Devons-nous accorder la décharge au syndic et commissaire aux comptes en copropriété en Belgique?

Mis à jour : mars 26

Base légale L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.


Article

Qu'est-ce: voter pour donner décharge?

10 - 02 - 2017Pendant chaque assemblée générale annuaire ce terme est utilisé. L'assemblée donne le commissaire aux comptes et le syndic "décharge". Cela signifie que l’Assemblée Générale, tous les propriétaires présents et les procurations, décide si le syndic et le commissaire aux comptes reçoivent l'approbation pour leur travail de l’année passée. Cette approbation permette le syndic et le commissaire aux comptes d’être dispensés de leur responsabilité de l’ensemble de leurs tâches: le syndic et le commissaire aux comptes ont achevé une année correcte sans erreurs. Si on découvre par la suite qu’il y a eu fraude, cette approbation n’aura pas d’influence. Le syndic et/ou le commissaire aux comptes restent responsables. Quand il n’y a pas d’approbation, le syndic n’est pas licencié automatiquement. En réalité, c’est souvent le cas et le syndic abandonne sa position.




Accordons-nous la décharge au syndic ou pas ?

https://www.monastucesetconseils.be/2015-03/le-reglement-d-ordre-interieur-contraignant-WAPMPMAR_EU12111001


Durant l’assemblée statutaire annuelle, les copropriétaires accordent en général la décharge au syndic sans trop y penser. Quelles en sont donc les conséquences juridiques ? Et si vous y étiez opposé ?

Le syndic est tenu, comme mandataire de l’association des copropriétaires (ACP), de justifier chaque année la politique qu’il a menée. En pra­tique, on voit que les copropriétaires accordent en général (un peu) trop facilement la décharge au syndic pour son action de l’année antérieure. Sans en mesurer l’impact, ce point est trop souvent évacué à la va-vite. Or, accorder ainsi la décharge au syndic, cela peut être lourd de conséquences…

La décharge

Une fois l’an, durant l’assemblée générale statutaire, le syndic demande aux copropriétaires de lui accorder une décharge pour son action de l’année écoulée. En général, cela se passe après la discussion du volet financier.

Conseil. S’il reste à discuter ou expliquer en cours de réunion des points exécutés durant l’exercice écoulé, ou qui restent à exécuter, attendez que se soit déroulée la discussion à leur propos. Postposez le point de l’ordre du jour relatif à la décharge à la fin de l’assemblée.

Qu’implique cette décharge ?

Le principe. Quand l’ACP accorde la décharge au syndic, elle renonce en fait formellement à lui intenter une action en responsabilité. Elle marque donc son accord à l’action menée et le confirme en accordant cette décharge. Cela donne au syndic une certaine sécurité juridique. En effet, si l’ACP soutenait par la suite, au cours d’un litige, que le syndic a quand même commis une faute, contrairement à ce qu’elle avait prétendu antérieurement, elle pourrait bien faire chou blanc. Le syndic se raccrochera en effet au procès-verbal de l’assemblée générale pour démontrer que l’ACP lui a accordé sa décharge. Conseil. Alors même qu’il a obtenu cette décharge, celle-ci n’aura toutefois guère de valeur juridique s’il a commis un dol, une fraude, etc., mais ce sont là déjà des cas extrêmes bien sûr…

Vous ne voulez pas l’accorder

Plusieurs fois déjà, vous n’étiez pas d’accord pour accorder cette décharge. Vous n’avez toutefois pu rien faire, car la majorité l’a fait à chaque fois. De fait, la décision sur cette décharge se prend à la majorité simple. On voit en général aussi souvent que les propriétaires qui contestent l’action du syndic pour l’un ou l’autre motif finissent par se dire qu’ils “doivent” se rallier à la majorité et la suivre.

Conseil. Non, ne le faites pas ! Si vous estimez que des fautes ont été commises ou si vous pouvez démontrer qu’une mauvaise action ou une action insuffisante du syndic vous cause ou vous a causé un préjudice personnel, vous avez le droit de ne pas lui accorder la décharge. Vous pouvez même exiger qu’il le consigne dans le procès-verbal de l’assemblée. L’avantage, c’est qu’en cas de litige ultérieur, cela vous permettra de sauvegarder vos droits, tant en votre nom personnel que vis-à-vis de l’ACP.

Exemple. L’ACP décide p.ex. d’entamer une procédure à l’égard du syndic en raison de négligences de sa part, et précisément celles qui vous avaient conduit à ne pas lui accorder sa décharge. Si le litige tournait finalement mal pour l’ACP, vous pourrez sans doute obtenir, eu égard à votre voix “contre” à l’assemblée, de ne pas intervenir dans les frais, honoraires, …

Voyez dans cette décharge plus qu’une simple formalité. En accordant la décharge au syndic, l’ACP renonce en effet formellement à lui intenter une action au sujet de points de la politique qu’il a menée l’année précédente, sauf en cas de dol, fraude, …