Absence de budget prévisionnel de fonds de roulement & de fonds de réserve, annulation? Copropriété

Dernière mise à jour : 6 mai

Pour rappel également, l’article 578, paragraphe dispose: "18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir. "

L’obligation n’a pas été effectuée, preuve de mauvaise gestion des finances d’optimalisation des dépenses, non-respect d’une obligation légale impérative et aussi du contrat dont la copropriété paye pour ce service auprès de Couet.


La copropriété n’a pas produit de budget de fonds de réserve, alors qu’une dépense avait déjà été effectuée en février2020 suite à un 4eme dégât des eaux par defaut d'entretien comme constate par les assurances depuis 2016 et un rapport de geometre expert en 2021.


Une bonne gestion requière la préparation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve et il doit contenir une prévisionde toutes les dépenses auxquelles les copropriétaires serontconfrontées.

En l’espèce, il n’est pas question de l’absence du budget prévisionnel à l’ordre du jour mais il est reproché une absence de transparence dans les comptes et le budget ainsi qu’un manque de gestion depuis 2009.


1. Le requérant demande depuis mars 2017 le budget prévisionnel du fonds de roulement et du fonds de réserve adéquats. L’établissement de ces budgets prévisionnels est à la fois une garantie de bonne gestion et répond à une obligation impérative.

Dans le cadre de l’entretien technique suivant les photos, visites d’expert, et les 4 dégâts des eaux de 2016 à 2020, il y avait lieu de prévoir :

- L’entretien du décanteur qui a causé le dégât des eaux du 23 mars au 6 mai 2017, et du 22 au 26 février 2020. Les entretiens n’ont pas été réalisés avant 2017, ni non plus en 2018, 2019, 2020, provoquant un nouveau dégât des eaux

- Le problème d’humidité ascensionnelle et défectueuse de la cheminée de la cave

- Le problème d’oxydation, de fixation et de rouille des tuyaux dans les caves, et les tuyaux des communs

- Le problème à la cheminée extérieure

- L’entretien général du bâtiment (voir photos)

3. Le budget du fonds de roulement ne prévoyait toujours pas l’entretien du décanteur qui a créé un dégât des eaux du 23 mars au 6 mai 2017, et encore du 22 février au 25 février 2020, puisque les syndics respectifs n’assuraient pas l’entretien du décanteur. L’entretien annuel du décanteur ne se retrouve toujours pas dans un budget prévisionnel et rien ne garantit dès lors la bonne exécution. Le budget du fonds de roulement ne prévoyait pas l’entretien du bâtiment dont on peut voir sur les photos prises avec jour et heure google l’état délétère. Il en est toujours le cas en 2020 et 2021.

4. La jurisprudence est constante sur ce point. Nous ne pouvons corroborer à la position de la Juge du premier canton de Wavre dans son jugement en mettant un caractère facultatif à l’établissement d’un budget prévisionnel, quand les dispositions relatives à la copropriété sont impératives (article 577-8, paragraphe 3, 18° [1]et 577-14[2] du code civil). La jurisprudence ne peut pas cautionner un énoncé d’une juge de paix qui serait, en outre contraire à la loi, dysfonctionnel et cautionnerait jurisprudentiellement une mauvaise gestion d’une copropriété en n’imposant pas un budget prévisionnel de fonds de réserve et de fonds de roulement adéquats, d’autant plus avec l’historique de la copropriété avec 4 dégâts des eaux et la nécessité de certains travaux urgents qui ont fait l’objet d’une conciliation judiciaire auprès de la même juridiction. En tout état de cause, cela irait à l’encontre des dernières réformes sur la copropriété à professionnaliser la gestion et à plus de transparence dans les actes émis.

Le défaut de budget en conséquence ne rencontre pas la volonté du législateur, à noter dans les travaux préparatoires : « Le présent projet de loi part de l’idée que l’association des copropriétaires doit développer une perspective davantage axée sur le long terme. Cela se manifestement dans la nouvelle obligation de consacrer chaque année une part déterminée de la contribution au fonds de réserve, mais aussi de la règle suivante ; il incombe au syndic d’inscrira la perspective à long terme à l’ordre du jour lorsqu’il estime nécessaire. Le fait de soumettre le planning pluriannuel à l’assemblée générale s’inscrit dans la bonne gestion du syndic, certainement en raison de l’intervention financière dans le fonds de réserve. » Projet de loi portant diverses dispositions en matière de droit civil et portant modification du code judiciaire en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution de litiges, exposé des motifs, Doc. Parl., Chambre, sess. Ord. 2017-2018, n°54-2919, p.219.

Pour rappel également, l’article 578, paragraphe dispose: "18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir. "

La jurisprudence et la doctrine établissent :

- « Obligation du syndic de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires ; ils sont joints à l'ordre du jour de l 'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.] (Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.) » (Art. 577-8, par. 4, 18°C.civ.). Ü Le droit de la copropriété "Nouvelle édition incluant les modifications de la loi du 18 juin 2018 » Martine Wahl P 337 - Wolters Kluwer)

- « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier ». (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66).

- - Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour une période d’un an, lequel et établi sou forme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin de permettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler si nécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I. 2014, liv. 2, p. 25).

- - "le syndic est ainsi désormais tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale un point reprenant les travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir, cette nouvelle obligation découlant du nouvel article 577-8, § 4, 18°, du Code civil.À nouveau, cette mission s’inscrit, à notre sens, dans l’attention particulière portée par le législateur au vieillissement du parc immobilier, les copropriétaires étant désormais informés (à tout le moins lors de l’assemblée générale) de la nécessité d’entreprendre dans un futur plus ou moins proche d’importants travaux touchant les parties communes." Dimitri OLDENHOVE, Karim BERRADA, Timo TALLGREN, L’évolution des acteurs de la copropriété, Jurim Pratique - Revue pratique de l'immobilier, 2019/3 - 17 novembre 2020, page 92


- - 'Les travaux préparatoires indiquent concernant cette contribution, vue comme une obligation de principe pour les copropriétaires (qui peuvent toutefois, à certaines conditions, s’exonérer), qu’elle résulte de l’idée que, d’une part, il convient de renforcer «l’efficacité de la copropriété sur le plan financier, étant donné qu’elle permettra de mieux répartir les gros frais dans le temps »(25) et que d’autre part, l’association doit développer une perspective davantage axée sur le long terme(26). Cette idée soutenue par le législateur de 2018 se traduit, certes, dans la nouvelle obligation financière qui veut que les copropriétaires consacrent chaque année une part déterminée du budget de la (21)Depuis la loi du 18 juin 2018.(22) Définitions qui étaient précédemment reprises à l’article 577-11, § 5, al. 2 et 3, C. civ. (disposition consacrée à la mutation d’un lot).(23)Voy. pour le droit transitoire spécial attaché à cette disposition, l’article 179, alinéa 7, de la loi du 18 juin 2018 lequel énonce que « L’obligation de l’article 577-5, § 3, du Code civil de constitution de fonds de réserve s’applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l’entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d’entrée en vigueur du présent titre ».(24)Notons que plusieurs orateurs auditionnés à la chambre, notamment le représentant de CIB Vlaanderen et celui de l’UVS, ont déploré la possibilité de dérogation à cette obligation qu’offre le nouveau texte de loi et ont précisé qu’en pratique, le pourcentage retenu, à savoir 5 % de la totalité des charges communes ordinaires, semble insuffisant pour financer les travaux de rénovation et de restauration nécessaires dans bien des immeubles, voy. Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2017-2018, 5e sess., 54e législature, no 2919/006, pp. 113 et 116, www.lachambre.be.(25) copropriété à une contribution au fonds de réserve, mais également dans la règle nouvelle selon laquelle, il incombe désormais au syndic d’inscrire la perspective à long terme à l’ordre du jour de l’assemblée générale, lorsqu’il l’estime nécessaire. Le fait de soumettre le planning pluriannuel de la copropriété, à l’assemblée générale, s’inscrit dans la bonne gestion d’une association par son syndic mais elle permet aussi d’éclairer les copropriétaires sur les besoins de financement du fonds de réserve, et ce afin de leur permettre, le moment venu, de faire face aux dépenses de travaux exceptionnels à venir lesquelles émergeront, la plupart du temps, du planning pluriannuel présenté par le syndic(27). Si le syndic a désormais la mission de mettre ce planning à l’ordre du jour, lorsqu’il l’estime nécessaire, «l’examen et la concrétisation de ce planning» relèvent de la compétence exclusive de l’assemblé générale, organe décisionnel souverain de l’association (sauf en matière d’actes conservatoires et d’administration provisoire(28)).' Revue de la Faculté de droit de l’Université de Liège – 2019/3 565 Finances et conflits : solidarité et efficacité dans la pratique belge ?Arianne salvé Maître de conférences à l’Liège Avocate


7. Une bonne gestion requière la préparation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve et il doit contenir une prévision de toutes les dépenses auxquelles les copropriétaires seront confrontées.

Comme les syndics précédents, le syndic a dit qu’elle n’avait pas visiter l’établissement et que cela n’était pas dans contrat de base. Elle n’irait sur place que s’il y a un évènement la demandant. En outre, que la mission première d’un syndic est de gérer un bien immeuble commun, le syndic n’a pu faire un budget réaliste.

En l’espèce, il n’est pas uniquement que question d’absence du budgets prévisionnels adéquats à l’ordre du jour, mais aussi d’un reproche d’absence de transparence dans les comptes, budgets et surtout d’un manque de gestion globale de la copropriété depuis 2009. Le syndic judiciaire a été nommé pour garantir une gestion pérenne, efficace et régulière de la copropriété. Le bâtiment se détériore à plusieurs niveaux et dont l’appartement de Monsieur X où se trouve plusieurs servitudes communes. Les dégâts des eaux et le manque d’entretien se sont encore fait ressentir en 2019 et 2020 ne fut-ce que par le défaut d’entretien du décanteur entre 2017 et 2020. La copropriété n’a pas démontré de régulariser et d’entretenir le bâtiment. Un rapport d’expertise souhaité par des candidats syndics de juin 2021 démontre la dégradation du bâtiment.

Le rapport d’expertise du bâtiment démontré une dégradation du bâtiment depuis des années et de la propriété du requérant, le syndic n’a pas démontré prendre les dispositions nécessaires et il en est démontré puisque le budget du fonds de réserve et de roulement ne sont pas adaptés qui vont jusqu’à la mise en conformité du bâtiment aux normes incendies et de securite.aet8. La volonté des syndics successifs et des autres copropriétaires est de ne pas entretenir le bâtiment, aussi non ils l’auraient réalisé les budgets prévisionnels adéquats. Le premier ne s’y est pas rendue, le syndic judiciaire (s’y est rendu après 9 mois de mission après procédure) … maintenant Cout ont dit ne pas se rendre sur les lieux pour vérifier le bon entretien et l’adéquation lors de la consultation des documents. Le rapport établi par le syndic judiciaire ne corrobore pas aux photos et au rapport du bureau Nicolaï qui a constaté le manque d’entretien et le non-respect aux normes incendies. Quid ?

9. ....

10 le budget prévisionnel du fonds de réserve ne prévoit toujours pas de programme pluriannuel de mise en conformité du bâtiment aux normes incendie et de sécurité, ainsi que les travaux de conservation du bâtiment.

11. En opportunité et en faits, le premier jugement tente de disculper la non-obligation de budgets prévisionnels par simple principe de bonne gestion, et elle cautionne de fait encore une mauvaise gestion de copropriété en Belgique comme un principe régulier de droit et voulu par les autorités judiciaires alors. La mauvaise gestion constitue un préjudice sur l’entretien, la mise en conformité et sur la préservation du patrimoine.


.... Depuis 2009, et malgré ses demandes de points mis à l’ordre du jour, de conciliation judiciaire en juin 2021, de procédures judiciaires, la copropriété n’a jamais dispose de budget de fonds de réserve avec les griefs de non entretien de bâtiment adéquat relève par les assureurs en 2017 après 4 dégâts des eaux dans le bien du requérant à cause du bâtiment, relève aussi par un expert géomètre assermente auprès de votre autorité, mais aussi pour se conformer techniques, légales, d’incendie et de sécurité. A savoir aussi, le bien du requérant n’est toujours pas réparé avec les problèmes techniques de servitude commune signale depuis 2016. Les griefs sont bel et bien établis et éviteraient des procédures en plus à la copropriété.


L’imposition de budget adéquats, en outre de l’obligation légale, obligera la copropriété à effectuer les travaux requis aux normes incendies et de sécurité démontrée, et de faire preuve de bonne gestion en plus de la régularité.


La non-application de cette disposition prévue à l’article 577-8 paragraphe 3 18 depuis 2009, par une Juge de paix de Wavre, rend obsolète cette disposition et devrait faire l’objet d’une modification de la loi appartenant seul au législateur. Entre-temps, Le jugement de la juge de paix ne fait pas droit articles 577-8 paragraphe 3 18° et 577-14 du code civil et cela se répercute sur les normes de sécurité et l’entretien du bâtiment qui a occasionne 4 degats des eaux.

[1] § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : …. 18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires ; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir [2] Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives. auprès de votre autorité, mais aussi pour se conformer techniques, légales, d’incendie et de sécurité. A savoir aussi, le bien du requérant n’est toujours pas réparé avec les problèmes techniques de servitude commune signale depuis 2016. Les griefs sont bel et bien établis et éviteraient des procédures en plus à la copropriété.


L’imposition de budget adéquats, en outre de l’obligation légale, obligera la copropriété à effectuer les travaux requis aux normes incendies et de sécurité démontrée, et de faire preuve de bonne gestion en plus de la régularité.


La non-application de cette disposition prévue à l’article 577-8 paragraphe 3 18 depuis 2009 rend obsolète cette disposition et devrait faire l’objet d’une modification de la loi appartenant seul au législateur.


Justice de paix de Wavre. Juge de paix wavre Couet et associes