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Parlement: moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de gestion

La Chambre des Représentants - Question et réponse écrite n° 53-921 : L'interprétation de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion. (QO 17536)

Question et réponse écrite n° : 0921 - Législature : 53 AuteurCatherine Fonck, cdHDépartementMinistre de la JusticeSous-départementJusticeTitreL'interprétation de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion. (QO 17536)Date de dépôt03/05/2013LangueFStatut questionRéponses reçuesDate de délai11/06/2013 QuestionL'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion, impose aux syndics de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux nouvelles dispositions impératives du même Code. Vu la loi du 13 août 2011, cette mise en conformité des statuts doit être réalisée pour le 31 août 2013 au plus tard mais ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique pour autant qu'elle n'apporte pas de modifications à l'acte de base. 1. Aussi, le texte simplement coordonnée, soumis à l'examen de l'assemblée générale, doit-il faire l'objet d'une décision/ approbation formelle de celle-ci, à une majorité simple et/ou qualifiée? 2. S'il est procédé par acte sous seing privé, ce texte doit-il être impérativement enregistré et/ou transcrit à la Conservation des hypothèques sous le nom de l'association des copropriétaires ou peut-il être simplement annexé au procès verbal de la réunion de l'assemblée générale? 3. a) S'il s'avère néanmoins ultérieurement que cet acte sous seing privé contient des modifications qui requièrent le recours à l'établissement d'un acte authentique et portent à une décision, le cas échéant qualifiée, de l'assemblée générale, quelle en serait sa validité au regard des statuts initiaux dressés par le notaire? b) Serait-il nul, en tout ou en partie, compte tenu de l'irrégularité en la forme, indépendamment de l'action visée à l'article 577-9, § 2 du Code civil? 4. De plus, l'article 577-8/2 du Code civil dispose que "L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété". a) Cette désignation nécessite-t-elle une majorité simple ou une majorité qualifiée (des trois quarts des voix) à l'instar de celle visée à l'article 577-7, § 1er, c, du Code civil portant création et composition d'un conseil de copropriété? b) Toutefois, si aucune majorité (simple ou qualifiée) ne se dégage de l'assemblée générale, quels sont les effets sur l'association des copropriétaires, de la non désignation d'un commissaire aux comptes? Statut1 réponse normale - normaal antwoord - Réponse publiéePublication réponse B115Date publication03/06/2013, 20122013RéponseJe dois tout d'abord attirer l'attention sur le fait que l'interprétation des lois revient en règle générale au pouvoir judiciaire et que ma réponse à votre question est par conséquent valable sous réserve d'une interprétation contraire des cours et tribunaux. La loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion oblige le syndic à mettre l'acte de base existant, le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur en conformité avec les nouveaux articles 577-3 à 577-14 du Code civil relatifs à la copropriété, et donc d'effacer toutes les dispositions contradictoires et de les remplacer par les nouvelles dispositions. Une fois que le syndic a adapté l'acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur, il est tenu de soumettre ces documents à l'approbation de l'assemblée générale. L'assemblée générale n'est bien entendu pas obligée d'accepter les documents adaptés par le syndic. L'assemblée générale peut alors également modifier un ou plusieurs points de la proposition. En l'absence d'une majorité qualifiée exigée par la loi en la matière, une décision d'approbation de la version adaptée finale des statuts et du règlement intérieur est prise à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, conformément à l'article 577-6, § 8, alinéa 1er, du Code civil. L'approbation de la coordination de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement intérieur ne requiert pas un acte authentique ou un quorum majoritaire spécifique, pour autant que des modifications n'aient pas été apportées à l'acte de base. À cette fin, un acte sous seing privé suffit. Une transcription dans les registres de la conservation des hypothèques n'est alors pas requise. S'il apparaît toutefois par la suite que cet acte sous seing privé, initialement présenté à l'assemblée générale comme une simple adaptation aux nouvelles dispositions de la loi, contient des dispositions qui modifient l'acte de base et qui contiennent donc davantage qu'une simple adaptation, et pour lesquels un acte authentique et un quorum majoritaire spécifique étaient par conséquent requis, on peut alors considérer, sous réserve de l'interprétation des cours et tribunaux, que les dispositions de cet acte n'ont pas d'effet. Cela n'a toutefois pas pour effet que la loi n'est pas d'application en ce qui concerne les dispositions de droit contraignant. Pour être complet, il faut également attirer l'attention sur l'article 577-9, § 2, du Code civil, qui dispose que tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Dans la nouvelle loi sur la copropriété, la désignation d'un commissaire aux comptes est obligatoire. Il doit être admis que l'assemblée générale doit décider de la désignation du commissaire à la majorité absolue. Vu les termes de l'article 577-8/2 du Code civil, le mandat du commissaire doit être renouvelé chaque année ou un nouveau commissaire doit être désigné chaque année. Si l'assemblée générale ne parvient pas à désigner un commissaire, il doit être admis que chaque intéressé peut demander au juge de paix de désigner un commissaire. Descripteurs EurovocCOPROPRIETE | DROIT CIVIL

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