Texte a venir, proposition faite au salon de la copropriete pour connaitre les raisons juridiques et techniques de non utilisation des domiciliations? Quels sont les freins? Quels sont les avantages pour les copropriétés? Quels sont les avantages pour les copropriétaires? A songer, a balayser, a légiférer, a balayser? ....
Copropriété Belgique va étudier la question - et nous developperons - comme l'UDS et y autres ;) Nous avons deja un dossier personnel mais a voir.
Articles de reflexions
Domiciliation bancaire : quels droits pour le consommateur ?
Assurances, téléphonie, internet, eau, gaz, électricité, cotisations à la mutualité, abonnements… La domiciliation bancaire est fréquente avec les fournisseurs de services. De quoi s'agit-il ? Que se passe-t-il si l'on conteste une facture ? Peut-on résilier facilement une domiciliation ? Éclairages.
Publié le 27 Octobre 2022 Mis à jour le 25 Janvier 2023 2 min.
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ASBL Droits quotidiens
La domiciliation bancaire est une autorisation que le consommateur donne à son fournisseur de services pour le paiement des factures. Pour autant qu'il soit suffisamment approvisionné, le compte bancaire du consommateur est débité automatiquement des mon tants à payer au fournisseur.La domiciliation bancaire n'est pas à confondre avec l'ordre permanent par lequel le con sommateur donne à sa banque l'instruction de verser un montant sur un compte déterminé et à date fixe (pour le loyer par exemple). Ce type d'ordre peut être adapté ou supprimé à tout moment par le consommateur lui-même.
Comment cela fonctionne-t-il ?
Le fournisseur de services a besoin de l’accord du consommateur (procuration). Il suffit au vieconsommateur de signer le formulaire de demande présenté par le fournisseur. Cela peut se faire par signature électronique via l'espace client du fournisseur ou tout autre procédé. Avec la domiciliation, le consommateur n'a plus aucune démarche à faire. L'initiative du paiement appartient au fournisseur de services qui retire l'argent du compte bancaire.
Le plus souvent, la domiciliation est utilisée pour des paiements répétés (facture mensuelle ou trimestrielle, par exemple) auprès d'un fournisseur en Belgique. Mais elle est utilisable aussi pour un fournisseur situé dans la zone SEPA (pays de l'UE plus d'autres pays comme la Suisse, le Royaume-Uni).
Peut-on refuser une domiciliation bancaire ?
Certains fournisseurs de services imposent ou encouragent fortement la domiciliation. Le con sommateur a le droit de la refuser. Et la loi interdit l'ajout de frais supplémentaires en cas de refus de domiciliation. À l’inverse, le fournisseur peut accorder une réduction de prix au client qui accepte ce mode de paiement.Si une domiciliation a été faite sans son accord, le consommateur pourra la contester facilement. En cas de prélèvement bancaire par le fournisseur sans accord préalable sur la domiciliation, il peut demander le remboursement à sa banque jusqu’à 13 mois à partir du paiement.
Peut-on avoir une domiciliation "sur mesure" ?
Le consommateur peut donner des instructions à sa banque pour interdire la domiciliation avec certains fournisseurs de services. Il peut aussi fixer des limites à la domiciliation (un montant maximum, une fréquence d'une fois par mois…).
Comment contester un paiement ?
En cas de contestation d'une facture, le con sommateur peut demander à sa banque d'être remboursé du paiement de cette facture. Il dispose d'un délai de 8 semaines (à partir de la date du paiement) pour faire cette demande. Bien entendu, il doit con tacter son fournisseur de services pour trouver un accord à propos de la facture qu'il conteste.
Peut-on résilier une domiciliation bancaire ?
Certains fournisseurs ne veulent pas arrêter la domiciliation à cause du contrat en cours. Le consommateur doit alors négocier un changement de contrat. Il est parfois plus simple de changer de fournisseur de services. Le nouveau fournisseur résiliera lui-même l’ancien contrat.
Que faire en cas de problème ?
Le consommateur doit s’adresser au service clientèle de son fournisseur de services ou adresser une plainte au service contentieux, si le fournisseur dispose d'un tel service. Il peut aussi s'adresser au médiateur compétent dans le domaine d'activité concerné (1).Le consommateur qui souhaite signaler la pratique douteuse d'une entreprise peut porter plainte auprès du SPF Économie. Mais sa situation personnelle ne sera pas traitée par le SPF.
>> Plus d'infos sur droitsquotidiens.be
(article paru dans le CRI, journal du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires et reproduit ici avec l’autorisation expresse de son auteur, Me Pierre Rousseaux, avocat.)
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La domiciliation en Belgique : quels avantages ?
Lecture en 7mn Julie Kunzli https://www.kandbaz.com/domiciliation/la-domiciliation-en-belgique-quels-avantages/
Thèmes Siège social
Dernière mise à jour le 22 mai 2023
Vous êtes dirigeant de société ou avez un projet d’entreprise ? Avez-vous déjà pensé à la domiciliation à Bruxelles, par exemple ? Eh oui, la Belgique, ce n’est pas que les gaufres, les frites et la bière ! En réalité, établir son siège social chez nos voisins belges s’annonce extrêmement avantageux. Effectivement, domicilier son entreprise à l’étranger n’est pas chose rare : cette solution a déjà conquis bon nombre d’entrepreneurs ! Vous envisagez de fixer l’adresse administrative et fiscale de votre activité professionnelle à Bruxelles, Namur ou Liège ? Vous êtes au bon endroit ! Kandbaz vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la domiciliation en Belgique.
Pour quelles raisons faut-il domicilier son entreprise en Belgique ?
Frontalière des Pays-Bas, de l’Allemagne, du Luxembourg et de la France, et séparée du Royaume-Uni par la Mer du Nord, la Belgique bénéficie d’une place stratégique au sein de l’Union européenne. Si votre ambition est de conquérir de nouveaux marchés, ce pays se révèle être un emplacement de choix pour y domicilier sa société.
Du Beffroi de Gand à la Grand Place de Bruxelles, en passant par la Cathédrale Saint Sauveur de Bruges, Bruxelles s’érige en véritable monument historique. Prestigieuse et renommée à travers le monde, cette dernière constitue un véritable écosystème dynamique, notamment grâce à la richesse de sa vie culturelle. En effet, chaque année, de nombreux événements attirent les touristes venus de toute l’Europe, parmi lesquels :
la Foire du Livre ;
le Brussels Summer Festival ;
le Festival des Théâtres Nomades ;
etc.
Outre un réseau de transports particulièrement développé, la capitale belge poursuit son chemin vers l’innovation. Aujourd’hui, l’ambition de la région de Bruxelles-Capitale est limpide : devenir le n°1 du digital en Europe. Avec plus de 700 startups dans le secteur des technologies de l’information, la Washington d’Europe est près du but !
Fixer son siège social en Belgique ? Nombreux sont les chefs d’entreprise qui ont déjà sauté le pas ! Avec Kandbaz, domicilier sa société dans un quartier renommé de Bruxelles n’a jamais été aussi facile.
N’hésitez plus : choisissez la Belgique pour établir votre activité professionnelle !
Quels sont les atouts de la domiciliation bancaire belge ?
Entrepreneurs, saviez-vous que la domiciliation en Belgique comporte son lot d’avantages ? En effet, notre voisin européen a beaucoup à offrir ! Pour vous, Kandbaz décrypte la domiciliation bancaire belge.
POUR LE DÉBITEUR
Pour le débiteur, la domiciliation bancaire en Belgique permet de faire l’économie d’un temps précieux et de prévenir des impayés :
La délivrance du mandat SEPA. Dans le cadre du règlement de factures, le mandat est directement octroyé au créancier. Exemple : vous avez signé un contrat avec un fournisseur d’eau. Chaque mois, vous devez être prélevé d’une somme de 150 €. Votre fournisseur d’eau débite directement votre compte. Auparavant, le mandat était délivré à l’établissement bancaire de votre compte professionnel.
Le recouvrement des impayés. Vous pouvez définir le seuil maximal ainsi que la périodicité du recouvrement.
La résiliation de la domiciliation SEPA. Peu de formalités sont nécessaires. Il vous suffit de contacter votre créancier, afin qu’il enclenche la procédure de résiliation, selon les clauses du contrat.
POUR LE CRÉANCIER
À l’égard du créancier, la domiciliation bancaire belge comporte également des avantages, parmi lesquels :
La diminution du délai de paiement. Ce dernier est réduit à un jour ouvré.
La prévention des retards de paiement. Corollaire de la réduction du délai de paiement, la domiciliation SEPA est directement octroyée au créancier. Il devient aisé de se prémunir contre la négligence ou la mauvaise foi du débiteur.
La gestion optimisée de la trésorerie. À date fixe, vous connaissez les montants dus par vos débiteurs (hors créances impayées).
La transparence des informations relatives à la créance domiciliée. Les documents doivent revêtir un certain nombre de mentions obligatoires, telles que le n° de contrat et le montant de la créance due.
L’imposition est-elle favorable dans le cadre d’une domiciliation en Belgique ?
À terme, vous envisagez de céder votre entreprise à un repreneur ? Ou, tout simplement, bénéficier d’une fiscalité optimisée ? Domicilier votre société en Belgique est peut-être la solution !
Les plus-values de cession et immobilières. Ces dernières ne sont pas soumises à l’impôt. En revanche, en France, ce n’est pas le cas : le prélèvement forfaitaire unique de 30 % trouve application.
L’impôt sur la fortune. Cette forme d’imposition n’existe pas en Belgique, ce qui favorise l’implantation en Belgique des plus aisés.
Soyez toutefois vigilant : lorsque vous transférez votre domicile fiscal hors de France, vous êtes redevable de l’exit tax.
Pourquoi s’adresser à une agence pour domicilier son entreprise en Belgique ?
Vous vous demandez quel est l’intérêt de vous adresser à une société de domiciliation ? Quel est son rôle et ses missions ? Aujourd’hui, faire appel à une entreprise spécialisée en domiciliation commerciale facilite le quotidien de nombreux chefs d’entreprise. Kandbaz vous explique tout en 3 questions-réponses !
Comment se déroule la domiciliation d’entreprise par le biais d’une agence agréée ? En pratique, le domiciliataire et vous-même signez un contrat de domiciliation. Ensuite, vous devez transmettre ce document au greffe du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). En effet, la domiciliation est une formalité essentielle de la création d’entreprise. Si vous êtes déjà à la tête de votre micro-entreprise ou d’une structure sociétaire, une copie du contrat demeure tout de même exigible : il s’agit de la preuve de l’établissement de votre siège social.
Quelles sont les missions réalisées par une société de domiciliation ? Bien entendu, les agences proposent aux entrepreneurs des services de domiciliation, cœur de leur activité. Selon votre projet, vous sélectionnez l’adresse qui vous correspond. Bien souvent, le rôle d’une entreprise agréée ne se limite pas à l’activité de domiciliation commerciale. Ainsi, vous pouvez souscrire à d’autres prestations annexes, telles que la location de bureaux, la gestion du standard téléphonique, physique et du courrier, etc.
Pourquoi choisir Kandbaz pour domicilier son entreprise en Belgique ? Lorsqu’on entreprend, il est fondamental de soigner son image de marque. Kandbaz, société de domiciliation, vous propose des adresses de renom en plein cœur de la capitale belge. Vous souhaitez domicilier votre entreprise dans l’un de nos centres d’affaires ? Cela ne pose pas de problème particulier. Vous aurez toutefois l’obligation d’effectuer un transfert de siège social, si votre société est d’ores et déjà immatriculée. Votre projet d’entreprise n’en est qu’à ses balbutiements ? Pour un accompagnement optimal, optez pour notre service de création d’entreprises !
Vous l’aurez compris : la domiciliation en Belgique permet aux chefs d’entreprise français de bénéficier de multiples privilèges, notamment en matière économique, bancaire et fiscale. Vous avez un projet d’entreprise et vous désirez profiter de tels avantages ? Votre adresse administrative et fiscale est fixée en France, mais vous souhaitez désormais domicilier votre entreprise en Belgique ? Dans un cas comme dans l’autre, nous avons la solution. Contactez Kandbaz, votre société de domiciliation d’entreprise !
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Les mauvais payeurs dans les copropriétés: une plaie à combattre
Publié par Pierre Rousseaux, avocat, le 9 octobre 2020 - Blog, copropriétés https://www.snpc-nems.be/news/articles/les-mauvais-payeurs-dans-les-coproprietes-une-plaie-a-combattre-suite-mais-pas-fin
Certaines de nos Copropriétés, par manque de liquidités consécutif au défaut de paiement de certains copropriétaires, sont en danger.
Reconnaissons que le législateur en a été conscient, notamment par la création d’un privilège octroyé au profit des Associations de Copropriétaires. Rappelons succinctement l’avancée intéressante liée à la mise sur pied de ce privilège.
L’article 27 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 a été modifié et son paragraphe 7 précise que les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :
« L’Association des Copropriétaires sur le lot dans un immeuble ou groupe d’immeubles bâtis pour les charges dues relativement à ce lot.
Ce privilège est limité aux charges de l’exercice en cours et de l’exercice précédent.
Il prend rang après les privilèges des frais de justice prévus à l’article 17, le privilège visé à l’article 114 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances et les privilèges inscrits antérieurement ».
Il en résulte donc que l’Association des Copropriétaires, en cas de vente d’un lot d’un copropriétaire défaillant, verra ses charges payées par priorité, même avant d’autres créanciers tels que les banques nanties d’une hypothèque.
Comme déjà signalé, cette avancée, le SNPC peut en être fier car elle est la résultante d’un lobbying intensif.
Mais ce progrès ne dispense pas le syndic d’être actif et rapide dans la procédure susceptible de mener, s’il y a lieu, à une vente du bien.
En effet, il, ne faut pas que la vente de l’appartement du copropriétaire défaillant intervienne alors que les charges impayées s’étalent sur de nombreuses années.
Le texte précise bien que le privilège est limité aux charges de l’exercice en cours et de l’exercice précédent. Ainsi, si le syndic ne montre pas une certaine célérité dans le recouvrement des charges arriérées, il pourrait être craint que sa responsabilité soit mise en cause par les copropriétaires relevant que, s’il avait été plus « rapide à la détente », le privilège aurait pu rapidement jouer.
Il pourrait lui être reproché, si la dette non recouvrée porte sur des charges antérieures à l’exercice précédent et à l’exercice en cours, que son attentisme n’a pas permis à l’A.C.P. de bénéficier du privilège.
Avant d’examiner les incitants possibles afin d’éviter une accumulation de charges impayées, nous nous permettrons de formuler une observation sur le rôle des Juges de Paix appelés à statuer sur les réclamations introduites par l’Association des Copropriétaires à l’égard des Copropriétaires défaillants.
Il est fréquent de voir le Juge de Paix saisi d’une demande de condamnation aux charges de Copropriété, octroyer au copropriétaire de larges termes et délais.
Nous pouvons comprendre que le Juge de Paix, comme d’autres Tribunaux, essentiellement dans cette période délicate du COVID que nous connaissons, soit légitimement et naturellement sensible à la difficulté que certaines personnes ont d’honorer leurs engagements financiers.
Mais n’est-il pas parfois oublié par les Juges de Paix très larges dans l’octroi de termes et délais que la dette de charges, si le délai octroyé est très long, entraîne alors l’obligation pour les autres copropriétaires d’assurer en fait le rôle de banquier ?
Ils doivent en effet, par une réponse à ces appels de fonds plus importants, boucher le « trou » consécutif à l’absence de paiement du copropriétaire défaillant.
Certes, la solidarité est une valeur essentielle aussi dans une Copropriété, mais il serait logique qu’elle soit aussi la résultante d’une décision consentie des autres copropriétaires appelés à pallier aux défaillances d’un des leurs.
Les appels de fonds plus conséquents pourraient aussi mettre en difficulté d’autres copropriétaires qui, déjà, peuvent difficilement acquitter la part correspondant à leurs quotités.
Dans un cas que nous avons connu, le copropriétaire défaillant était attrait devant le Juge pour la troisième fois et, malgré l’opposition formulée par le conseil de l’A.C.P. qui refusait de continuer encore à jouer le rôle « de banquier », le Tribunal, sensibilisé par la situation du débiteur, octroya à nouveau des termes et délais.
Les conséquences de cette décision furent importantes.
D’un côté, les autres copropriétaires durent payer davantage mais aussi, alors que pour des travaux importants à la façade, il avait été envisagé de recourir à un prêt bancaire avec conclusion d’une assurance-crédit (ATRADIUS), pour couvrir l’éventuelle défaillance dans le remboursement d’un copropriétaire, le prêt ne put être octroyé.
L’organisme bancaire, après avoir interrogé l’assureur crédit, a considéré qu’une défaillance persistante d’un des copropriétaires ne permettait pas l’octroi du crédit vu le risque déjà présent d’une absence de remboursement par un copropriétaire de sa quote-part.
Ainsi, dans l’exemple pré décrit, la Copropriété dut se résoudre à attendre la vente forcée de l’appartement du copropriétaire défaillant qui ne respectait pas les termes et délais fixés pour la troisième fois, avant d’envisager des travaux de rénovation à la façade votée en Assemblée Générale et devant être utilement financés via un prêt.
Il est donc extrêmement important, pour les avocats des Copropriétés appelées à réclamer des charges impayées, d’éclairer utilement le Tribunal sur les finances de la Copropriété et les conséquences pour les autres copropriétaires des décisions à intervenir, lorsque sont sollicités des larges termes et délais.
La prévention par rapport à un risque étant la voie la plus sage, voyons comment « inciter » chaque copropriétaire à être régulier.
La formule que nous suggérons est la mise sur pied de pénalités en cas de retard de paiement.
Cette sanction peut en effet utilement faire réfléchir.
Certes, malgré quelques thèses distinctes sur le pouvoir d’appréciation du Tribunal par rapport à ces pénalités, il apparaît actuellement acquis que si elles sont excessives, celles-ci peuvent être réduites par le Tribunal.
Il faut donc veiller à ce qu’elles restent raisonnables, leur but étant bien naturellement dissuasif et non pas de générer un profit pour la Copropriété.
Mais comment faire en sorte que cette pénalité ne soit pas contestable et puisse être opposée à tous les copropriétaires défaillants ?
Doivent-elles être uniquement votées en Assemblée Générale ?
Doivent-elles être intégrées dans le Règlement d’Ordre Intérieur ou dans le Règlement de Copropriété ?
Depuis la modification législative de 2018, la question est à tout le moins apparemment vidée.
L’article 577/4 §1er, alinéa 4 du Code Civil précise :
« Le règlement de Copropriété doit comprendre : …
2. Les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges, ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement des charges ».
Toutefois, si certaines Copropriétés ont inséré, avant l’application de cette loi, des sanctions dans le Règlement d’Ordre Intérieur, celles-ci restent applicables.
En effet, une des dispositions transitoires de la loi du 18 juin 2018 relève :
« Nonobstant l’article 577/4 §1er, 2°, nouveau, du Code Civil, les clauses et les sanctions relatives au paiement des charges qui figurent au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi dans le Règlement d’Ordre Intérieur, conservent leurs effets conformément à l’article 577/10 §4, alinéa 2 ».
Qu’a voulu le législateur ?
Il a été sensible au souci de transparence afin que les nouveaux copropriétaires, au moment de l’achat de leur bien, soient bien conscients de ce qu’ils risquent s’ils ne sont pas réguliers.
On peut peut-être regretter que les dispositions transitoires n’aient pas prévu aussi l’efficacité des sanctions que l’Assemblée Générale avait votées, si elles n’ont pas été transposées dans le Règlement d’Ordre Intérieur.
De ces règles, en ce compris celles portant sur les dispositions transitoires, nous devons donc en déduire que les syndics doivent être particulièrement vigilants et ne pas, pour appliquer la sanction, se baser sur une décision antérieure de l’Assemblée Générale.
Il faut impérativement, soit que la sanction soit reprise dans le Règlement d’Ordre Intérieur avant le 1er janvier 2019 ou soit alors intégrée après le vote utile, dans le Règlement Général de Copropriété.
Une question d’apparence théorique mais pouvant revêtir néanmoins une importance pratique a été abordée par certains auteurs.
L’applicabilité de la sanction, si celle-ci ne résulte pas du Règlement d’Ordre Intérieur pris avant la loi de 2018, est-elle opposable aux copropriétaires récalcitrants à partir de la modification par le syndic du Règlement de Copropriété (lequel n’est pas soumis à transcription) ou à partir de la date à laquelle l’Assemblée Générale a pris la décision d’insérer dans le Règlement de Copropriété, la sanction.
Nous partageons l’analyse d’Eric RIQUIER (Revue Copropriété et Droit Immobilier, juin-juillet 2020, p. 15), lequel considère qu’ « il faut prendre en compte la date à laquelle l’acte lui-même a été modifié et donc la date à laquelle l’Assemblée Générale a pris la décision d’y insérer les sanctions ».
Il reste maintenant à déterminer quel type de sanction pourrait être fixé.
Ainsi que précisé supra, les Tribunaux, si sont prévues des sanctions « trop lourdes », pourraient être appelés à réduire celles-ci, ce qui nous amène à prôner une certaine modération, quand bien même elles doivent être suffisamment dissuasives.
Nous proposerions, quant à nous, la clause suivante :
« Les charges de Copropriété impayées à l’échéance fixée par le syndic dans son appel de fonds entraînera, dès le 1er rappel envoyé par mail ou, à défaut, par recommandé, après le quinzième jour qui suit ledit appel de fonds, la débition d’un intérêt de retard de 8 % l’an et d’une pénalité complémentaire de 5 % sur les charges impayées »
Nous croyons utile de fixer un taux plus élevé pour l’intérêt de retard car il nous apparaît ainsi être un incitant important pour un paiement à une date rapprochée.
NOUS POUVONS DONC RÉSUMER NOTRE APPROCHE COMME SUIT :
Il appartient à l’Association des Copropriétaires sollicitant un jugement contre un copropriétaire défaillant, d’être à suffisance explicite devant le Tribunal si sont proposés par le copropriétaire des termes et délais, pour que le Tribunal statue en connaissance de cause et sache quelle peut être la répercussion de larges termes et délais octroyés au débiteur pour l’équilibre financier de la Copropriété.
Le syndic, vu le caractère limité du privilège immobilier (année précédente et exercice en cours), s’il veut que ce privilège sorte tous ses effets pour l’ensemble des charges, doit veiller à se montrer réactif et à intenter une procédure rapidement sans laisser s’accroître ces charges sur de nombreuses années.
La sanction, à défaut de paiement, si elle n’a pas été insérée dans le Règlement d’Ordre Intérieur, doit l’être dans le Règlement de Copropriété après décision de l’Assemblée Générale.
Cette sanction, tout en étant dissuasive, doit être raisonnable pour ne pas être réduite par le Tribunal
(article paru dans le CRI, journal du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires et reproduit ici avec l’autorisation expresse de son auteur, Me Pierre Rousseaux, avocat.)
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Article intéressant de Federia et Sibylle Timmermans, Avocate au barreau de Bruxelles et Médiatrice agréée - OAK LAW Firm Recouvrement de charges de copropriété impayées : la question de la prescription et de son point de départ
Publié le 28 Mars 2023
Dans son jugement du 27 juillet 2022, le juge de paix (suppléant) du canton de Woluwe-Saint-Pierre rappelle quelques principes en matière de prescription. Profitons-en pour aborder brièvement cette importante thématique.
Avant toute chose, qu’entend-on par « prescription » ?
La prescription est un mécanisme selon lequel, passé un certain délai légal, il n’est plus possible de faire valoir en justice un droit ou une demande à l’égard d’autrui. L’action judiciaire ne sera alors pas recevable par le juge. Le but de la prescription consiste à assurer à tout un chacun une certaine sécurité juridique et paix sociale passé l’écoulement d’un certain laps de temps.
Quel est le délai de prescription en matière de copropriété, et comment se calcule ce délai ?
Le législateur a prévu divers délais de prescriptions en fonction de la demande et/ou du droit qui sont revendiqués. En matière de recouvrement de charges de copropriété impayées, le délai de prescription est de 5 ans, conformément à l’article 2277, alinéas 5 et 6, du Code civil qui prévoit que : « […] généralement tout ce qui est payable par année, ou à des termes périodiques plus courts, Se prescri[t] par cinq ans ».Ce délai de 5 ans se calcule à partir de l’échéance des charges communes.
À noter également que la prescription se compte « par jours, et non par heures » (art. 2260 du Code civil), et qu’« elle est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli » (art. 2261 du Code civil).
Exemple
Un copropriétaire est redevable à l’égard de l’ association des copropriétaires («ACP») d’arriérés de charges communes dont les plus anciennes charges impayées sont échues depuis le 6 mars 2018.
Le 6 mars 2023 à minuit, le délai de prescription de 5 ans arrivera à la fin de son terme en ce qui concerne les charges échues depuis le 6 mars 2018, pour autant que ce délai de prescription n’ait pas été suspendu ou interrompu au cours de son écoulement de 5 ans.
En effet, la loi prévoit divers mécanismes, dont la citation en justice, pour interrompre ou suspendre le cours de la prescription (cf. art. 2242 et s. du Code civil).
Pour reprendre l’exemple ci-dessus, il faudra que l’ACP mandate son huissier de justice pour qu’il signifie la citation en recouvrement d’arriérés de charges au copropriétaire débiteur au plus tard le 6 mars 2023.
Une autre possibilité permettant d’interrompre le cours de la prescription consiste à mandater l’avocat de l’ACP pour qu’il adresse une mise en demeure interruptive de prescription au débiteur avant l’échéance du délai de prescription initial, soit dans l’exemple repris ci-dessus, au plus tard le 6 mars 2023.
Attention, une telle mise en demeure, pour être valable, doit répondre à des conditions légales précisées à l’article 2244, § 2, du Code civil. Elle présente l’avantage d’interrompre le délai de prescription et de faire courir un nouveau délai d’un an, soit jusqu’au 6 mars 2024 (et de donner ainsi l’occasion aux parties de gagner une année pour tenter de régler leur litige à l’amiable et faire l’économie, le cas échéant, d’une procédure devant le juge de paix).
Attention, « la prescription ne peut être interrompue qu’une seule fois par une telle mise en demeure, sans préjudice des autres modes d’interruption de la prescription », selon l’article 2244, § 2, du Code civil. Autrement dit, si aucun paiement ne devait être obtenu amiablement à la suite de l’envoi de cette mise en demeure interruptive de prescription, l’ACP devra alors se résigner à initier la procédure judiciaire devant le juge de paix, via citation (qui permet d’interrompre la prescription jusqu’au prononcé d’une décision de justice définitive). Cette citation devra être signifiée au débiteur avant l’échéance du nouveau terme, c’est-à-dire au plus tard le 6 mars 2024 dans le cas illustré ci-avant.
Que se passe-t-il en cas d’écoulement du délai de prescription ?
Si ce délai de prescription de 5 ans n’a pas été suspendu ou interrompu, pendant l’écoulement des 5 années, alors l’action en recouvrement de charges qui seraient arrivées à échéance plus de 5 ans avant la signification de la citation en justice sera prescrite.
Dans ce cas, l’action en recouvrement sera alors déclarée irrecevable par le juge, qui déboutera la copropriété de sa demande portant sur des arriérés de charges échues depuis plus de 5 ans au jour de la signification de la citation par l’huissier de justice au copropriétaire débiteur.
Quel enseignement tirer du jugement du 27 juillet 2022 du juge de paix de Woluwe ?
À juste titre, le juge de paix de Woluwe rappelle que le délai de prescription ne commence pas à courir à dater de la décision d’AG qui approuverait les comptes (incluant entre autres les charges impayées du copropriétaire débiteur), mais bien à dater de l’échéance de chacune de ces charges impayées. En effet, une fois qu’une charge est échue, elle constitue une créance dans le chef de l’ACP à l’égard du copropriétaire débiteur et fait courir le délai de prescription de 5 ans.
C’est donc à juste titre que le juge de paix de Woluwe a déclaré que « la demanderesse [NDLR : l’ACP] ne peut être suivie lorsqu’elle fait valoir qu’elle ne dispose d’un titre pour recouvrer les charges à l’égard des copropriétaires que par l’effet d’une décision d’assemblée générale, le délai de prescription de son action n’ayant commencé à courir qu’à partir de la date de cette décision de l’assemblée générale des copropriétaires intervenue plus tard (moins de 5 ans à dater de la date de la citation). Il ne faut pas confondre la créance, d’une part, et d’autre part la capacité du créancier à réclamer le paiement de celle-ci, soit deux choses différentes ».
En conclusion, si un copropriétaire accumule des arriérés de charges, le syndic devra veiller à faire interrompre ou suspendre le cours de la prescription à temps. « À temps », cela signifie endéans l’écoulement du délai de prescription de 5 ans, qui court non pas à dater de la décision d’AG approuvant les comptes (incluant ces charges communes impayées), mais bien à dater de la date à laquelle les charges impayées sont échues et constituent une créance dans le chef de l’ACP à l’égard du copropriétaire débiteur.
Article rédigé par Sibylle Timmermans, Avocate au barreau de Bruxelles et Médiatrice agréée - OAK LAW Firm
Article issu de la rubrique "L'Avis du Juge" du Federiamag n°32
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