Base légale § 2. Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins : 1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c); 2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission; 01/2019 5 / 21 3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires. § 3. Est réputée non écrite toute clause qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix. § 4. Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif.
Articles
IIMMOBILIER - 20.03.2015
Le règlement d’ordre intérieur : contraignant ?
Outre les statuts, nombre d’immeubles à appartements ont aussi un règlement d’ordre intérieur. Quelles conventions peut-on y retrouver ? Sont-elles aussi contraignantes pour vous et vos locataires ? Quid s’il y a quand même des problèmes avec un locataire ou un autre propriétaire ? Pourquoi est-il utile d’insérer dans ce règlement une «amende» ? Est-elle susceptible d’exécution forcée ?
Règlement d’ordre intérieur. Dans un immeuble à appartements, il y a un acte de base et un règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l’immeuble. Vous y trouvez e.a. quelles parties de l’immeuble sont communes et quelles parties sont privatives, comment les frais sont répartis au sein de l’immeuble et quelle est l’affectation de chaque lot (logement, etc.). De nombreux immeubles possèdent en outre aussi un règlement d’ordre intérieur. Ce règlement n’est pas obligatoire. La loi ne précise pas non plus ce qui doit y figurer. Il contient en général une série de conventions pratiques et de règles de vie que les occupants de l’immeuble doivent respecter pour assurer la sécurité, la propreté et la tranquillité au sein du bâtiment.
Contenu. Ces règles peuvent porter tant sur l’utilisation des parties communes (couloir, jardin, garage souterrain) que sur les appartements individuels. Le règlement peut ainsi prévoir des conventions concernant l’entreposage des vélos, le dépôt des immondices, le déblaiement des trottoirs en cas de chute de neige, etc. Il peut en outre aussi contenir des prescriptions concernant la couleur des rideaux dans les appartements, la détention d’animaux domestiques, etc. Le règlement d’ordre intérieur peut donc aussi restreindre l’usage que vous pouvez faire de votre propre appartement.
Contraignant ? Si aucun règlement n’a été établi par celui qui a rédigé l’acte de base, l’assemblée générale (AG) des propriétaires peut rédiger un règlement à la majorité ordinaire, sauf si les statuts prévoient à cet effet une majorité spéciale ou l’unanimité. Il en va de même pour la modification du règlement existant. Ce règlement est en principe aussi contraignant pour les propriétaires des appartements. Vous avez dès lors intérêt à lire attentivement le règlement avant d’acheter un appartement. L’AG ne peut modifier le règlement que si ce point de l’ordre du jour est mentionné dans la convocation. Si vous n’êtes pas d’accord avec une décision de l’AG, vous pouvez contester celle-ci devant le juge de paix dans les quatre mois. Ce n’est possible qu’en cas de décision irrégulière ou illégale et qui porterait atteinte à vos droits de manière disproportionnée.
Locataire. En tant que propriétaire, vous devez informer votre locataire, avant la signature du bail, du contenu du règlement d’ordre intérieur et des décisions de l’AG qu’il doit respecter. Indiquez donc d’office dans votre bail que le locataire doit respecter ce règlement et joignez-le en annexe. Si vous ne le faites pas, votre responsabilité pourrait être engagée. Si le règlement est modifié en cours de bail, vous devez en informer le locataire. Celui-ci doit respecter les dispositions qui figuraient dans le règlement avant son arrivée dans l’immeuble. S’il se sent toutefois préjudicié par une modification ultérieure, il peut s’adresser au juge de paix.
Des problèmes ? Si un copropriétaire ou un locataire ne respecte pas le règlement d’ordre intérieur, mieux vaut le signaler au syndic. Celui-ci peut en effet mettre l’intéressé en demeure. Si cela n’apporte rien, l’association des copropriétaires peut entamer une tentative de conciliation ou une procédure judiciaire devant le juge de paix. Si un locataire ne respecte pas le règlement, mieux vaut demander au syndic d’envoyer d’abord une lettre tant au locataire qu’au bailleur. Le bailleur pourra alors mettre la pression sur le locataire et même demander au juge, dans les cas extrêmes, de résoudre le bail à charge du locataire.
Amendes. Le règlement d’ordre intérieur peut aussi prévoir un système d’amendes à payer par infraction. Le montant de l’amende doit être fixé avec précision, préalablement et de manière forfaitaire. Il doit en outre être raisonnable. Si l’amende n’est pas payée spontanément, le juge peut aussi contraindre le fautif à le faire. Cette amende constitue souvent un moyen de pression vis-à-vis des locataires. Il est toutefois aussi possible d’en prévoir une pour le copropriétaire qui ne paierait pas son décompte dans les temps.
Où le trouver ? Si vous envisagez d’acheter un appartement et ne disposez pas d’une copie du règlement d’ordre intérieur ou ne savez même pas s’il en existe un, mieux vaut vous renseigner auprès du syndic. La loi prévoit en effet qu’une copie de ce règlement doit se trouver au siège de l’association des copropriétaires, où toute personne intéressée – et donc aussi un candidat acheteur – doit pouvoir le consulter sur place et sans frais.
Le règlement d’ordre intérieur contient des modalités pratiques et des règles que les habitants doivent respecter. Ce règlement peut aussi contenir des dispositions qui ont une incidence sur la manière dont vous pouvez utiliser votre appartement. Lisez-le donc toujours avant d’acheter un appartement. Renvoyez toujours à ce règlement dans votre bail et joignez-le en annexe, sous peine de risquer d’être considéré comme coresponsable en cas de problème avec le locataire. Proposez à l’assemblée générale d’insérer un système d’amendes dans le règlement. C’est en principe valable et cela constitue un moyen de pression efficace en cas de problème avec des locataires ou des copropriétaires mauvais payeurs.
Article 2
À partir du 1 janvier 2019 le règlement d’ordre intérieur devient obligatoire pour chaque copropriété d’immeubles ou groupe d’immeubles – rédigez le vôtre à temps !
De quoi s’agit-il ?
https://reglementordreinterieur.be/
Chaque immeuble, parc de vacances, complexe de garages, en bref tout « immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs », doit faire l’objet d’un acte de base et un règlement de copropriété (ensemble ils constituent les statuts de l’immeuble). Ces documents sont rédigés par le notaire. En tant que copropriétaire, vous avez normalement reçu une copie de ces deux documents à l’occasion du passage de l’acte d’achat.
Souvent, il y a également un règlement d’ordre intérieur, qui n’est en principe pas notarié, mais rédigé par l’association des copropriétaires, le cas échéant à l’aide du syndic et/ou d’un juriste spécialisé en la matière.
Bien que le règlement d’ordre intérieur peut être très utile pour la vie commune, ce règlement n’était pas obligatoire jusque récemment.
À partir du 1er janvier 2019, date d’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018 « portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges », le règlement d’ordre intérieur devient obligatoire pour chaque association de copropriétaires de chaque immeuble ou groupe d’immeubles.
Le règlement d’ordre intérieur devra contenir un nombre de dispositions impératives concernant le fonctionnement de l’association des copropriétaires. Pour de plus amples explications concernant les modifications, voyez Explication détaillée des modifications législatives
D’autres règles n’ont par contre pas leur place dans le règlement d’ordre intérieur. Cependant, la plupart des clauses du règlement d’ordre intérieur existant, comme par exemple celles concernant la tranquillité, la propreté, les animaux domestiques, etc., peuvent être préservées.
Laissez rédiger ou modifier à temps votre règlement d’ordre intérieur !
Vous êtes copropriétaire, membre ou non du conseil de copropriété, ou vous êtes syndic et vous désirez obtenir un règlement d’ordre intérieur conforme à la législation pour votre copropriété ou les copropriétés que vous gérez.
Bonne nouvelle, vous ne devez pas recourir aux services du notaire. Chacun peut rédiger un règlement d’ordre intérieur et le soumettre pour approbation à l’assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic accompagnera la rédaction du règlement d’ordre intérieur et le met à jour selon les décisions des copropriétaires. Si uniquement les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées (cela est cependant rarement le cas), le syndic peut (faire) modifier le règlement d’ordre intérieur sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Voyez également : Explication détaillée des modifications législatives.
Les copropriétaires, le conseil de copropriété ou le syndic ne sont pas obligés de rédiger le règlement eux-mêmes ou d’assumer la responsabilité d’introduire et intégrer correctement les règles des nouvelles dispositions légales dans un règlement existant ou nouvellement créé. Il est possible et recommandé de sous-traiter la rédaction à un spécialiste dans la matière.
Le recours à la sous-traitance nécessite l’accord ou la confirmation d’une simple majorité des voix à l’assemblée générale des copropriétaires. Si le conseil de copropriété a reçu mandat, l’accord de ce conseil suffira en principe.
Article 3
COPROPRIÉTÉ Le règlement d’ordre intérieur désormais obligatoire ?
À la suite de la nouvelle loi sur la copropriété, un règlement d’ordre intérieur est désormais obligatoire dans toutes les copropriétés. Qui doit le rédiger et quelles mentions doivent y figurer ? Le syndic doit-il convoquer une assemblée générale pour approuver le règlement ? Ce règlement est-il contraignant pour les copropriétaires ? Comment veiller à ce que votre locataire le respecte ? Règlement. Nombre d’immeubles à appartements sont déjà dotés depuis longtemps d’un règlement d’ordre intérieur, même si ce n’était légalement pas obligatoire. En vertu de la nouvelle loi sur la copropriété (L. 18.06.2018) , tout immeuble à appartements relevant de cette loi (et donc aussi les immeubles plus anciens) est à présent obligé d’être doté d’un tel règlement (art. 577-4, §2 C. civ.) . La loi ne prévoyant pas de période transitoire, l’obligation s’applique à dater du 1er janvier 2019. Contenu. Le règlement d’ordre intérieur doit contenir une série de mentions obligatoires qui figuraient auparavant dans les statuts (le règlement de copropriété). Il doit ainsi tout d’abord contenir les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale. Il doit en outre régler la relation avec le syndic et fixer notamment son mode de nomination, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci ainsi que les modalités du renom éventuel de son contrat. La loi (art. 577-8/2 C. civ.) prévoit aussi que les compétences du commissaire aux comptes doivent également être inscrites dans le règlement d’ordre intérieur. Le règlement doit enfin mentionner la période de 15 jours endéans laquelle se tiendra l’assemblée générale annuelle de l’association des copropriétaires. Avantages. Pour rédiger ou modifier un tel règlement, vous ne devez pas passer nécessairement par un notaire. Il peut donc aussi être établi sous seing privé. Une modification de la loi ou certaines décisions de l’assemblée générale ayant une incidence sur les statuts nécessitait jadis l’intervention d’un notaire pour modifier les statuts, avec les frais que cela suppose. Ce n’est donc plus nécessaire. Syndic. S’il n’y a pas encore de règlement, il appartient au syndic de le rédiger et d’y inscrire les dispositions légales obligatoires. Sa tâche se limite bien sûr à la retranscription des dispositions prises précédemment, qui figurent dans le règlement de copropriété. La nouvelle loi dispose en outre que le syndic doit adapter le règlement d’ordre intérieur chaque fois que les règles légales applicables changent. Il n’a pour cela pas besoin d’une décision préalable de l’assemblée générale et doit uniquement communiquer les modifications à la première assemblée générale suivante (art. 577-10, §2 C. civ.) . L’assemblée générale des copropriétaires peut néanmoins décider à la majorité simple d’inscrire des règles de vie supplémentaires dans le règlement, du moins, si ce point figure à son ordre du jour. S’il y a déjà un règlement, il n’y a donc pas lieu d’en rédiger un tout nouveau. Il suffit d’y ajouter les mentions obligatoires. Cette tâche incombe au syndic. Dispositions supplémentaires. Le règlement d’ordre intérieur peut donc aussi contenir certaines autres modalités et règles de vie pratiques pour les occupants de l’immeuble. Celles-ci peuvent concerner tant l’usage des parties communes que de l’appartement privatif. Le règlement peut p.ex. prévoir des modalités concernant le calme dans l’immeuble, l’entreposage des immondices, l’entreposage des vélos, le déneigement du trottoir, la couleur des auvents et des stores, l’usage de l’ascenseur ou l’apposition d’affiches sur les vitres ou les terrasses, etc. Contraignant ? Le règlement d’ordre intérieur est en principe contraignant pour tous les copropriétaires. Toutes les dispositions ne sont pas pour autant automatiquement valables. Si certaines catégories de locataires sont p.ex. exclues dans le règlement ou si celui-ci prévoit une interdiction absolue de détenir des animaux domestiques, vous pourrez sans doute attaquer ces dispositions du règlement devant le juge de paix. Une clause qui prévoit que la porte d’entrée doit être fermée à clé à une heure déterminée peut aussi être attaquée, car contraire aux règles en matière de sécurité d’incendie. Si un copropriétaire ne respecte pas le règlement, vous pouvez le signaler au syndic. Ce dernier peut ensuite le mettre en demeure et, le cas échéant, intenter une action en justice. Le règlement peut aussi prévoir un système d’amendes à payer par infraction. Ces amendes doivent toutefois être fixées au préalable et être raisonnables. Locataire. Spécifiez dans votre contrat de bail que le locataire doit respecter le règlement d’ordre intérieur et joignez une copie de celui-ci en annexe au contrat. Mentionnez aussi expressément que le locataire confirme avoir reçu cette copie. Ainsi, le règlement sera également contraignant pour votre locataire. Si un locataire ne respecte pas le règlement d’ordre intérieur, il est recommandé que le syndic le fasse savoir par écrit tant au locataire qu’au propriétaire bailleur. Ce dernier pourra alors mettre la pression sur le locataire et même, dans certains cas graves, demander la résolution du contrat de bail à charge du locataire devant le tribunal. Depuis le 1er janvier 2019, les immeubles à appartements doivent avoir un règlement d’ordre intérieur. Ce règlement contient des mentions obligatoires concernant l’assemblée générale, la relation avec le syndic, etc. Les copropriétaires peuvent aussi y ajouter certaines règles de vie que les occupants doivent respecter. Le règlement est contraignant pour les copropriétaires. Renvoyez toujours aussi au règlement d’ordre intérieur dans votre contrat de bail, joignez-en une copie en annexe et faites confirmer par votre locataire qu’il en a reçu une copie. Le syndic peut ajouter le contenu légalement obligatoire au règlement d’ordre intérieur et le soumettre à la prochaine assemblée générale. Il n’est donc pas nécessaire de convoquer dès à présent une assemblée générale à cet effet.