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PROPOSITION de loi visant à simplifier et à stimuler les travaux d’efficience énergétique dans les immeubles à appartements en copropriété forcée (déposée par M. Kris Verduyckt)


MesDames, messieurs,


1.   Immeubles à appartements


En Belgique

Plus de 25 % des Belges vivent dans un appartement. Et ce chiffre ne fait qu’augmenter. Non seulement parce que les ménages deviennent de plus en plus petits et ont donc besoin de moins d’espace, mais aussi parce que les pouvoirs publics souhaitent ne pas trop étendre les surfaces bâties. Le virage amorcé en ce sens en Région flamande, par exemple, fera en sorte qu’à terme, nous habiterons plus près les uns des autres et qu’il y aura plus d’immeubles à appartements, y compris dans des villages ruraux.


La Belgique compte environ 200 000 immeubles à appartements, ce qui représente 1,4 million d’apparte- ments et de studios individuels – et à peu près autant de propriétaires. En 2017, selon Syndicusdiensten.be, on comptait en Belgique 1 360 115 appartements.


En Flandre

Selon les statistiques cadastrales de la Flandre, 2 686 182 bâtiments sont situés sur le territoire flamand. Parmi eux, 131 693 sont des immeubles à appartements. Avec une moyenne de 6,5 unités résidentielles par immeuble à appartements, la Flandre compte près de 850 000 appartements. En 1995, 17 % des logements étaient situés dans des immeubles à appartements. En 2019, cette proportion avait atteint 28 %.


En Flandre, plus de deux tiers des appartements ont plus de 35 ans, et un peu plus de 40 % des immeubles à appartements datent d’avant les années 1970.


Le marché de la construction neuve en Flandre est en train de se réorienter. Depuis 2002, plus de permis de bâtir ont été délivrés pour de nouveaux appartements que pour des maisons d’habitation. En 2019, 63 % des logements neufs ayant fait l’objet d’une demande de permis étaient des appartements. Deux tiers des nou- veaux logements sont construits par des promoteurs immobiliers professionnels.


En Wallonie

La Wallonie compte 1 655 928 bâtiments pour un total de 1 689 075 logements, dont 250 710 sont des appartements.


À Bruxelles

En 2017, selon les chiffres du cadastre, le parc de logements à Bruxelles (environ 573 000 unités à l’époque) était composé pour 54,7 % d’appartements. À cette époque, ce chiffre continuait à augmenter.


1.    Travaux d’efficience énergétique dans les immeubles à appartements


Consommation énergétique et impact climatique des immeubles résidentiels

En 2018, la consommation énergétique finale des ménages flamands s’est élevée à 54,7 TWh (soit 20 % du total, égal à 267,5 TWh). La même année, les émis- sions totales de gaz à effet de serre (GES) ont atteint 75,6 Mton CO2-eq, dont 43,8 Mton pour les secteurs non-ETS et 12,2 Mton pour les bâtiments.


En 2018, la consommation énergétique finale des ménages wallons s’est élevée à 34,6 TWh (soit 27,34 % du total, égal à 130,2 TWh). En Wallonie, les émissions de GES ont atteint 37,16 Mton CO2-eq, dont 16,7 % provenaient du secteur résidentiel.


En 2018, la Région de Bruxelles-Capitale a consommé 19 740 GWh, dont 7 303,8 GWh (37 %) pour le secteur résidentiel. La même année, les émissions totales de gaz à effet de serre en 2018 se sont élevées à 3,7 Mton CO2- eq, la part imputable aux bâtiments résidentiels étant de 1,25 Mton.


Efficience énergétique dans les immeubles à appartements


Fin 2019, le score énergétique moyen en Flandre était de 481 kWh/m²/an (label E) pour une maison et de 290 kWh/m²/an (label C) pour un appartement. Seulement 1 % des maisons et 4 % des appartements ont obtenu le label A (score énergétique moyen de 100 kWh/m²/an ou mieux), qui est l’objectif visé à l’horizon 2050. Nonante- six pour cent des appartements doivent être rénovés pour répondre aux ambitions du Pacte de Rénovation du gouvernement flamand.


En Wallonie, en 2019, le score énergétique moyen d’un logement – maisons et appartements réunis – était de 459 kWh/m²/an, ce qui correspond au label F. Seulement 1,1 % de l’ensemble des habitations wallonnes (0,2 % des maisons et 2,3 % des appartements) ont atteint un score PEB de 85 kWh/m²/an et portent donc déjà le label A visé à plus long terme. Nonante-sept pour cent des appartements en Wallonie doivent faire l’objet d’une rénovation énergétique pour atteindre les objectifs énergétiques wallons pour 2050.


Seulement 1,74 % des maisons et 8,91 % des appar- tements, sur les 259 875 logements bruxellois pour lesquels un certificat PEB a été établi entre mai 2011 et janvier 2020, ont obtenu un label C+ ou supérieur, ce qui correspond, en région bruxelloise, à un score énergétique moyen de maximum 100 kWh/m²/an. Dans la capitale, 92 % des appartements doivent être réno- vés si Bruxelles veut également atteindre les objectifs énergétiques européens.


Les énergies renouvelables dans les immeubles à appartements


Dans les zones fortement urbanisées, la production d’énergie renouvelable est souvent beaucoup moins importante. Il y a peu ou pas de place pour installer des éoliennes, en tout cas pas à grande échelle. L’accent est donc mis principalement sur l’énergie solaire. On constate cependant que les immeubles à appartements disposent rarement d’une installation photovoltaïque.


En 2021, la Région flamande comptait 590 634 ins- tallations photovoltaïques pour une capacité installée de 3 957 MW. L’objectif de la Flandre est de disposer de 6 700 MW d’énergie solaire d’ici 2030.


La Région wallonne comptait en 2020 170 000 ins- tallations photovoltaïques, qui génèrent ensemble en moyenne 7,2 GWh par jour. La Wallonie veut porter la part de l’électricité produite par des panneaux solaires à 3 300 GWh d’ici 2030.


La capacité totale des panneaux solaires photovol- taïques dans la Région de Bruxelles-Capitale a augmenté l’année dernière pour atteindre 172 MW de capacité ins- tallée. Bruxelles veut porter la part de l’électricité produite par des panneaux solaires à 18 468 GWh d’ici 2030.


3. La copropriété


Le processus décisionnel dans les immeubles à appartement


Il y a trop peu de panneaux solaires sur les immeubles à appartements en Belgique, et ces immeubles ne font pas suffisamment l’objet de travaux visant à en améliorer l’efficience énergétique. Cela est dû non seulement aux difficultés techniques, mais aussi à la complexité du processus décisionnel et, pour bon nombre de copro- priétaires, à un manque de moyens. Dans la plupart des immeubles à appartements, les décisions importantes sont prises par l’association des copropriétaires (ACP).


On parle de copropriété lorsque plusieurs logements appartenant à des propriétaires différents sont réunis sous un même toit. La copropriété est un organe doté d’une personnalité juridique qui réunit tous les copro- priétaires de l’immeuble. Ces copropriétaires décident notamment, par voie de vote, de procéder à des réno- vations et à des travaux dans les parties communes. Selon la loi, l’association des copropriétaires est une personne morale qui dispose de deux organes juridiques: l’assemblée générale et le syndic.


Au sein de l’association des copropriétaires, l’assem- blée générale constitue l’organe suprême. Presque toutes les décisions y sont prises: les questions tant financières que pratiques et statutaires sont examinées en assem- blée générale. C’est elle aussi qui désigne le syndic.



Le syndic veille à ce que les décisions prises lors de l’assemblée générale soient mises en œuvre. L’éventail des tâches du syndic est largement fixé par la loi et comprend notamment la gestion financière, technique et administrative ainsi que la communication.


Dans une copropriété, le processus décisionnel est beaucoup plus laborieux que lorsque l’immeuble est aux mains d’un seul propriétaire. Il faut en effet réunir une majorité des deux tiers des copropriétaires pour effectuer des rénovations et des travaux dans les parties communes. Cette majorité des deux tiers est difficile à trouver lorsqu’il s’agit de gros investissements. En outre, lorsqu’une majorité est trouvée, ceux dont les moyens sont insuffisants sont pénalisés car ils sont alors obligés de payer leur part. De plus, il n’est pas toujours facile de convaincre tous les propriétaires d’investir dans les parties communes, dès lors qu’ils n’ont pas toujours tous l’impression qu’ils bénéficieront dans la même mesure des avantages énergétiques des travaux envisagés. C’est ainsi par exemple qu’à à première vue, l’isolation de la toiture peut sembler surtout avantageuse pour les occupants des étages supérieurs, même s’il convient bien sûr de relativiser une telle conclusion.


Vu l’importance qu’ils revêtent, les investissements énergétiques dans les immeubles à appartements doivent être encouragés. Outre les difficultés liées au processus décisionnel, la littérature spécialisée men- tionne évidemment d’autres obstacles, notamment de nature technique ou financière.


Au niveau régional, plusieurs mesures modestes ont déjà été mises en place afin de stimuler les interventions énergétiques. Lors de l’installation de cogénérateurs, par exemple, les copropriétaires peuvent recourir à des mécanismes de tiers-financement pour le paiement. Le coût de l’investissement est ainsi pris en charge par l’installateur, qui se rémunère grâce aux certificats verts et à la revente de l’électricité produite sur le réseau, à l’exception de celle qui sert aux parties communes de l’immeuble de copropriété (qui se la voit offerte).


Pour d’autres investissements d’efficience énergétique, il est toutefois également possible de recourir à des mécanismes de financement pour lesquels il conviendrait d’élaborer une base légale. La présente proposition de résolution vise à demander au gouvernement fédéral d’examiner de quelle manière les investissements au sein des ACP pourraient être stimulés.


En effet, de nombreuses interventions énergétiques peuvent buter sur des obstacles spécifiques. Pour les chaudières raccordées à des cheminées collectives, ces obstacles peuvent être de nature technique, à cause d’un tubage complexe, mais pour l’installation de panneaux photovoltaïques, il peut s’agir de l’accord de l’assemblée générale plénière de l’ACP, alors que les investissements se limitent peut-être à quelques copropriétaires. D’autres interventions énergétiques peuvent être l’installation de bornes de recharge pour des voitures électriques, l’éclai- rage des parties communes ou l’isolation thermique de la façade. De par leur nature spécifique, tous ces obs- tacles peuvent en entraîner d’autres. Cette complexité nécessite une concertation avec le secteur, les Régions et les organisations actives dans ce secteur.


PROPOSITION DE RÉSOLUTION

la CHambre Des représentants,

 

A.  vu les objectifs climatiques de la Belgique fixés dans le cadre de l’Accord de Paris et les objectifs européens en matière de climat et d’énergie traduits dans le Plan national Énergie-Climat;


B.  vu l’importance que revêtent les investissements en matière d’efficience énergétique dans les immeubles;


C.  vu le contexte très différent dans lequel les interven- tions énergétiques sont réalisées dans les copropriétés en comparaison avec les habitations individuelles;


D.  vu les travaux d’entretien qui devraient être effec- tués dans de nombreux immeubles à appartements et le mauvais état architectural et énergétique dans lequel ils se trouvent souvent;


E.   vu le manque de connaissances techniques et d’expertise des associations de copropriétaires (ACP) et des syndics concernant les interventions énergétiques (de grande envergure);


F.  vu le fait que les interventions énergétiques sont souvent onéreuses, que la réserve constituée est insuf- fisante et que les moyens dont disposent les membres de l’ACP ne suffisent pas toujours;


G.   vu la réglementation PEB modifiée le 7 mai 2021 concernant les parties communes au niveau flamand;


H.   vu le document politique intitulé “Scénarios pour une Belgique climatiquement neutre à l’horizon 2050”, une étude réalisée par Climact et VITO et présentée au Parlement fédéral en juin 2021 qui souligne égale- ment l’importance des investissements dans le secteur immobilier,


DemanDe au gouvernement féDéral:

 

1.   d’adapter le processus décisionnel des ACP en prévoyant un vote à la majorité simple pour les travaux d’efficience énergétique de manière à stimuler ce type de décisions;


2.   d’examiner, en concertation avec les Régions, d’éventuels systèmes ou mécanismes visant à épauler et accompagner les ACP par le biais d’audits énergétiques axés sur les pertes d’énergie, la gestion du chauffage ou les investissements énergétiques ou par l’établisse- ment de pondérations des gains énergétiques entre les différents occupants;


1.        d’examiner si des possibilités de financement externe sont envisageables pour les ACP en vue de financer des travaux d’efficience énergétique et de vérifier si cela nécessiterait une modification des modalités selon lesquelles les institutions financières peuvent proposer des produits financiers aux ACP, compte tenu de leur personnalité juridique actuelle;


2.        d’examiner, en coopération avec le secteur, quels sont les obstacles légaux qui freinent les ACP dans leur volonté d’améliorer l’efficacité énergétique de leur immeuble en copropriété, et d’examiner, en concerta- tion avec ce secteur, si des dispositions réglementaires pourraient permettre d’établir une pondération des éco- nomies entre les propriétaires par le biais de la facture énergétique;


3.        de soumettre le résultat de la présente résolution au Parlement fédéral sous la forme d’un rapport;


4.        d’élaborer, en concertation avec le secteur, des dossiers d’information et des modules de formation à destination des syndics ou des ACP afin de les soutenir dans la réalisation de projets de rénovation énergétique pour copropriétés.


25 juin 2021




ADOPTE CHAMBRE

Date de dépôt

22/09/2021

Vote Chambre

09/06/2022

Documents principaux

00/000-K2202/001-2020/2021-0

Document Chambre

  55K2202001   167 Kb


PROPOSITION DE RESOLUTION   -  CHAMBRE


Législature : 55  -  Session : 2020/2021-0

Date de dépôt

22/09/2021

Type de document

06 PROPOSITION DE RESOLUTION

Prise en considération

23/09/2021

Date de distribution

22/09/2021

Date d'envoi

23/09/2021

Auteur(s)

Kris, Verduyckt Vooruit (AUTEUR)

Date de fin

09/06/2022

Statut

16 ADOPTE

Sous-documents

002  [130 Kb]

23/05/2022 AMENDEMENT

Date de distribution

25/05/2022

Auteur(s)

Kris, Verduyckt Vooruit (AUTEUR)


Daniel, Senesael PS (AUTEUR)



Séverine, de Laveleye Ecolo-Groen (AUTEUR)


Leen, Dierick cd&v (AUTEUR)


Christian, Leysen Open Vld (AUTEUR)


Kim, Buyst Ecolo-Groen (AUTEUR)

 


003  [66 Kb]

24/05/2022 AMENDEMENT

Date de distribution

25/05/2022

Auteur(s)

Bert, Wollants N-VA (AUTEUR)

 


004  [13247 Kb]

03/06/2022 RAPPORT

Date de distribution

03/06/2022

Auteur(s)

Daniel, Senesael PS (AUTEUR)

 


005  [122 Kb]

03/06/2022 TEXTE ADOPTE

Date de distribution

03/06/2022

 


006  [125 Kb]

09/06/2022 TEXTE ADOPTE

Date de distribution

14/06/2022




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