Possible d’organiser un vote secret en copropriété en Belgique ? Comment vote-t-on valablement?

Dernière mise à jour : mars 27

Jurisprudence

« Sont irrégulières, lesdécisions quine fontpas l'objetd'un voteformel constatédans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à lesjustifier. » ü J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66


Base légale:

§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. La procuration désigne nommément le mandataire. La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée générale organisée en raison de l'absence de quorum lors de la première assemblée générale. Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée. § 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée. Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.


Article

https://www.monastucesetconseils.be/2011-01/encore-possible-d-organiser-un-vote-secret-WAACIOAR_EU150302

Encore possible d’organiser un vote secret ?

La nouvelle Loi sur la copropriété impose des règles strictes à l’assemblée générale en matière de consignation du résultat du vote. Comment doit s’opérer un vote désormais ? Un vote peut-il encore être secret ?

Préambule

Les règles strictes de la nouvelle loi. Désormais, il faut lire le procès-verbal de chaque assemblée au terme de celle-ci et le signer. Il faut y noter, pour chaque décision adoptée, la majorité à la­­quelle elle l’a été et également les noms des co­propriétaires qui ont voté contre et de ceux qui se sont abstenus. Il ne suffit donc plus de savoir “que à peu près tout le monde était d’accord”. Désormais, il faut connaître exactement la majorité atteinte et ceux qui ont été ou non d’accord...

L’importance ? Elle réside dans le fait que seuls les propriétaires ayant voté contre ou s’étant ­abstenus peuvent encore, en principe, agir en justice ensuite pour y contester une décision. Que vous ayez voté pour ou contre, cela a donc bel et bien son importance...

Comment vote-t-on, concrètement ?

Au moyen d’un bulletin de vote ? Pas néces­sairement. La nouvelle loi ne dicte pas la façon dont le vote doit s’exprimer. Parfois, il y a quelque chose à ce sujet dans le règlement de copropriété. Dans de grands immeubles, des bulletins de vote portant le numéro de l’appartement, le nom du propriétaire, le nombre de ses quotes-parts et la teneur de son vote (pour, contre ou abstention) sont des plus pratiques. Dans de petits immeubles, il y a plusieurs possibilités. On peut p.ex. faire circuler une feuille par décision, où chacun indique s’il vote pour ou contre la décision ou s’abstient.

Conseil. En reliant ces feuilles en fin d’assemblée, vous avez aussi un procès-verbal que peuvent alors signer le président et le secrétaire de l’assemblée, ainsi que les copropriétaires présents.

Il faut pouvoir opérer un décompte exact. La condition, c’est en effet que le décompte des votes soit précis, pour qu’on distingue ensuite clairement la majorité qu’a réunie une décision déter­minée. Aussi un vote par acclamation n’est-il p.ex. pas de mise. Un vote à main levée bien si le rappor­teur note qui a été contre la proposition et qui s’est abstenu.

Quand la décision est-elle adoptée ? Cela dépend bien sûr de la matière sur laquelle elle porte et de la majorité prévue par la loi (p.ex. les 3/4, l’unanimité, ...). La plupart des décisions ­peuvent se prendre à une majorité simple, de la moitié plus une, des voix des présents.

Attention 1 ! Lors du vote, vous ne comptez bien sûr pas seulement combien de copropriétaires ont été pour ou contre (p.ex. le nombre de mains qui se sont levées), mais bien combien de quotes-parts ou quotités représente chacun de ces propriétaires. La décision n’est adoptée que si le nombre de quotes-parts de ces copropriétaires atteint la majorité requise.

Attention 2 ! Naturellement, il doit y avoir aussi suffisamment de copropriétaires présents au début de l’assemblée et aucun de ceux présents ne peut avoir trop de mandats pour pouvoir tenir une assemblée générale régulière.

Un vote secret ? Cela ne peut donc plus se faire. Même si les points à l’ordre du jour sont parfois délicats, chaque copropriétaire doit faire connaître sa position. En effet, vu que la nouvelle loi exige que soient notés exactement ceux qui ont voté contre ou se sont abstenus, un vote secret est devenu impossible. Une décision adoptée par le biais de bulletins de vote anonymes est, désormais, tout simplement dépourvue de validité...

La nouvelle loi ne fixe pas la façon exacte dont doit s’exprimer un vote, mais comme il doit désormais apparaître clairement qui a voté pour ou contre une décision déterminée, un vote secret ne fait en tout cas plus partie des options possibles.


Question parlementaire

https://www.senate.be/www/?MIval=/Vragen/SVPrint&LEG=5&NR=259&LANG=fr

SÉNAT Question écrite n° 5-259 du 25 octobre 2010 : (Question posée en néerlandais)

En mai 2010, la loi sur la copropriété a été profondément revue après que la Chambre eut voté le nouveau projet du Sénat sans modification. La loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion, concerne une modification de la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété, où l'on prône la transparence et où les copropriétaires obtiennent davantage de droits vis-à-vis du syndic.

Conformément à l'article 577-8, § 10, du Code civil, le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. Un scrutin secret est de ce fait exclu. Lors d'un vote écrit, les bulletins doivent en effet mentionner les noms des copropriétaires. À la fin de l'assemblée, le procès-verbal est signé -après lecture- par le président, le secrétaire, les copropriétaires ou mandataires encore présents. Ensuite, dans les trente jours qui suivent l'assemblée générale, le syndic inscrit les décisions dans le registre et communique celles-ci dans le même délai aux autres copropriétaires.

Je souhaiterais obtenir une réponse à la question suivante:

Un copropriétaire peut-il exiger de voir inscrits dans le procès-verbal les noms des copropriétaires ou mandataires ?

Réponse reçue le 20 juin 2011 :

L'article 577-6, du Code civil a été fondamentalement remanié et règle le déroulement de l'assemblée générale d'une manière beaucoup plus détaillée que la loi de 1994.

Les modifications de l'article 577-6, s'inscrivent dans le cadre des objectifs d’une plus grande implication des copropriétaires et d’une transparence accrue, dans l'espoir que les copropriétaires assureront de cette manière un meilleur suivi de leurs intérêts et de ceux de la copropriété. Par conséquent, non seulement les copropriétaires se voient attribuer davantage d'instruments de contrôle, mais ils sont en outre placés devant leurs responsabilités.

Ce dernier aspect s'exprime notamment à l'article 577-6, paragraphe 10, du Code civil lorsque le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

La loi relative à la copropriété ne prévoit pas d'autre obligation que celle de noter la majorité obtenue et le nom de ceux qui ont voté contre ou se sont abstenus.

Je souligne néanmoins que, à l’instar de toute assemblée générale, l’assemblée générale des copropriétaires est soumise aux règles des assemblées délibérantes. À cet égard, afin de pouvoir assurer et contrôler correctement les opérations de vote, et notamment de pouvoir calculer les majorités, le président tient une feuille de présence contenant l’identité de tous les copropriétaires présents ou représentés. Cette feuille de présence permet également un contrôle a posteriori, notamment en cas de recours en justice à l’encontre d’une décision de l’assemblée.