Contrat cadre en copropriété, un blanc-seing? : abus, conflits d'intérêts du syndic, opacités...?

Mis à jour : juin 4


Certains syndics invitent leur copropriété à souscrire à des contrats cadre. Le principe peut être avantageux, car le syndic mutualise l'offre et essaye de trouver le meilleur fournisseur pour autant d'offres. Donc cela peut être avantageux mais pas sur. Mais étudions de plus pres. Le dossierr de contrat cadre proposé par la synduc ne comportait encore aucun élément de droit et de fait devant aider aux copropriétaires de décider de manière souveraine et en pleine connaissance de cause. Voici une résolution classique:

I"nscription contrat cadres - mandat au syndic

Le syndic explique le principe du contrat cadre. Certains fournisseurs souhaitent proposer des contrats intéressant pour un grand nombre de clients. Pour avoir le meilleur prix, le Syndic doit pouvoir chiffrer à l'avance combien d'immeubles souhaiitent participer à un contrat cadree. En fonction du nombre qui est des lors fixé, le fournisseur peut remettre un prix plus attractif. En acceptant cette inscrit, la copropriété donn mandat au Syndic pour signer un contrat cadre pour des fournitures régulières (énergie,a scenceur, extincteurs,...). Il est certain que le Syndic n'acceptera que la convention groupée si elle est plus intéressantes pour toutes les copropriétés. "


A défaut d'éléments concrets, il a été demandé de donner des exemples qui nous concerneraient et qui seraient chiffrés: aucun élément concret (en sachant qu'on a pas d'ascenceur,...). En plus, l'opacité et le doute restent de mise avec une délibération imprécise, incomplète et scolaire (et rien annexé et ni dans les dossiers)


Quels pourraient-être les dangers concrets de souscrire aux contrat cadre des syndic?

  1. donner un blanc seing au syndic vu que l'assemblée générale ne déciderait plus de la conclusion de ses contrats avec les montans ou pas

  2. quels objets de de contrats?

  3. Quelle est leur durée? Préavis?

  4. Pour quel montant?

  5. Avec quelle qualité ou garantie de services ou de produits?

  6. comment la concurrence est assurée en toute transparence?

  7. Qu'est-ce qui ne garantie pas un conflits d'intérêts ou un commissionnement des syndics sur le dos des copropriétés? La phrase suivante: "Il est certain que le Syndic n'acceptera que la convention groupée si elle est plus intéressante pour TOUTES ses copropriétés". L'intitulé de ce texte ne garantir pas un avantage spécialement pour votre copropriété mais pour toutes ses copropriétés, donc l'intérêt des autres copropriétés peut primer sur votre copropriété.

Nous allons rappeler certains éléments de droits:

  • Le syndic ne peut nullement souscrire de contrat décrit de manière exhaustive sans décision préalable de l'assemblée générale. Donc le syndic s'arroge un droit appartenant à l'assemblée générale avec décision préalable et chiffrée, et délimitée.

  • - obligation du syndic "de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières" à l'assemblée générale, ce qui découle déjà de facto que le syndic doit réaliser une évaluation effective des contrats en cours

  • - obligation du syndic de présenter à l'AG , pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré. La mise en concurrence est un préalable et le syndic doit , à l'instar de la législation sur les marchés publics dont le législateur fait référence dans ses travaux préparatoires, analyser les clauses administratives, techniques et financières des offres présentées:

  • retrait de la compétence de l'assemblée générale de copropriété de décider à la majoirté des voix la conclusion de chaque dépenses et de chaque contrat avec son montant, ses clauses techniques , administratives et financières.

Les contrats cadres comme présentés actuellement par certains syndics sont un réel blanc-seing donné au syndic, sans limite quant au type de contrat ou quant au montant maximal pouvant être engagé par le contrat cadre. La souscription de contrats cadre dans les copropriétés peuvent être un chèque en blanc donné au syndic sans pouvoir de contrôle. Le copropriétaire et l'assemblée générale n'ont aucune garantie de contrôle, d'information, de décision? Comment prouver l'impartialité, la mise en concurrence et le non conflits d'intérêts de ces syndics avec leurs prestataires puisque la copropriété ne devra plus qu'acter! Ne souscrivez pas aux contrats-cadre proposés par le syndic sans la moindre garantie préalable ou démonstration chiffrée? Pour voter en pleine connaissance de cause.

Quelle solution pratique et efficace et qui offrirait des garanties à toutes les copropriétés de décider librement des contrats souscrits.? Un syndic a généralement X clients. Rien ne lui empêche de négocier préalablement, comme les centrales d'achats, avec plusieurs fournisseurs, leur demander un prix sur une base estimée de copropriétés qui souscriraient à cette offre. Cette démarche se réalise dans les marchés publics avec centrale d'achats . Donc en gros, le syndic viendrait à son assemblée générale en disant que sa société a pu négocier des offres pour ses copropriétés: - avec la société X, pour un montant de X, suivant les conditions contractuelles suivantes,.... pour une période d'un mais sous la conditions suspensive que X copropriétés souscrivent à cette offre avant le X. Bien entendu, pour démontrer son impartialité et sa transparence, il devra démontrer d'avoir négocier avec plusieurs fournisseurs.


Au moins à l'assemblée générale, le copropriétaire peut gérer en bon père de famille sa copropriété et en pleine connaissance de cause les contrats qu'il considère judicieux de souscrire et de leurs montants.


Articles intéressants La fin des commissions occultes des syndics de copropriété?

Pendant des années, le métier de syndic, chargé de la gestion de copropriété a souffert d'une très mauvaise réputation, à cause, notamment, des commissions occultes versées au syndic. Concrètement, ce dernier touche une commission -à l'insu des copropriétaires- de la part d'un fournisseur de mazout, d'un entrepreneur, d'un expert… Et plus généralement de n'importe quel fournisseur de services. Une pratique de pillage des copropriétaires, qui fausse le marché des honoraires des syndics.


Pourr afficher des tarifs moins élevés

Parce que toucher des commissions occultes, consiste à se rémunérer de manière déguisée. Ce qui permet d'afficher des tarifs officiels plus attractifs. Yves Van Ermen, ancien président de l'institut professionnel des agents immobiliers, institut chargé du respect de la déontologie dans le métier, reconnaît la réalité du problème : "Ce genre de personnage qui touche des commissions, peut ainsi présenter des honoraires plus réduits et encourager les propriétaires à le choisir plutôt qu’un autre. Cela ne signifie pas que tous ceux qui travaillent avec des bas prix prennent des commissions, mais il faut être réaliste, et se rendre compte que le syndic doit vivre de ses honoraires, et que pour des honoraires vraiment très bas, il faut être attentif."

Il y a eu, depuis 2015, un grand nettoyage dans la profession. Les poursuites aux pénal ont été étendues et toutes les personnes poursuivies ont été radiées. De même que les fournisseurs de mazout ou les entrepreneurs concernés pour corruption privée.

Mais les commissions occultes n’ont pas disparu pour autant. Des dossiers sont toujours en cour commente Yves Van Ermen : "Ces pratiques sont en train de disparaître, mais elles existent toujours, il ne faut pas être naïf, car sinon, elles vont revenir tout aussi vite. Il faut donc continuer les contrôles".

Une nouvelle loi avant la fin de l’année

Des contrôles qui restent compliqués, puisque ces commissions se font sous le manteau et que prouver un fait de corruption devant un tribunal est souvent difficile. Raison pour laquelle une nouvelle loi sur la copropriété est en cours de gestation. Elle devrait entrer en vigueur à la fin de l'année. Le texte va dans le sens de la transparence des honoraires. Tout devra être fixé, défini dans un contrat, et toutes les commissions supplémentaires devront faire l'objet d'un accord. Le reste sera, automatiquement considéré comme commission occulte. Cette transparence ira aussi dans le sens d'une meilleure lisibilité des honoraires pour les copropriétaires. Ce qui ne pourrait pas faire de tort.


Arficle Syndics et commissions occultes: pan !

Publié par Erik Deckers, le 3 juin 2015 - Blog, Infos immobilières, IPI

https://www.pim.be/syndics-et-commissions-occultes-pan/

L’article 76 du code de déontologie IPI prévoit: « L’agent immobilier administrateur de biens ne peut passer commande de fournitures ou de services avec des personnes avec lesquelles il a un lien familial ou juridique, sauf autorisation ou ratification du commettant dûment informé de ce lien. » Apparemment, certains syndics professionnels agréés, pourtant tenus de respecter cette règle-là aussi, n’ont pas reçu les explications requises… L’IPI leur tape, enfin, sur les doigts et rappelle l’évidente obligation existante. L’IPI a informé la presse « de l’adoption, par le Conseil national de l’Institut, d’une mesure de principe en vue d’optimiser la transparence au sein de la relation liant le copropriétaire, le syndic et le fournisseur de biens et de services. A la suite de 3 dossiers concrets, le Conseil national de l’IPI a en effet décidé de poursuivre tant sur le plan disciplinaire que sur le plan pénal les syndics et les fournisseurs qui lient des commissions à des contrats. Les Chambres disciplinaires de l’Institut ont récemment traité 3 dossiers relatifs aux commissions occultes, dont un dossier déjà conclu en première instance, et ont fermement condamné cette pratique. Non seulement les syndics peuvent donc être sanctionnés par les instances disciplinaires, mais l’IPI a en outre pris la décision de poursuivre sur le plan pénal les syndics et les fournisseurs qui s’adonnent à ces pratiques. Les commissions occultes constituent en effet une forme de concurrence déloyale à l’égard des syndics qui exercent le métier en suivant les règles du jeu. Les règles relatives aux commissions sont pourtant claires. Le syndic ne peut recevoir une commission que si celle-ci est approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires (AG) ou prévue contractuellement. Le contrat ayant été lui-même approuvé par l’AG lors de la nomination du syndic. Il est par conséquent important de toujours préciser de façon claire et transparente les honoraires de base ainsi que les éventuels honoraires complémentaires du syndic au sein du contrat de gestion. » (source IpiMail 112 du 3/6/15) Il faut dire aussi que l’IPI s’était vu reprocher, notamment par le SNPC, une certaine inaction, ou en tout cas une lenteur controversée, face à ces agissements répréhensibles. Il était donc temps de réagir, non seulement sur le plan disciplinaire, mais aussi – et c’est ce qui explique sans doute le passage par le Conseil National – sur le plan pénal, en y incluant des fournisseurs concernés… (dont, apparemment, quelques firmes connues). La profession ne s’en portera que mieux. Et les consommateurs aussi. A force de nettoyer, on aura peut-être bientôt, en copropriétés, des assemblées générales moins désertées (cfr l’illustration de ce billet)…