Conseil: la sécurité incendie des copropriétés bâtiments, personnes est priomordiale: mettez à l'ordre du jour de votre assemblée générale le rapport écrit de gestion technique par le syndic avec budget prévisionnel et un plan annuel d'entretien adéquats pour votre sécurité,de vos enfants et celle de votre bien. Prenez toutes vos assurances auprès de votre syndic ;)
Ce genre d'incident qu'un batiment ne réponde toujours pas aux normes techniques, incendie, et sécurité après avoir éte géré par des syndics professionnels dont un judiciaire ayant la qualité de géomètre expert, et après avoir communiqué et saisi depuis 2017 à la justice n'est certainement pas majoritaire et est accidentel. Toutefois, il doit interpeller car l'action de tous les acteurs (syndics, avocats, juges de paix, bourgmestre) saisis ne garantit pas de facto, la sécurité de personnes et des appartements. Quid?
Faits. L'agence qui a vendu les appartements n'a jamais mentionné que la copropriété ne répondait pas aux normes incendie, pompiers et techniques et une des agents participe aux assemblées générales car une gestionnaire locative d'un appartement et fait nommer ses connaissances. Un occupant lésé par les servitudes a connu nototament 4 dégâts des eaux en octobre 2016, décembre 2016, de mars à mai 2017, et février 2020 , car le bâtiment n'était pas entretenu...
La juge de paix de Wavre a nommé un syndic judiciaire en 2018 et 2019, dont le mandat de gestion a ete confiée par voie judiciaire, qui avait qualite de géometre syndic judiciaire (plus de 12000 euros pour 5 appartements) et elle a estimé en 2020 et 2021 que malgre une 50aine de photos, rapports d'assurances, des travaux n'étaient pas nécessaires pour mettre le batiment en conformité et que la copropriete etait et avait été bien gérée par le syndic judiciaire (a sa décharge l'avocat du syndic judiciaire qui est devenu avocat de la copropriete et les autres copropriétaires ne voulant pas financer les travaux ont caché la vraie réalité et vendu en catimini leur appartement- il parait qu on fait dire a un juge ce qu'on veut selon le syndic judiciare et les autres coproprietaires (dans les faits, ils n'ont pas tort))
Suite a la nomination d'un nouveau syndic, des candidats syndics ont visité en 2020 et 2021,ont informé que le bâtiment en plus de ne pas être entretien, ne répondait pas du tout aux normes techniques, incendie et sécurité... Le copropriétaire n'avait plus de mots devant ce constat.
Le copropriétaire fait venir alors un géomètre expert, constatant le manque d'entretien et surtout la non mise en conformité du bâtiment à appartements aux normes techniques, incendies et sécurité d'un immeuble géré pourtant par des syndics professionnels agréés IPI et un syndic judiciaire géomètre expert missionné formellement par la juge de paix de Wavre en 2018:
Et oui possible en 2023? Le copropriétaire lésé avait informé des problèmes multiples de gestion par conciliation en 2017 la juge de paix de Wavre et de manière plus juridictionnelle en 2019. La juge a débouté la requête de mise en conformité du bâtiment voir ci-joint , malgré une 50aine de photos, 4 dégâts des eaux en 20 mois, par manque soi-disant de preuves comme celle de régulariser la gestion comptable, légale et garantir une bonne gestion de la copropriété conformément a la loi. Depuis 2009, la copropriété ne dispose toujours pas de plan d'entretien annuel, de DIU et de budget prévisionnel pluriannuel de fonds de réserve (obligation de l'article 3.89 par 4 16' du code civil),... La juge de paix de Wavre n'oblige pas préventivement le budget prévisionnel du fonds de réserve et d'autres jurisprudences constantes confirmant cette obligation légale. Ce budget est voulu pour le législateur et l'union des syndics pour prévenir le manque d'entretien des bâtiments vu la vétusté et surtout l'augmentation constante d'incendies.
Donc depuis 2017, 2020..., la juge de paix de Wavre et Nivelles (4 juges differents au total0 la bourgmestre de Rixensart et le gouverneur de la province du Brabant wallon sont au courant de la situation .
Et même encore sur base du nouveau rapport géomètre-expert assermenté confirmant la non mise aux normes incendie-sécurité du batiment, la juge de paix de Wavre Nathalie Cooremans n'a pas mentionné dans son jugement du 14/3/2023, contrairement à l'article 780 du Code judiciaire, et n'a pas estimé nécessaire les demandes du coproprietaires depuis 7 ans dont notamment d 'informer officiellement chaque copropriétaire que le bâtiment ne répond pas aux normes d’incendie et de sécurité (...) charger le nouveau syndic, sur base notamment de l’audit du rapport du géomètre expert Nicolai de janvier 2021, d'accomplir tous actes conservatoires nécessaires de mise en conformité aux normes de sécurité et d’incendie de l’immeuble et la présentation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve précis quant aux travaux à réaliser au sein du bâtiment et d’un plan d’entretien courant annuel;'. (Les autres demandes des obligations du code civl ne sont pas aussi mentionnées par la juge dans son jugement quid? Transparence ou volonté de cacher la bonne gestion?)
La sécurité des personnes et du bâtiment après 72 mois ne semble toujours pas une priorité absolue et une obligation impérative pour la juge de paix de Wavre ? 4 Juges de la justice de paix de wavre et du tribunal de premiere instance de Nivelles ne se sont pas garantis et n'ordonnent pas de mettre le batiment en securite incendie. quid?
Est-ce responsable de la justice de ne pas mentionner les requêtes de mise en conformité du batiment sécurité incendie technique comme mission du syndic et priorité de mission ?
Est ce que la juge depuis 2018 a-t-elle, avec son obligation de moyen et de résultat, pris toutes les mesures de prévention et curatives prévues par la droit de la copropriété et par le code judiciaire pour assurer la sécurité des personnes et d'un bâtiment ?
Est-ce que la juge saisie s'assure à suffisance lors de son controle juridictionnel l'acccomplissement de certains actes de bonne gestion (les budgets, les factures,...) et de la loi et que les syndics accomplissent effectivement tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoires nécessaires prévus par l'article 3.89 § 5 pour assurer notammanent la sécurité?
Et surtout vu la situation établie, n'est-il vraiment pas temps que chacun des acteurs et la juge assument leur responsabilité dans cette situation, d'avancer, de faire transparence et se garantir maintenant des solutions et les droits acquis légalement?
La sécurité ne semble pas matériellement une urgence et une priorité pour les syndics et la juge de paix de wavre depuis 2017-2018. La juge garantit-elle par son son jugement la sécurite aux ocupants de l'immeuble la sécurité davantage qu'en 2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023......... ?
Possible en 2023?
Quid en cas d'incendie?
Et surtout, que peut faire encore le copropriétaire pour que sa copropriété soit sécure et gérée?
Force de constater que le système mis en place avec des syndics professionnels, les juges de paix (ici en l'occurence la justice de paix du 1er canton de Wavre), des avocats et la bourgmestre (article 132 et 133 de la NLC) ne garantissent pas à suffisance la sécurité des personnes et des batiments malgré la loi et ses obligations impératives relatives aux copropriété. Les normes de sécurité et d'incendie sont des normes d'ordre public. La sécurité est soi-disant notre premiere liberté dans un Etat de droit?
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Avec une pointe d'humour, une décision de sa collègue Juge de Paix II de WAVRE du 06 août 2021 ; La décision de l’Assemblée Générale qui refuse d’accéder à la demande de deux copropriétaires de placer des panneaux photovoltaïques, au motif que la majorité des copropriétaires souhaite la mise en œuvre d’une solution globale, est abusive dès lors que le Juge de Paix relève que six mois après la décision contestée, l’audit énergétique envisagé n’existe toujours pas et que la décision litigieuse ne témoigne pas de la volonté réelle de mettre en œuvre une solution qui serait profitable à l’ensemble des copropriétaires.Si la recherche d’une solution globale, quant à la consommation d’énergie pourrait en soi paraître un motif raisonnable permettant de s’opposer à des tentatives individuelles, le Tribunal estime que la proportionnalité entre l’avantage recherché et les inconvénients causés n’est pas respectée.Si la décision prise est abusive en son principe, le Tribunal se limite à réformer la décision afin de permettre à l’Assemblée de se prononcer, s’il échet, sur un projet alternatif crédible ou sur les conditions auxquelles le droit d’utiliser la toiture pour aménager des panneaux solaires pourrait être octroyée à un copropriétaire qui en ferait la demande ».
En 2023 depuis 2016 après 4 dégâts des eaux, d'avoir demandé un audit (dont un audit de 2021 constatant la non mise en sécuirte du batiment) .....
La juge de paix du 1er canton considère-elle toujours donc après 76 mois qu'il ne faut pas rechercher une solution globale de bonne gestion de la copropriété avec des budgets, des pv complets, des décomptes adoptés et inscrits a l'odre du jour d'une AG, de comptabilite reelle.... et surtout de mise aux normes de sécurité, incendie, technique de la copropriété. Cela ne semble pas impératif? Une juge n'est pas l'autre dans le droit de la copropriété....
Bien entendu, nous allons tout faire pour mettre cette copropriété en ordre dans l'intéret de tous, coproriétaires, syndics, et surtout la sécurité de ses occupants.
Nathalie Cooremans
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Art.780.Le jugement contient, à peine de nullité, outre les motifs et le dispositif:
1° l'indication du juge ou du tribunal dont il émane; les noms des membres du siège, du magistrat du ministère public qui a donne son avis et du greffier qui a assisté au prononcé;
2° les nom, prénom et domicile sous l'indication desquels les parties ont comparu et conclu [2 et, le cas échéant, leur numéro de registre national ou numéro d'entreprise]2;
3° [1 l'objet de la demande et la réponse aux moyens des parties exposés conformément à l'article 744, alinéa 1er;]1
4° la mention de l'avis du ministère public;
5° la mention et la date de la prononciation en audience publique.
Le jugement contient, le cas échéant, l'indication du nom des avocats.
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Art.3.89 du code civil. Syndic
§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé: 1° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale; 2° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire; 16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir. § 6. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
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Voila l'objet de la requete complete de désignation d un syndic judiciaire
Voici le respect de l'article 780 du code judiciaire par la justice de paix de Wavre
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Citation de Me Laurent Collon et Me Sophie Dienst Xirius pour la régularisation technique de la copropriété.
Avec regret, ils n'avaient pas conseillé de faire l'expertise de notre propre initiative. couet & associés
Voici le rapport émis par un syndic judiciaire , qui a en plus la qualité de géometre expert Christian Tylleman et de son avocat Didier Persyn devenu avocat de la copropriété, et de CA le nouveau syndic
Suite a une citation judiciaire, le syndic est entré dans le garage de l'interessé pour faire des travaux sans qu'il soit informé et avant la venue de l'expertise et de l assurance. Pratique courante, il apparait.
La syndic marque dans son pv, du 22 juillet 2020
Et pourtant, le sinistré contacte l'assurance qui contredit le PV de l'Assemblée générale
Mathilde Guns Couet & Associés
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Voici des photos prises entre 2017 et 2019 toujours en cours
altf4 syndic
Les syndics ont écrit d'avoir agit avec les conseils de l'iPI.