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Responsabilité et statut juridique du syndic de copropriété

Article 1 .


CHAPITRE 1. STATUT JURIDIQUE ET RESPONSABILITÉ DU SYNDIC

6. Le syndic de copropriété assume la gestion des associations de copropriétaires et son rôle est primordial dans leur fonctionnement. ~ans syndic, elles ne peuvent agir, contracter, répondre de leurs obligations, exécuter les décisions que l'assemblée générale a pri-se ...


La détermination du statut juridique du syndic, dans ses rapports avec 1' association mais aussi à l'égard des tiers, est par conséquent essentielle. Elle permet de fixer le cadre dans lequel le syndic exerce sa mission. La fonction de syndic peut être exercée par un professionnel ou un particulier. La loi sur la copropriété n'impose pas de recourir à un professionnel, même si les exigences légales relatives à sa mission contribuent à encourager ce choix.

Lorsque la fonction est exercée par un professionnel, celui-ci doit se conformer aux exigences fixées par la profession.

Les dispositions légales ne réservent toutefois pas aux seuls agents immobiliers l'exercice de l'activité de syndic. D'autres professions, tels les avocats, les architectes, les géomètres-experts immobiliers ou encore les comptables, sont concernées dans le respect de certaines conditions. L'application des règles de responsabilité est liée à la qualification juridique du statut du syndic.

En fonction de celui-ci, les conditions de la mise en cause de la responsabilité du syndic peuvent être déterminées.


SECTION

1. Statut juridique du syndic § 1. Organe ou mandataire

7. Dès l'adoption de la loi du 30 juin 1994, la nature juridique du statut du syndic fut controversée. Celui-ci était-il un organe de l'association des copropriétaires, qui se voyait conférer la personnalité juridique, ou un mandataire?


§ 2. Statut professionnel du syndic 11. La profession de syndic est réglementée dans le cadre des activités des agents immobiliers. Suivant l'article 3 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 (13), exerce l'activité professionnelle d'agent immobilier celui qui, d'une manière habituelle et à titre d'indépendant, réalise pour le compte de tiers la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.

Cette activité professionnelle ne peut être exercée, en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, sans être inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires.

Les titulaires de la profession d'agent immobilier doivent satisfaire aux obligations suivantes (art. 5): avoir suivi la formation requise: l'arrêté royal du 6 septembre 1993 énumère les titres, diplômes et certificats requis pour 1' exercice de la profession; assumer personnellement la responsabilité de tout acte professionnel, même si l'activité est exercée en société; respecter les règles déontologiques élaborées par l'Institut professionnel des agents immobiliers (en abrégé I.P.I.); être tenus au secret professionnel.


elle est copropriétaire, ou le patrimoine de la société dont elle est actionnaire (art. 4 de 1' arrêté royal du 6 septembre 1993). Peu importe le nombre et la nature (appartement, magasin, cave) des lots dont la personne .est propriétaire dans l'immeuble ou qu'elle perçoive une indemnité couvrant ses prestations. Il faut toutefois que l'activité soit exercée de manière occasionnelle (18). En revanche, il a été jugé que la personne qui ne jouit que d'un droit d'occupation à vie sur un appartement sans en être le propriétaire n'est pas en droit d'exercer 1' activité de syndic si elle n'est pas inscrite auprès de l'I.P.I. (19). .


SECTION 2.

Responsabilité du syndic 14. La responsabilité du syndic doit être envisagée sur plusieurs plans: civil, déontologique et pénal, ce que nous examinerons respectivement. § 1. Responsabilité civile du syndic

15. Le syndic peut engager sa responsabilité tant à l'égard de l'association des copropriétaires avec laquelle il contracte qu'à l'égard des tiers. A l'égard de l'association, il s'agit essentiellement d'une responsabilité contractuelle, fondée sur le contrat de mandat qu'il conclut avec l'association. Dans certaines conditions particulières et dès lors limitées, il pourra s'agir d'une responsabilité quasi-délictuelle, c'est-à-dire hors contrat, sur la base de la théorie du concours des responsabilités. A l'égard des tiers, seule sa responsabilité quasi-délictuelle pourra éventuellement être retenue. Sa qualité d'organe de l'association limite en effet les possibilités de recours à son encontre par les tiers.


1. Responsabilité du syndic à l'égard de l'association des copropriétaires

a) Responsabilité contractuelle

.1. Mandat 16. Rappelons que le mandat est « un contrat par lequel une partie, appelée le mandant, charge une autre personne, appelée le mandataire, du pouvoir, qu'elle accepte, de la représenter afin de réaliser, en son nom et pour son compte, un acte juridique » (20). Dans ses rapports avec 1' associa~ion des copropriétaires, le syndic est considéré comme un mandataire (21 ), même si sa mission ne se limite pas à 1' accomplissement d'actes juridiques au (17) (18) (19) (20) (21) Tel est le cas de celui qui est usufruitier ou nu-propriétaire. R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, Malines, Kluwer, 2010, p. 718, no 866. Prés. Comm. Fumes, 5 avril 2000, T. App., 2004/2, p. 15. P. WERY, «Le contrat de mandat: développements jurisprudentiels récents (2000-2010) »,in Chronique de jurisprudence en matière de contrats spéciaux, Commission Université-Palais (CUP), vol. 129, Liège, Anthémis, 2011, p. 265. R. TIMMERMANS, op. cit., p. 714, n° 862; M.-Ph. TORDOIR, « La nature juridique du contrat - Partie I », R. C.D.I., 2006/2, p: 6. Kluwer - Le syndic de copropriété 9 1 1[ ,. 1 Statut juridique et responsabilité du syndic nom et pour compte de l'association, telle la commande de travaux au nom de l'association, mais comporte également des prestations matérielles, telle la communication au notaire des informations requises en cas de vente, relevant davantage du contrat de louage d'ouvrages (22). Les prestations découlant du mandat paraissent cependant prépondérantes (23). 17. Traditionnellement, la doctrine et la jurisprudence examinent la responsabilité contractuelle du syndic à 1' égard de 1' association exclusivement sur la base des règles du mandat consacrées aux articles 1984 à 2010 du Code civil (24) mais aussi à partir des dispositions spécifiques de la loi sur la copropriété. Suivant 1 'article 1992 du Code civil, « le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion». L'article 577-8, § 5 qui dispose que le syndic est seul responsable de sa gestion est dès lors une transposition de la règle consacrée au mandat. Conformément à 1' article 1993 du Code civil, tout syndic est tenu de rendre compte de l'exécution de sa mission et de justifier au mandant tout ce qu'il a reçu en vertu de ses pouvoirs mais aussi tout ce qu'il a reçu dont il n'est pas redevable à l'égard du mandant (25). 2. Obligations de moyen et de résultat 18. L'appréciation de la faute du syndic, dans le cadre du mandat, s'opère au regard des obligations que la loi sur la copropriété lui impose, mais aussi celles résultant des statuts, des décisions de 1' assemblée générale ainsi que des dispositions contractuelles éventuellement souscrites. S'il excède ses pouvoirs ou s'il n'accomplit pas sa mission, 1' association peut le lui reprocher et mettre en cause sa responsabilité. 19. L'appréciation de la responsabilité du syndic dépend également de la nature des obligations qui pèsent sur lui, suivant qu'il s'agit d'obligations de moyen ou de résultat (26). La plupart des obligations du syndic sont qualifiées de moyen (27). Pour exécuter une telle obligation, le syndic s'engage à mettre tout en œuvre pour atteindre l'objectifrecherché, sans le garantir, comme le ferait tout syndic normalement diligent et prudent, placé dans des circon- (22) (23) (24) (25) (26) (27) 10 M.-Ph. TORDOIR, op. cil., p. 9. Sur les imperfections de cette qualification mise en exergue à l'égard des gestionnaires de société, des administrateurs et des gérants, dans la mesure où ils ne posent pas uniquement des actes juridiques au nom et pour compte de la société mais à ils accomplissent des actes matériels, étrangers à toute idée de représentation, voyez P. WERY, op. cit., n° 62 et les références citées. M.-Ph. TORDOIR, ibidem; voyez aussi Trib. arr. Liège 18 novembre 1999, JJP., 200, p. 407, note P. LECOCQ. O. JAUNIAUX, «Copropriété et responsabilité», JT., 2011, p. 460, n° 14 et s. et les références citêes; F. BAUDONCQ, De burgerlijke aansprakelijkheid van de syndicus, Bruxelles, Larcier, 2006, pp. 70-99; M. WAHL,« Réflexions sur la responsabilité personnelle du syndic», R. C.D.I., 2012/2, n° 2.1; voyez aussi P. WERY, op. cit., p. 227, n°186 sur la responsabilité des administrateurs de société; J.P. Furnes, 17 décembre 2009, R.C.D.I., 2010/2, p. 46; Civ. Louvain, 11 janvier 2005, T. App., 2005/4, p. 47; J.P. SaintJosse-ten-Noode, 13 avril2011, R.C.D.I., 201211, p. 39. Civ. Bruxelles, 21 février 2011, R.C.D.I., 2012/1, p. 48. Sur les notions d'obligations de moyen ou de résultat, voyez P. WERY, Droit des obligations, Théorie générale du contrat, Précis de la faculté de droit de 1 'UCL, Vol. 1, Bruxelles, Lat·cier, 2011, pp. 482-487, · n° 547-550. Civ. Louvain, 11 janvier 2005, T. App., 2005/4, p. 47. Le syndic de copropriété - Kluwer \ 2. Responsabilité du syndic stances similaires. Il est en ainsi de nombreuses obligations qui lui sont imposées par la loi, telles celles consistant à exécuter les décisions de 1' assemblée générale ou encore à représenter l'association en justice (28). Certaines des obligations qui' lui incombent sont qualifiées de résultat, lorsqu'il s'engage à atteindre un résultat ou se le voit imposer. Il en est ainsi lorsqu'il est contraint de respecter certains délais, notamment lors de la transmission des informations au notaire ou encore pour la convocation d'une assemblée. Il en est de même lorsque les obligations qui lui incombent ne comportent aucun aléa, telle l'obligation de communiquer à toute personne occupant l'immeuble la date des assemblées (art. 577-8, § 4, 8° C. civ.), de transmettre le dossier à son successeur ou au président de la dernière assemblée lorsque son mandat prend fin (art. 577-8, § 4, 9° C. civ.) ou encore de conserver le dossier d'intervention ultérieure (art. 577-8, § 4, 12° C. civ.): En vertu de son contrat, certaines obligations pourraient également être qualifiées de résultat (29). 20. La distinction entre les obligations de moyen et de résultat dépend essentiellement du contenu et de la portée des obligations souscrites que le juge sera tenu d'examiner et d'apprécier concrètement. Cette distinction a également une incidence au niveau de la charge de la preuve lorsque la responsabilité du syndic est mise en cause. En présence d'une obligation de résultat, l'association doit prouver que le résultat n'a pas été atteint tandis que si le syndic n'est tenu qu'à- une obligation de moyen, l'association doit établir que le non-respect de cette obligation résulte d'un comportement négligent, d'un manque de diligence que l'on pouvait attendre d'un bon père de famille. Enfin pour se dégager de sa responsabilité en cas d'obligation de résultat, le syndic devra établir une cause étrangère libératoire, telle la force majeure (30). La force majeure est la circonstance exceptionnelle, étrangère à la personne de celui qui 1' éprouve, qui a eu pour résultat de l'empêcher d'exécuter les prestations qu'il devait à son créancier. 3. Critères d'appréciation de la responsabilité 21. La responsabilité du syndic est-elle appréciée de manière différente selon que le mandat du syndic est exercé gratuitement ou à titre onéreux? Il est vrai que l'article 1992, al. 2 du Code civil dispose que « néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ». Si certains auteurs estiment que le caractère onéreux du mandat du syndic conduit à une appréciation plus sévère de sa responsabilité (31), d'autres estiment que ce critère n'est guère relevant eu égard à l'évolution du contexte social, dans lequel les règles pu mandat ont été définies mais aussi en l'absence de tout critère distinctif quant aux droits et obligations du syndic, rémunéré ou non. Une seule différence existe en matière d'assurance, laquelle est (28) F. BAUDONCQ, De burgerlijke aansprakelijkheid van de syndicus, Bruxelles, Larcier, 2006, p. 74, no 101 et s. (29) O. JAUNIAUX, op. cit., p. 461, no 15. (30) F. BAUDONCQ, op. cit., p. 75-76, no 103; P. WERY, op. cit., pp. 482-487, no 547-550. (31) Ph. VAN DE WIELE et S. WYNNikAMIEN, Copropriété et syndic d'immeubles, Bruxelles, De Boeck, 1997, p. 1 09; S. SNAET, « Ret beheer van de vereniging van mede-eigenaars: de syndicus en de raad van beheer, », in Appartementsrecht, Bruxelles, la Charte, 2008, p. 117, ri 0 64 . . · Kluwer - Le syndic de copropriété 11 1 ' Statut juridique et responsabilité du syndic souscrite aux frais de l'association en cas de mandat gratuit et aux frais du syndic en cas de mandat rémunéré (32). 22. Ce critère de gratui,té est souvent lié à la qualité même du syndic, exerçant son mandat à titre professionnel ou non. A nouveau, la loi n'opère aucune distinction liée à cette qualité en termes de missions, de tâches et d'obligations. Comme le relève adéquatement Olivier JAUNIAUX, celles-ci « sont inhérentes à la fonction et s'imposent à tout «type » de syndic. Ce n'est dès lors qu'à la marge, en fonction des soins et de la diligence que l'on est en droit d'attendre de tout professionnel spécialisé qu'une distinction pourra être faite dans l'appréciation de la responsabilité entre syndics professionnels et non professionnels » (33). 4. Mise en œuvre de la responsabilité 23. L'association des copropriétaires qui entend mettre en cause la responsabilité du syndic doit établir qu'il a commis une faute dans l'exercice de son mandat, que ce soit dans l'exercice de ses pouvoirs légaux ou statutaires ou d'une tâche qui lui est confiée par l'assemblée ou par le contrat. Ces manquements fautifs sont d'ordre-divers: à titre d'exemple, on peut citer l'exercice de l'activité de syndic à titre professionnel sans être inscrit à l'I.P.I., le _« bricolage » de la comptabilité, l'absence de rapport quant à sa gestion financière (34), l'établissement d'une comptabilité frauduleuse (35), l'absence de transfert d'une indemnité d'assurance perçue de la compagnie en faveur d'un copropriétaire (36). 24. Dans l'appréciation du comportement du syndic, est également prise en considération l'attitude de l'association des copropriétaires. Ainsi, il a été jugé que l'association des copropriétaires ne peut reprocher à son ancien syndic de ne pas avoir contesté la facture d'un fournisseur, dont le paiement est exigé, lorsqu'il ressort du P.-V. de l'assemblée générale que la hauteur de la facture est due aux manquements des copropriétaires et que ceux-ci n'ont pas formulé de griefs sérieux permettant de la contester (37). 25. Pour mettre en cause la responsabilité du syndic, il ne suffit pas de prouver la faute contractuelle, il faut encore que l'association établisse le dommage qu'elle subit suite à la mauvaise exécution ou à l'inexécution du contrat. 26. Enfin, l'association devra établir le lien de causalité entre la faute du syndic et le dommage dont elle se plaint. En d'autres termes, elle doit prouver que sans la faute reprochée au syndic, le dommage ne serait pas produit, tel qu'il s'est produit. Ainsi, constatant que la gestion financière de l'association n'a pas été assurée de manière professionnelle par le syndic, le juge de paix de Nieuport retient sa responsabilité et le condamne à indemniser l'association (32) (33) (34) (35) (36) (37) 12 F. BAUDONCQ, op. cit., p. 75-76, no 103; O. JAUNIAUX, op. cit. , p. 461, no 16. O. JAUNIAUX, op. cit., p. 461, no 16. J.P. Nieuport, 25 mars 2003 , T App., 2005/2, p. 17. J.P. Zaventem, 22 avril 2010, R.C.D.l., 2010/4, p. 50. J.P. Hasselt, 27 octobre 2004, T App., 200511 , p. 44: le copropriétaire lésé avait mis à la cause l'association des copropriétaires, représenté par son syndic, afin d'obtenir le paiement de l'indemnité d'assurance. Assigné également en intervention et garantie, le syndic est reconnu responsable à 1' égard de 1' association du retard de paiement. Ci v. Nivelles, 1er juillet 2010, R. C.D.I. , 2010/4, p. 56. Le syndic de copropriété - Kluwer 2. Responsabilité du syndic de la perte financière qu'elle a subi, en raison des retards des recouvrement des charges, des retards de paiement des fournisseurs, de 1' absence de récupération de certaines dépenses auprès des copropriétaires, sur la base de 1' évaluation proposée par 1' expert judiciaire, fixée ex œquo et bono, à défaut de pouvoir être estimée plus précisément (38). L'expérience pratique met cependant en lumière qu'il n'est pas toujours aisé de démontrer que la mauvaise gestion comptable du syndic est la cause du dommage subi par 1' association, lorsque de nombreux propriétaires présentent des carences de paiement et que la trésorerie de l'association ne lui permet pas de financer les frais de procédure. 5. Introduction de l'action en responsabilité 27. L'action en responsabilité contractuelle du syndic doit être introduite par l'association des copropriétaires elle-même et non par les copropriétaires individuellement qui n'ont pas la qualité de mandant. 28. L'introduction d'une telle action nécessite une décision préalable de 1' assemblée générale à la majorité absolue. Le conseil de copropriété n'est pas compétent pour introduire un tel recours (39). 29. En principe, le syndic représente 1' association des copropriétaires en justice. Si sa responsabilité est mise en cause, il ne pourra défendre ses propres intérêts et ceux de 1' association. En effet, l'intentement d'un tel recours fait naître un conflit d'intérêt entre ceux du syndic et de l'association. Si la procédure est diligentée alors que le syndic est encore en fonction, 1' assemblée générale veillera à désigner un syndic provisoire, chargé de représenter 1' association en justice pour la durée de la procédure, en application de 1' article 577-6, § 6 du Code civil ( 40). Plutôt que d'adjoindre au syndic critiqué un syndic provisoire, l'assemblée peut également décider de mettre fin au mandat du syndic, en le révoquant et le remplacer par un nouveau syndic. Celui-ci pourra alors se charger de représenter 1' association en justice dans le cadre de l'action en responsabilité introduite contre son prédécesseur (41). Cette manière de procéder paraît souvent plus adéquate surtout que l'introduction d'une telle procédure est le signe de la rupture du lien de confiance qui doit exister entre l'as~ociation et son mandataire. 30. L'action en responsabilité contractuelle se prescrit, conformément au droit commun (art. 2262bis C. civ.), par 10 ans (42). Elle doit par conséquent être introduite dans les lü ans du fait générateur du dommage. 31. L'action en responsabilité contractuelle du syndic introduite par l'association des copropriétaires relève-t-elle de la compétence spéciale du juge de paix? La solution est controversée. (38) Voyez toutefois J.P. Nieuport, 25 mars 2003 , T. App., 2005/2, p. 17; F. BAUDONCQ, op. cit., p. 82-84, n° 115. (39) F. BAUDONCQ, op. cit., p. 91, no 136. Sur les pouvoirs du conseil de copropriété, cfr. n° 613 à 615. (40) F. BAUDONCQ, op. cit., p. 92, no 139; O. JAUNIAUX, op. cit., p. 461, no 18. (41) F. BAUDONCQ, op. cit., p. 92, no 140. (42) F. BAUDONCQ, op. cit., p. 148, no 247; P. WERY, op. cit., p. 226, no 184; M. WAHL, op. cit., no 6.1; Civ. Louvain, 11 janvier 2005, T. App., 200514, -p. 47. K.luwer - Le syndic de copropriété 13 Statut juridique et responsabilité du syndic Suivant l'article 591, 2° du Codejudiciaire, le juge de paix connaît, quel que soit le montant de la demande, des contestations ayant pour objet l'usage, la jouissance, l'entretien, la conservation oul'administration du bien commun en cas de copropriété. L'article 591, 2°bis lui attribue également la compétence des actions organisées par la loi sur la copropriété, telles les demandes fondées sur les articles 577-9, §§ 2, 3, 4, 5, 6 ou 7, 577-10, § 4 et-577-12, al. 4 du Code civil. Il s'agit des actions en annulation des décisions de 1' assemblée générale, en convocation de l'assemblée, en exécution de travaux, en rectification de la répartition des quotités ou du mode de répartition des charges et en désignation d'un syndic provisoire. L'article 591 , 2°bis vise également les recours en annulation des décisions de l'assemblée par le locataire et l'action en dissolution de l'association des copropriétaires. 32. Une partie de la jurisprudence et de la doctrine estime que le différend existant entre 1' association et le syndic portant sur sa gestion relève de la compétence du juge de paix, dans la mesure où il s'analyse comme une contestation portant sur 1 'usage, la jouissance, 1' entretien, la conservation et l'administration de l'immeuble et trouve son origine dans la copropriété (43). Sur cette base, l'action introduite par l'association des copropriétaires tendant à mettre en cause la responsabilité contractuelle du syndic doit être soumise au juge de paix. 33. Cette conceptiqn ne fait toutefois pas 1 'unanimité. Un jugement particulièrement motivé du juge de paix du 2eme canton de Wavre en fait état ( 44 ). Le magistrat relève que le juge de paix n'est pas compétent pour connaître de tous les litiges qui mettent en cause une association de copropriétaires et que « même si au premier coup d 'œil, l'énumération des compétences inscrites à l'article 591, 2° et 2°bis du Code judiciaire peut paraître rencontrer tous les différends auxquels peut être mêlée une copropriété, elle ne le fait cependant pas». Pour lui, l'appréciation de la compétence du magistrat cantonal pour les actions en responsabilité du syndic se pose de manière complexe, dans la mesure où tous les actes que pose le syndic ne sont pas des actes d'administration du bien commun. D'autres décisions confirment cette approche. Ainsi, le tribunal d'arrondissement de Liège 1 considèrent que si certaines obligations du syndic sont fixées par l'article 577-8, §§ 4 et 5 du ( Code civil, le lien juridique entre un syndic et l'association des copropriétaires est contractuel et non de nature immobilière, forcée et réelle. La demande d'indemnisation pour résiliation intempestive et non justifiable du contrat de mandat de syndic de même que l'action en paiement des émoluments convenus relèvent de la matière générale .des obligations. Les règles de compétence générale des juridictions sont donc applicables et désignent, en 1' espèce, eu égard au montant de la .demande, le tribunal de première instance ( 45). Dans cet esprit, le tribunal de commerce de Bruxelles s'est également déclaré compétent pour connaître de la demande tendant au remboursement des honoraires et de l'indemnité de rupture prélevés à tort ( 46). (43) J.P. Fumes, 17 décembre 2009, R.C.D.I. , 2010/2, p. 46; Trib. arr. Anvers 14 décembre 2004, T. App., 2005/ 2, p. 29; Trib. arr. Louvain, 20 décembre 2006, R.C.D.I. , 2007/2, p. 51 ; J.P. Saint-Josse-ten-Noode, 13 avril 2011 , R.C.D.I. , 201211 , p. 39; J.P. Saint-Josse-ten-Noode, 13 avril 2011 , R.C.D.I., 201211, p. 39; M. WAHL, op. cit., n° 6.1. ( 44) J.P. Wavre (2eme canton), 1er mars 2011 , R. C.D.I. , 2011 /2, p. 41. (45) Trib. an. Liège, 18 n9vemb.J;"e 1999, JJP., 2000, p. 407, note P. LECOCQ. ( 46) Comm. Bruxelles (14eme ch.), 24 novembre 2008, R. C. D.I. , 2009/2, p. 40. 14 Le syndic de copropriété - Kluwer .r 2. Responsabilité du syndic b) Responsabilité extracontractuelle (dite aussi quasi-délictuelle) du syndic 34. En principe, seille la responsabilité contractuelle du syndic est engagée à l'égard de 1' association des copropriétaires en raison du contrat qui les lie. 35. La respm;sabilité quasi-délictuelle du syndic, c'est-à-dire la responsabilité hors contrat, est fondée sur-les articles 1382 et suivants du Code civil. Efle découle d'un manquement à une obligation générale de prudence ou aux obligations visées par ces dispositions. Elle peut, dans certaines conditions particulièrement strictes et par conséquent pour des hypothèses limitées, être également retenue à l'égard de l'association, bien qu'elle soit son cocontractant. 36. La possibilité pour une partie contractante, victime d'un dommage, de choisir entre l'action en responsabilité contractuelle et celle en responsabilité quasi-délictuelle relève de la théorie du concours des responsabilités, théorie particulièrement complexe dont les contours ne sont pas aisés à définir au regard de l'évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation (47). En se plaçant sur le terrain de la responsabilité hors contrat, le cocontractant cherche à échapper à l'application de certaines clauses ou conditions contractuelles qui lui sont moins favorables (prescription, exonération de responsabilité, nécessité d'une mise en demeure ... ) ( 48). 37 . . Les conditions pour introduire l'action extracontractuelle sont les suivantes (49): d'une part, la victime doit démontrer que la faute reprochée au cocontractant constitue un manquement non seulement à l'obligation contractuelle mais aussi au devoir général de prudence qui s'impose à tous, en d'autres termes une faute mixte (50) et d'autre part, elle doit établir que le dommage qu'elle subit est distinct de celui qui est dû à la mauvaise exécution du contrat (51). Il est toutefois admis que lorsque la faute commise par le cocontractant est constitutive d'une infraction pénale, la mise en cause de sa responsabilité extracontractuelle est en tout état de cause possible (52). 38. Il ne faut toutefois pas confondre cette hypothèse du concours de responsabilité avec celle où un copropriétaire entend introduire une action en responsabilité à 1' encontre du syndic, organe de 1' association, le copropriétaire étant un tiers par rapport au contrat conclu entre l'association et le syndic (53). (47) Pour une analyse approfondie de la théorie du concours des responsabilités, voyez P. WERY, «L'option des responsabilités entre parties contractantes », in Les rapports entre les responsabilités contractuelle et extracontractuelle, Groupe de recherche en droit des obligations KUL-UCL, la Charte, 2010, p. 223 . ( 48) B. DUBUISSON, « Responsabilité contractuelle et extracontractuelle », in Responsabilité. Traité théorique et pratique, 1, Livre 3bis, Vol. 2, Kluwer, 2003, p. 20, no 76 et s.; B. DUBUISSON, V. CALLEWAERT, B. DE CONINCK, G. GATHEM, « La responsabilité civile », Les dossiers du JT, no 74, Bruxelles, Larcier, 2009, p. 483, n° 574 et s.; P. WERY, op. cit., p. 226, n° 3. (49) Ibidem. Voyez aussi O. JAUNIAUX, op. cit., p. 461, n° 17. (50) Cass. 29 septembre 2006, Pas., 2006, p. 1911 ; R. W., 2006-2007, p. 1717 : cette solution est le résultat d'une éyolution. Voyez à ce sujet : P.WERY, op. cit., p. 223 et s., et plus spécialement p. 202, no 21. (51) Sur l'appréciation du dommage distinct, P. WERY, op. cit. , p. 237, no 16. (52) P. WERY, op. cit., p. 240, no 19; B. DUBUISSON, V. CALLEWAERT, B. DE CONINCK, G. GA THEM, op. cit., p. 498, n° 589. (53) Cass. 21 octobre 2010, R.C.D.I. , 2011 /1, p. 26; Pas., 1, 2010, p. 2706 et les conclusions de A. HENKES; · R. TIMMERMANS, «Toerekening aansprakelijkheid voor gebrekkige zaken aan een appartementsgebouw: niet noodzakkelijk de fout van de syndicus», R.C.D.I., 201111, p. 5, n°7; cfr. no 44 et s. Kluwer - Le syndic de coprop1iété 15 1. 1 1 1 - 1 ' . Statut juridique et responsabilité du syndic 2. Responsabilité quasi-délictuelle du syndic à l'égard des tiers 39. La responsabilité du syndic peut également être recherchée par des tiers, en dehors de l'association des copropriétaires. On quitte dès lors le registre de la responsabilité contractuelle du syndic. a) Théorie de l'organe 40. Dans l'exercice de sa mission, le syndic peut, par son comportement, causer un dommage à un tiers, qu'il soit copropriétaire ou non. A cet égard, la qualité d'organe du syndic joue un rôle déterminant dans l'appréciation de sa responsabilité éventuelle à 1' égard des tiers. En effet, suivant la théorie de 1' organe, les actes accomplis par 1' organe de la personne morale, dans la limite de ses fonctions, en 1 'occurrence le syndic de l'association des copropriétaires, sont réputés être ceux de la personne morale ellemême, à savoir 1' association. Ceci a pour conséquence 1' absorption de la responsabilité personneile de 1' organe par la responsabilité de ,la personne morale. Il en résulte dès lors qu'en principe, seule la responsabilité de la personne morale, l'association des copropriétaires, peut être engagée à l'égard des tiers, en raison des fautes de son organe, le syndic, commises dans l'exercice de ses fonctions (54). Cette affirmation doit cependant être nuancée, la doctrine et la jurisprudence estimant que dans certaines conditions, la responsabilité personnelle de 1 'organe peut être mise en cause. · \ b) Responsabilité quasi-délictuelle du syndic à l'égard du tiers cocontractant 41 . Le tiers, tel un fournisseur, qui contracte avec l'association des copropriétaires, à l'égard de laquelle il peut invoquer une responsabilité contractuelle, peut-il se prévaloir par ailleurs de . la responsabilité quasi-délictuelle du syndic, malgré sa qualité d'organe de l'association? (55) La solution est déduite de l'arrêt de la cour de cassation du 7 novembre 1997 (56), intervenu à propos de la responsabilité du gérant d'une SPRL de courtage d'assurance qui avait commis de graves négligences dans l'exécution d'un contrat qu'il avait conclu au nom de la société. La Cour affirme que « lorsqu 'une partie contractante agit par un organe, un préposé ou un agent d'exécution pour l'exécution de son obligation contractuelle, celui-ci ne peut être déclaré responsable sur le plan extracontractuel que si la faute mise à sa charge constitue un manquement, non à une obligation contractuelle, mais une obligation générale de prudence et que si cette faute a causé un dommage autre que celui résultant de la mauvaise exécution du contrat ». · (54) B. DUBUISSON, op. cit., Vol. I, p. 37, n°53; F. BAUDONCQ, op. cit.,p. 108, no 168 et s.; V. SIMONART, « La quasi-immunité des organes de droit privé », R.C.JB., 1999, p. 752, no 24 et s. (55) O. JAUNIAUX, op. cit., p. 462, n° 19. (56) Cass. 7 novembre 1997, R.G.D.C., 1998, p. 153, Note P. WERY, « Les rapports entre responsabilité aquilienne et responsabilité contractuelle, à la lumière de la jurisprudence récente», R. G.D. C., 1998, p. 98; V. SIMONART, «La quasi-immunité des organes de droit privé», R.C.JB., 1999, p. 750 n° 22 et s. 16 Le syndic de copropriété - Kluwer 2. Responsabilité du syndic La portée de cet arrêt fut largement discutée (57). A partir de celui-ci, une partie de la doctrine (58) considère qu'il y a lieu de combiner la théorie du concours des responsabilités avec celle de 1' organe pour mettre en cause la responsabilité personnelle de 1' organe. Ainsi, appliqué à la copropriété, le tiers cocontractant de 1' association des copropriétaires ne pourra engager la responsabilité personnelle du syndic que s'il établit que la faute commise par l'association n'est pas purement contractuelle mais constitue un manquement à une obligation générale de prudence (59) et que le dommage est distinct de celui résultant de l'inexécution du contrat et qu'il prouve en outre que ledit syndic a agi en dehors de ses fonctions et qu'il s'est rendu coupable d'un abus de pouvoir, hormis le cas d'une violation de la loi ou des statuts. 42. Enfin d'autres auteurs semblent cependant considérer, se fondant sur les règles du mandat, que la responsabilité du syndic pourrait être engagée à l'égard du tiers, dans l'hypothèse où il a excédé son mandat et où le tiers n'était pas informé des limites de celui-ci (60), sous réserve que 1' acte ainsi posé par le syndic ait été ratifié par 1 'assemblée générale ou encore que le tiers puisse se prévaloir d'un mandat apparent (61). Dans ces deux cas, l'association des copropriétaires sera liée par les actes de son mandant et en assume les conséquences à 1' égard des tiers. 43. Rappelons que la théorie du mandat apparent a été confirmée dans un arrêt du 20 juin 1988 ( 62) de la Cour de cassation suivant lequel le mandant peut être engagé à 1' égard des tiers sur la base d'un mandat apparent non seulement s'il a fautivement créé l'apparence, mais aussi, en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime. c) Responsabilité quasi-délictuelle du syndic à l'égard du tiers 44. Une dernière hypothèse subsiste: un tiers, qui n'a pas contracté avec l'association, peut-il mettre en cause la responsabilité persmmelle du syndic, agissant pour une association des copropriétaires, lorsqu'il subit un dommage résultant de son comportement? A nouveau, sur la base de la théorie de 1' organe, seule la responsabilité de 1' association devrait être retenue, en raison de 1' absorption de la responsabilité personnelle de 1 'organe par celle de la personne morale. L'effet relatif des conventions empêche que la seule inexécution ou la mauvaise exécution du mandat de gestion puisse justifier une action en responsabilité extracontractuelle intentée par un tiers qui n'a pas contracté avec la personne morale. Les fautes de pure gestion ne pourraient être sanctionnées sur cette base. 45. Cependant, la doctrine admet .que lorsque les faits constitutifs de l'inexécution ou l'exécution défectueuse sont d'une nature telle qu'ils apparaissent aussi comme un manque- (57) (58) (59) (60) (61) (62) B. DUBUISSON, op. cil., Vol. II, pp. 41-43, n°108-110; V. SIMONART, ibidem; B. DUBUISSON, V. CALLEWAERT, B. DE CONINCK, G. GATHEM, op. cit., p. 496, no 587. B. DUBUISSON, ibidem; V. SIMONART, op. cit., p. 772, no 45; B. DUBUISSON, V. CALLEWAERT, B. DE CONINCK, G. GATHEM, op. cit., p. 902, no 11 47. Dans 1 'appréciation de la faute, il y a lieu de tenir compte de 1' arrêt de la Cour de cassation du 29 septembre 2006, évoqué ci-avant (Pas., 2006, p. 1911; R.W., 2006-2007, p. 1717) qui retient la faute mixte. F. BAUDONCQ, op. cit., p. 102, no 158; voyez aussi B. DUBUISSON, op. cit., Vol. I, p. 37, no 52. F. BAUDONCQ, op. cit., p. 102, no 158. Cass. 20 juin 1988, JT. , 1989, p. 547, note P. A. FORIERS; R.C.JB,. 1991,.p. 45 , noteR. KRUITHOF. Kluwer - Le syndic de copropriété 17 1. !· 1 L 1 Statut juridique et responsabilité du syndic ment à l'obligation générale de prudence, de diligence et de compétence qui s'impose à chacun, ils engagent la responsabilité aquilienne de l'organe car il ne s'agit plus d'une pure faute de gestion (63). La responsabilité personnelle de l'organe peut également être retenue lorsque la faute commise constitue la violation d'une norme légale ou réglementaire (64). Ainsi, la violation par le syndic des dispositions relatives à 1 'aménagement du territoire ou celles concernant les chantiers mobiles peut justifier la mise en cause de sa responsabilité propre par un tiers, tel un copropriétaire (65). ·- 46. En tout état de cause, pour que la responsabilité du syndic soit effectivement retenue, le tiers devra établir que le comportement fautif lui a causé le dommage qu'il subit. La mise en cause de la responsabilité du syndic par un copropriétaire agissant individuellement, doit donc répondre à ces exigences (66). 47. L'application des règles du concours de responsabilité paraît exclue. C'est ce que précise la Cour de cassation dans son arrêt du 21 octobre 2010 (67). Il casse ainsi un jugement du tribunal de première instance de Bruxelles qui estime que la responsabilité du syndic ne peut être engagée, sur pied de l'article 1382 du Code civil, du chef d'une faute perpétrée à l'occasion de sa mission, à l'égard d'un copropriétaire, qui se plaignait de la mauvaise gestion d'un sinistre dont il avait été victime, que si les conditions du concours de responsabilité sont établies. Pour le tribunal, il appartient dès lors au copropriétaire lésé d'établir que la faute du syndic est distincte de celles qui correspondent à la une mauvaise exécution de sa mission et qu'elle constitue exclusivement un manquement à l'obligation générale de prudence ou à obligation, imposée par une norme, de s'abstenir ou d'agir d'une manière déterminée et que cette faute a causé un dommage autre que celui qui résulte de la mauvaise exécution de sa mission. La Cour de cassation considère que les règles du concours des responsabilités contractuelle et extracontractuelle sont étrangères à l'hypothèse où une faute commise dans l'exécution d'un contrat, en 1' espèce le contrat de syndic, est de nature à causer un dommage à un tiers à ce contrat, en 1' occurrence le copropriétaire. 48. Le copropriétaire doit par ailleurs faire état de son dommage propre et prouver qu'il est la conséquence du manquement fautif du syndic ( 68) et non de celui de 1 'association des copropriétaires. La responsabilité de 1 'association des copropriétaires peut, parallèlement à celle du syndic, être également mise en cause (69). (63) B. DUBUISSON, op. cit., VoL 1, p. 38, no 54; voyez aussi J. V AN RYN et X. DIEUX,« La responsabilité des administrateurs ou gérants d'une personne morale à l'égard des tiers », J.T, 1988, pp. 401 et s.; B. DUBUISSON, V. CALLEWAERT, B. DE CONINCK, G. GATHEM, op. cit., p. 478, no 568. (64) O. JAUNIAUX, op. cit., p. 462, no 19. (65) F. BAUDONCQ, op. cit., p . 112, n° 174; Civ. Bruxelles (75ème ch.), 2 avril2010, R.CDJ, 2011 /2, p. 35. (66) J.P. Tirlemont, 30 juin 2003 , T App., 2003/4, p. 17. (67) Cass. 21 octobre 2010, R.CDJ, 2011/1, p. 28. (68) Civ. Louvain, 14 mars 2006, R.CDI, 2006/3, p. 37: le tribunal estime que le retard du syndic dans la gestion du sinistre n'est pas la cause du dommage dont se plaint le copropriétaire et le déboute de son action en responsabilité. · ( 69) M. WAHL, « Responsaqilité in solidum de la copropriété et du syndic », Immobilier, 15 février 2011, no 3, p. 1; Civ. Bruxelles (75eme ch.), 2 avril 2010, R.CDJ, 201112, p. 35 . · 18 Le syndic de copropriété - Kluwer 2. Responsabilité du syndic 49. Le tribunal de première instance de Nivelles a récemment fait droit une action en responsabilité introduite par un copropriétaire contre le syndic de l'association. Celui-ci rappelle que« la seule circonstance qu'une personne physique agit en qualité d'organe d'une personne morale n'exclut pas nécessairement la possibilité qu'elle commette, dans l'exercice de ses fonctions, une faute que n'aurait pas commise une personne normalement prudente et diligente susceptible d'engager sa responsabilité personnelle dans un dommage ainsi causé». Il ajoute« qu'envers les tiers et même dans les limites du mandat exercé par un organe d'une personne morale, la responsabilité de la personne morale n'exclut pas en règle la responsa .. bilité personnelle de l'organe et coexiste avec celle-ci » et que « le mandataire reste tenu envers les tiers des fautes quasi délictuelles qu'il commettrait dans l 'exécution ou à l'occasion de son mandat». Sur cette base, le tribunal déclare le syndic personnellement responsable, et plus précisément le gérant de la société de syndic, des conséquences dommageables de l'enlèvement de l'appareil de conditionnement d'air auquel il a fait procéder. Le tribunal estime en effet que cette initiative ne relevait pas des actes conservatoires et d'administration provisoire que peut poser 1~ syndic et qu'il ne pouvait dès lors procéder d'office à l'enlèvement d'un accessoire privatif, même s'il était installé irrégulièrement. Le magistrat estime qu'en ordonnant l'enlèvement de ce matériel, il a commis une faute que n'aurait pas commise une personne normalement prudente et diligente, placée dans les mêmes circonstances (70). 50. La jurisprudence reconnaît régulièrement que la responsabilité personnelle du syndic peut être mise en cause, sans évoquer sa qualité d'organe et sans être très explicite quant ~ux conditions précises dans lesquelles elle peut être retenue (71). Ainsi, le juge de paix du 4eme canton de Bruges reconnaît que la responsabilité du syndic est engagée tant à l'égard de l'association des copropriétaires que d'un copropriétaire, en raison de sa négligence dans la gestion d'un dégât des eaux. Il le condamne à indemniser le propriétaire des conséquences dommageables résultant de la rupture du bail causée par les problèmes d'infiltrations (72). 51 . Enfin, la décharge accordée au syndic par 1' assemblée générale des copropriétaires empêche-t-elle un copropriétaire d'agir personnellement en responsabilité à son encontre? R. TIMMERMANS (73) et F. BAUDONCQ (74) l'affirment. Nous ne sommes pas de cet avis. En effet, ce copropriétaire est incontestablement lié par la décision de l'assemblée générale, s'il ne l'a pas contestée-dans le délai légal, et on ne voit pas sur quelle base il pourrait échapper, de manière indirecte, à l'application de cette décision. La jurisprudence semble toutefois considérer que la décharge accordée par l'assemblée ne peut être invoquée en cas d'abus ou de fraude (75). (70) Civ. Nivelles, 16 février 2009, R.C.D.J., 2009/2, p. 15. (71) J.P. Zaventem, 22 avril2010, R.C.D.J., 2010/4, p. 50: le juge de paix retient la responsabilité du syndic à l'égard de l'association mais aussi à l'égard de certains. propriétaires; J.P. Molenbeek-Saint-Jean, 28 décembre 1999, T. App., 2001/2, p. 43; Civ. Bruxelles (75eme ch.), 2 avril2010, R.C.D.f, 2011/2, p. 35. (72) J.P. Bruges, 7 mars 2002, T. App., 2003/2, p. 23. (73) R. TIMMERMANS, Handboek Appartemenstrecht, Malines, Kluwer, 2010, p. 900, no 1150. (74) F. BAUDONCQ, op. cit., p. 138, no 224. (75) J.P. Molenbeek-Saint-Jean, 3 novembre 1998, T. App., 1999/3, p. 27. Kluwer - Le syndic de copropriété 19 r· 1 -. Statut juridique et responsabilité du syndic § 2. Responsabilité déontologique 52. Les personnes qui exercent, à titre professionnel, la fonction de syndic de copropriété relèvent, sur le plan déontologique, de l'institut ou de l'ordre dont elles dépendent (76). Elles sont susceptibles, en cas de manquements déontologiques, d'être sanctionnés par les instances disciplinaires dont elles relèvent (77). 53. Le plus souvent, le syndic professionnel sera un agent immobilier, soumis au respect d'obligations déontologiques, définies par le Code de déontologie instauré par l'I.P.I., qui réglemente la profession (78). Le Code prévoit que dans le cadre de l'exercice de la profession, les agents immobiliers se conforment aux principes de dignité et de probité inhérents à la profession et respectent les dispositions légales et réglementaires qui concernent cet exercice. Il s'agit notamment, sans être exhaustif, des dispositions du Code civil en matière de copropriété ou en matière contractuelle mais aussi du Code pénal, de la loi relative au blanchiment d'argent ou encore de celle relative à la protection de la vie privée. Les manquements aux obligations déontologiques des syndics agents immobiliers sont sanctionnés par les chambres exécutives, à la suite d'une plainte, qui doit être explicitée. Elle est instruite par l'assesseur juridique, au besoin assisté d'un membre de la chambre, qui juge de l'opportunité des poursuites. Si les faits constituent un manquement déontologique suffisamment grave, il renvoie l'affaire devant la chambre exécutive. La cause est fixée en audience publique (79). La chambre peut prononcer les peines suivantes: l'avertissement, le blâme, la suspension et la radiation. La décision est susceptible d'opposition ou d'appel. 54. Les poursuites disciplinaires sont distinctes des actions introduites sur le plan civil. Leur objectif se limite au respect de la déontologie et des règles de la profession. En soi, elles ne donnent pas lieu à indemnisation. Rien n'empêche cependant qu'un manquement à une obligation déontologique constitue également une faute sur le plan civil et que si elle cause un dommage, elle donne lieu à réparation (80). § 3. Responsabilité pénale 55. La responsabilité pénale du syndic, exerçant son activité en personne physique ou en société, peut être engagée lorsqu'il commet une infraction dans l'exercice de sa mission (81). Il en est ainsi lorsqu'il fait disparaître des documents importants de la copropriété, détourne les fonds appartenant à celle-ci ou les ristournes accordées à l'association par un fournisseur (82). (76) Cfr. no 12. (77) F. MOEYKENS, H. DE LOOSE, R. PINTELON, C. ROMMELAERE, Praktische leidraad voor de syndicus, Gand, Story Publishers, 2011, p. 140. (78) Ibidem. (79) Sur le déroulement de la procédure, voyez www.ipi.be. (80) M. WAHL, op. cit., no 1.1.2.2. - (81) F. MOEYKENS, H. DE LOOSE, R. PINTELON, C. ROMMELAERE, Praktische leidraad voor de syndicus, Gand, Story Pubhshers, 2011, p. 140. _ (82) R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, Malines, Kluwer, 2010, p. 904, no 1157. 20 Le syndic de copropriété - K1uwer 2. Responsabilité du syndic La responsabilité pénale du syndic peut encore être retenue en cas de non respect des prescriptions administratives relatives à la sécurité générale du bâtiment. (83) Ainsi, l'administrateur délégu~ d'une société, agissant comme syndic, et son épouse, employée de ladite société, ont été pénalement condamnés par la Cour d'appel d'Anvers pour avoir falsifié la liste des présences d'une assemblée générale d'un parc d'entreprises. Sur le plan civil, la Cour considère que l'association des copropriétaires peut prétendre à une indemnité s'il en résulte que son travail a été perturbé ou compliqué (84). En qualité de personne morale, la responsabilité pénale de 1' association des copropriétaires peut être retenue en raison des agissements délictueux du syndic, en application de l'article 5 du Code pénal. Celui-ci dispose en effet que« toute personne morale est pénalement responsable des infractions qui sont intrinsèquement liées à la réalisation de son objet ou à la défense de ses intérêts, ou de celles dont les faits concrets démontrent qu'elles ont été commises pour son compte». 56. Pour que la responsabilité pénale de la personne morale soit engagée, en l'occurrence l'association des copropriétaires, il faut que l'infraction, quelle qu'elle soit, soit intrinsèquement liée à la réalisation de son objet social ou à la défense de son intérêt ou que les faits concrets . démontrent qu'elle a été commise pour son compte (85). La responsabilité de la personne morale ne peut être engagée, lorsque les faits commis sont le fait de personnes qui ne font que profiter de son cadre juridique ou matériel pour commettre une infraction dans leur intérêt propre ou pour leur propre compte. La personne morale ne peut donc être tenue pénalement responsable de tout fait commis en son sein (86). Précisons encore que la mise en cause de la responsabilité de la personne morale peut être le résultat des agissements de toute personne physique, sans qu'il ne s'agisse nécessairement de ses organes ou représentants légaux. En 1' espèce, 1' association des copropriétaires pourrait voir sa responsabilité pénale engagée par le fait d'un membre du conseil de copropriété ayant agi pour le compte de celle-ci.



Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire 1. L’exercice de ces pouvoirs est toutefois susceptible d’engager sa responsabilité 2, soit parce qu’il utilise ces pouvoirs alors qu’il ne devrait pas, soit inversement.

Ainsi, outre les diverses infractions pénales qu’il pourrait commettre, le syndic peut donc voir sa responsabilité civile être mise en cause. En tant qu’organe de gestion de l’association des copropriétaires, le syndic est contractuellement responsable devant l’assemblée générale. À l’instar de tout mandataire, sa responsabilité pourra être engagée en cas de faute, de mauvaise gestion ou, plus généralement, s’il ne s’est pas comporté comme tout syndic normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances 3.

À titre d’exemple, ses fautes peuvent consister en l’absence de convocation de l’assemblée générale alors qu’il le fallait, la non-exécution des travaux urgents ou encore le fait de ne pas avoir procédé au recouvrement des dettes dues par les copropriétaires 4.

Lorsque la responsabilité du syndic est mise en cause par l’association des copropriétaires, les règles de responsabilité contractuelles seront appliquées 5.

Vis-à-vis de chacun des copropriétaires, le syndic est responsable de manière délictuelle. Pour engager cette responsabilité, les copropriétaires doivent démontrer l’existence d’un préjudice qui leur est propre. C’est notamment le cas lorsque, par la faute du syndic, un contrat de bail a été résolu aux torts du bailleur. Dans le cas d’espèce, le syndic n’avait pas agi de manière appropriée pour réparer un dégât des eaux 6.

Dans un tel cas, la responsabilité du syndic ne peut être engagée sur base de l’article 1382 du Code civil, que dans le cas où cette faute, est un manquement à l’obligation générale de prudence ou à une obligation, et uniquement si cette faute a causé un dommage distinct de celui résultant de la mauvaise exécution de sa mission 7.

Lorsque le syndic cause un dommage à un tiers sans outrepasser son mandat, ce tiers ne peut agir qu’à l’encontre de l’association des copropriétaires. Le syndic s’assimilant à l’association des copropriétaires dans les relations avec les tiers, sa responsabilité propre ne pourra être engagée qu’en cas de faute personnelle 8.


Le syndic et l’assemblée générale sont concurrents concernant les travaux urgents à réaliser dans l’immeuble. Le syndic peut-il, afin de ne pas être poursuivi, ne pas suivre une décision de l’assemblée générale refusant l’exécution des travaux urgents? 10.

La Cour de cassation française a décidé à ce propos, qu’un syndic ne peut se voir reprocher une inaction fautive lorsque que l’AG refuse l’exécution des travaux. Ainsi, le syndic ne peut aller à l’encontre des décisions de l’AG 11. Dans ce cas, ce serait la responsabilité de l’association des copropriétaires qui serait engagée 12.

_______________

1. Article 577-8, § 4, 4° du Code civil.

2. P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP , Liège, 2012, p . 120 ; Cass., 21 octobre 2010, Pas., 2010, I, p. 2706.

3. Justice de paix d’Ixelles, 13 janvier 1999, T. App., 2000/4, n° 174, p. 18.

4. D. Mercken, T. Mercken, P. De Page et I. De Stefani, La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis – Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, Bruxelles, Bruylant, 2005, p. 50.

5. J. KOKELENBERG, « Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht 2000-2008 », T.P.R., 209-3, p. 1205, n°178 ; P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 120.

6. Justice de paix de Bruges, 7 mars 2002, T. App., 2003/2, n° 294, p. 23.

7. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 121.

8. Appel Bruxelles, 30 novembre 1999, T. App., 2000/2, n° 151, p. 8.

9. J. KOKELENBERG, « Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht 2000-2008 », T.P.R., 209-3, p. 1205, n°178 ; P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 120.

10. P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 122.

11. Cass. fr. 6 février 2002, Administer, mai 2002, p. 48.

12. H. PERNINET-MARQUET, JCP, 2002, I, 176, p. 1901.



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