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La copropriété et les communautés d’énergie - Me Gilles Carnoy


par Gilles Carnoy le 17 décembre 2023





Les communautés d’énergie[1]

Il s’agit d’équipements partagés, souvent importants, permettant d’optimaliser la production d’énergie.

L’objectif est que les copropriétaires et locataires règlent leur facture mensuelle d’électricité privative à la copropriété plutôt qu’à un fournisseur tiers, le bénéfice pouvant alimenter le fonds de réserve.

Cela peut passer par des panneaux solaires photovoltaïques, la cogénération voire des éoliennes.

Un tel équipement intégré aux parties communes de la copropriété est immeuble comme composante inhérente (art. 3.8 du nouveau Code civil), son lien d’ancillairité étant plus fort que l’accessoire[2].  

Le propriétaire de l’installation doit être la communauté elle-même. Les installations  détenues par un tiers-investisseur sont exclues.

L’ACP ne peut être propriétaire que des meubles nécessaires à sa mission d’administration et de conservation des parties communes[3].

Ce sont donc les copropriétaires qui investissent en indivision accessoire et forcée, la décision étant prise à la majorité des 4/5 des voix, s’agissant d’une acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs.

Il en va de même si l’équipement est partagé et posé simultanément par deux ACP : les parties communes de chacune contiennent des droits indivis dans l’équipement, en sous-indivision finalement (et au même régime).

Chaque ACP se concède un droit de superficie si les installations sont dans les deux immeubles à la fois.

C’est ainsi lorsque les ACP investissent ensemble. Masi quid si l’équipement est partagé après  installation ?

La difficulté se présente lorsque l’installation est partagée après installation par plusieurs copropriétés.

En effet, le propriétaire de l’installation doit être la communauté elle-même. Les installations  détenues par un tiers-investisseur sont exclues.

Des droits indivis ne peuvent être cédés ex post à une autre ACP (ou plutôt à leurs copropriétaires) car l’équipement est une composante inhérente et l’article 3.8 du nouveau Code civil dispose que, nonobstant toute clause contraire, un droit réel ne peut pas être établi isolément sur une composante inhérente d’un bien[4].

Les ACP ne peuvent pas être propriétaires, on l’a vu, mais les copropriétaires peuvent former une société simple ou une ASBL propriétaire de l’équipement pour autant que celui-ci soit conçu sur un droit de superficie puisqu’il appartiendrait à une société tierce.

C’est en effet le seul moyen de dissocier partiellement la propriété vu le principe de l’unité des droits réels, reconnu par l’article 3.8 du nouveau Code civil.

Mais dans le recours à une personne morale, les droits dans la société ou l’association sont personnels et n’entrent pas dans le statut réel de la copropriété.

Les ACP peuvent-elles être les associées de la personne morale ?

Elles ne peuvent qu’administrer et conserver les parties communes; elles ne peuvent posséder que les meubles nécessaires à leur mission.

Une conception moderne de ces notions pourrait conduire à admettre que les ACP soient associées de la société propriétaire de l’équipement pour l’administrer et le conserver, et qu’elles constituent la « communauté ».

Les parts de cette société simple sont-elles meubles ? On peut en douter dès lors que la société simple ne dispose pas de la personnalité juridique.

Or l’ACP ne peut posséder que des meubles.

Par ailleurs cette situation réalise un droit d’administration délégué de la mission légale de l’ACP.

Enfin, si les actions de la société simple sont immobilière on peut sérieusement se demander si l’article 4:13 est bien compatible avec l’art. 3.8 du nouveau Code civil.

Le droit d’associé dans une ASBL est-il meuble ? On peut le considérer et l’association dispose de la personnalité juridique.

Cette solution est donc mieux indiquée et suppose évidemment un droit de superficie pour que l’ASBL soit propriétaire de l’installation dans l’immeuble.

S’agissant d’un volume superficiaire délimité ou semi limité, un identifiant cadastral patrimonial de volume devra être demandé par le notaire.

Les communautés d’énergie locales

Dans une Communauté d’énergie locale, le propriétaire des installations de production peut être aussi bien un des membres du partage d’énergie qu’un tiers-investisseur.

Ils créent alors une communauté d’énergie locale en constituant une entité juridique mais les droits dans cette entité seront personnels (les copropriétaires changent) et resteront étrangers au statut réel de la copropriété, sauf si les ACP sont coassociées.

Ils peuvent alors partager l’excédent de production de leurs propres installations avec leurs voisins et éventuellement, profiter eux-mêmes de l’injection des autres producteurs actifs dans la communauté.

Investir en indivision avec le tiers-investisseur présente le problème de faire entrer un tiers à la copropriété dans une composante inhérente des parties communes, ce qui est impossible : les parties communes doivent être toutes attachées à un lot.

On le voit, le nouveau Code civil et le statut réel des copropriétés posent de nombreux problèmes dans les communautés d’énergie.

Si l’équipement appartient en totalité au tiers investisseur, il doit être installé sur droit de superficie décidé à la majorité des 4/5 des voix.

*

Notons encore que la loi prévoit un dispositif spécifique pour les installations d’énergie, d’eau ou de télécommunications, dans les copropriétés forcées[5], permettant à cet effet des travaux de modification par un seul copropriétaire sur le bien indivis.

Ce droit est également reconnu aux opérateurs de service d’utilité publique agréés, à titre gratuit.

Ils peuvent installer et entretenir des câbles, conduites et équipements y associés dans ou sur les parties communes, dans la mesure où ces travaux ont pour but d’optimaliser l’infrastructure pour le ou les propriétaires et utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l’énergie, de l’eau ou des télécommunications.

Il est requis que ni les autres copropriétaires ni l’ACP ne doivent supporter les charges financières de ces travaux.

Celui qui a installé cette infrastructure pour son propre compte reste propriétaire de cette infrastructure qui se trouve dans les parties communes.

La procédure est assez complexe : le copropriétaire individuel ou l’opérateur notifie son projet par lettre recommandée au syndic au moins deux mois avant le début des travaux.  

L’ACP peut décider d’effectuer elle-même les travaux d’optimalisation de l’infrastructure commune et doit le faire dans les six mois ce qui est très court.

L’ACP peut aussi s’opposer dans les deux mois, à peine de déchéance en invoquant un intérêt légitime. La loi liste les situations d’intérêt légitime comme suit :

  • Il existe déjà une telle infrastructure dans les parties communes de l’immeuble,

  • Le projet provoque d’importants dommages relatifs à l’apparence de l’immeuble, à l’usage des parties communes, à l’hygiène ou à leur sécurité,

  • aucune optimalisation de l’infrastructure ne résulte du projet ou celui-ci alourdit la charge financière des autres copropriétaires.

Ce mécanisme est surtout utilisé pour forcer l’installation d’une borne électrique dans le garage commun, voire pour poser des panneaux solaires.

A mon avis, ce n’est pas adapté à l’installation d’une communauté d’énergie car, justement, un tel projet est commun et non propre à un copropriétaire ou un opérateur individuellement.

La photo : un restaurant RN à Waterloo, dans une belle architecture moderniste.

[1] Directive Européenne (UE) 2019/944 concernant les Communautés d’Energie.

[2] Art. 3.9.

[3] Art. 3.86, § 3.

[4] Sauf à « désinhérenter » la partie à céder par un acte de base sans division, ce qui est peu compatible avec une copropriété déjà existante (A. Brohez et L. Bellinck, « Emphytéose et superficie », R.P.D.B., Bruxelles, Larcier, 2023, p. 31. Dossier 4455 du CEL du 28 novembre 2020 : L’incidence fiscale de la réforme du livre 3 « Les Biens » ? Questions soulevées au sein de la Commission « Droit des obligations de Fednot » / Fiscale gevolgen van de hervorming van Boek 3 – « Goederenrecht » ? Enkele vragen opgeworpen door de Commissie « Verbintenissenrecht » van Fednot.

[5] Art. 3.82, § 2.

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