POINTS D’ATTENTION EN CAS DE VENTE OU D’ACHAT D'UN APPARTEMENT EN COPROPRIETE -article fédéria




" Si vous envisagez de vendre votre lot en copropriété, la loi impose au vendeur de fournir de nombreuses informations à l’acquéreur. En pratique, cela se fait par l’intermédiaire du syndic. Mais que faut-il renseigner à l’acquéreur exactement et à quel moment?


1° Avant le compromis de vente

Afin d’informer le plus possible l’acquéreur, le vendeur, le notaire ou l’agent immobilier qui rédige le compromis de vente doit demander au syndic de l’immeuble les informations suivantes :

  • Le montant du fonds de roulement (c’est-à-dire le total des sommes appelées par le syndic pour couvrir des dépenses périodiques comme le chauffage ou l’éclairage) et le montant du fonds de réserve (c’est-à-dire le total des sommes appelées par le syndic pour couvrir des dépenses non périodiques comme le remplacement du système de chauffage ou la réparation de l’ascenseur). Il est important d’avoir à l’esprit qu’en ce qui concerne le fonds de réserve, la quote-part du vendeur reste acquise à la copropriété et ne lui sera pas remboursée. Le vendeur pourra, en revanche, récupérer sa quote-part du fonds de roulement ;

  • Le montant des arriérés éventuellement dus par l’actuel propriétaire ;

  • La situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant l’acte authentique;

  • Éventuellement, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et les montants en jeu (il s’agit des procédures opposant l’association des copropriétaires à un tiers ou même au syndic, mais aussi les procédures qui ne concerneraient qu’un lot en particulier et dont le syndic aurait été informé);

  • Une copie des PV des assemblées générales (ordinaires et extraordinaires) des trois dernières années (qui vous renseigneront notamment sur les gros travaux qui viendraient éventuellement d’être votés) ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

  • Une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale.

Bon à savoir

Si vous souhaitez travailler avec plusieurs agences immobilières pour vendre votre lot, nous vous conseillons de demander ces informations au syndic avant et à les transmettre ensuite aux agences immobilières que vous mandatez. Un simple mail ou courrier simple suffit pour effectuer la demande. Le syndic a ensuite 15 jours pour répondre.


2° Entre le compromis de vente et l’acte authentique.

En vue de la préparation de l’acte authentique, le notaire instrumentant interrogera une nouvelle fois le syndic de l’immeuble, par courrier recommandé.

Le syndic aura 30 jours pour y répondre. Celui-ci devra fournir une actualisation des informations énoncées ci-dessus, ainsi que les informations suivantes :

  • le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic AVANT l’acte authentique mais dont le paiement est demandé par le syndic APRÈS cette date ; un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires AVANT l’acte authentique et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic APRÈS cette date ;

  • un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale AVANT l’acte authentique, mais dont le paiement est demandé par le syndic APRÈS cette date ;

  • un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés AVANT l’acte authentique, mais dont le paiement est demandé par le syndic APRÈS cette date.

Sauf convention contraire, ces éléments seront normalement mis à charge du copropriétaire entrant dans les décomptes de copropriété qui seront établis ultérieurement par le syndic et il est donc très important que l’acquéreur en soit bien informé. Bon à savoir Le syndic est donc interrogé (au minimum) deux fois dans le cadre de la vente d’un lot en copropriété. Pour ce travail, il est autorisé à réclamer des honoraires complémentaires. Ceux-ci seront alors à charge du vendeur.


L’importance des statuts de la copropriété

On le voit, de nombreuses informations doivent donc être fournies à l’acquéreur afin de se conformer à la loi. Mais beaucoup d’autres informations très précieuses se retrouvent aussi dans les statuts de l’immeuble et le règlement d’ordre intérieur : L’acte de base : ce document décrit l’ensemble immobilier et les parties qui sont communes à tous les copropriétaires et les parties qui sont privatives à chaque lot. Il fixe également la quote-part dans les parties communes afférente à chaque partie privative.

Le règlement de copropriété : ce document est annexé à l’acte de base (ils forment les « statuts » de l’immeuble). Il reprend les droits et obligations des copropriétaires tant pour leurs parties privatives que pour les parties communes (par rapport aux travaux, à l’interdiction de certaines activités,…). C’est également le document qui détermine les critères et le mode de répartition des charges communes (ordinaires et extraordinaires) entre les copropriétaires. Le règlement d’ordre intérieur (R.O.I.) : ce document est, quant à lui, établi par les copropriétaires. Le règlement d’ordre intérieur doit au moins fixer : - Le mode de fonctionnement de l’assemblée générale (convocation, ses pouvoirs,…); - La période pendant laquelle doit se tenir l’assemblée générale annuelle ; - Le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat… On y retrouve également souvent certaines modalités pratiques pour conserver l’harmonie entre les copropriétaires (possession d’animaux, locaux techniques, ascenseurs, heure de fermeture des portes, nettoyage, utilisation du jardin commun,…). Il n’existe pas d’obligation légale pour le vendeur de transmettre ces trois documents à l’acquéreur avant la vente. Néanmoins, nous conseillons aux candidats-acquéreurs d’un lot en copropriété de les demander au vendeur ou au syndic le plus tôt possible. Tous ces éléments ne sont pas simples à comprendre. N’hésitez pas à solliciter l’aide de votre syndic pour y voir plus clair!

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