Quid des copropriétés, des assemblées générales covid en Belgique? De la gestion, des comptes,..?

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Attention mise à jour au 8 mai 2021 sur ce post suivant https://www.copropriete-belgique.com/post/contentieux-d-annulation-copropri%C3%A9t%C3%A9-mod%C3%A8le-de-conclusions-principales-d-un-copropri%C3%A9taire

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Malgré la mise à jour, le présent texte reste valable jusqu'au 30 septembre 2021.


Le 17 décembre 2020 , la Chambre a pris plusieurs dispositions afin d'assurer la continuité des services et la sécurité juridique des copropriétés en 2020 et 2021, suite à la crise sanitaire connue. Communiqué de l'IPI suite à l'adoption d'une modification de texte de loi adoptée le 17 décembe - sur les Assemblées générales en 2020 et 2021

Approbation d'une loi relative à l'organisation des assemblées générales en période de coronavirus

Bonne nouvelle ! Hier, le Parlement a adopté le projet de loi portant des dispositions diverses temporaires et structurelles en matière de justice dans le cadre de la lutte contre la propagation du Covid-19. Ce projet comprend les dispositions sur l'organisation des assemblées générales en copropriété pendant la pandémie de coronavirus. Vous pouvez consulter ici le texte approuvé. La loi doit encore être publiée au Moniteur belge pour qu'elle entre en vigueur.

La seule modification importante apportée au projet de loi après son approbation par les commissions concerne la suppression du mot "urgent" dans la disposition qui suit :

« (… )Le syndic tient cependant une assemblée générale lorsqu’une décision urgente est nécessaire ou sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes, selon les modalités définies à l’article 577-6, § 2. Si cette assemblée générale ne peut raisonnablement être tenue physiquement ou à distance en raison des circonstances, l’article 48 de la présente loi peut être appliqué. (…) »

La raison de cette suppression est que le syndic doit être libre de convoquer une assemblée générale dès qu'il est nécessaire de prendre une décision. Il peut être problématique d'attendre qu'un dossier doive revêtir un caractère urgent pour être traité.

Pour le surplus, nous récapitulons pour vous les 3 dispositions importantes de cette loi :

1. Les assemblées générales qui devaient avoir lieu entre le 1er octobre 2020 et le 9 mars 2021 peuvent être reportées d’un an, c’est-à-dire à la période de 15 jours suivant la période prévue dans le règlement d’ordre intérieur. Cela vaut également pour les assemblées générales qui ont été reportées lors de la première vague de confinement (conformément à l’article 2 de l’arrêté royal n ° 4 du 9 avril 2020) et auraient dû avoir lieu au plus tard le 30 novembre 2020.

Il est important de noter qu’en cas de report de l’assemblée générale, la durée des mandats des syndics, membres des conseils de copropriété et commissaires aux comptes nommés par décision de l’assemblée générale ainsi que le contrat entre le syndic et l’association des copropriétaires sont prolongés de plein droit jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période.

Le budget pour le nouvel exercice est provisoirement réputé être égal au budget pour le fonds de roulement de l’exercice précédent. À cette fin, les syndics peuvent aussi, en conformité avec les décisions de l’exercice précédent, réclamer les provisions nécessaires aux copropriétaires.

2. Un assouplissement temporaire de l'exigence d'unanimité vise à faciliter la procédure écrite pour les AG. En effet, les AG écrites pourront ainsi, jusqu'au 9 mars 2021, prendre des décisions avec le quorum de présence « classique » (comme dans le cas d'une AG physique). La décision peut être valablement prise lorsque la moitié des membres de l’association des copropriétaires participe au vote et à condition qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Les décisions sont prises selon les mêmes règles de majorité qu’une AG physique. Le syndic recevra les bulletins de vote par courrier ou par voie électronique dans les 3 semaines suivant l'envoi de la convocation. En cas d'urgence et pour autant que cela soit indiqué dans la convocation, le délai de 3 semaines sera ramené à 8 jours après la date de la convocation.

3. Il est également important que la loi prévoie la possibilité d'organiser des assemblées générales digitales. Il est précisé que les copropriétaires ont la possibilité de participer aux assemblées générales autant physiquement qu’à distance. Cela comprend toutes les techniques de télécommunication permettant une délibération collective, telles que les conférences vidéo. Il est toutefois essentiel que la convocation prévoie cette possibilité.

Entrée en vigueur : • Une fois que la loi aura été publiée au Moniteur belge, les points 1 et 2 susmentionnés entreront en vigueur "rétroactivement" au 1er octobre 2020 jusqu'au 9 mars 2021. Veuillez noter que cette date (9 mars 2021) est susceptible d'être adaptée (prolongée) par arrêté royal ultérieurement s'il s'avère que les mesures de lutte contre la pandémie COVID-19 l'exigent ; • Le point 3 entrera en vigueur le jour de sa publication au Moniteur belge. Nous ne manquerons pas de vous tenir informés dès que la loi aura été publiée au Moniteur belge.


Article du SNPC du 17 février 2020

https://www.snpc-nems.be/fr/content/mesures-relative-%C3%A0-l%27organisation-des-assembl%C3%A9es-g%C3%A9n%C3%A9rales-de-copropri%C3%A9t%C3%A9?fbclid=IwAR2EDhLi3u-mknlL6-vq2dQJ3SsAJdlF8jweDwDtdbiE9G_7_tF9gjBsTRo#sections

Adoption par la Chambre des représentants de mesures relatives à l'organisation des assemblées générales de copropriété en période de coronavirus

La chambre des représentants a voté ce jeudi 17 décembre différentes mesures pour modaliser l’organisation des assemblées générales de copropriété en période de coronavirus. Nous vous en communiquons le texte complet ci-après. Qu’en retenir pour l’essentiel ?

  • Les assemblées générales peuvent être reportées mais ce n’est pas une obligation et tout dépendra bien entendu dans les prochaines semaines de la possibilité de se réunir à nouveau en présentiel et de convoquer comme habituellement les assemblées générales. Si tel est le cas nous invitons les copropriétaires et les conseils de copropriétés à demander à leur syndic de faire le nécessaire. En tout état de cause, le SNPC considère que le jeu institutionnel des copropriétés doit pouvoir s’exercer pleinement dès que les conditions sanitaires le permettront. Voir par ailleurs, ci-après, la possibilité de tenir les assemblées générales par écrit. Si le syndic s’y opposait, des copropriétaires représentant 20% des quotités peuvent demander la convocation de l’assemblée générale avec les points souhaités et à défaut pour le syndic de faire le nécessaire, ils pourront alors convoquer eux-mêmes.

  • La loi offre par ailleurs la possibilité de faire une assemblée générale par écrit avec des modalités assouplies. En parallèle, le syndic - en fonction des opportunités et nécessités - pourrait la compléter par une visioconférence pour permettre quand même un échange avec les copropriétaires. Dans le prolongement, un vote par écrit serait prévu.

  • Les assemblées générales peuvent être tenues à distance. Cette opportunité est maintenant prévue dans la loi sur la copropriété mais est à manier avec prudence car sur nombre d’aspects, il y a des inconnues et des risques évidents de voir les décisions prises dans un tel cadre être annulées. Dans l’immédiat, cela n’apparaît praticable au SNPC que dans des petites copropriétés où les relations entre les copropriétaires sont bonnes.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Mesures à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires Section 1IER Report des assemblées générales et conséquences Art. 54 Sous réserve de l’alinéa 2, toutes les assemblées générales de copropriétaires, telles que visées à l’article 577-6, de l’ancien Code civil, dont la période annuelle de quinze jours prévue par le règlement d’ordre intérieur tombe dans la période visée à l’article 56, ou qui ont été reportées en application de l’article 2 de l’arrêté royal n° 4 du 9 avril 2020 contenant diverses dispositions relatives à la copropriété et au droit des sociétés et associations dans le cadre de la lutte contre la pandémie de COVID-19 et n’ont pas encore eu lieu à la date du 1er octobre 2020, peuvent être reportées par le syndic à la prochaine période de quinze jours prévue par le règlement d’ordre intérieur au cours de laquelle doit se tenir l’assemblée générale de l’association des copropriétaires. Le syndic tient cependant une assemblée générale lorsqu’une décision est nécessaire ou sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes, selon les modalités définies à l’article 577-6, § 2. Si cette assemblée générale ne peut raisonnablement être tenue physiquement ou à distance en raison des circonstances, l’article 55 peut être appliqué. En cas de report de l’assemblée générale, la durée des mandats des syndics, membres des conseils de copropriété et commissaires aux comptes nommés par décision de l’assemblée générale qui expirent durant la période visée à l’article 56 est prolongée de plein droit jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période. En cas de report de l’assemblée générale, durant la période visée à l’article 56, et jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période, le contrat entre le syndic et l’association des copropriétaires est prolongé de plein droit. Le syndic exerce ses compétences conformément aux décisions de la dernière assemblée générale et en conformité avec le dernier budget approuvé. En cas de report de l’assemblée générale, la durée de validité des missions et délégations de compétences confiées par l’assemblée générale au conseil de copropriété est prolongée jusqu’à la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Section 2 Assouplissement temporaire de l’exigence d’unanimité Art. 55 La décision d’une association des copropriétaires qui est prise pendant la période visée à l’article 56 selon la procédure visée à l’article 577-6, § 11, de l’ancien Code civil, peut être valablement prise lorsque plus de la moitié des membres de l’association des copropriétaires participe au vote et à condition qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Les décisions de l’association des copropriétaires sont prises à la majorité requise par la loi pour chaque point individuel de l’ordre du jour des décisions de l’assemblée générale des votes des copropriétaires. Les bulletins de vote reçus par le syndic par voie postale ou électronique dans les trois semaines ou, en cas d’urgence et pour autant que cela soit indiqué dans la convocation, dans les huit jours après la date d’envoi de la convocation sont valables. Outre les informations visées à l’article 577-6, § 10, alinéa 1er, de l’ancien Code civil, le syndic indique également dans le procès-verbal les noms des copropriétaires dont les bulletins de vote ont été pris en compte. Section 3 Période durant laquelle le présent chapitre s’applique Art. 56 Le présent chapitre s’applique jusqu’au 9 mars 2021. Modifications à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires de la possibilité de tenir des assemblées générales à distance Section 1IER Modification de l’ancien Code civil Art. 57 Dans l’article 577-6, § 1er, alinéa 1er, de l’ancien Code civil, remplacé par la loi du 2 juin 2010 et modifié par la loi du 18 juin 2018, les mots “, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance,” sont insérés entre le mot “participe” et les mots “à ses délibérations”. Section 2 Modification de la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 “Les biens” du Code civil Art. 58 Dans l’article 2 de la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 “Les biens” du Code civil, à l’article 3.87, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, les mots “, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance,” sont insérés entre le mot “participe” et les mots “à ses délibérations”. Date : 17/12/2020



Le projet de loi qui doit etre encore publié Sous réserve de l’alinéa 2, toutes les assemblées générales de copropriétaires, telles que visées à l’article 577-6, de l’ancien Code civil, dont la période annuelle de quinze jours prévue par le règlement d’ordre intérieur tombe dans la période visée à l’article 56, ou qui ont été reportées en application de l’article 2 de l’arrêté royal n° 4 du 9 avril 2020 contenant diverses dispositions relatives à la copropriété et au droit des sociétés et associations dans le cadre de la lutte contre la pandémie de COVID-19 et n’ont pas encore eu lieu à la date du 1er octobre 2020, peuvent être reportées par le syndic à la prochaine période de quinze jours prévue par le règlement d’ordre intérieur au cours de laquelle doit se tenir l’assemblée générale de l’association des copropriétaires. Le syndic tient cependant une assemblée générale lorsqu’une décision est nécessaire ou sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes, selon les modalités définies à l’article 577-6, § 2. Si cette assemblée générale ne peut raisonnablement être tenue physiquement ou à distance en raison des circonstances, l’article 55 peut être appliqué. En cas de report de l’assemblée générale, la durée des mandats des syndics, membres des conseils de copropriété et commissaires aux comptes nommés par décision de l’assemblée générale qui expirent durant la période visée à l’article 56 est prolongée de plein droit jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période. En cas de report de l’assemblée générale, durant la période visée à l’article 56, et jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période, le contrat entre le syndic et l’association des copropriétaires est prolongé de plein droit. Le syndic exerce ses compétences conformément aux décisions de la dernière assemblée générale et en conformité avec le dernier budget approuvé. En cas de report de l’assemblée générale, la durée de validité des missions et délégations de compétences confiées par l’assemblée générale au conseil de copropriété est prolongée jusqu’à la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Assouplissement temporaire de l’exigence d’unanimité Art. 55 (ancien art. 48) La décision d’une association des copropriétaires qui est prise pendant la période visée à l’article 56 selon la procédure visée à l’article 577-6, § 11, de l’ancien Code civil, peut être valablement prise lorsque plus de la moitié des membres de l’association des copropriétaires participe au vote et à condition qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Les décisions de l’association des copropriétaires sont prises à la majorité requise par la loi pour chaque point individuel de l’ordre du jour des décisions de l’assemblée générale des votes des copropriétaires. Les bulletins de vote reçus par le syndic par voie postale ou électronique dans les trois semaines ou, en cas d’urgence et pour autant que cela soit indiqué dans la convocation, dans les huit jours après la date d’envoi de la convocation sont valables. Outre les informations visées à l’article 577-6, § 10, alinéa 1er, de l’ancien Code civil, le syndic indique également dans le procès-verbal les noms des copropriétaires dont les bulletins de vote ont été pris en compte. Section 3 Période durant laquelle le présent chapitre s’applique Art. 56 (ancien art. 49) Le présent chapitre s’applique jusqu’au 9 mars 2021 Pour rappel mesure antérieures https://legalworld.wolterskluwer.be/fr/nouvelles/moniteur/covid-19-nouvelle-date-limite-pour-les-reconductions-de-syndics-et-d-assemblees-de-coproprietaires/ Covid-19 : nouvelle date limite pour les reconductions de syndics et d’assemblées de copropriétaires

Arrêté royal prolongeant les mesures prises avec l'Arrêté royal n° 4 du 9 avril 2020 portant des dispositions diverses en matière de copropriété et de droit des sociétés et des associations dans le cadre de la lutte contre la pandémie COVID-19

En vertu du quatrième arrêté de pouvoirs spéciaux, toutes les assemblées générales de copropriétaires qui auraient dû avoir lieu entre le 10 mars 2020 et le 3 mai 2020 inclus peuvent être reportées de cinq mois, soit jusqu’au 3 octobre. Par un arrêté royal du 28 avril, le gouvernement a toutefois décidé de reporter la date de fin de la période de crise du 3 mai 2020 au 30 juin 2020, si bien que la date limite ultime est elle aussi reportée. Au 30 novembre au plus tard. Toutes les assemblées générales de copropriétaires qui auraient dû avoir lieu entre le 10 mars 2020 et le 30 juin 2020 inclus, mais qui ne peuvent se tenir en raison de la crise du coronavirus et des mesures de sécurité liées au virus doivent avoir lieu dans un délai de cinq mois après l’expiration de cette période. Autrement dit, l’assemblée peut être tenue le 30 novembre 2020 au plus tard. Les mandats des syndics qui expireraient durant cette période seront automatiquement prolongés jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après le 30 juin. Cela vaut également pour les autres personnes qui ont été nommées par décision de l’assemblée générale. Les missions et délégations de compétences confiées par l’assemblée générale au conseil de copropriété se poursuivront également jusqu’à la première assemblée générale après le 30 juin. L’arrêté royal du 28 avril qui reporte la date de fin de la période de crise du 3 mai 2020 au 30 juin 2020 entre en vigueur le jour de sa publication, à savoir le 28 avril 2020.