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Responsable en tant que commissaire ou membre du conseil de copropriété ? Article business data

COPROPRIÉTÉ

Responsable en tant que commissaire ou membre du conseil de copropriété ?

Votre responsabilité risque-t-elle d’être engagée lorsque vous vous faites désigner commissaire aux comptes ou membre du conseil de copropriété lors de l’assemblée générale des copropriétaires ? Quels risques courez-vous exactement ? Pouvez-vous vous assurer contre ces risques ? Qui paiera alors les primes ? Pourquoi est-il important de veiller à ce que l’assemblée générale vous accorde une décharge pour l’exercice de votre mandat ?

Obligation. Dans tout immeuble à appartements, il y a lieu de désigner un ou plusieurs commissaire(s) aux comptes. La loi requiert en outre la constitution d’un conseil de copropriété dans chaque immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins 20 lots, hormis les caves, les garages et les emplacements de stationnement. Dans les plus petits immeubles, c’est aussi possible, mais pas obligatoire. Lors de l’assemblée générale annuelle, vous êtes libre de vous porter candidat. Personne ne peut donc vous y contraindre.

Mission légale. Les tâches sont définies dans la loi. Le conseil de copropriété est chargé de veiller à la bonne exécution des missions du syndic. Il peut également recevoir d’autres missions ou délégations de compétences, dans la mesure où cette décision est prise par l’assemblée générale à une majorité des deux tiers. Lors de l’assemblée générale annuelle, le conseil doit également fournir aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l’exercice de sa mission. Le commissaire aux comptes est quant à lui chargé de contrôler les comptes de l’association des copropriétaires. Sa mission précise est inscrite dans le règlement d’ordre intérieur.

Responsabilité. Même si vous n’êtes sans doute pas rémunéré pour exercer la fonction de commissaire aux comptes ou de membre du conseil de copropriété, votre responsabilité peut être engagée si vous n’exécutez pas correctement votre mission et si l’association des copropriétaires ou un copropriétaire subit un préjudice de ce fait. Il suffit de songer à une situation dans laquelle vous n’avez pas remarqué la mauvaise gestion financière du syndic, alors que vous auriez en fait dû vous en rendre compte. Sachez toutefois que votre responsabilité sera certainement vue d’un œil plus clément si votre fonction n’est pas rémunérée. Ne posez donc votre candidature à cette fonction que si vous possédez l’expérience nécessaire et êtes suffisamment au courant de la tenue d’une comptabilité. Demandez-vous aussi au préalable si vous disposez de suffisamment de temps libre pour assurer cette mission.

Dédommagement. Si l’association des copropriétaires (ou un copropriétaire) met votre responsabilité en cause parce que vous avez (prétendument) mal exécuté votre fonction, vous risquez de devoir payer un dédommagement. Celui-ci peut être considérable. Vous risquez en effet de devoir supporter tous les dommages subis à la suite de ce manquement dans l’exercice de votre fonction. La loi ne fixe pas de plafond. Celui qui invoque votre responsabilité devra prouver qu’il a subi un dommage, son ampleur et le lien de causalité avec votre manquement.

Assurance. Vous pouvez toutefois assurer votre responsabilité en tant que commissaire aux comptes ou que membre du conseil de copropriété. Avant de le faire, mieux vaut d’abord vérifier si l’assurance du syndic ou de l’association des copropriétaires n’inclut pas une couverture de cette responsabilité, sans quoi vous risquez d’être doublement assuré. Vérifiez aussi l’étendue de la couverture et la franchise éventuelle. Sachez à cet égard qu’une assurance n’est pas l’autre. Il est dès lors important de comparer les conditions des différentes assurances et de ne pas opter d’office pour la moins chère.

Qui paie ? Il n’est pas inhabituel que l’association des copropriétaires paie les primes des assurances de responsabilité souscrites pour les membres du conseil de copropriété ou le commissaire aux comptes, assurément si cette fonction est exercée à titre gratuit. Si l’association ne paie pas encore la prime, vous pouvez soumettre cette proposition au vote à l’assemblée générale. Si l’association des copropriétaires ne veut pas payer la prime, vous pouvez décider de le faire vous-même. Tenez alors toutefois compte du fait que l’exercice de la fonction, pour laquelle vous n’êtes pas rémunéré, vous coûtera en fin de compte de l’argent.

Décharge. Vous avez aussi intérêt à obtenir la décharge pour l’exercice de votre mandat, lors de l’assemblée générale. Ce faisant, les copropriétaires confirment que vous avez correctement exercé votre fonction. Il sera alors encore difficile de mettre votre responsabilité en cause ultérieurement. Veillez dès lors à ce que la décharge au commissaire aux comptes et aux membres du conseil de copropriété soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

En tant que commissaire aux comptes ou membre du conseil de copropriété, vous avez une meilleure vue et plus d’influence sur la gestion de l’immeuble à appartements. Votre responsabilité peut toutefois être engagée si vous avez commis des erreurs dans l’exercice de votre fonction, même si vous l’exercez à titre gratuit. N’acceptez dès lors cette fonction que si vous disposez des connaissances et de l’expérience nécessaires. Demandez aussi à l’assemblée générale de souscrire une assurance de responsabilité aux frais de l’association des copropriétaires. Demandez en outre à ce que l’assemblée générale annuelle vous accorde la décharge.



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