Jurisprudence le syndic et la copropriété doit assurer la conservation et entretien de l'immeuble

Dernière mise à jour : 6 mai

Les articles 577-5, § 3, et 577-7, § 1er, 1°, b), du Code civil confèrent à l'association des copropriétaires un pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle des parties communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, qu'elle conserve et qu'elle administre dès lors pour son propre compte; elle a, partant, en règle, la garde de ces parties communes (1). (1) Voir les conclusions contraires du M.P


Cour de Cassation de Belgique

Conclusions du Ministère public du 28 mai 2010

No ECLI:

ECLI:BE:CASS:2010:CONC.20100528.1

No Rôle:

C.09.0233.F

Audience:

Chambre 1F - première chambre STORCK CHRISTIAN, Président MATHIEU PAUL, FETTWEIS ALBERT, MATRAY CHRISTINE, VELU SYLVIANE, Assesseurs WERQUIN THIERRY, Ministère public DE WADRIPONT PATRICIA, Greffier

Domaine juridique:

Droit civil

Date d'introduction:

2010-06-09

Consultations:

46 - dernière vue 2022-03-21 09:16

Version(s):

Fiches 1 - 3

Les articles 577-5, § 3, et 577-7, § 1er, 1°, b), du Code civil confèrent à l'association des copropriétaires un pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle des parties communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, qu'elle conserve et qu'elle administre dès lors pour son propre compte; elle a, partant, en règle, la garde de ces parties communes (1). (1) Voir les conclusions contraires du M.P.

Thésaurus Cassation:

PROPRIETE

Thésaurus UTU:

DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Copropriété - Droit groupes d'immeubles bâtis - Gestion

Mots libres:

Copropriété - Gardien des parties communes de l'immeuble - Détermination

Bases légales:

ancien Code Civil - 30-11--0001 - Art. 577-5, § 3, 577-7, § 1er, 1°, b), et 1384, al. 1er

Thésaurus Cassation:

RESPONSABILITE HORS CONTRAT - OBLIGATION DE REPARER - Bâtiments

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Copropriété - Gardien des parties communes de l'immeuble - Détermination

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Fiche 4

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RESPONSABILITE HORS CONTRAT - OBLIGATION DE REPARER - Bâtiments

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Copropriété - Gardien des parties communes de l'immeuble - Détermination

Texte des conclusions

PARQUET DE LA COUR DE CASSATION _____ C.09.0233.F Conclusions de l'avocat general Th. Werquin: A. Le moyen est dirigé contre la décision du jugement attaqué qui condamne la demanderesse au paiement de différents montants au motif que celle-ci, gardienne des parties communes de l'immeuble comportant plusieurs appartements au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, est responsable des dommages causés par le fait de ces parties communes à l'appartement dont la défenderesse était propriétaire dans l'immeuble. Le moyen n'est pas dirigé contre la décision du jugement attaqué qui déclare que la demande de la défenderesse dirigée contre la demanderesse est recevable en ce qu'elle est présentée comme fondée sur l'article 1384 du Code civil, au motif que la demanderesse est gardienne des parties communes de l'immeuble comportant plusieurs appartements au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil. B. L'examen de la question de la recevabilité de la demande présente néanmoins un intérêt pour l'examen du moyen. 1. L'action en justice est le pouvoir légal de soumettre une prétention à un juge, le droit processuel d'obtenir une décision sur le fond d'une prétention(1). Aux termes des articles 17 et 18 du Code judiciaire, deux conditions sont requises pour qu'une personne physique ou morale dispose du droit d'agir: la qualité et l'intérêt. La qualité est, plus particulièrement, le titre juridique en vertu duquel une personne agit en justice, c'est-à-dire le lien de droit existant entre elle - sujet actif ou passif de l'action - et l'objet de la demande, le droit subjectif allégué(2). La qualité pour agir se détermine par rapport à l'objet de la demande et par rapport à la prétention que le demandeur souhaite voir consacrée. En d'autres termes, la détermination de la qualité est fonction de la nature du litige qu'il s'agit de soumettre au juge(3). 2. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique, suivant l'article 577-5, §1er, du Code civil lorsque deux conditions sont remplies: la naissance de l'indivision et l'existence de statuts transcrits(4). Dans un arrêt du 3 juin 2004, la Cour a considéré qu'en accordant la personnalité juridique à l'association des copropriétaires, le législateur a eu pour objectif, sur le plan juridique, de simplifier non seulement les rapports entre les copropriétaires mais aussi ceux des tiers avec les copropriétaires(5). En vertu de l'article 577-5, §3, l'objet de l'association des copropriétaires consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. La loi utilise le terme 'administration' dans le sens de 'gestion' et ne restreint pas les activités de l'association des copropriétaires(6). En vertu de l'article 577-5, §3, l'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet. En limitant les biens qu'elle peut avoir, le législateur a voulu éviter qu'elle ne dégénère en société civile immobilière(7). L'article 577-5, §4, dispose que, sans préjudice de l'article 577-9, §5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes. Cet article permet ainsi à un créancier d'agir directement contre le patrimoine d'un copropriétaire. Ainsi lit-on dans l'exposé des motifs au sujet de cette disposition: "Ce paragraphe respecte ainsi la logique qui sous-tend le projet, selon laquelle la personne morale créée n'est que la représentation sur le plan juridique du groupement des copropriétaires. Ceux-ci demeurent les seuls véritables acteurs puisqu'ils restent propriétaires de leur quote-part dans les parties communes et que c'est dans leur patrimoine propre que s'inscrivent les actes posés par l'association. Cette association se différencie, en effet, des sociétés commerciales et des a.s.b.l. en ce qu'elle n'a pas d'objet statutaire réellement spécifique qui permettrait de la distinguer de ses associés. C'est cette différence qui justifie l'application à la copropriété d'une règle que le droit belge réserve déjà à d'autres institutions telles que le mandat ou la tutelle, où le "représentant" engage le "représenté" qui répond des actes du premier sur son patrimoine propre"(8). C'est en réalité dans l'intérêt collectif durable que partagent les copropriétaires que la raison d'être de la personnalité juridique de l'association doit être trouvée. Loin de se confondre avec la juxtaposition des intérêts individuels de chaque indivisaire, cet intérêt collectif est défini de manière autonome par la voie des organes de la copropriété(9). En dotant l'association des copropriétaires de la personnalité juridique, en prévoyant que les significations doivent être faites au siège de l'association et en déterminant les modalités pratiques de ces significations, le législateur a entendu simplifier les recours des tiers contre l'association des copropriétaires(10). 3. L'article 578-6, §4, 6°, du Code civil dispose que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. Le syndic est l'organe légal de représentation en justice de l'association des copropriétaires(11). Au point de vue processuel, il s'identifie à l'association en tant que demandeur réel. Il n'est que l'organe de l'association des copropriétaires, qui est, elle, le seul titulaire du droit d'action(12). 4. L'article 577-6, §1er, alinéa 1er, du Code civil dispose que chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. L'article 577-7, §1er, b), dispose que sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic. L'assemblée générale des copropriétaires dispose de la maîtrise totale des intérêts communs, administrant et décidant à propos de la chose commune dans l'intérêt de celle-ci et pouvant prendre toutes les décisions relatives aux services de gestion collective de l'immeuble(13). L'assemblée est l'organe souverain de la copropriété. Il se déduit de l'économie de la loi que l'assemblée est compétente pour délibérer et décider en toutes matières d'intérêt commun et qu'elle dispose donc de la plénitude des pouvoirs au sein de la copropriété. La loi institutionnalise par ailleurs l'assemblée qui devient "l'organe délibérant de la copropriété" et n'est donc plus seulement, comme par le passé, une assemblée de copropriétaires(14). 5. Il ressort de ce qui précède que l'association des copropriétaires est une entité propre disposant de la personnalité juridique et de la qualité requise pour agir en justice dans tous les litiges relatifs à l'immeuble, que ce soit comme demanderesse ou défenderesse(15). La conjugaison des articles 577-5, §3, et 577-9, §1er, permet également de fonder le pouvoir de l'association des copropriétaires d'ester en justice dans les litiges relatifs à l'immeuble(16). En outre, après avoir énoncé que l'association des copropriétaires peut ester en justice, l'article 577-9, §1er, précise que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot. Tant cette précision que l'usage du terme 'néanmoins' n'auraient aucun sens si l'association des copropriétaires ne pouvait ester en justice dans les litiges relatifs à l'immeuble(17). Les copropriétaires sont dès lors dispensés d'être à la cause et les tiers sont dispensés de diriger leurs actions contre l'ensemble des copropriétaires. Il importe peu que l'association ne soit pas propriétaire de l'immeuble et qu'elle ne dispose que d'un patrimoine limité pour assurer la réalisation de son objet. En réalité, le pouvoir d'ester en justice dans les litiges relatifs à un immeuble résulte d'un mandat qui découle de la loi: des personnes, les copropriétaires, confèrent à une autre, l'association des copropriétaires, le pouvoir d'exercer les actions en justice relatives au bien dont elles sont propriétaires(18). Dès lors que l'association des copropriétaires agit en justice comme mandataire des copropriétaires, l'adversaire d'un mandataire ad litem peut exécuter la décision contre le mandant puisque celui-ci est partie à la cause par la technique de la représentation. Le mandant ne peut dès lors faire tierce opposition(19). Dès qu'il s'agit d'une action propre à assurer notamment la conservation des parties communes ou à en modaliser l'administration, l'association des copropriétaires présente un intérêt à exercer une telle action. Peu importe qu'elle ne soit pas elle-même propriétaire, puisque le bon état de l'immeuble et sa viabilité relèvent des finalités propres dont la poursuite est la raison d'être de cette association(20). De même, l'action en responsabilité du gardien d'une chose affectée d'un vice peut être introduite contre l'association des copropriétaires; il importe peu qu'elle assure la conservation et l'administration de l'immeuble pour son compte propre ou pour le compte des copropriétaires. La recevabilité d'une telle action ne dépend pas de la réponse à la question de savoir si l'association des copropriétaires est ou non gardienne des parties communes de l'immeuble. L'objet des dispositions précitées est de créer une structure juridique qui regroupe l'ensemble des copropriétaires, lesquels, ut singuli, n'ont aucun pouvoir de conservation et d'administration des parties communes de l'immeuble, et qui agit par l'intermédiaire d'un syndic, chargé notamment d'assurer l'exécution des décisions prises par l'ensemble des copropriétaires dans le cadre de la conservation et l'administration des parties communes de l'immeuble. L'association des copropriétaires, qui agit par l'intermédiaire du syndic, exerce son pouvoir de conservation et d'administration des parties communes de l'immeuble en exécution de décisions préalables de l'assemblée générale des copropriétaires, sauf pour les actes conservatoires ou d'administration provisoire. Lorsqu'un vice est découvert dans les parties communes de l'immeuble, l'action en réparation du dommage peut être introduite contre l'association des copropriétaires en raison de la volonté du législateur, qui a greffé sur un régime de droit réel une structure de type sociétal dotée de la personnalité morale, appelée à administrer l'immeuble divisé sans pour autant que celui-ci sorte du patrimoine des copropriétaires. Cette construction hybride permet ainsi de rencontrer les préoccupations du législateur, qui vise à favoriser les rapports des copropriétaires avec les tiers, en conférant à ceux-ci un interlocuteur unique(21). Dès lors que l'association des copropriétaires assume pour le compte de ceux-ci la gestion des parties communes d'un immeuble, le tiers, qui demande la réparation d'un dommage causé par le vice de cet immeuble, est recevable à agir contre ladite association en vue d'obtenir sa condamnation à la réparation du préjudice subi en raison des vices affectant les parties communes de l'immeuble dont les copropriétaires qu'elle représente sont les gardiens, et à procéder ensuite à l'exécution de la condamnation de l'association des copropriétaires sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes. Sur la base de ces considérations, il se comprend que la demanderesse ne critique pas la décision du jugement attaqué disant la demande recevable. C. L'examen du moyen, en ses deux branches, pose la question de savoir si l'association des copropriétaires est gardienne des parties communes de l'immeuble. 1. La Cour décrit généralement le gardien comme la personne qui, en fait, use, conserve ou jouit de la chose pour son propre compte et qui dispose sur celle-ci d'un pouvoir de surveillance, de garde et de direction(22). Le gardien doit exercer la garde de la chose pour son propre compte(23). Il se peut qu'un sujet de droit use, conserve ou jouisse d'une chose pour le compte d'autrui, avec la possibilité d'exercer sur cette chose, une surveillance, une garde ou une direction. Il n'en est pas dès lors le gardien(24). Dès lors, lorsque le ou les propriétaires d'une chose en confient l'exploitation ou la surveillance à un tiers indépendamment d'un contrat d'emploi, ce dernier gère la chose pour compte d'autrui et ne peut être considéré comme gardien(25). L'exigence selon laquelle la garde doit être exercée pour compte propre constitue une condition distincte s'ajoutant aux autres(26). Une controverse est apparue pour savoir qui, de l'association des copropriétaires ou des copropriétaires pris individuellement, devaient être tenus pour gardiens des parties communes de l'immeuble. L'association des copropriétaires est certes chargée de la conservation et de l'administration des parties communes, mais elle n'agit pas pour son propre compte. C'est d'ailleurs l'assemblée générale des copropriétaires et non l'association des copropriétaires qui, en vertu de l'article 577-7 du Code civil, décide des travaux affectant les parties communes. Puisque l'exercice de la garde pour compte propre est une condition distincte, seuls les copropriétaires peuvent être considérés comme gardiens de ces parties communes(27). 2. Pour pouvoir être considéré comme le gardien d'une chose, il faut en user, la conserver ou en jouir. S'il s'agit de l'élément le moins important dans la notion légale de garde, il n'en reste pas moins un élément indispensable puisque la garde ne peut pas être déduite de la seule obligation de veiller sur une chose. Ce qui est important, c'est pour le défendeur en responsabilité du fait de la chose, outre le fait qu'il agisse pour son propre compte, qu'il dispose de la faculté d'exercer la surveillance, la garde ou la direction de cette chose(28). D. Le jugement attaqué, qui considère, d'une part, que " l'exigence que l'association des copropriétaires agisse pour son propre compte (...) n'affecte que la situation d'usage, pas de conservation" et, d'autre part, que "c'est bien pour son compte, s'agissant de remplir ses missions légales, que l'association des copropriétaires (...) gère lesdites parties communes", et qui en déduit que ladite association "est gardienne (des parties communes)", viole les articles visés au moyen. Conclusion: cassation du jugement attaqué en tant qu'il condamne la demanderesse au paiement de différents montants à la défenderesse. ______________ (1) Fettweis, Manuel de procédure civil, 1987, p. 33, n° 19. (2) M.E. Storme, Procesrechtelijke knelpunten bij geldenmaking van rechten uit aansprakelijkheid voor de burgerlijke rechter, in het bijzonder belang, hoedanigheid en rechtsopvolging, in Recht halen uit aansprakelijkheid, 1993, p. 198. (3) Boularbah, Le contentieux de la propriété, in Hanotiau et Watté, Les copropriétés, 1999, p. 136. (4) Mostin, Contentieux et propriété, J.T. 2007, p.473. (5) Cass. 3 juin 2004, Pas., n° 300. (6) Simonart, Personnalité morale et copropriété, in Hanotiau, Watté, Les copropriétés, 1999, p. 94, n° 27. (7) Simonart, op.cit., n° 28. (8) Kadaner et Plessers, La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété, J.T., 1995, p. 397; Exposé des motifs, Doc.Parl.Ch., sess. ord. 1991-91, 10 septembre 1991, 1756/1, 18. (9) Dufrène, Approches théoriques et pratiques de la loi du 30 juin 1994, in De Page, Dehan, De Valkeneer, La pratique de la copropriété, 1996, p. 14. (10) Dufrène, op.cit.,, p. 16. (11) Mostin, op.cit., p. 473. (12) Boularbah, op.cit., n° 37. (13) De Stefani et De Page, L'assemblée générale des copropriétaires, in La copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis -Cinq ans d'application de la loi du 30 juin 1994, 2001, p. 429, n° 4. (14) Kadaner et Plessers, op.cit., p. 401. (15) Simonart, op.cit., n° 33; contra, Boularbah, op.cit., n° 29. (16) Simonart, op.cit., n°33. (17) Simonart, op.cit., n° 33. (18) Simonart, op.cit., n° 39. (19) Simonart, op.cit., n° 34. (20) Hannequart et Moises, L'administration de l'immeuble par le syndic et par l'éventuel conseil de gérance, in Hansenne et crts, La copropriété forcée dans les immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, 1994, p. 140. (21) Kadaner et Plessers, op.cit., p. 397. (22) Cornelis, Vuillard, La responsabilité du fait des choses, in Responsabilités - Traité théorique et pratique, Titre III, L.30, 2001, p. 8 et les réf. citées. (23) Cornelis, op.cit., p. 9; Fagnart, La responsabilité civile, Chronique de jurisprudence, 1985-1995, in Dossiers du J.T., p. 78; Montero, Marchetti, Le point sur la responsabilité du fait des choses (choses, animaux, bâtiments): 10 ans de jurisprudence, in Droit de la responsabilité, CUP, 2009, vol. 107, p. 104. (24) Cornelis, Vuillard, op.cit., p. 9; Dubuisson, La garde de la chose ... pour des prunes, R.C.J.B. 2006, p. 24. (25) Dubuisson, op.cit., p. 26. (26) Dubuisson, op.cit., p. 28. (27) Kadaner, Plessers, op.cit., p. 410; Boularbah, op.cit., p.133; Mostin, Le contentieux de la copropriété, in Mercken D. et T., De Page, De Stefani, La copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, 2005, p. 316; Dubuisson, op.cit., p. 35; Montero, Marchetti, op.cit., p. 108.; contra: Vandenberghe, Snaet, Mede-eigendom, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, To.V., Zakenrecht, Boek III, 1997, p. 177. (28) Cornelis, Vuillard, op.cit., p. 10; Montero, Marchetti, op.cit., p. 100.



Justice de paix de Wavre. Juge de paix Couet et associes