Les revendictions du snpc en matière de copropriété en Belgique article

Dernière mise à jour : mars 26

Bientot, nous rédigerons nos propres revendications et questions que nous soumettrons au Ministre de tutelle, au SNPC, à l'IPI pour faire évoluer la gestion professionnelle des syndics et la défense des droits des copropriétaires, dont la justice ne défend pas assez par manque d'effectifs, de lacunes de la loi et aussi de courage.


Le but est d'arriver à une meilleure collaboration de tous les acteurs, aussi à donner un rôle plus responsable de la gestion du syndic, afin d'améliorer les intérêts de la copropriété et de tous.


Article Les revendictions du snpc en matière de copropriété

A l’heure où le monde de la copropriété va croissant, il faut une réelle prise en compte par les pouvoirs publics de ses aspects sociaux et logement. Il est urgent également de considérer le pouvoir d’achat des copropriétaires dans les prises de décision et diverses impositions. Il est temps que les pouvoirs publics prennent réellement en compte les attentes et les craintes des copropriétaires. Qu’il s’agisse d’investissements favorisant les économies d’énergie ou la multiplication des contraintes légales sous différents aspects (ascenseurs, sécurité incendie, etc.), ils vont nécessiter de la part de nombre de copropriétés des investissements importants et les copropriétaires concernés ne vont pas avoir nécessairement les moyens de suivre. Le monde de la copropriété en Belgique ne se limite pas à quelques dispositions dans le Code civil et à des questions d’ordre juridique. Selon les données statistiques (qui s’affinent d’année en année), la copropriété représente près de 183.000 immeubles (Statistique cadastrale du parc de bâtiments – année de référence 2015) qui se répartissent comme suit : > Flandre : 115.716 > Bruxelles : 33.671 > Wallonie : 33.372. L’ensemble de ces immeubles en copropriété représente, toujours pour la Belgique, 1.295.288 logements dont 757.602 en Flandre, 304.520 à Bruxelles et 233.166 en Wallonie. 22% de la population belge vit en appartement En 2014, selon la dernière étude Eurostat, 77,6 % de la population belge vivait dans des maisons et 22 % (près de 2.500.000 personnes) dans des appartements. La moyenne européenne s’établissant à 59,3 % pour les maisons et 40 % pour les appartements. Si les populations wallonne et flamande habitent majoritairement dans des maisons (à raison respectivement de 77,6 % et 82,5 % de la population de chacune des Régions), en Région de Bruxelles-Capitale, la population habite majoritairement dans des appartements à raison de 74,7 %.Si au niveau de ces derniers l’âge moyen est moins avancé que celui des maisons, il n’en demeure pas moins que 50% de ces immeubles datent d’avant 1970. Cela donne une idée des importants travaux de mise à niveau qui les attendent et ce sous différents aspects. Par ailleurs, à l'heure actuelle pour différentes raisons et notamment la difficulté de compréhension du système de la copropriété, les banques se montrent réticentes ou à tout le moins peu intéressées de prêter aux copropriétés. En Wallonie En Wallonie, les appartements représentent 13,6 % du parc de logements alors que pour la Belgique, ce taux passe à 23,9 % et pour la Flandre à 24,1 %. Selon une récente étude, le pourcentage d’appartements en Wallonie a augmenté de 3 % entre 2003 et 2004, soit une augmentation de 3.755 unités. Concomitamment, l’augmentation du nombre de maisons est de 8.674 unités. Entre 2013 et 2014, les augmentations respectives sont de 7.584 (maisons) et de 8.246 unités (appartements). Il y a manifestement une proportion croissante des appartements au sein du parc de logements et cela se traduit par des variations annuelles de 3 à 4 % depuis 2007. auL’année 2014 est la première année depuis 2001 (première année pour laquelle le Centre d’Etude pour l’Habitat Durable dispose de données concernant le parc wallon de logements) où l’augmentation du nombre d’appartements est supérieure à l’augmentation du nombre de maisons en Wallonie. C’est dans le Brabant wallon que l’on rencontre la plus forte proportion d’augmentation d’appartements. Au niveau des différentes provinces wallonnes, la proportion des appartements est la suivante en regard du nombre total de logements : Brabant wallon (20 %), Liège (15,5 %), Namur (12,3 %), Hainaut (11,4 %) et Luxembourg (9 %). Concernant les appartements, la répartition entre les différentes provinces wallonnes est la suivante : Brabant wallon (16 %), Liège (35 %), Namur (12 %), Hainaut (31 %) et Luxembourg (6 %).Le SNPC demande une réelle prise en compte par les pouvoirs publics des aspects sociaux et logement de la copropriété et l'arrêt de plans d'actions pour lesquels il met à disposition son expertise. Par le passé, deux choses importantes ont déjà été réalisées : > une nouvelle loi sur la copropriété en 2010 et améliorée encore en 2018 visant à moderniser le fonctionnement des copropriétés, accroître la transparence de leur gestion et renforcer la participation des copropriétaires. Les améliorations de 2018 ont pris en compte les dernières évolutions sociétales des copropriétés pour permettre d’assurer leur équilibre financier et de veiller à la bonne conservation du bâti. Et ne perdons pas de vue le privilège en faveur des copropriétés. > les adaptations successives de la loi sur les agents immobiliers (2013 et 2017) avec notamment un nouveau statut pour les syndics professionnels, principalement des agents immobiliers IPI : accession à la profession, formation, déontologie, suivi déontologique et surtout suivi disciplinaire, fonctionnement des organes disciplinaires, mesures de protection et information des copropriétés etc…. Le SNPC a été partie prenante à ces réformes et il a fait entendre la voix des copropriétaires. Mais d’autres mesures doivent être prises et elles ont leur importance pour la préservation et l’amélioration du pouvoir d’achat des copropriétaires. Protection des copropriétés comme des consommateurs Si le SNPC se félicite d'avoir vu aboutir une nouvelle évaluation de la loi sur la copropriété avec différentes modifications à la législation et l'adaptation d'un privilège en faveur des copropriétés, il regrette vivement le manque d'écoute de la majorité fédérale sortante à d'autres de ses demandes, bien que de bon sens et sans coût pour les finances publiques. Elles pourraient pourtant avoir un impact positif certain sur le pouvoir d’achat des copropriétaires, ce qui est indipensable quand on connait les importants investissements auxquels les copropriétés doivent faire face notamment en matière de défi énergétique. Aujourd’hui les copropriétés - et en fait derrière celles-ci les copropriétaires, personnes physiques individuelles - ne sont pas reconnues comme des consommateurs avec les protections qui en découlent, notamment pour la durée des contrats. Conséquence de cela, à titre exemplatif, si un ascensoriste ne peut conclure un contrat de plus d’un an avec une personne physique consommateur, par contre ceci est possible avec les copropriétés. Les grands ascensoristes ont dès lors tendance à vouloir bloquer les copropriétés dans les contrats de longue durée (5 ans, 10 ans) ne permettant pas à ces dernières de faire jouer la concurrence que ce soit au niveau des contrats d’entretien ou des contrats de travaux de mise en conformité. Pour le SNPC, les copropriétés, composées principalement de copropriétaires - personnes physiques - doivent pouvoir être assimilées à des consommateurs lambda et bénéficier à ce titre des mêmes protections. Au cours de la législature qui s’achève, des modifications importantes ont été apportées à la loi régissant la profession d’agent immobilier et notamment à propos des syndics professionnels et de leur encadrement. Cela devrait limiter les situations problématiques et gravement préjudiciables lors de détournements des fonds des copropriétés. Par contre, malgré nos demandes répétées auprès du Gouvernement fédéral sortant, aucune mesure n’a été prise pour lutter contre le commissionnement illégal de certains syndics par exemple en imposant un contrôle accru des fournisseurs de copropriétés et notamment les ascensoristes par l’Inspection économique ou encore par l’Autorité de la Concurrence. Cela au bénéfice des copropriétaires, mais aussi au bénéfice des syndics qui font honnêtement leur boulot et rappelons qu’ils sont nombreux ! Le SNPC demande la mise en oeuvre d’actions de contrôle tant de l’Inspection économique que de l’Autorité belge de la concurrence pour mettre un terme au commissionnement illégal d’un certain nombre de syndics et permettre le plein jeu de la concurrence entre fournisseurs de copropriétés. Sur ces deux sujets, suite à des questions parlementaires, le Ministre a répondu : « Je suis en effet au courant du dossier ; le SNPC m’a adressé plusieurs lettres en cette matière. Entre-temps, une réponse a été donnée. Je n’ai pas demandé à rencontrer l’organisation en question pour une simple raison : une copropriété n’est pas un simple consommateur. Au sens du Code de droit économique, ne peutêtre consommateur qu’une personne physique, tandis qu’une copropriété est, dans les conditions du Code civil, une personne morale. La problématique tombe donc en dehors de mes compétences. D’ailleurs, un litige entre une copropriété et son syndic est de nature civile et peut donc être porté devant le juge. L’exercice d’une activité de syndic est réservé aux agents immobiliers et à d’autres professions soumises à un code déontologique. La législation en la matière relève du ministre en charge des classes moyennes et des PME : celle-ci ne constitue pas une base légale autorisant l’Inspection économique à agir. En ce qui concerne les règles en matière de concurrence économique, leur application est assurée par l’Autorité belge de la concurrence qui agit en toute indépendance. Dans les matières qui tombent sous mes compétences, il n’y en a aucune qui me donne le pouvoir de charger l’Inspection économique d’une enquête pénale ». Concernant le commissionnement illégal de certains syndics, il faut prendre conscience qu’il fausse complètement la concurrence entre les fournisseurs potentiels, encourageant – en raison des commissions versées – les syndics bénéficiaires à rester chez tel ou tel fournisseur. Les copropriétés concernées et leurs copropriétaires in fine sont gravement lésés par ce type de pratique qui a pour effet d’accroître leurs charges dès lors qu’il faut bien que « quelqu’un » paye les commissions dont question. Au-delà de l’illégalité de ce commissionnement (en dehors de toute information à l’assemblée des copropriétaires), il est évident que cette pratique rentre dans le champ d’application des articles 504bis et 504ter du Code pénal sur la corruption privée. Le SNPC demande dès lors : > La reconnaissance des copropriétés comme des consommateurs à part entière, ou à tout le moins l’extension de certaines mesures de protection des consommateurs aux copropriétés. > La mise en œuvre d’actions de contrôle tant de l’Inspection économique que de l’Autorité belge de la concurrence pour mettre un terme au commissionnement illégal d’un certain nombre de syndics et permettre ainsi le plein jeu de la concurrence entre fournisseurs de copropriétés. Surveillance de l’évolution du dossier de mise en conformité des ascenseurs et facilitation de la mise en concurrence des ascensoristes Le SNPC suit de près le dossier de la mise à niveau des ascenseurs dénonçant l’entente manifeste entre les grands ascensoristes. Plusieurs d’entre eux ont d’ailleurs fait l’objet d’importantes amendes au niveau européen Le SNPC a obtenu par le passé : > d'une part que les délais pour la mise à niveau des ascenseurs fassent à nouveau l’objet d’un report > d'autre part que les travaux à réaliser fassent l’objet d’une étude de risques spécifique pour éviter des frais inutiles et notamment par la recherche de solutions équivalentes. Il faut cependant être vigilant car les grands ascensoristes s’opposeraient au maintien des rideaux de cellules et feraient du lobbying en ce sens auprès d’AGORIA et du SPF Economie. Si les mesures qu’ils préconisent devaient passer, cela serait à nouveau particulièrement couteux pour les copropriétés et les copropriétaires. Pour les dizaines de milliers d’ascenseur mis en conformité avec un ou deux rideaux, il faudrait alors démonter ce qui a été fait pour refacturer une ou deux nouvelles portes ! S’il n’est pas possible techniquement de place une porte (on parle probablement de milliers d’ascenseurs), ils devront donc purement et simplement être mis à l’arrêt ! Mise en concurrence des ascensoristes, quelques exemples fournis par LIFT EXPERTISE : Une copropriété doit mettre en conformité son ascenseur et recourt à l'intervention de LIFT EXPERTISE. Après avoir fait un audit de l'ascenseur, un appel d'offres est lancé et trois propositions rentrent, deux émanant de grandes sociétés et une d'une entreprise moins connue. Le choix se portera sur cette dernière pour 26.182 € avec TVA, les deux grands ascensoristes proposant respectivement toujours avec TVA 39.262 € et 38.988 €.

  • L’ascensoriste met un ascenseur à l’arrêt et envoie un devis pour le remplacement du câble d’acier du limiteur de vitesse. Montant 1.102,24 € avec TVA La gérance prend immédiatement contact avec LIFT EXPERTISE pour vérifier la nécessité du travail et de vérifier le coût. Des recherches sont alors effectuées et le montant du travail est évalué in fine à 413,40 € avec TVA. Après étude, pression et négociations, le travail est réalisé pour la somme de 424,00 € avec TVA.

  • L’ascensoriste met un ascenseur à l’arrêt et envoie un devis pour la réparation d’une charnière d’une porte palière. Montant 2.148,62 € avec TVA La gérance prend immédiatement contact avec LIFT EXPERTISE pour vérifier la nécessité du travail et de vérifier le coût. Des recherches sont effectuées et le montant du travail est évalué à 874,50 € avec TVA. Après étude, pression et négociations, le travail est réalisé pour la somme de 795,00 € avec TVA.

  • La copropriété a placé un nouveau revêtement sur le sol des paliers. Suite à ce travail, les portes du 2ème et du 4ème frottent le nouveau revêtement qui est un plus épais que l’ancien. La gérance demande un devis pour rehausser les portes ou les raboter légèrement. Montant 2.043,68 € avec TVA. La gérance prend immédiatement contact avec LIFT EXPERTISE pour vérifier le cout. Des recherches sont effectuées et le montant du travail est évalué à 848,00 € avec TVA. Après étude, pression et négociations, le travail est réalisé pour la somme de 937,04 € avec TVA.

  • L’ascensoriste met un ascenseur à l’arrêt suite à un dégât des eaux. Montant des travaux 14.496,77 €.LIFT EXPERTISE est contactée par le gestionnaire de l’immeuble et met toute sa connaissance à la disposition de la copropriété. Après étude, pression et négociations, le même travail est réalisé pour la somme de 8.721,57 € avec TVA.

  • Une copropriété est liée avec un contrat simple pour 5 ascenseurs. Montant 13.497,23 € avec TVA. La gérance mandate LIFT EXPERTISE pour négocier de manière professionnelle le contrat. Un audit est réalisé pour mesurer la qualité des prestations, recenser les manquements contractuels et relever les points qui sont susceptibles d’être à charge de la copropriété. Cette action est importante et incontournable, il faut éviter de transférer les manquements et les travaux vers un autre fournisseur sans connaître l’impact financier que cela peut générer. LIFT EXPERTISE invite l’ascensoriste en place, corrige les écarts pour lesquels il a été payé et ensuite, LIFT EXPERTISE réalise un appel d’offres. Le montant du suivi de la maintenance avait été évalué à 4.240,00 € avec TVA. Après étude, pression et négociations, le montant pour les mêmes prestations de la maintenance est de 4.558,00 € avec TVA.

Et ne perdons pas de vue les ascenseurs historiques pour lesquels dans un souci de défense du patrimoine et de l’esthétique des immeubles concernés, des mesures spécifiques doivent être retenues. Il faut aussi maximaliser la mise en concurrence entre les ascensoristes et ce pour faire baisser les prix. De l'expérience du SNPC, le différentiel de coût entre une mise en concordance faite par un des grands ascensoristes classiques et des sociétés moins importantes est de 30% au moins. Une attention toute particulière doit aussi être de mise pour lutter contre le commissionnement illégal de certains syndics qui fausse la concurrence. Des exemples médiatiques récents ont mis en exergue ce type de pratiques inacceptables. Il faut également permettre la résiliation annuelle des contrats d'entretien des ascenseurs ou à tout le moins considérer les copropriétés comme des consommateurs ordinaires en n'oubliant pas que pour l'essentiel les copropriétés sont composées de logements et derrière des consommateurs individuels personnes physiques. C'est pourquoi le SNPC demande: > aux autorités compétentes de rester vigilantes sur ce dossier pour éviter que par leur lobbying les ascensoristes ne réimposent leurs vues en matière de mise à niveau des ascenseurs avec des coûts hors de proportion en regard de l'objectif de sécurisation poursuivi. > d'une manière ou d'une autre limiter la durée des contrats d'entretien des ascenseurs dans les copropriétés à un an maximum Une rémunération des syndics bénévoles Le SNPC propose d’étendre aux syndics non professionnels ou à des personnes copropriétaires rendant de menus services dans leur copropriété les 500 € non taxés par mois ou à tout le moins leur permettre de bénéficier des dispositions en matière de bénévolat volontariat (montant que les bénévoles dans les ASBL et associations de fait peuvent percevoir sans problèmes fiscaux ou sociaux (1.600 €/ an). Le SNPC trouve plus qu’opportun dans une approche collaborative de l’économie que la mesure adoptée en 2017 (500 € non taxé par mois) puisse aussi concerner les copropriétaires qui dans leur résidence acceptent d’exercer la fonction de syndic ou encore qui rendent de menus services. La législation sur les agents immobiliers permet à un copropriétaire d’être syndic dans un immeuble dans lequel il est propriétaire d’un lot. Dans la plupart des cas, ledit copropriétaire exerce cette tâche gratuitement mais il faut bien admettre que, dans certains immeubles, cela peut nécessiter un engagement plus conséquent et d’être dès lors défrayé. Aujourd’hui cela prend la forme de remboursement de frais. Cela pourrait aussi être un élément motivant pour certains copropriétaires à s’engager dans ce type de tâche et revenir aussi moins cher à la collectivité pour réduire ainsi les charges des occupants d’immeubles à appartements multiples qu’ils soient copropriétaires ou locataires. Les montants mensuels auxquels nous pensons en regard du max de 500 € autorisés dans l’article ne devraient pas dépasser en moyenne les 200 €. A tout le moins le SNPC demande que les mesures en matière de bénévolat volontariat puissent bénéficier également aux copropriétés. La copropriété, un défi à relever Pour le SNPC, la copropriété constitue dans les années à venir un enjeu important. Pour nombre de nos concitoyens, cela concerne leur patrimoine, leur logement et leur pouvoir d’achat. Comme il l’a fait par le passé, le SNPC continuera son action pour les propriétaires et les copropriétaires et remettra sans cesse le cœur à l’ouvrage pour porter les revendications aux décideurs concernés avec la pédagogie souvent nécessaire. Par Patrick Willems, Secrétaire général du SNPC