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Tout locataire ou tout copropriétaire ne connait pas les différentes obligations incombant aux syndic. D'autant plus, ils jouent sur cette méconnaissance et ils savent que les recours ne sont pas rentables... Donc certains en profitent, au détriment du travail professionnel des autres syndics qui valorisent leur métier.
Tout le tableau complet
https://static.wixstatic.com/ugd/bb16fb_93211b46c37a438aab45d3ac0bf73175.pdf
https://static.wixstatic.com/ugd/bb16fb_6df1db0db68042b098e63514a0bc3b7a.xlsx
Cela peut être à la base d'un PV de carence en cas de contestation ;) Voici une grille d'évaluation de votre syndic en Belgique, basée sur les obligations légales (60 obligations et critères pour les syndics professionnels):
Moi trois syndics, les 3 en dessous de la moyenne de 50 et avec une moyenne de 25%. Comme quoi qu'il faut plus contrôler l'action des syndics. J'ai laissé le loisir aux 3 de démontrer la légalité et la matérialité de leur gestion.
J'ai toujours défendu les professionnels, mais je me rends compte que professionalisme, ne rime pas avec compétence, légalité et efficacité. L'IPI (institut professionnel des agents immobiliers) a un rôle à jouer pour crédibiliser leur métier! Mais peut ëtre que chacun son professionalisme!
Plus de transparence et efficacité peut prendre tout son sens!
Donc voici une grille pour checker les actions de votre syndic*tableau complet ici:
Actions à mettre en place - outils et obligations du syndic
inscription du numéro d'entreprise sur tout document
création d'un compte fonds de roulement pour les dépenses courantes
détermination des provisions pour le fonds de roulement par décision claire de l'AG
création d'un compte fonds de réserve pour les dépenses d'investissement
détermination des provisions pour le fonds de réserve par décision claire de l'AG
le montant des provisions des fonds de réserve doit être supérieure à 5% du compte de l'année
recouvrement des dépenses, des provisions et des dépenses indues par le syndic
convocation assemblée générale pendant la période fixée par le règlement d'ordre dintérieur
convocation en cas d'urgence dans l'intérêt de la copropriété
un copropriétaire détenant + de 20% des parts peut requérir une assemblée générale extraordinaire si le syndic ne le fait pas dans les 30 jours, le copropriétaire peut convoquer lui-même
convocation avec jours, heures, date, lieux d'assemblée et les points soumis au vote -elle doit etre signée avec adresse…
syndic inscrit toute proposition de point demandé par un copropriétaire
le syndic doit constituer pour chaque point un dossier comprenant tous les justificatifs, les motifs de droit et de fait nécessaires pour la bnne prise de décision
Convocation par lettre recommandée ou toute autre voie accepté et délai de 15 jours
un copropriétaire peut demander un point à l'OJ peut l'inscrire et doit etre discuté à l'AG
Présidence élu par l'AG
présence du syndic obligatoire aux AG
quorum + de la moitié présent avec détention de + 50% des quotes parts si pas de quorum,
2ème convocation sans quote part et plus de quorum
vérification des procurations en début de séance pour le quorum
une procuration par AG (sauf si procuration générale notariée)
rédaction du procès verbal avec indication des votes et des motifs d'abstention ou remarques à acter
demander par un copropriétairez
signature du PV par le Président, le secrétaire et les membres présents
si une décision doit ëtre prise hors AG, il faut l'unanimité des copropropriétaires (aussi non AG obligatoire)
consignation des décisions et PV dans un registre (bien registre) dans les 30 jours
envoi du PV complet par le syndic dans les 30 jours
le syndic doit proposer les travaux conservatoires et d'administration provisoires nécessaires au batiment
nécessité de visiter l'établissement et de réaliser expertise et audit technique nécessaire
marché public obligation et délégation
obligation d'un contrat écrit avec la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations
mandat du syndic max 3 ans et renouvelable
obligation d'e l'extrait de l'acte de désignation de manière inaltérable et visible dans les 8 jours de la désignation
obligation de mentionner les coordonnées et les modalités de consultation des registres
l'exécution des décisions prises sont de la responsabilité pleine du syndic le syndic doit prendre toute mesure conservatoire et d'administratioon provisoire
le syndic doit vérifier sur le terrain l'entretien du patrimoine
le syndic doit faire appliquer le règlement d'ordre intérieur le syndic doit gérer les comptes de manière régulière, conformément à la loi, et sur base de décisions et pièces comptables régulières
devoir de représentation en justice avec information et décision de l'assemblée générale
affichage visibles des dates de l'assemblée générale et des modalités pour poser des question sur les parties communes souscription assurance (si mandat gratuit payé par la copropriété)
donner accès à tout document tel que défini par le règlement d'ordre intérieur
obligation d'évaluer tous les contrats de la copropriété et d'émettre un rapport annuel à l'assemblée générale
obligation d'un cahier des charges et pour toute dépense, il doit y avoir plusieurs devis à soumettre à l'assemblée générame
liste et coordonnées des copropriétaires et la transmettre
tenir une comptabilité claire précise, et détaille conformément à la législation sociale
budget prévisionnel du fonds de roulement à voter à l'AG
budget prévisionnel du fonds de réserve à voter à l'AG demander autorisation si mesure d'impartialité et il faut l'unanimité
le syndic est le garant de la légalité et responsable de sa gestion
désignation d'un commissaire aux comptes qui vérifie les comptes annuellement soumis à l'AG
mise en place du RGB, registre, autorisation, confidentialité
compte distinct du syndic avec la copropriété
Respect de la loi Toute revenu doit revenir à la copropriété
devoir neutralité et de rester impartial dans l'exervice de ses missions
collaborer avec le commissaires aux comptes
tenue de tous les justificatifs, il ne peut pas y avoir une dépense sans justificatif et base légale
inventaire détaillé des pièces transmises
* cela peut aider en cas de contestation de savoir si votre syndic établit son travail de manière professionnelle, efficace et légale.
Votre syndic est-il bon? Les clés pour évaluer sa gestion
Le Particulier Immobilier Par Jorge Carasso Publié le 06/09/2013 à 16:12 Ajouter aux favoris
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Les copropriétaires ont parfois de bonnes raisons de se plaindre de leur syndic. Mais quels sont les critères réellement pertinents pour juger de ses compétences ou de ses négligences?
Coûts excessifs, manque de diligence, errements comptables, les copropriétaires ont, dans certains cas, de bonnes raisons de se plaindre de leur syndic. Mais au-delà de ces critiques légitimes en soi, comment jauger les compétences de son gestionnaire? Trier les critiques objectives et celles plus subjectives? «Le débat autour des coûts phagocyte tout, mais savoir quelle est la politique d’un syndic en termes de recouvrement, ou quelles sont ses compétences techniques ou juridiques pour s’occuper des problématiques liées à l’immeuble est tout aussi important», souligne Rachid Laaraj, fondateur de Syneval, courtier en syndic (voir encadré: "3 questions à... Rachid Laaraj, fondateur du courtier en syndics Syneval"). Si le manque de réactivité est souvent mis en avant par les copropriétaires désireux de changer d'administrateur, qu’en est-il de sa gestion comptable, de la préparation des assemblées générales (AG), de sa propension à renégocier ses contrats? «Un professionnel qui est difficilement joignable par téléphone et met un temps fou à répondre aux messages ne travaille pas mal pour autant», observe Nathalie Brocard, responsable juridique à l’association nationale des copropriétaires et de la copropriété (ANCC). Et lorsqu'une chose dysfonctionne, l’essentiel n’est pas de sanctionner, mais de comprendre pourquoi, afin de tenter de l’améliorer lorsque c'est possible. Est-ce le gestionnaire qui est responsable? Les prestataires de la copropriété? Et le conseil syndical? Remplit-il sa mission d’assistance et de contrôle du syndic? «C’est souvent quand on a un conseil syndical aux abonnés absents que les dérives sont les plus flagrantes», remarque Francis Bourriaud d’ADB Conseils. Alors que le gouvernement s’apprête à légiférer pour mieux encadrer les contrats de syndics, nous avons sélectionné six critères d’évaluation pour vous aider à juger de la qualité de votre syndic: adéquation aux besoins de la copropriété, communication, coûts, rigueur comptable, préparation et tenue de l’assemblée générale, politique de suivi des charges. à vous de jouer.
Les compétences du syndic sont-elles adaptées à votre copropriété?
Copropriété de moins de dix lots, bâtiment haussmannien, ou grand ensemble des années 1970, tous les immeubles n’offrent pas le même degré de complexité pour la gestion. «Une petite copropriété n’a aucun intérêt à se diriger vers une grosse ou une moyenne structure pour qui ce contrat ne sera pas prioritaire. Celle-ci a toutes les chances de lui déléguer un gestionnaire novice», souligne ainsi David Rodriguez, juriste pour l’association CLCV (Consommation Logement et Cadre de vie). À l’inverse, là ou un petit cabinet peut être très performant sur des immeubles de 10 à 15 lots, il sera plus limité pour gérer des copropriétés plus imposantes. «Si vous avez un doute, la solution est de poser des questions très ciblées portant sur les spécificités de l’immeuble et de tester ainsi le degré de connaissances du gestionnaire que vous avez en face de vous», poursuit David Rodriguez. Par exemple, si un immeuble des années 1970 avec une VMC, plusieurs chaufferies et des ascenseurs nécessite un gestionnaire avec un profil technique, ce n’est pas le cas d’un immeuble récent, qui demande des compétences plus juridiques, notamment liées à la bonne application des garanties biennales et décennales. «Ce sont des règles spécifiques, que peu de gestionnaires maîtrisent. Une lettre envoyée hors délai peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros à la copropriété», remarque Francis Bourriaud. Certes, ces conseils n’ont de sens que si le gestionnaire n’est pas surchargé, comme c’est, hélas, souvent le cas. «Au-delà de 2 000 lots par gestionnaire, nous ne présentons plus le cabinet aux copropriétaires. Assurer une prestation de qualité avec une charge de travail aussi importante devient en effet très difficile», estime Rachid Laraaj. Si votre copropriété connaît des difficultés liées à des impayés récurrents, la politique de votre administrateur concernant ce type de litige doit être questionnée. Comment procède-t-il à l’amiable? À partir de quel montant la procédure contentieuse est-elle enclenchée? «J’ai une personne qui ne fait quasiment que cela toute la journée. On est très vigilants sur ce point, car quelques trimestres de retard peuvent vite mettre en difficulté une copropriété», insiste François Gomelet, du cabinet Coulon à Thais (94). En laissant filer les impayés, un administrateur de biens peut vite déséquilibrer les comptes d’un immeuble. Mais, à l’inverse, si celui-ci envoie le dossier chez l’avocat au premier impayé, les frais de procédures risquent de revenir cher à la copropriété. Sachez qu’en dessous de 10 000 € de dettes, il est possible de saisir le tribunal d’instance gratuitement sans passer par un avocat. Votre gestionnaire le fait-il? Autre point de vigilance, votre administrateur de biens a-t-il une casquette d’agent immobilier? En cette période de crise, un certain nombre d’agents se recentrent de façon opportuniste vers la gestion locative et le métier de syndic. Parfois avec pertes et fracas. Comme la société Concillio, au Perreux-sur-Marne (94), agence immobilière reconvertie en syndic voici quelques années et en redressement judiciaire depuis juin 2013. «Ce n’est pas le même métier», commente Francis Bourriaud. «De plus, cela perturbe le personnel. Quel gestionnaire aurait envie de travailler pour 2000 e quand son collègue engrange 10 000 € sur une seule vente?» Par ailleurs, la réputation d’un cabinet est parfois trompeuse, certains noms prestigieux de la profession ayant été rachetés par un groupe, sans que ce statut de filiale soit revendiqué. Il en est ainsi des syndics Griffaton & Montreuil, ou Lescalier, propriétés du groupe Oralia, spécialisé dans le rachat de ce type de «marques». Ou du cabinet Baratte, repris en 2007 par un syndic indépendant. «Ces noms-là étaient les “Rolls” des années 1980. Et le sont encore dans l’esprit de certains copropriétaires. Mais il ne faut pas se fier aux seuls noms. Ce ne sont plus les mêmes sociétés», juge Francis Bourriaud.
Communique-t-il correctement avec la copropriété?
Messages laissés sans réponses, contentieux qui traînent en longueur, gestionnaires aux abonnés absents, ce qui est perçu comme un manque de diligence a le don d’agacer les copropriétaires. «Lorsque je réponds à un appel d’offres, c’est de cela qu'ils se plaignent chez leur ancien syndic. L’augmentation des charges, ou la rigueur comptable sont rarement mises en avant», reconnaît François Gomelet. Si la réactivité n’est pas le plus fiable des indicateurs pour juger des qualités d’un syndic, c’est en tout cas le plus visible. «Les copropriétaires attendent qu’on réponde à leurs appels, et c’est normal. Mais quand les messages restent régulièrement sans réponse, il faut aussi comprendre pourquoi», rappelle Nathalie Brocard. Le gestionnaire est-il débordé avec un nombre de lots trop important à gérer? Privilégie-t-il d’autres copropriétés plus rémunératrices? Le conseil syndical est-il efficace dans la transmission des informations, ou le gestionnaire est-il inondé d’appels redondants? «Pour éviter les dysfonctionnements, nous avons simplifié le flux d’informations. En cas de question ou de sinistre, les copropriétaires s’adressent au conseil syndical, qui transmet», témoigne Félix Guezenoc, président du conseil syndical d’une résidence d’une centaine de lots sur le Mont-Valérien, à Nanterre. De fait, un conseil syndical, dont le rôle est «d’assister» et de «contrôler» la gestion de son syndic a peu de chances d’être satisfait s’il ne remplit pas sa part du contrat. C'est-à-dire, à minima, servir de courroie de transmission entre les copropriétaires et le gestionnaire et veiller au respect des obligations contractuelles de ce dernier. «Certains copropriétaires se plaignent de ne jamais voir le syndic, mais ils ne doivent pas hésiter à engager un bras de fer lors des négociations préliminaires afin de l’y contraindre par le contrat», souligne David Rodriguez. Par exemple, en augmentant le nombre de visites obligatoires et en l’obligeant à prévenir les membres du conseil syndical à chacun de ses passages. Cibler les raisons d’un déficit de communication est primordial. «Un syndic m’a montré la vingtaine de mails de relance qu’il a envoyés dans le cadre d’un sinistre. Et cela fait un an que l’expert ne rend pas son rapport. Le syndic n’est pas toujours responsable de ce type d’errances», signale Nathalie Brocard. Mais lorsque le manque de communication est le fait d’une négligence, voire d’une volonté affichée, les conséquences peuvent être désastreuses. Si un message ne doit pas rester 48 heures sans réponse, le délai franchit, hélas, très souvent ce seuil. «Ce n’est pas normal. D’autant qu’avec l’utilisation des mails et des SMS, il est très facile de marquer la prise en compte d’un message», note Dimitri Mosewicz, patron du cabinet DM Gestion. De même, avec l’essor d’Internet, les syndics sont de plus en plus nombreux à rendre accessibles aux copropriétaires les documents relatifs à leur immeuble - règlement de copropriété, procès-verbal d’assemblée, état des charges et, dans certains cas, les devis ou appels d’offres ou encore le carnet d’entretien. Dans certains cas, les fonctionnalités de ces sites sont même assez poussées, avec des notifications en ligne de l’avancement des dossiers de la copropriété. Ces outils permettent-ils un gain en transparence? «L’excès de données peut parfois être trompeur. Les syndics communiquent abondamment sur leurs outils, mais les informations sensibles restent toujours aussi difficiles à obtenir», estime Claude Pouey de l’Association des responsables de copropriété (ARC).
Les coûts sont-ils raisonnables?
Facturations abusives, clauses jugées illicites, l’enquête menée en mai dernier par l’UFC-Que Choisir et l’Unarc passant au crible les contrats groupes des principaux administrateurs de biens syndics (Foncia, Nexity, Immo de France, Urbania, Citya) rappelle leur réalité. La facturation de frais devant être inclus dans le forfait est monnaie courante. Résultat: des surcoûts liés aux prestations annexes pouvant représenter jusqu’à 50 % du prix du forfait de base. «Les grands groupes bradent leur forfait de base, mais ils se rattrapent sur les extras. Il faut se battre pour faire comprendre cela aux copropriétés. Le plus souvent, elles se dirigent vers le moins-disant», témoigne un administrateur de biens indépendant. Votre syndic respecte-t-il la réglementation, et notamment l’arrêté Novelli, listant précisément les prestations devant figurer dans le forfait de base? Location d’une salle dans les locaux du syndic, frais administratifs, déclaration de sinistre, détention et gestion des archives, frais de relance (…) vous sont-ils facturés en sus? «Un syndic dont le contrat n’est pas en règle, c’est loin d’être rare. En revanche, il doit être capable de supprimer les clauses qui ne vous conviennent pas ou qui peuvent être jugées illégales», indique Claude Pouey. Si un contrat de syndic n’est pas un contrat d’adhésion, encore faut-il avoir les armes pour savoir le négocier. «Les copropriétaires se ruent sur le coût de la photocopie, mais ce n’est pas le plus important», insiste Francis Bourriaud. Mieux vaut essayer d’obtenir une diminution du coût de la tenue de l’AG en dehors des heures ouvrables, des états datés (pour lesquels un certain nombre d’abus existent alors qu’ils ne devraient pas dépasser 250 €), du coût de gestion d’un emprunt (pas au-delà de 0,5 %) et bien sûr la suppression de facturations devant intégrer le contrat de base (se référer à l’arrêté Novelli, en attente de la loi Duflot sur le logement). Certes, plus la copropriété est petite et plus la négociation sera ardue. Reste que certains signaux doivent servir d’alerte et déclencher une discussion. Attention notamment aux contrats trop longs et illisibles. «Si vous ne comprenez pas l’énoncé de certaines prestations, il faut vous les faire expliquer par écrit, ou les supprimer. Idem si les clauses sont trop larges. Certains contrats précisent une liste des conditions particulières non limitatives. C’est abusif», alerte David Rodriguez.
La tenue des comptes est-elle rigoureuse?
Débit, crédit, compte banque, compte fournisseurs… La lecture des comptes de copropriété a de quoi décourager bon nombre de conseils syndicaux (voir LPI n° 290). Pourtant, certains indicateurs peuvent être précieux pour jauger de la bonne gestion de leur immeuble et de leur trésorerie. «Les copropriétaires se contentent parfois de faire correspondre factures et dépenses. Cela ne renseignera pas sur la bonne gestion des comptes, mais pourra fournir un indicateur sur la qualité de leur tenue. Si un certain nombre de factures ont la même date dans le grand livre, c’est que les écritures ont visiblement été antidatées afin de traiter un maximum de factures le même jour», précise Albin Philipps, de l’ARC. Ce qui témoigne a minima d’un manque de rigueur comptable, alors que le syndic y est tenu. Autre signe d’une gestion peu orthodoxe, les délais de paiement. Il faut, pour le repérer, mettre en regard la date des ordres de services et celle à laquelle les sommes sont débitées sur le compte bancaire. Si le gestionnaire est rigoureux lorsqu’il paye ses fournisseurs à trente jours, il fait de la trésorerie au-delà. «Ce n’est sûrement pas un hasard si les syndics ayant mis en place un compte séparé règlent les factures plus rapidement. Si un syndic vous dit d’emblée que le compte séparé n’est pas une bonne chose pour la copropriété, cela doit vous mettre la puce à l’oreille», prévient Rachid Laaraj. En attendant que la future loi sur le logement rende le compte séparé obligatoire (voir encadré:"Vers un contrat mieux encadré"), demandez-vous quelle est la politique de votre syndic en la matière. Par ailleurs, veillez à ce que sa tenue ne soit pas surfacturée. Alors que les géomètres experts l’intègrent à leur contrat type, et que certains syndics le présentent d’office, d’autres continuent de le facturer jusqu’à 40 % plus cher, selon l’ARC. La gestion du compte séparé ne devrait en réalité pas engendrer un surcoût supérieur à 10 %. Pour finir, il existe un autre signe détectable du bon exercice de sa mission comptable par votre syndic: la qualité de la planification de la trésorerie de l’immeuble. Par exemple, regardez en fin d’exercice l’écart entre le budget voté et celui réalisé. Il devrait se situer entre +10 % et -10 %. «Si le budget dépasse régulièrement ces 10 %, le syndic a peut-être tendance à faire de la trésorerie en plaçant une partie de l’argent à son profit. Mais en deçà de ce pourcentage, il met la copropriété en difficulté. Dans les deux cas, il y a un souci», explique Francis Bourriaud.
Sa gestion de l’AG est-elle bonne?
Dans l’idéal, une assemblée générale se prépare trois mois en amont. L’objectif est d’en valider les ordres du jour, les devis pour travaux, de passer au crible le contrat du syndic en cas de renouvellement. «Faute de temps, de la part du syndic, mais aussi du conseil syndical, cette réunion est souvent remplacée par un échange de mails. C’est loin d’être satisfaisant. Si le conseil syndical est motivé, il faut que le gestionnaire s’implique», insiste David Rodriguez. De même, le conseil syndical doit pouvoir négocier au préalable quelles seront les personnes qui assisteront à l’AG et quel est leur coût horaire. La présence du gérant est-elle bien nécessaire? Le gestionnaire doit-il être assisté d’une secrétaire? Par ailleurs, l’analyse des devis doit être minutieuse. Ces derniers sont-ils correctement détaillés? Evoquent-ils plusieurs scénarios de travaux et de coûts ou s’agit-il d’un devis arrangé? Y a-t-il un ou plusieurs devis? «Parfois, on a un seul devis, car le syndic n’a pas pris la peine de relancer les entreprises. D’autres fois, il s’agit de devis de convenance. Ils sont généralement très succincts», constate Francis Bourriaud. En AG, lors du vote des travaux, rappelez-vous que les honoraires doivent désormais être négociés au coup par coup, et non plus précisés dans le contrat (loi Boutin du 25.03.09). Même à titre «indicatif» comme c’est parfois le cas. Plus le coût des travaux est élevé, plus le taux d’honoraires doit être faible. Autre point d’achoppement: le syndic accepte-t-il les entreprises proposées par le conseil syndical? Dans le cas contraire, les copropriétaires sont en droit de se demander pourquoi. «Nous présentons régulièrement nos propres entreprises, cela facilite le choix. Il n’y a pas de suspicion quant aux raisons pour lesquelles les entreprises travaillent sur notre résidence», explique Claude Mauléon, copropriétaire à l’Haÿ-les-Roses (94). Si le syndic possède des filiales (assurance, ascenseur…), il y a des chances pour qu’il tente de les imposer aux copropriétaires Quand c’est le cas, il a l’obligation d’inscrire au PV ce qui lie son cabinet aux entreprises choisies (art. 39 décret du 17 mars 1967). Cela n’est pas toujours spécifié, des syndics ayant même été condamnés à ce titre. Seule solution pour le vérifier, rechercher les statuts de ces entreprises sur Internet en les couplant avec les noms des dirigeants du cabinet d’administration de biens. Enfin, un point que certains copropriétaires peuvent juger anodin, mais qui en dit long sur la rigueur du gestionnaire: respecte-t-il les délais légaux liés à la tenue d’une AG? En effet, la présentation des comptes doit intervenir six mois après leur clôture. Le PV d’AG, lui, doit arriver dans les deux mois qui suivent cette dernière. «S’il dépasse ce délai, il faut comprendre pourquoi. Est-il surchargé? Négligent?», s’interroge Nathalie Brocard.
Est-il actif dans la réduction des charges?
S’il est de la mission du syndic de remettre régulièrement en concurrence les contrats des prestataires, ou de se défaire des contrats inutiles, peu l’honorent. «Les syndics qui le font de façon systématique se comptent sur les doigts d’une main, Mais, lorsque le conseil syndical lui met la pression, le syndic doit s’exécuter», constate Claude Pouey. C’est à la copropriété qu’appartient la stratégie de sa gestion, le syndic étant chargé de la mettre en œuvre au quotidien. Dans l’idéal, il faudrait remettre les prestataires en concurrence tous les trois à cinq ans. Certes, avec la forte hausse des coûts de l’énergie ces dernières années et l’importance des frais de chauffage dans le total des charges (de 30 à 50 % selon les configurations, lorsque la copropriété est équipée d’un chauffage collectif), diminuer le poids des charges n’est pas toujours aisé. «Aujourd’hui, c’est plus difficile de s’engager sur une baisse, mais on peut s’engager à ce qu’elles n’augmentent pas, en renégociant les contrats qui peuvent l’être», assure François Gomelet. Sur les immeubles comprenant de nombreux équipements (gardiens, chauffage, jardins) la marge de manœuvre (hors abus manifeste des prestataires) est parfois ténue, le montant des charges fixes pouvant monter jusqu’à 80 %. Et tout ne peut pas être négocié à la baisse. Le prix du litre d’eau est fixé par décret. La fourniture de fioul est négociable, mais une baisse en qualité peut encrasser plus rapidement la chaudière. Quant aux entreprises de ménage ou d’entretien des jardins, lorsqu’elles font bien leur travail, elles sont difficiles à remplacer. «On ne peut pas choisir le moins-disant pour tout», souligne Dimitri Mosewicz. Les charges sont une chose, les avantages financiers dont peut bénéficier la copropriété en sont une autre. Là encore, les gestionnaires ont des progrès à faire. Peu connus des copropriétaires, les certificats d’économie d’énergie (CEE), monnayables pour les copropriétés lors de l’achat de matériels énergétiquement performants (chaudières à condensation, travaux d’isolation etc.), ne sont ainsi pas toujours bien rétribués et redistribués aux copropriétaires. «Je n’ai jamais vu un syndic informer correctement les copropriétaires quant aux gains qu’ils peuvent réaliser sur ces certificats», témoigne Julien Allix, spécialiste de la question à l’ARC. Lors d’un changement de matériel, l’entreprise propose une remise qui est rarement discutée. Et largement sous-évaluée, par rapport à ce que la copropriété pourrait obtenir. «On parle parfois de dizaines de milliers d’euros. Et le rapport peut être du simple au double entre ce que les copropriétaires reçoivent et ce qu’ils seraient en droit de négocier», poursuit Julien Allix. Des sommes non négligeables… Si la copropriété a réalisé récemment des travaux d’amélioration énergétique, la copropriété a-t-elle été informée sur les avantages dont elle pouvait profiter? Sur ce point aussi, la compétence de votre gestionnaire peut, et doit, être évaluée.
Vers un contrat mieux encadré
Le projet de loi sur le logement examiné à la rentrée par les députés devrait contenir deux dispositions fortement demandées par les associations de consommateurs. Pour mettre fin à la facturation abusive de certaines prestations et au non-respect de l’arrêté Novelli qui liste les prestations devant faire intégrer le contrat de base, la logique va en être inversée. C’est la liste des frais particuliers qui sera déterminée par décret. Toutes les autres prestations seront donc réputées «de gestion courante» et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel. Autre nouveauté, le compte séparé serait rendu obligatoire (et non plus sujet à dérogation). Alors que les administrateurs de bien surfacturent le plus souvent cette prestation afin de dissuader les copropriétaires d’y souscrire, ces derniers n’auront plus le choix. Ainsi, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sera modifié pour améliorer la bonne tenue des comptes des copropriétés: suppression de toute dérogation à l’obligation de l’instauration du compte séparé ; obligation, pour le syndic, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, interdiction pour un syndic d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires, dans un souci de clarification et de transparence financière.
3 questions à... Rachid Laaraj, fondateur du courtier en syndics Syneval
Quelles sont les précautions d’ordre légal à prendre lorsqu’on change de syndic ? La première est de vérifier que le cabinet possède bien les autorisations nécessaires à l’exercice de la profession de syndic. A-t-il une carte professionnelle? Sa garantie financière est-elle encore à jour? Ces renseignements peuvent facilement être obtenus auprès des services immobiliers de la préfecture de police qui, dans certains cas, les transmettent même par téléphone. Vérifiez que le contrat de syndic proposé comporte bien les trois informations suivantes: montant et organisme de garantie financière, organisme et numéro de police d’assurance responsabilité civile professionnelle et numéro de la carte de gestion du cabinet. Quelles sont les questions à poser à un administrateur de bien pour évaluer ses compétences ? Il ne faut pas hésiter à poser des questions techniques portant sur les spécificités de l’immeuble, les travaux à prévoir ou les procédures en cours. Si des travaux sont en cours, un ravalement avec isolation par l’extérieur par exemple, il faut vérifier que le gestionnaire a déjà suivi ce type de chantier. A-t-il l’habitude de traiter avec votre typologie d’immeuble, dans le cas où la copropriété est complexe, avec de nombreux équipements ou des statuts spécifiques? Il faut aussi le questionner sur sa politique en termes de recouvrement d’impayés si cela constitue une problématique au sein de votre copropriété. Comment procède-t-il à l’amiable? À partir de quel seuil lance-t-il une procédure? Demande-t-il systématiquement l’avis du conseil syndical avant de lancer une procédure? Souvent, les copropriétés se focalisent sur des points de moindre importance. Certes, le coût des prestations est important, mais la conservation du bien dépend surtout de la qualité de la gestion au quotidien de la copropriété. Existe-t-il des mauvais critères d’appréciation ? Certains critères sont en effet plus pertinents que d'autres. La plupart des syndics sont choisis par le biais de recommandations de copropriétaires. Cela peut servir d’indicateur, mais il faut être vigilant sur les compétences des prescripteurs. Quels sont leurs critères d’appréciation? Leur copropriété est-elle comparable à la mienne? Autre critère peu pertinent, la réputation du cabinet. Un certain nombre de noms connus de la profession ont été rachetés ces dernières années sans que cela soit toujours clairement affiché. La qualité ou la beauté des locaux n'est pas non plus un critère pertinent. Certes, il ne faut pas que le cabinet soit encombré de dossiers et de cartons, comme c’est parfois le cas, mais de beaux locaux n’augurent absolument pas de la qualité de la gestion proposée par un syndic.
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