Sécurité incendie des appartements, copropriétés, pas garantie par les syndics IPI, avocats, juges?

31 incendies par jour et 1 mort tous les 6 jours en Belgique.

Augmentation annuelle de 17%

7172 départs de feu dans les maisons et 4180 dans les immeubles, la sécurité incendie dans les copropriétés n'est pas garantie par les syndics, IPI, des avocats, des juges de paix, bourgmestre, géomètre expert ... malgré la loi, les normes incendie. Une autorité qui ne fait pas respecter la sé curite ne remplit pas la premiere liberté accordée a tout humain. Cela doit tous nous mobiliser devant ce danger grandissant.

Le résultat, l'actualité du 28 septembre 2023 sur les incendies en copropriété est

Conseil: la sécurité incendie des copropriétés, bâtiments, et surtout des personnes est primordiale: mettez à l'ordre du jour de votre assemblée générale le rapport écrit de gestion technique par le syndic avec budget prévisionnel et un plan annuel d'entretien adéquats pour votre sécurité, de vos enfants et celle de votre bien. Prenez toutes vos assurances auprès de votre syndic ;)

Les acteurs de copropriété, les syndics, l'IPI, les juges de paix ne garantissent pas la sécurité et incendie des copropriétés. Couet & Associés Didier persyn

Ce cas concret d'incident qu'un batiment ne réponde toujours pas aux normes techniques, incendie, et sécurité après avoir éte géré par des syndics professionnels dont un judiciaire ayant la qualité de géomètre expert, et après avoir communiqué et saisi depuis 2017 à la justice n'est certainement pas majoritaire et est accidentel. Toutefois, il doit interpeller car l'action de tous les acteurs (syndics, avocats, juges de paix, bourgmestre) saisis ne garantit pas de facto, la sécurité de personnes et des appartements. Quid?

Faits. L'agence qui a vendu les appartements n'a jamais mentionné que la copropriété ne répondait pas aux normes incendie, pompiers et techniques et une des agents de cette agence participe aux assemblées générales car elle est une gestionnaire locative d'un appartement et fait nommer ses connaissances. Un occupant lésé par les servitudes a connu nototament 4 dégâts des eaux en octobre 2016, décembre 2016, de mars à mai 2017, et février 2020 , car le bâtiment n'était pas entretenu...

La juge de paix de Wavre a nommé un syndic judiciaire en 2018 et 2019, dont le mandat de gestion a ete confiée par voie judiciaire, qui avait qualite de géometre syndic judiciaire (plus de 12000 euros pour 5 appartements).. Rien n'a été par lui et les autres syndics que cela soit en terme d'information, de prévention... La justice de paix de Wavre, par une juge suppléante dont il n'est pas prouvé avoir les connaissances suffisantes en droit de la copropriété, saisie a estimé en 2020 et 2021 que malgré une 50aine de photos, vidéos, voir ici bas rapports d'assurances, que des travaux n'étaient pas nécessaires pour mettre le bâtiment en conformité et que la copropriété était et avait été bien gérée par le syndic judiciaire (à sa décharge l'avocat du syndic judiciaire qui est devenu avocat de la copropriété et les autres copropriétaires ne voulant pas financer les travaux ont caché la vraie réalité et ont vite vendu en catimini leur appartement- il parait qu'on fait dire a un juge ce qu'on veut selon le syndic judiciaire & cie(dans les faits, ils n'ont pas tort))

Après 4 ans, le syndic judiciaire n'a toujours pas rendu son rapport de gestion sur l'accomplissement de ses obligations civiles et pénales de gestion de la copropriété aux copropriétaires et à la juge de paix.

Suite a la nomination d'un nouveau syndic, des candidats syndics ont visité en 2020 et 2021, ont informé que le bâtiment en plus de ne pas être entretenu, ne répondait pas du tout aux normes techniques, incendie et sécurité... Le copropriétaire n'avait plus de mots devant ce constat.

Le copropriétaire fait venir alors un géomètre expert, constatant le manque d'entretien et surtout la non mise en conformité du bâtiment à appartements aux normes techniques, incendies et sécurité d'un immeuble géré pourtant par des syndics professionnels agréés IPI et un syndic judiciaire géomètre expert missionné formellement par la juge de paix de Wavre en 2018:

Le copropriétaire a communiqué la non mise en conformité à deux juges de paix de Wavre, au tribunal de Tribunal de première instance du Brabant Wallon, au syndic, à des avocats, au bourgmestre de Rixensart, au Gouverneur du Brabant wallon, aux ministres de tutelle, à la zone de secours, à la zone de police la Mazerine, à la région wallonne insalubrité avec production du rapport du géomètre expert.... chacun a trouvé un motif ou une excuse de s'exciper en laissant la situation telle quelle; ils attendent une réelle incendie comme les 16000 incendies constatées par an en Belgique, effet grandissant. Ineptie du système à la belge ? Personne n’est compétent apparemment pour agir sur la mise en conformité incendie d’une copropriété et la sécurité d'un batiment dans le Brabant wallon ? Magritte ou le chat de geluck pourrait nous faire un beau surréalisme ou une bonne blague belge.

Didier Persyn (avocat du syndic judiciaire devenu avocat de la copropriété sans désignation par AG et sans mise en concurrence) et les syndics, informés lors d'un proces et par recommandé avec trabsmission du rapport circonstancié, n'ont pas jugé utile, nécessaire et urgent d'informer les copropriétaires et prendre les mesures nécessaires pour garantir les normes de sécurité incendie de base. La sécurité des personnes n'est pas une urgence pour les avocats et les syndics en Belgique? parte syndic

Et oui possible en 2023? Le copropriétaire lésé avait informé des problèmes multiples de gestion par conciliation en 2017 la juge de paix de Wavre et de manière plus juridictionnelle en 2019. La juge a débouté la requête de mise en conformité du bâtiment voir ci-joint , malgré une 50aine de photos, 4 dégâts des eaux en 20 mois, par manque soi-disant de preuves comme celle de régulariser la gestion comptable, légale et garantir une bonne gestion de la copropriété conformément a la loi. Pourtant depuis 2009, la copropriété ne dispose toujours pas de plan d'entretien annuel, de DIU et de budget prévisionnel pluriannuel de fonds de réserve (obligation de l'article 3.89 par 4 16' du code civil),... La juge de paix de Wavre n'oblige pas préventivement le budget prévisionnel du fonds de réserve et d'autres jurisprudences constantes confirmant cette obligation légale. Ce budget est voulu pour le législateur et l'union des syndics pour prévenir le manque d'entretien des bâtiments vu la vétusté et surtout l'augmentation constante d'incendies.

Donc depuis 2017, 2020..., 2023 encore, la juge de paix de Wavre et le tribunal de première instance du Brabant wallon (4 juges differents au total la bourgmestre de Rixensart et le gouverneur de la province du Brabant wallon sont au courant de la situation .

Et encore sur base du nouveau rapport géomètre-expert assermenté confirmant la non mise aux normes incendie-sécurité du batiment (et en n'appliquant pas pleinement l'article 780 du Code judiciaire), la juge de paix de Wavre Nathalie Cooremans n'a pas mentionné dans son jugement du 14/03/2023 les requêtes d'informer les occupants que le bâtiment ne répond pas aux normes d’incendie, de sécurité et de charger le nouveau syndic judiciaire, (...) d'accomplir tous actes conservatoires nécessaires de mise en conformité aux normes de sécurité et d’incendie de l’immeuble et la présentation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve précis quant aux travaux à réaliser au sein du bâtiment et d’un plan d’entretien courant annuel;'. (Les autres demandes des obligations du code civl ne sont pas aussi mentionnées par la juge dans son jugement quid? Transparence ou volonté de cacher la bonne gestion?)

En date du 18 septembre 2023, après Cemty, Couet & associès, l'agence de l'équerre, le nouveau syndic judiciaire n'est pas venu a une conciliation judiciaire avec les travaux de mise en conformité incendie demandès depuis 2017 et a lui en mars 2023, avec les décomptes de charge avec des dépenses régulières depuis 2020, et n'a pas accepté la venue d'un huissier pour voir es documents de la copropriété... et il n'a toujours pas remis la convocation complete et le PV d'une assemblée gènèrale depuis le 29 juin. L'incendie et la sècuritè n'est pas une urgence et une priorité pour Me Didier Persyn et les syndics apparement...?

Que pense la juge de paix des copropriétaires et de l'avocat du syndic judiciaire ayant introduit un rapport incomplet sur un aspect technique et d'entretien du bâtiment en cachant volontairement la mise en conformité des normes incendies et techbiques? Comme elle l'a fait aussi avec une comptabilité fictive? Le mensonge et les manoeuvres trompeuses sont elles cautionnées par la justice de paix de Wavre?

In fine, la sécurité des personnes et du bâtiment après 72 mois ne semble toujours pas une priorité absolue et une obligation impérative pour la juge de paix ? 4 Juges de la justice de paix de wavre et du tribunal de premiere instance de Nivelles ne garantissent et n'ordonnent pas de mettre le batiment en securite incendie. quid? Nous aurions voulu connaitre les raisons pour lesquelles elle s'exonere formellement de charger le syndic, et meme son ancien syndic judiciaire géometre expert, de mettre le batiment aux normes techniques apres 4 dégats des eaux et de sécurité incendie eu égard de l'augmentation des incendies en belgique, 11000 par an, sur base notamment maintenant d'un rapport de géometre expert maintenant?

Est-ce responsable de la justice de paix en Belgique de ne pas mentionner les requêtes de mise en conformité du batiment sécurité incendie technique comme mission du syndic et priorité de mission ?

Est ce que la juge depuis 2018 a-t-elle, avec son obligation de moyen et de résultat, pris toutes les mesures de prévention et curatives prévues par la droit de la copropriété, par le code judiciaire, la législation sur la sécurité, pour assurer la sécurité des personnes et d'un bâtiment ?

Est-ce que la juge saisie s'assure à suffisance lors de son contrôle juridictionnel l'acccomplissement de certains actes de bonne gestion (les budgets, les factures, une comptabilite réelle et non fictive encore mentionnée dans le pv de juillet 2020, les convocations, l'affichage, les Pv signés et annexés signés avec force probante?,...) et de la loi et que les syndics accomplissent effectivement tous les actes conservatoires et tous actes d'administration provisoires nécessaires prévus par l'article 3.89 § 5 et les législations ad hoc pour assurer notammanent la sécurité?

Et surtout vu la situation établie, n'est-il vraiment pas temps que chacun des acteurs et la juge assument leur responsabilité dans cette situation, d'avancer, de faire transparence et se garantir maintenant des solutions et les droits acquis légalement?

La sécurité même technique (dégât des eaux successifs, humidité, infiltrations, détériorations,...) ne semble pas matériellement une urgence et une priorité pour les syndics et la juge de paix depuis 2017-2018. La juge garantit-elle par son son jugement la sécurite aux ocupants de l'immeuble la sécurité davantage qu'en 2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023....?

Possible en 2023?

Quid en cas d'incendie?

La loi, le controle juridictionnel, le pouvoir des autorités du bourgmestre et incendies sont-ils suffisants ou est-ce des lacunes du système mis en place par le législateur?

La déontologie des syndics et avocats ne devrait-il pas les pousser, meme en dehors d'une regle légale, a informer les copropriétaires et prendre les mesures d'urgences pour assurer la sécurité des personnes et des copropriétés.

Chacun va jouer un jeu de dupes pour se dédouaner de sa responsabilité et même de sa conscience en cas d'incendie?

Et surtout au final, que peut faire encore le copropriétaire pour que sa copropriété soit sécure et gérée?

Force de constater que le système mis en place avec des syndics professionnels, les juges de paix (ici en l'occurence la justice de paix du 1er canton de Wavre), des avocats et la bourgmestre (article 132 et 133 de la NLC), et peut être des copropriétaires défaillants, ne garantissent pas à suffisance la sécurité des personnes, des batiments, des copropriétés malgré la loi et ses obligations impératives relatives aux copropriétés et toute la législation relative à la sécurité incendie. Les normes de sécurité et d'incendie sont des normes d'ordre public. La sécurité est soi-disant notre première liberté dans un Etat de droit dont les bourgmestres, juges et syndics ont des missions définies par la loi? Comment le font-ils dans ce cas qui est très concret sans trouver des failles à leur propre contrôle, on n'a jamais autant légiférer que les normes incendies?

--------------------------

Avec une pointe d'humour, une décision de son collègue Juge de Paix II de WAVRE du 06 août 2021 ; La décision de l’Assemblée Générale qui refuse d’accéder à la demande de deux copropriétaires de placer des panneaux photovoltaïques, au motif que la majorité des copropriétaires souhaite la mise en œuvre d’une solution globale, est abusive dès lors que le Juge de Paix relève que six mois après la décision contestée, l’audit énergétique envisagé n’existe toujours pas et que la décision litigieuse ne témoigne pas de la volonté réelle de mettre en œuvre une solution qui serait profitable à l’ensemble des copropriétaires.Si la recherche d’une solution globale, quant à la consommation d’énergie pourrait en soi paraître un motif raisonnable permettant de s’opposer à des tentatives individuelles, le Tribunal estime que la proportionnalité entre l’avantage recherché et les inconvénients causés n’est pas respectée.Si la décision prise est abusive en son principe, le Tribunal se limite à réformer la décision afin de permettre à l’Assemblée de se prononcer, s’il échet, sur un projet alternatif crédible ou sur les conditions auxquelles le droit d’utiliser la toiture pour aménager des panneaux solaires pourrait être octroyée à un copropriétaire qui en ferait la demande ».

En 2023 depuis 2016 après 4 dégâts des eaux, d'avoir demandé un audit (dont un audit de 2021 constatant la non mise en sécuite du batiment) .....

La juge de paix de Wavre du 1er canton considère-elle* toujours donc après 76 mois qu'il ne faut pas rechercher une solution globale de bonne gestion de la copropriété avec des budgets, des pv complets, des décomptes adoptés et inscrits a l'odre du jour d'une AG, de comptabilite reelle.... et surtout de mise aux normes de sécurité, incendie, technique de la copropriété. Cela ne semble pas impératif? L'écologie est devenue plus essentielle, impérative que la sécurite incendie des personnes et des bâtiments par les juges de paix en Belgique? Une juge n'est pas l'autre dans le droit de la copropriété, l'objectivite et la subjectvité d'un juge n'est pas l'autre... le sens de la prise de réelle décision et de responsablité de l'un n'est pas l'autre... la rigueur et le sens de la légalité sont aussi tout relatif.

Bien entendu, nous allons tout faire pour mettre cette copropriété en ordre dans l'intéret de tous, copropriétaires, syndics, et surtout la sécurité de ses occupants.

* ou bien c'est involontaire, car la justice de paix ne garantit pas de lire les pieces et avoir des preuves

-------

Art.780.Le jugement contient, à peine de nullité, outre les motifs et le dispositif:

1° l'indication du juge ou du tribunal dont il émane; les noms des membres du siège, du magistrat du ministère public qui a donne son avis et du greffier qui a assisté au prononcé;

2° les nom, prénom et domicile sous l'indication desquels les parties ont comparu et conclu [2 et, le cas échéant, leur numéro de registre national ou numéro d'entreprise]2;

3° [1 l'objet de la demande et la réponse aux moyens des parties exposés conformément à l'article 744, alinéa 1er;]1

4° la mention de l'avis du ministère public;

5° la mention et la date de la prononciation en audience publique.

Le jugement contient, le cas échéant, l'indication du nom des avocats.

---- ------_---------

Art.3.89 du code civil. Syndic

§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé: 1° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale; 2° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire; 16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir. § 6. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

-------------------------------------------------------

Voila l'objet de la requete complete de nomination d'un syndic judiciaire

nomination syndic judiciaire

Voici le respect de l'article 780 du code judiciaire par la justice de paix de Wavre

----------------------------------------

Citation de Me Laurent Collon et Me Sophie Dienst du cabinet Xirius Immo pour la régularisation technique de la copropriété.

Avec regret, ils n'avaient pas conseillé de faire l'expertise proposé pourtant par le client 200 euros. couet & associés

Voici le rapport émis par un syndic judiciaire , qui a en plus la qualité de géometre expert Christian Tylleman et de son avocat Didier Persyn devenu avocat de la copropriété, et de Couet & Associés le nouveau syndic depuis 2019 Parte Syndic couet&associés

Suite a une citation judiciaire, le syndic est entré dans le garage de l'interessé pour faire des travaux sans qu'il soit informé et avant la venue de l'expertise et de l assurance. Pratique courante, il apparait.

La syndic marque dans son pv, du 22 juillet 2020