En tant que copropriétaire, il est logique de se poser la bonne question de la bonne gestion de votre copropriété par votre syndic. A l'instar de tout métier, il y a des bons et des moins bons.
Dans un article précédent, je vous avais fait une grille d'évaluation de la gestion de la copropriété en Belgique, donc savoir le respect des obligations légales demandées (que j'ai faite à ma propre initiative lorsque je me suis rendu compte que ma copropriété était en carences sur beaucoup de points, elle sera améliorée avec le temps). Elle est aussi une grille. Elle nous a servi suite à des mésaventures avec nos syndics respectifs dont un particulier se trouve souvent démuni. Voici la grille d'évaluation des syndics dans la gestion des copropriétés en Belgique:
https://static.wixstatic.com/ugd/bb16fb_93211b46c37a438aab45d3ac0bf73175.pdf
https://static.wixstatic.com/ugd/bb16fb_6df1db0db68042b098e63514a0bc3b7a.xlsx
Ici, un article certes de particulier à particulier français, mais qui se pose les bonnes questions et est une bonne référence.
Particulier à particulier existe en Belgique!
Vérifier que sa copropriété est bien gérée
https://www.pap.fr/patrimoine/copropriete/verifier-que-sa-copropriete-est-bien-geree/a7653
Publié par J. Augereau le 8 janvier 2019
Une copropriété bien gérée est un gage de tranquillité ! Avant d'acheter votre appartement, vérifiez le niveau d'impayés de votre future copropriété, le montant des charges...
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L'acquisition d'un appartement ne se limite pas à l'achat d'un logement ! En tant que copropriétaire, vous devrez payer des charges qui contribueront au bon fonctionnement de la résidence : ménage de l'immeuble, entretien de la chaudière collective, éclairage du parking... Des dépenses qui peuvent devenir conséquentes si votre copropriété est mal gérée.
Avant de signer le compromis de vente de votre appartement, passez au crible les éléments comptables de la copropriété. Demandez à votre vendeur de vous communiquer les annexes comptables qui sont envoyées à chaque copropriétaire avant l'assemblée générale. Sans être un expert, un examen attentif permet d'évaluer la santé de votre copropriété.
Le poste dettes à examiner
Le poste dettes regroupant les fournisseurs (eau, électricité) doit être évalué. Un montant important signifierait que la copropriété n'honore pas ses dettes, avec à la clé un risque de suspension du contrat. « Certains syndics de copropriété retardent volontairement le paiement des fournisseurs préférant plutôt placer l'argent sur un compte bancaire que d'honorer dans les délais les factures », rappelle l'Unarc, Union nationale des associations de responsables de copropriété qui conseille quelque 14.000 copropriétés.
Des impayés à évaluer
Le poste copropriétaires débiteurs. Il doit être lui aussi scruté. Si le montant des impayés de charges atteint un niveau important (10% du budget par exemple), c'est le signe que la copropriété est fragilisée. Vérifiez si le syndic a mis en place une procédure de traitement des impayés en consultant le compte-rendu des précédentes assemblées générales. Les syndic sérieux envoient dans un premier temps au copropriétaire une lettre de relance, puis une mise en demeure, un commandement de payer avant d'engager une procédure judiciaire. « Une absence de procédure de traitement des impayés témoigne d'une mauvaise gestion », pointe l'Unarc.
Un budget de fonctionnement cohérent
Evaluez aussi le budget voté par l'assemblée générale qui fixe pour l'année suivante les dépenses de la copropriété. « Une copropriété bien gérée doit savoir établir son budget de fonctionnement, rappelle l'Unarc. Un budget trop juste nécessitera en fin d'année un nouvel appel de fonds pour régulariser les charges. Ce qui risque de générer des impayés. A l'inverse, si un budget trop large est adopté, le syndic ne gérera pas de façon très rigoureuse la copropriété car il sait qu'il dispose d'une marge budgétaire. »
Des charges qui doivent se situer dans la moyenne
Les charges de copropriétaires doivent être aussi évaluées. Consultez l'observatoire des charges OSCAR, mis en place par l'Unarc (oscar.unarc.fr). En enregistrant les principales dépenses de votre copropriété comme les honoraires du syndic, les assurances, le chauffage, l'eau, vous pourrez les comparer à la moyenne constatée dans des résidences de taille similaire. Un écart trop important sur certains postes peut mettre en lumière un manque de concurrence entre les fournisseurs.
Planifier les travaux de la copropriété
L'organisation de travaux doit être, elle aussi, contrôlée. Si d'importants travaux doivent être réalisés dans la résidence, vérifiez qu'ils sont programmés sur plusieurs années. Le paiement sera ainsi échelonné, évitant le risque d'impayés dans la copropriété. Un fonds de travaux peut d'ailleurs être aussi alimenté pour en financer une partie. Dans le compte-rendu des assemblées générales, vérifiez que plusieurs devis sont systématiquement demandés aux entreprises.
Jérôme AugereauJournaliste chez PAP.fr
Bien que nous n ayons pu nous rendre pour obligation professionnelle, une jurisprudence a ete prononcee.
https://bb16fbe8-f504-49a1-9803-4ec91c81142e.usrfiles.com/ugd/bb16fb_32ef2a74ca5743abaeedcb54038fda0e.pdf
Etant donne que le litige sur le fond est porte devant les juridictions de paix contre la copropriete, le juge devra se pronconcer sur le fond et l'ensemble des actes emis par les syndics.