La loi sur la copropriété forcée, s’applique-t-elle aux petits bâtiments en copropriété ? Article

https://bcover.be/fr/la-loi-sur-la-copropriete-forcee-sapplique-t-elle-aux-petits-batiments-en-copropriete/


C’est une question qui nous est posée régulièrement. La réponse sur cette question est ‘oui’. La loi sur la copropriété forcée est applicable à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti dont le droit de copropriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Ceci implique que la loi est applicable dès qu’il y a deux copropriétaires. Ce sont des règles impératives auxquelles on ne peut donc pas déroger. La création d’une ACP, la convocation d’une assemblée générale, la désignation d’un syndic… ce tout est obligatoire dès qu’il y a deux copropriétaires. Depuis le premier janvier 2019, le cadre juridique par rapport à des copropriétés a été optimalisé et des règles claires sont créées. On peut déroger à la loi sur la copropriété forcée si on répond aux trois conditions cumulatives suivantes :

  • La nature des parties communes doit justifier la dérogation

Dans le passé, la présence d’un nombre limité d’appartements était souvent utilisée comme justification pour la dérogation à la loi mais ceci n’est plus possible. C’est la ‘nature’ des parties communes qui sera déterminante pour la justification d’une dérogation. Seulement si les parties communes sont d’une telle nature que ‘la nécessité d’une gestion commune’ est très limitée, une dérogation sera possible. Ceci est par exemple le cas quand de différents bâtiments privatifs se situent autour d’une cour commune. Pour un bâtiment qui ne contient que deux appartements mais bien un hall d’entrée commun, une cage d’escalier commune… on ne peut plus déroger de l’application de la loi sur la copropriété forcée.

  • Tous les copropriétaires doivent approuver (permanent) la dérogation

Chaque copropriétaire doit approuver la dérogation et peut réviser cette approbation. Ceci est important au cas où les droits de propriété parviendraient à d’autres parties au fils du temps et soudain un consensus s’avére être moins évident. A ce moment, on pourra quand même appliquer la loi.

  • La dérogation doit se faire au moyen d’un acte de base

Enfin, le législateur indique clairement que la dérogation doit se passer dans l’acte de base. Dans le passé, c’était déjà souvent le cas mais il n’y avait aucune obligation légale. Afin de savoir si on a dérogé de la loi sur la copropriété forcée dans un immeuble ou un groupe d’immeubles, il suffit de consulter l’acte de base. A notre avis, ces nouvelles dispositions apportent beaucoup de clarté. Nous sommes favorables à l’idée du législateur d’appliquer les protections prévues pour des copropriétaires tant aux copropriétés grandes qu’aux copropriétés petites.