Citation judiciaire d'accès aux documents, factures, devis d'une copropriété - droit à transparence

Mis à jour : mai 15

Beaucoup de syndic ne jouent pas toute la transparence sur leur gestion et la comptabilité.


Les modalités sont claires et la consultation est gratuite.


Pour rappel: la loi est claire

  article 577-8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le [5 règlement d'ordre intérieur]5 ou par l'assemblée générale [2 ...]2;

   Art. 577-10. § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.   Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

article 577-6 paragraphe 3   La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.


Je vous invite à lire la citation qui donne une explication plus juridique, doctrinale et jurisprudentielle.


Les syndics sont garants de la légalité, mais pourtant ils n'ont pas l'air de la connaitre ou disent ne pas vouloir la respecter.


Pourtant cette citation a tout son sens:


CITATION Article 700 du Code judiciaire et 577-8, § 4, 11° du Code civil Pour : Monsieur Sebastien domicilie a 1332 GENVAL, Rue Mahiermont, 62 ; Ayant pour conseil Maitre Emmanuel CARLIER, Avocat, dont le cabinet est etabli a 1300 WAVRE, Rue Lambert Fortune, 65; Contre : La S.P.R.L. CEMTY, inscrite a la Banque Carrefour des Entreprises sous le numero 0842.838.344., dont le siege social est etabli a 1082 BRUXELLES, Avenue Charles Quint, 515/3 ; JUSTICE DE PAIX DU lER CANTON DE WAVRE MOTIFS : 1. Attendu que le requerant est proprietaire d'un appartement situe au sein d'un immeuble dit Residence Thomas » etabli en copropriete forcee, sis a 1330 RIXENSART, Avenue de Clermont-Tonnerre, 34/bte 2 ; Que la citee est quant a elle le Syndic d'immeuble appartenant a l'association des coproprietaires de la residence Thomas ; 2. Attendu que depuis le mois de janvier 2017, le requerant a sollicite a plusieurs reprises et par plusieurs voies (oralement, courriels, requetes, demandes d'assemblee generale extraordinaire, conciliation judiciaire du 20 juin 2016, etc...) du syndic de l'ACP THOMAS d'avoir acces aux documents d'assemblee generale et de comptabilite afin de verifier la regularite de la gestion legale et comptable de la copropriete ; Que dans ce cadre, le requerant s'etait propose de contribuer a la regularisation des nombreuses carences survenues dans la gestion de la copropriete - dues principalement a la meconnaissan.ce des syndics d'immeuble successifs - et ce afin de garantir la perennite de fonctionnement de la copropriete et l'interet de tous les coproprietaires ; Que les differents syndics de l'association de copropriete qui se sont succedes ont touj ours cependant refuse de donner acces à tous les documents et comptes demandes ;


3. Attendu qu'en date du 15 octobre 2018, le requerant a recu par pli recommande une convocation de la citee en vue d'assister a l'assemblee generale ordinaire des coproprietaires, fixee au 14 novembre 2018 ; Qu'a l'ordre du jour devant etre debattu lors de l'assemblee generale, etaient notamment inscrits en points 13.1.1 a 13.1.3., des reclamations formulees par le requerant a regard de L'ACP THOMAS, soit la regularisation des comptes de la copropriete depuis l'exercice comptable 2010, la proposition d'un plan de gestion de regularisation et d'entretien de la copropriete ainsi que l'obtention de precisions quant aux actes de regularisation emis par la SPRL HALTEF4en tant qu'ancien syndic d'immeuble quant aux comptes de gestion des annees 2010 a 2016 qui presentent des problemes quant a la realite de la situation compte de l'ACP THOMAS ; Que c'est dans ce cadre qu'au debut du mois de novembre 2017, le requerant a pris contact avec la citee - par l'intermediaire de Monsieur Christian T, gerant de la SPRL CEMTY - aux fins d'obtenir un rendez-vous pour consulter un certains nombres de documents lies aux points fixes a l'ordre du jour et ce, avant la tenue de l'assemblee generale ; Qu'en reponse a cette demande, he gerant de la citee a indique au requerant en date du 7 novembre 2018 : « Quoiqu'il en soit, la loi vous autorise effectivement a consulter les documents de gestion et je suis tout dispose a vous laisser acceder a tous les dossiers qui m'ont etc remis. 11 s'aqit cependant la d'une demande privative (le concluant souligne) de votre part et je vous prie des lors, prealablement a la fixation d'un rendez-vous, de bien vouloir verser sur le compte de la copropriete une provision de 232, 00€, couvrant l'estimation de deux heures de prestations d prevoir pour cette reunion e 4. Attendu que le requerant a etc contraint de reiterer sa demande a plusieurs reprises, sans que la citee ne lui donne satisfaction ; Qu'il a meme fini par payer le prix demander par la citee pour une heure de consultation - hors que rien ne l'y obligeait - dans he but de montrer sa reelle volonte d'avancer, sans succes ; Qu'en effet, cette derniere s'est categoriquement refusee a proposer au requerant des dates de rendez-vous pour prendre connaissance des documents lies a l'ordre du jour de la prochaine assemblee generale, aux motifs que : • Le requerant n'aurait pas specific quels documents it souhaitait consulter. Cette remarque est totalement irrelevante puisque le requerant ayant repete plusieurs reprises vouloir - comme la loi le lui autorise - consulter les documents lies aux points fixes a l'ordre du jour et que ces derniers etaient clairement definis dans la convocation envoyee par la citee aux coproprietaires en date du 15 octobre 2018, celle-ci s'avait pertinemment quels documents devaient etre mis a la disposition des coproprietaires pour consultation. En outre, le requerant a repete a plusieurs reprises, notamment dans ses courriels des 20 septembre 2018, ler novembre 2018 et 27 decembre 2018, la liste des documents précis dont it demandait la consultation au Syndic judiciaire, a savoir : Les proces-verbaux des Assemblees generales de 2010 a. 2018 ; Les dossiers des assemblees generales de 2019 a 2020 avec les procurations ; l'avis des commissaires aux comptes pour les exercices comptables courant de 2010 a 2018 ; Les comptes pour les exercices courant des annees 2010 a 2018 avec les pieces justificatives et extraits de compte du fonds de roulement ; Les comptes pour les exercices courant des annees 2010a 2018 avec les pieces justificatives et extraits de compte du fonds de reserve ; • La piece comptable justifiant le versement, en 2013, d'une somme de 300 € a. un membre de la famille de l'ancien Syndic d'immeuble ; • Les pieces comptables justifiant les paiements de 4 X 75 € par an entre les annees 2009 a 2018 a. Monsieur Thomas GOUY, representant de l'ancien Syndic d'immeuble (LA) ; le paiement de l’avocat Me Lazar de la société HALTEF4 sur le compte de la copropriété sans convention, sans décision de désignation par la copropriété • La declaration des 3 degats des eaux signes par M. GOUY a l'assurance et les decisions des assemblees generales respectives : o En octobre 2016 : le dossier d'assurance introduit par Madame OGLE et Monsieur DETRY au nom de la copropriete pour un incident cause par l'installation de la baignoire de Monsieur DETRY a l'appartement du requerant pendant 7 jours ; o Le 29 decembre 2016 : Un degat des eaux survenu suite a la vetuste des tuyaux ; o De mars a mai 2017 : Un Begat des eaux survenu par debordement de puits dans le garage du requerant ; 5. Attendu qu'à l’instar de la citation judiciaire de février 2020, malgré un recommandé du 27 juin et plusieurs courriels, a citee ne pretendant pas donner acces aux documents, l'assemblee generale du 22 juillet 2020 s'est deroulee sans que le requerant n'ait pu avoir acces aux documents necessaires lies aux points fixes a l'ordre du jour ; Que le requerant - par l'intermediaire de son conseil - a denonce cette situation a la citee par courriel du 2 decembre 2018, sollicitant une consultation effective de ces documents pour la prochaine assemblee generale de l'ACP THOMAS ; 6. Attendu qu'il ressort de ce qui precede que la citee - par l'intermediaire de son gerant - a fait preuve d'une particuliere mauvaise foi, d'un exces de zele caracterise et a adopter une attitude en totale contradiction avec le prescrit legal ; Qu'en effet, l'article 577-8, § 4, 11° du Code civil dispose que : « Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conferes par le reglement de copropriete, le syndic est chargé :de permettre aux coproprietaires d'avoir acces a tous les documents ou informations a caractere non prive relatifs a la copropriete, de toutes les manieres defines dans le reglement d'ordre interieur ou par l'assemblee generale »

Que dans ce cadre, la convocation envoyee par le Syndic d'immeuble en vue d'une assemblee generale, doit indiquer « les modalites de consultation des documents relatifs aux points inscrits a l'ordre du jour » (I. DURANT, « La copropriete forcee des immeubles ou groupes d'immeubles batis », Droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2017, p. 614) ; Que cette obligation de resultat qui repose sur les epaules du Syndic d'immeuble implique qu'entre l'envoi de la convocation et le jour de la reunion, ces documents doivent pouvoir etre consultes, etant entendu que le syndic est chargé « de permettre aux coproprietaires d'avoir acces a tous les documents ou informations a caractere non prive relatifs a la copropriete » (Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des coproprietes et d'accroitre la transparence de leur gestion, Amendements, Doc. pan., Sen., sess. 2009-2010, n° 4-1409/4, pp. 30 et 32.) ; Que les modalites de cette consultation doiventetre definies dans le reglement de copropriete ou par Passemblee generale (I. DURANT, « La copropriete forcee des immeubles ou groupes d'immeubles batis », Droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2017, p. 614) ; Que cette obligation legale a ete fixee par le legislateur dans la mesure ou ce dernier a souhaite consacrer un droit general d'acces aux documents de la copropriete dans le chef des coproprietaires (Proposition de loi modifiant certaines dispositions du Code civil relatives a la copropriete, Amendements, Doc. pan., Ch. repr., sess. 2008-2009, n° 52-1334/006, p. 5) ; Que cette generalisation de L’accès a 'Information, le cas echeant par des canaux informatises, repond au souci de transparence affiche par les auteurs de la proposition de loi (I. DURANT, « La copropriete forcee des immeubles ou groupes d'immeubles batis », Droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2017, p. 630) ; Que ce sont bien les syndics qui doivent permettre Faeces auxdites informations sans qu'ils ne puissent le refuser aux coproprietaires (I. DURANT, « La copropriete forcee des immeubles ou groupes d'immeubles batis », Droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2017, p. 630) ; Que cette obligation est d'autant plus forte que Particle 71 du Code de deontologie de 1'Institut Professionnel des agents Immobiliers precise que : « l'agent immobilier administrateur de biens doit veiller a ce que les personnes disposant d'un droit d'acces aux pieces justificatives des depenses qui leur sont reclamees relativement au bien dont it a la gestion, puissent exercer leur droit » ; 7. Attendu qu'en l'espece, la convocation a l'assemblee generale envoyee le 15 octobre 2018 par la citee precise que : « La consultation des eventuels documents et/ ou documentation relatifs aux points de l'ordre du jour sont consultables sur rendez-vous avec le syndic I) ; Que cependant, force est de constater qu'en Pespece : • Le requerant a sollicite en temps et en heure la consultation des documents en liens direct avec les differents points fixes a l'ordre du jour de Passemblee generale de la copropriete. La citee n'a cependant jamais, aux termes de ses nombreux echanges d'e-mails avec le requerant, soit propose une date avec un creneau horaires serieux pour permettre a ce dernier de consulter les documents, soit donner une reponse claire sur les dates et creneaux horaires proposes directement par le requerant ; • La citee a conditionne Faeces aux documents lies aux points fixes a l'ordre du jour au paiement d'une provision de 232 C. Par cette demande, la citee a de facto empeche au requerant d'avoir un acces effectif aux documents en cause et ce, sur base d'une justification totalement erronee puisque, d'une part et contrairement a ce qu'a pu pretendre la citee, la demande de consultation des documents formulee par le requerant n'est pas une demande privative mais bien une demande auquel la loi lui donne droit. A cet egard, le fait que le requerant soit le seul coproprietaire a demander acces a ces documents ne permet pas de considerer cette demande comme privative, ni de le traiter de fawn differente en lui faisant payer une provision. D'autre part et comme rappele ci-avant, les modalites de consultations des documents doivent avoir ete arrete soit par le reglement de la copropriete soit par l'assemblee generale des coproprietaires. En outre, ces modalites doivent etre clairement indiquees dans la convocation pour l'assemblee generale. Or, en l'espece, aux termes de ladite convocation, mise a part une indication selon laquelle la consultations des documents se fait par prise de rendez-vous aupres du Syndic, it n'est indique nulle part que cette consultation sera payante, qu'elle fera l'objet d'une tarification au taux horaires (dont le taux n'est par ailleurs pas mentionne) et que la consultation effective des documents est conditionnee par le paiement d'une provision. C'est en vain que pour justifier de ses carences, la citee va ecrire au conseil du requerant en date du 6 decembre 2018 que sa demande est fondee sur le fait « qu'en Belgique, tout ce qui n'est pas interdit est autorise D. Outre le fait que ce raisonnement est particulierement simpliste et fallacieux, force est egalement de relever va 6.1'encontre du prescrit legal lui-meme. En effet, a compter du moment ou rien dans le reglement de l'ACP THOMAS ni dans une decision d'une assemblee generale anterieure n'a prevu que la consultation de ces documents se ferait contre remuneration, it n'y a pas lieu de greyer le droit d'acces effectif aux documents en cause au paiement d'une quelconque somme d'argent. 8. Attendu qu'ayant tergiverse sur base de motifs indus pour refuser Faeces aux documents sollicites par le requerant, l'assemblee generale du 14 novembre 2018 a due se tenir sans que les consultations souhaitees n'aient pu etre realisees ; Qu'en date du 17 janvier 2019 - et repondant a un courriel du conseil du requerant du 11 janvier 2019 - la citee a finalement indique qu'elle permettrait au requerant de consulter les documents en cause lors de la prochaine assemblee generale, et ce, une heure avant la reunion ; Que cela est profondement de mauvaise foi et proprement irrealiste, tous les documents lies aux points fixes a l'ordre du jour ne pouvant raisonnablement etre consultes en une heure (sans savoir par ailleurs si d'autres coproprietaires ne vont pas vouloir egalement consulter lesdits documents) ;


Que le requerant comme tout autre coproprietaire - a le droit de pouvoir consulter lesdits documents dans un delais raisonnable lui permettant de preparer adequatement l'assemblee generale concernee ; Que c'est en ce sens que s'est prononce le Juge de paix du canton de Woluwe-Saint- Pierre qui, dans un jugement prononce le 15 octobre 2012, a dit pour droit : « Conformement a l'article 577-8, § 4, I I", du Code civil, tout syndic (professionnel ou non) a l'obliqation de permettre a chaque coproprietaire d'avoir acces a tous les documents ou informations de la copropriete a caractere non-prive. Dans l'exercice de ce droit de controle, le coproprietaire doit agir de bonne foi, tout comme le syndic qui doit fixer raisonnablement les _fours durant lesquels le controle peut etre effectue et doit laisser le temps au coproprietaire pour realiser le controle » (J.P. Woluwe-Saint-Pierre, 15 octobre 2012, T. App., 2013/3, p. 27) ; Que la consultation des documents en cause est donc essentiel pour permettre au requerant, en sa qualite de coproprietaire, de verifier la regularite et la legalite des comptes de l'association et de certaines depenses imputees sans decisions valables de l'assemblee generale ; Qu'en l'occurrence, cette non consultation des dossiers ne procure pas la transparence de base a laquelle ont droit les membres de l'assemblee generale, et ne permet pas a ces derniers, dont le requerant, de voter les decisions inscrites a l'ordre du jour en connaissance de cause ; Que compte tenu de ce qui precede, it y a lieu de condamner la oft& a permettre au requerant de pouvoir consulter les documents en lien avec les points mis a l'ordre du jour de l'assemblee generale des coproprietaires de l'ACP THOMAS ; Que dans la mesure oisl la citee s'est dela refusee a plusieurs reprises de s'executer spontanement en pretextant des arguments aussi injustifies que fallacieux, et compte tenu de la mauvaise foi dont elle fait preuve a cet egard, it existe un risque serieux et grave de ce qu'elle n'execute pas l'obligation « de facere » a intervenir de maniere spontanee ; Qu'il y a des lors lieu de la condamner a s'executer sous peine d'une astreinte de 250 € par jour de retard a compter du lendemain du jour oil elle aurait du s'executer ; Qu'il y a egalement lieu de la condamner aux entiers depens de l'instance, liquidee la somme de 1.440,00 € ;




SI EST-IL ;

- S'entendre retenir la cause a l'audience d'introduction pour y etre plaidee

conformement au prescrit de Particle 735 du Code judiciaire, celle-ci n'appelant que des debats succincts ;


- S'entendre ordonner a la citee de proposer trois dates au requerant (avec un

creneaux horaires de minimum 2 heures consecutives) aux fins que ce dernier puisse prendre connaissance des documents de l'ACP THOMAS directement lies aux points fixes a l'ordre du jour de l'assemblee generale des coproprietaires ainsi qu'a la comptabilite de 1'ACP THOMAS et ce, dans les quinze jour a compter de la signification de la decision a intervenir sous peine d'une astreinte de 250 € par jour de retard ;


- S'entendre ordonner a la citee de respecter le rendez-vous sur lequel les parties

se seront entendues pour la consultation desdits documents et ce sous peine d'une astreinte de 250 € par jour de retard ;


- S'entendre condamner la citee aux entiers depens de l'instance, en ce compris

l'indemnite de procedure liquid& a la somme de 1.440,00 € ;


- S'entendre dire le jugement a intervenir executoire par provision comme de

droit et ce nonobstant tout recours et sans caution ni cantonnem

Indemnite de procedure : 1.440,00 €Frais de citation