux comptes à titre gratuit ou contre rémunération. Votre responsabilité sera toutefois souvent appréciée avec plus de sévérité si vous êtes rémunéré.

Responsabilité. Si un copropriétaire n’est pas satisfait de la manière dont un commissaire aux comptes effectue sa mission, il peut demander à l’AG suivante de désigner un autre commissaire. Si l’ACP peut prouver que le commissaire a commis une faute et qu’elle a subi un préjudice, elle peut mettre en cause sa responsabilité. Si vous envisagez de poser votre candidature, vous pouvez en principe couvrir ce risque via une assurance responsabilité spéciale. Si vous travaillez gratuitement, demandez que la prime soit payée par l’ACP.

Poser votre candidature ? N’acceptez la fonction de commissaire aux comptes que si vous avez au moins des connaissances de base en matière financière.

Dans les grands immeubles à appartements, mieux vaut aussi avoir des notions de comptabilité, car le syndic doit y tenir une comptabilité en partie double. Il

est aussi préférable de connaître la législation en matière de copropriété. Compter sur l’aide du syndic n’a guère de sens, dans la mesure où la mission du

commissaire consiste précisément à contrôler le syndic.

Un meilleur contrôle ? Est-il judicieux de poser votre candidature à la fonction de commissaire aux comptes juste pour pouvoir mieux contrôler les finances

de l’ACP ? Pas nécessairement. En tant que copropriétaire, vous avez aussi le droit de consulter les documents comptables de l’ACP et ce tant que les

comptes n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale. Cela ne signifie toutefois pas que vous pouvez importuner en permanence le syndic. Celui-ci peut

p.ex. parfaitement vous demander de prendre d’abord rendez-vous. Vous avez certes un droit de consultation, mais cela ne veut pas dire que vous pouvez

aussi demander une copie de l’intégralité de la comptabilité. Si vous le faites quand même, le syndic peut vous demander une participation aux frais.

En principe, toute ACP doit désigner un commissaire aux comptes chargé de contrôler la gestion financière du syndic. Ce

peut être un copropriétaire, mais pas nécessairement. En tant que commissaire, vous êtes toutefois responsable à l’égard de

l’ACP du préjudice qu’elle a subi à la suite d’erreurs commises dans l’exercice de votre mandat. Demandez donc toujours à

l’ACP de souscrire une assurance de responsabilité. Vous porter candidat uniquement pour pouvoir mieux contrôler la

situation financière de l’ACP n’a guère de sens étant donné qu’en tant que copropriétaire, vous avez aussi un droit de

consultation, tant que les comptes n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale.

https://businessdatabase.indicator.be/immobilier/verifier_les_comptes_en_qualite_de_commissaire__/WAPMPMAR_EU12091001/65/related