La loi de la copropriété en Belgique assure-t-elle une gestion efficace et légale des copropriétés?

Articles en cours de rédaction.

Avec l'évolution démographique et la densité, le nombre de copropriétés va augmeter. Elles sont essentielles pour la bonne gestion du patrimoine commun de l'immeuble, la bonne conservation des appartements et aussi du bon vivre ensemble,


Le métier de syndic, gestionnaire de ces biens, sera davantage valorisés et tant mieux, car il demande de nombreuses qualifications et connaissances pour mener une bonne gestion tant technique, légale


La loi de la copropriété assure-t-elle une bonne gestion tant technique, juridique, administrative, financiere du patrimoine commun ainsi que les droits essentiels des copropriétaires comme par exemple des droits pourtant prescrits pourtant légalement comme droits impératifs;

- le bon entretien du batiment et le respect aux normes techniques et de sécurité du batiment

- la bonne surveillance technique du batiment par le syndic, gestionnaire d'un patrimoine commun;

- la bonne tenue de la comptablité avec des décomptes clairs

- l'acces aux documents de la copropriété , aux factures et pieces comptables;

- une optimalisation des dépenses et des recettes avec une mise en concurrence des dépenses et investissements;

- des budgets effiaces permettant un entretien du batiment correct et valorisant du patrimoine;

- une tenue efficace des assemblées générales avec une convocation, des propositions de résolutions;

- délibérations claires et des dossiers proposés permettant aux copropriétaires et au syndic de prendre les bonnes décisions;

- une gestion impartiale des syndics évitant des abus de majorités et une impartialité avec les fournisseurs et leurs prestataires a eux;

- la mise en concurrence des dépenses;

- eviter la collusion d'interet des syndics avec d'autres prestataires. La SNPC vient de publier un article sur les conflits d'interets des avocats

- une gestion en bon pere de famille ou responsable de la copropriété par des syndics professionnels et valorisés;

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Bien que la bonne gestion repose sur le syndic et les coproprietaires, comment le juge garant-il la bonne gestion, la legalite au sein des coproprietes et la garantie de droits imperatifs accorde par le code civil en en Belgique? Les mesures sont-elles efficaces, appliquees et bien garanties par notre systeme de justice? La loi dit pourtant ' § 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.', mais dans les faits, comment est appliquée la loi par les juges de paix. Nous attendons avec impatience la publication des jugements de paix pour etre bien informé, analyser, car les jurisprudence ne sont pas unifiées et ne garantissent pas dans les memes limites la loi et ses droits. Le droit civil qui sont des droits certes subjectifs sont-ils analysés et appliqués de maniere objective par toutes les juridictions?


Est-ce possible en 2022, malgre une conciliation judiciaire et un premier jugement, qu'un batiment ne réponde pas aux mormes techniques, de sorties de cheminées et des normes incendies? Oui


Est-ce qu'un juge de paix peut-il ne pas appliquer une disposition du code civil de realiser un budget prévisionnel et d-appliquer des principes de bonne gestion? Une juge de paix de Wavre a tranché;

D'autres sont tres clairs sur la bonne application de la loi impérative

1. Disposition légale "18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir. "


2. « Obligation du syndic de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes


et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l 'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.] (Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.)» (Art. 577-8, par. 4, 18°C.civ.). ü Le droit de la copropriété "Nouvelle édition incluant les modifications de la loi du 18 juin 2018 » Martine Wahl P 337 - Wolters Kluwer)


3. « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier ». (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66).


3. Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour unepériode d’un an, lequel et établi sousforme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin depermettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler sinécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I. 2014, liv. 2, p. 25).


La loi ne semble pas du tout impérative, et meme parfois supplétive, et peut dépendre d'une interprétation personnelle et subjective de la loi par certains juges.


La loi de la copropriéte est-elle efficace et effective, telle est la question qui concernera cet article et des contacts pris aussi avec fédérations, juristes et le pouvoir légistlatif. La bonne gestion d'une copopriété valorise pourtant les syndics dans leur métier de bon gestionnaire, le bon entretien du batiment, et aussi le bon vivre ensemble. Nous serons de plus en plus a vivre en copropriété, les outils et les pratiques doivent evoluer avec.


A bientot,




Au niveau des abus de syndics, meme si il est francais, ce livre fait de belles recommandation sur des abus constatés et parfois pérennisés