- 12 févr.
- 6 min de lecture

Possible une copropriété non mise aux normes sécurite incendie par 3 syndics IPI + Juge de paix?

Dernière mise à jour : il y a 21 minutes

Conseil: mettez à l'ordre du jour de votre assemblée générale le rapport écrit de gestion technique par le syndic pour votre sécurité,de vos enfants et celle de votre bien. Prenez toutes vos assurances auprès de votre syndic ;)

Ce genre d'incident qu'un batiment ne réponde toujours pas aux normes techniques, incendie, et sécurité après avoir éte géré par des syndics professionnels dont un judiciaire ayant la qualité de géomètre expert, et après avoir communiqué depuis 2017 à la justice n'est certainement pas majoritaire et accidentel. Toutefois, il doit interpeller car l'action de tous les acteurs (syndics, avocats, juges de paix, bourgmestre) saisis ne garantit pas à suffisance la sécurité de personnes et des appartements. Quid?

Faits. L'agence qui a vendu les appartements n'a jamais mentionné que la copropriété ne répondait pas aux normes incendie, pompiers et techniques. Un occupant lésé par les servitudes apres notament 4 dégâts des eaux en octobre 2016, décembre 2016, de mars a mai 2017, et février 2020 , car le bâtiment n'était pas entretenu... Les défauts d'entretien avaient déjà fait l'objet d'une requête auprès de la justice de paix en plus du manque de production des factures, des comptes complets, des convocations,...

Des candidats syndics ont visité le bâtiment et informe le copropriétaire que la copropriété n'est pas entretenue et surtout non conforme aux normes techniques, de sécurite et incendie.

Le copropriétaire fait venir alors un géomètre expert, constatant le manque d'entretien et surtout la non mise en conformité du bâtiment à appartements aux normes techniques, incendies et sécurité d'un immeuble géré pourtant par des syndics professionnels agréés IPI et sous le contrôle judiciaire de la juge de paix de Wavre;

Et oui possible en 2023? Le copropriétaire lésé avait informé des problèmes multiples de gestion par conciliation en 2017 la juge de paix de Wavre et de manière plus juridictionnelle en 2019. Elle n'avait pas estimé malgré une cinquantaine de photos, 4 dégâts des eaux en 20 mois, et la requête de mettre en conformité le bâtiment par manque soi-disant de preuves et de régulariser la gestion comptable, légale et technique. Depuis 2009 entre-autre, la copropriété ne dispose toujours pas de plan d'entretien et de budget prévisionnel pluriannuel de fonds de réserve (obligation de l'article 3.89 par 4 16' du code civil), malgré la demande de l'occupant depuis 2017 avec ss 4 dégâts des eaux dans son appartement en 1 an et demi. La juge de paix de Wavre n'oblige pas préventivement le budget prévisionnel du fonds de réserve conformément au prescrit de la loi et d'autres jurisprudences constantes confirmant l'obligation légale. Pourtant ce budget est voulu pour le législateur dans la loi pour prévenir le manque d'entretien des bâtiments dont les copropriétés sont de plus en plus vétustes et le nombre d'incendie ne cesse d'augmenter d'année en année.

Donc depuis 2017, et 2020, la justice de paix de Wavre et de Nivelles, la bourgmestre de Rixensart et le gouverneur de la province du Brabant wallon sont au courant de la situation et n'agissent pas.

Et ce 14 mars 2023, la juge de paix de Wavre du premier cantons ne mentionne pas dans son jugement conformément au prescrit de l'article 780* du code judiciaire la requête, entre autres du respect des obligations civiles de gestion de la copropriété, au syndic ; d’informer officiellement chaque copropriétaire que le bâtiment ne répond pas aux normes d’incendie et de sécurité et l’acter dans le procès-verbal d’assemblée générale et — de charger le nouveau syndic, sur base notamment de l’audit du rapport du géomètre expert Nicolai de janvier 2021, d'accomplir tous actes conservatoires nécessaires de mise en conformité aux normes de sécurité et d’incendie de l’immeuble et la présentation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve précis quant aux travaux à réaliser au sein du bâtiment et d’un plan d’entretien courant annuel;'. La sécurité des personnes et du bâtiment après 72 mois apres avoir communique les problemes de differents ordres ne semblent toujours pas une priorité et une obligation impérative pour la juge de paix de Wavre en tout cas?

Est-ce transparent de la justice, est ce que le jugement répond a l'article 780 du code judiciaire sur les jugements et ses mentions obligatoires ? N'est-il pas temps que chacun des acteurs assume sa responsabilité dans cette situation, d'avancer, de faire transparence et se garantir maintenant les solutions? Rien est encore sur et par la juge comme en 2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023.

Le syndic et son avocat n'avaient toujours pas averti les copropriétaires en novembre 2022?

La sécurité ne semble pas une urgence et une priorité pour les syndics et la justice?

Possible en 2023?

Quid en cas d'incendie?

Et surtout, que peut faire encore le copropriétaire pour que sa copropriété soit sécure et gérée?

Force de constater que le système mis en place avec des syndics professionnels, les juges de paix , des avocats et la bourgmestre (article 132 et 133 de la NLC) ne garantissent pas à suffisance la sécurité des personnes et des batiments malgré la loi et ses obligations impératives relatives aux copropriétés . Les normes de sécurité et d'incendie sont des normes d'ordre public. La sécurité est soi-disant notre premiere liberté dans un Etat de droit.

--------------------------

Avec une pointe d'humour, une décision de sa collègue Juge de Paix II de WAVRE du 06 août 2021 ; La décision de l’Assemblée Générale qui refuse d’accéder à la demande de deux copropriétaires de placer des panneaux photovoltaïques, au motif que la majorité des copropriétaires souhaite la mise en œuvre d’une solution globale, est abusive dès lors que le Juge de Paix relève que six mois après la décision contestée, l’audit énergétique envisagé n’existe toujours pas et que la décision litigieuse ne témoigne pas de la volonté réelle de mettre en œuvre une solution qui serait profitable à l’ensemble des copropriétaires.Si la recherche d’une solution globale, quant à la consommation d’énergie pourrait en soi paraître un motif raisonnable permettant de s’opposer à des tentatives individuelles, le Tribunal estime que la proportionnalité entre l’avantage recherché et les inconvénients causés n’est pas respectée.Si la décision prise est abusive en son principe, le Tribunal se limite à réformer la décision afin de permettre à l’Assemblée de se prononcer, s’il échet, sur un projet alternatif crédible ou sur les conditions auxquelles le droit d’utiliser la toiture pour aménager des panneaux solaires pourrait être octroyée à un copropriétaire qui en ferait la demande ».

En 2023 depuis 2016 après 4 dégâts des eaux, d'avoir demandé un audit (dont un audit de 2021 constatant la non mise en sécuirte du batiment) ..... la juge de paix du premier canton considère-elle toujours donc après 76 mois qu'il ne faut pas rechercher une solution globale de bonne gestion de la copropriété avec des budgets, des pv complets, des décomptes adoptés et inscrits a l'odre du jour d'une AG, de comptabilite reelle.... et surtout de mise aux normes de sécurité, incendie, technique de la copropriété. Cela ne semble pas impératif? Une juge n'est pas l'autre dans le droit de la copropriété.... Bien entendu, nous allons tout faire pour mettre cette copropriété en ordre dans l'intéret de tous, coproriétaires, syndics, et surtout la sécurité de ses occupants.

Nathalie Cooremans

-------

Art.780.Le jugement contient, à peine de nullité, outre les motifs et le dispositif:

1° l'indication du juge ou du tribunal dont il émane; les noms des membres du siège, du magistrat du ministère public qui a donne son avis et du greffier qui a assisté au prononcé;

2° les nom, prénom et domicile sous l'indication desquels les parties ont comparu et conclu [2 et, le cas échéant, leur numéro de registre national ou numéro d'entreprise]2;

3° [1 l'objet de la demande et la réponse aux moyens des parties exposés conformément à l'article 744, alinéa 1er;]1

4° la mention de l'avis du ministère public;

5° la mention et la date de la prononciation en audience publique.

Le jugement contient, le cas échéant, l'indication du nom des avocats.

---- ------_---------

Art.3.89 du code civil. Syndic

§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé: 1° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale; 2° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire; 16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir. § 6. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

-------------------------------------------------------

Citation de Me Laurent Collon et Me Sophie Dienst Xirius pour la régularisation technique de la copropriété.

Avec regret, ils n'avaient pas conseillé de faire l'expertise de notre propre initiative. couet & associés

Voici le rapport émis par un syndic judiciaire , qui a en plus la qualite de géometre expert Christian Tylleman et de son avocat Didier Persyn devenu avocat de la copropriété, et de Couet&associés (mathilde guns) le nouveau syndic

Suite a une citation judiciaire, le syndic est entré dans le garage de l'interessé pour faire des travaux sans qu'il soit informé et avant la venue de l'expertise et de l assurance. Pratique courante, il apparait.

La syndic marque dans son pv, du 22 juillet