Motifs d'annulation des contrats cadre en copropriété par le juge de paix, danger abus des syndics

Dernière mise à jour : 12 nov.


1. En application de l'article 3.83 paraphe 3 du code civil, aucun dossier, aucun devis, aucune réalisation n’étaient préparé pour ce point, ne pouvant pas permettre aux coproprietaires de voter en pleine connaissance et de prendre conseil avant une bonne prise de decision souveraine de l'assemblee generale. Aucune annexe signée ne se trouve au PV pour démontrer les conditions contratuelles et financieres auxquelles less coproprietaires s'engagent.


2. La résolution adoptée tele que transcrite par le syndic est celle-ci ;


4. Cette résolution, avec un manque de précision flagrant, s’agit d’un blanc-seing donné au syndic, sans limite quant au type de contrat ou quant au montant maximal pouvant être engagé par le contrat cadre. Le concluant a voté contre.


5. En application de larticle 3.88 du code civil, il appartient seul à l’assemblée générale le choix de ses contrats, des montants engages et des conditions dans lesquelles il s’engage. Le caractère est renforcé par la mise en concurrence exigee par l'article 3.88 paragraphe 1 C et le rapport annuel d’évaluation complet des contrats prevu a l'article 3.8 paragrapge 5 3 dont la syndic n’a pas procède à cette assemblée générale et pendant l’année de gestion.


6. La délibération, telle que mentionnée dans le PV, et les contrats cadre n’apportent aucune garantie sur les conditions contractuelles, les prestations financières, les objets des contrats, l’impartialité, les conflits d’intérêts, … La compétence de la conclusion des contrats appartient à l’assemblée générale des copropriétaires et non au syndic dont sa mission est bien definr par l'article 3.89 paragraphe 5 12' . L’adoption de cette mesure présente la porte ouverte aux abus. Un contrat cadre de quoi, pour quel objet, pour combien de temps, avec quelle garantie… rien n’est défini pour les copropriétaires et auniveau budgétaire.


7. Le caractere imprecis est accentue par defaut de dossier et de prevision de contrats, de budget previsionnel adapte et aussi aucune adaptation de budget previsionnel du fonds de roulement par rapport a ses marches non definis par deliberation sur les montants.


Le budget previsionnel tel qu'il est presente et soumis aux votes ne permettent pas de determiner les marches ou les montants qui pourraient etre engages.


Le but du budget previsionnel ne serait pas respecte non plus de determimer precisemment les charges auxquels les coproprietaires devront payer.

3. « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier ». (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66).

. Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour unepériode d’un an, lequel et établi sousforme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin depermettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler sinécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I. 2014, liv. 2, p. 25).


A noter dans le cas d'espece pour etayer une mauvaise gestion globale, le syndic ne prevoit toujours pas l'entretien technique du batiment adequat du batiment , comme l'entretien du decanteur, qui a deja cause 4 degats de eaux en 3 ans et le syndic n'a pas prepare de budget previsionnel de fonds de reserve alors que le batiment, comme constate par un geometre expert, present plein de defauts techniques a reparer et la batiment ne repond pas aux normes de securite et d'incendie, que les syndics n'ont jamais informe les coproprietaires que le batiment ne repondait pas aux normes incendies et de securite.


7. Les travaux préparatoires de la loi sont clairs sur l’objectif du législateur à cet égard : « afin d’éviter un climat de suspicion à l’égard du syndic, ou le risque d’une éventuelle collusion entre ce dernier et les prestataires de services ou fournisseurs de l’association des copropriétaires, il est utile de renforcer la transparence dans le cadre de la passation des contrats et des marchés. Pour ne pas alourdir de manière excessive le fonctionnement de la copropriété, à l’instar de la loi

française, la première disposition stipule que l’assemblée générale arrête le montant des marchés et devis à partir duquel une mise en concurrence est exigée.

La deuxième disposition prévoit les modalités selon lesquelles le syndic réalisera cette mise enconcurrence.

La troisième disposition vise à permettre une évaluation et une éventuelle remise en question des contrats de fournitures régulières, dans le but d’éviter l’enlisement de relations de fournitures non satisfaisantes.

La quatrième disposition, qui reprend en grande partie le texte d’une disposition de la loi française,

est destinée principalement à éviter des collusions avec une entreprise liée au syndic. »


8. ‘Les développements exposes à l’occasion du dépôt de la proposition de loi confortent cette idée puisqu’ils mettent en exergue la nécessité pour le syndic de recueillir plusieurs devis pour tous travaux… et l’obligation de les présenter à l’assemblée générale’. Corinne Mostin, le syndic de copropriété, Wolters Kluwer, 2020, 159. ‘Pour le législateur, cette nouvelle disposition est destinée à assurer, avec d’autres, la transparence dans la passation des marches et d’éviter un climat de suspicion à l’égard du syndic et tout risque de collusion entre celui-ci et les prestataires de services ou les fournisseurs23. Elle est censée permettre aux copropriétaires d’opérer un choix en toute connaissance de cause. ‘ C. Mostin, ibid. p. 159.


Les pratiques de collusion et de conflits d'interets des syndics avec des tiers et les commissions cachees est un des griefs essentiels reproches, dont le legislateur veut combattre par une mise en concurrence et une impartialite.

L'argumentation du syndic est que cela est une pratique courante sans developpements des marches et des montants engages ne repond pas aux obligations de connaitre les conditions administratives et financieres, ce qui peut etre une porte ouverte d'abus de syndics dont les reformes successives essayent de limiter. La transparence n'est pas assuree sur cette pratique.


Le SNPC dénonce aussi ces pratiques ;

‘Les copropriétaires sont victimes d'une mesure discriminatoire !

Pour ce qui est du commissionnement illégal de certains syndics, d'insister sur le fait qu’ il fausse complètement la concurrence entre les fournisseurs potentiels, encourageant en raison des commissions versées, les syndics bénéficiaires à rester chez tel ou tel fournisseur. Les copropriétés concernées et leurs copropriétaires in fine sont gravement lésés par ce type de pratique qui ont pour effet d’accroître leurs charges et il faut bien que quelqu’un paye les commissions dont question. Et au-delà de l’illégalité, il est évident que cette pratique de commissionnement rentre dans le champ d’application des articles 504bis et 504ter du Code pénal sur la corruption privée.

Mais il y a d’autres raisons qui justifient cette demande du SNPC, qu’il a rappelé dans son cahier de revendications Copropriété à l’occasion des élections législatives de 2019. Seuls Les Engagés (ex-CDH) ont donné suite en déposant une proposition de loi en ce sens que d’autres partis sollicités ont refusé de cosigner.

Mentionnons la durée des contrats d’entretien avec les ascensoristes. Pour un simple particulier, il ne peut dépasser un an. Par contre s’il s’agit d’une copropriété, elles peuvent être tenues quelques fois trois, cinq voir dix ans avec le même fournisseur. Cela fausse également complètement la concurrence et préjudicie gravement les copropriétés lorsqu’elles veulent par exemple faire appel à un autre ascensoriste, moins cher, pour procéder à la mise en conformité de leur ascenseur. Le précédent menace de dénoncer lecontrat d’entretien et de réclamer des dommages aux copropriétés pour tenter d’emporter le marché.

……

Le SNPC réclame dès lors à nouveau :que tant l'Inspection économique que l'Autorité belge de la concurrence mènent des actions de contrôle pour s’assurer de jeu de la pleine concurrence entre les fournisseurs de

copropriétés.’


La bonne gestion implique que le syndic propose à l’assemblée générale les contrats qu’elle entend faire adopter par l’assemblée générale avec devis, garanties administratives et de financières, comme requis par le code civil clairement. Les travaux parlementaires sont clairs à cet objet pour éviter ce genre de pratique et premunir tout abus, opacite et conflit d'interets.


En application de l'article 3.88 et 3.89 et du caractere imperatif 3.100 des dispositions de la copropriété, les griefs sont clairement établis, le manque de dossiers, une délibération et une résolution qui laissent la porte grande ouverte à tout abus de marché qui pourrait être conclu par le syndic ( dont la loi ne lui delegue aucune competence sur la conclusion de contrats sans décison d'assemblée générale expresse) sans limite, sans pouvoir de contrôle, sans garantie de temps, d’argent et d’objet , ce qui est craint par le législateur. Le syndic n'a nullement définit les marchés qui pouvaientt etre conclus ni dans le dossier car manquant avec aucun projet de résolution. ni dans la déliberation et ni dans les annexes. sans présenter la moindre garantie contractuelle, financiere et objet des marchés auxquels s'engageraient les coproprietaires.