Conclusion judiciaire d'annulation d'assemblée générale de copropriété en Belgique pour irrégularité

Dernière mise à jour : oct. 2

Cet article est la suite de la citation en annulation de copropriété dont cliquez sur lien: https://www.copropriete-belgique.com/post/modele-citation-d-annulation-d-assembl%C3%A9e-de-copropri%C3%A9t%C3%A9-pour-organisation-et-d%C3%A9cisions-irr%C3%A9guli%C3%A8re


Nous espérons vivement que la juridiction de paix de Wavre va garantir l'Etat de droit démocratique et faire appliquer des dispositions impératives du code civil et de la loi de manière générale. Elle devra consacrer des principes de bonne gestion des copropriétés en Belgique et garantir des droits impératifs accordés à tout copropriétaire comme:

Ordonner, aux frais du syndic, la convocation régulière d'une nouvelle assemblée générale ordinaire avec : - une convocation régulière avec toutes les formalités substantielles à peine de nullité prescrites par le code civil ; - une information préalable de tous les occupants de la tenuede l’assemblée générale; - un dossier pour chaque point mis à l’ordre du jour devant contenir tous les éléments, devis, pièces justificatives et proposition du syndic, et laissé à consultation des copropriétaires avec un délai minimum de 15 jours; - procéder aux votes par bulletins de vote comme moyen de preuve ; - approbation de tous les PV depuis 2018 par tous les copropriétaires présents et remarques y afférentes ; - de réaliser de manière effective l’évaluation annuelle des contrats en cours, dont notamment du contrat d’assurance incendie (avec explication des polices) et celle de gaz et électricité avec mention des évaluations et des montants ; - de mettre en concurrence avec une pluralité de devis toutes les dépenses de plus de 1.000 EUR et d’émettre une comparaison des clauses techniques et financières de l’offre par le syndic ; - d’établirun vrai budget prévisionnel du fonds de réserve pluriannuel appuyé d’une expertise techniquedu syndic et obliger la syndic à se rendre au bâtiment au minimum 2 fois par an pour assurer l’entretien en présence des copropriétaires volontaires ;

- d’avoir un avis de commissaire aux comptes avec une compétence en comptabilité par un bachelier minimum de nature juridique ou comptable et avec vérification sur place de toutes les pièces justificatives et que toutedépense a fait l’objet d’unedécision régulière préalable d’assemblée générale régulière ; - faire adopter les comptes reflétant la situation réelle de la comptabilité de 2009 à 2019, avec des dépenses régulières prises par décisionpréalable d’assemblée générale respectant le droit civil, fiscal et social, avec toutes les pièces justificatives (factures, extraits de compte, devis,…) et contenant toutesles mentions que obligatoires minimum pour une copropriété de 20 lots au moins :

o Les recettes et les dépenses, o La situation de la trésorerie, o Les mouvements des dispositions en espèce et en compte, o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, o Les créances et les dettes des copropriétaires, o Le bilan avec charges et recette,

Ordonner la production de ces documents dans le mois de la signification du jugement à intervenir, souspeine d’astreinte de 100,00 EURpar jour de retard ;


La suite, les conclusions de synthèse se trouvent ici:


Justice de paix du 1er canton de Wavre Audience d’introduction du 3 décembre 2020

Audience des plaidoiries du 16 septembre 2021 R.G. n° 20/A/537 CONCLUSIONS PRINCIPALES

POUR : Monsieur Ayant pour conseil Maître Michaël VAN BEVER, Avocat au Barreau de Bruxelles, dont le cabinet est sis à 1150 Bruxelles, Avenue de Tervueren, 447 bte15 (E-mail : m.van.bever@avocat.be – GSM : 0477/92.97.57) ; Demandeur, Ayant pour conseil; CONTRE : L’ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "HOMAS", inscrit à la B.C.E. sous le numéro 0nnerre, 34, à 1330 Rixensart, représentée par son syndic, la, inscrite à la B.C.E. sous le numéro 0898.261.372, dont le siège social est sis à Chaussée de Tervuren Défenderesse, Ayant comme conseil M Vu la citation du 20 novembre 2020 ; Vu l’audience d’introduction du 6 octobre 2020 ; Vu l’audience du 17 décembre 2020 ; Vu la mise en état amiable lors de l’audience du 17 décembre 2020 ; Vu les conclusions principales de la défenderesse du 22 janvier 2021 ; Vu les présentes conclusions principales du demandeur du 11 mars 2021 ;


I. FAITS ET RÉTROACTES 1. Attendu que le concluantest propriétaire d’un appartement et d’un garagesitués au sein de la Résidence « HOMAS », située à 1330 Rixensart, avenue de Clermont-Tonnerre, 34, et qui est composée de 5 appartements. À ce titre, le concluant est membre de l’Association des copropriétaires de la résidence précitée, gérée par son syndic, la société COULLETTE & ASSOCIÉS.

2. Attendu que par courrier du 6 juillet 2020, le syndic précité a convié les copropriétaires de la résidence HOMAS à assister à une assemblée générale fixée le 22 juillet 2020 à 14 heures 30. Le syndic avait fixé à l’ordre du jour les points suivants (Pièce 2) : « 1. Validité de l’assemblée générale 2.Election du président et du secrétaire de l’assemblée générale majorité absolue 3. Rapport du Syndicsur l’exercice écoulé 4. Comptabilité: a. Rapport du Commissaire aux Comptes b. Approbation de la répartition des charges et du bilan, décharge au Syndic – majorité absolue c. Rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières d. Etat des arriérés de charges 5.Procédures judiciaires en cours – décision éventuelle – majorité absolue a. Dossiervl/ACP 6.Sinistres – travaux à réaliser – majorité de ¾ a. Réfection d’une chambre de visite et d’une conduite affaissée, ainsi que d’une partie de la tuyauterie b. Appel de fonds extraordinaire à valider pour financer les travaux 7. Décharge et quitus – majorité absolue a. Commissaire aux comptes b. Syndic pour sa gestion 8. Elections – majorité absolue a. Constitution du Conseil de Copropriété – majorité des 2/3, élection des membres – majorité absolue b. Election du Commissaire ou du collège de commissaires aux comptes 9. Travaux et financement – majorité des 2/3 a. réfection de la cheminée – travaux reportés par manque de trésorerie 10. Règlement d’Ordreintérieur (ROI) articles ) valider majorité absolue a. Détermination du montant à partir duquel le syndicdoit présenter une pluralité de devis majorité de 2/3 b. Détermination du montant à partir duquelun cahier de charges est établi par un expert– majorité des 2/3 c. Détermination des obligations et compétences du Commissaire aux Comptes


d. Validation globale du ROI conformément à la loi du 18 juin 2018 11. Budget – majorité absolue a. Présentation et validation des budgets de dépenses courantes et frais exceptionnels b. Fonds de roulement c. Fonds de réserve (sauf dérogation – majorité 4/5) 12. Service Conciergerie accord appelaux services d’unesociété détenue par le syndic– majorité absolue 13. Mandats – majorité absolue a. Inscription contrat cadres – mandat au syndic b. Changement de fournisseur régulier – mandat au Conseil de Copropriété c. Détermination du montant pour lequel le Conseil de Copropriété à mandat pour travaux 14. Electiondu Syndic mandat à donner pour la signature du contrat majoritéabsolue ». 3. Attendu que le concluant entend obtenir l’annulation des décisions priseslors de l’assemblée générale du 22 juillet2020, et plus spécialement les décisions reprisessous les points 4, 5, 6, 7, 8, , 10, 11, 12, 13 et 14 du procès-verbal, et ce sur la base de l’article 577-9 § 2 du Code civil qui permet à un copropriétaire de solliciter l’annulation ou la réformation des décisions irrégulières, frauduleuses ou abusives. À l’instar des assemblées générales qui ont pris place depuis 2010, un nombre important d’irrégularités sont à constater au sein de la défenderesse. II. OBJET DE LADEMANDE 4. Attendu que par citation du 20 novembre 2020, le concluant sollicite de : Entendre dire pour droit que les décisions de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, et plus particulièrement celles reprises sous les points 4b), 5, 6a), 6b), 7a), 7b), 8b), 9, 11a), 11b), 11c), 13a) et 14, sont nulles ; Entendre ordonner, aux frais du syndic, la convocation régulière d'une nouvelle assemblée générale ordinaire avec : - une convocation régulière avec toutes les formalités substantielles à peine de nullité prescrites par le code civil ; - une information préalable de tous les occupants de la tenuede l’assemblée générale ; - un dossier pour chaque point mis à l’ordre du jour devant contenir tous les éléments, devis, pièces justificatives et proposition du syndic, et laissé à consultation des copropriétaires avec un délai minimum de 15 jours;

- procéder aux votes par bulletins de vote comme moyen de preuve ; - approbation de tous les PV depuis 2018 par tous les copropriétaires présents et remarques y afférentes ; - de réaliser de manière effective l’évaluation annuelle des contrats en cours, dont notamment du contrat d’assurance incendie (avec explication des polices) et celle de gaz et électricité avec mention des évaluations et des montants ; - de mettre en concurrence avec une pluralité de devis toutes les dépenses de plus de 1.000 EUR et d’émettre une comparaison des clauses techniques et financières de l’offre par le syndic ; - d’établir un vrai budget prévisionnel du fonds de réserve pluriannuel appuyé d’une expertise techniquedu syndic et obliger la syndic à se rendre au bâtiment au minimum 2 fois par an pour assurer l’entretien en présence des copropriétaires volontaires ; - d’avoir un avis de commissaire aux comptes avec une compétence en comptabilité par un bachelier minimumde nature juridiqueou comptable et avec vérification sur place de toutes les pièces justificatives et que toutedépense a fait l’objet d’unedécision régulière préalable d’assemblée générale régulière ; - faire adopter les comptes reflétant la situation réelle de la comptabilité de 2009 à 2019, avec des dépenses régulières prises par décisionpréalable d’assemblée générale respectant le droit civil, fiscal et social, avec toutes les pièces justificatives (factures, extraits de compte, devis,…) et contenant toutesles mentions que obligatoires minimum pour une copropriété de 20 lots au moins : o Les recettes et les dépenses, o La situation de la trésorerie, o Les mouvements des dispositions en espèce et en compte, o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, o Les créances et les dettes des copropriétaires, o Le bilan avec charges et recette, Ordonner la production de ces documents dans le mois de la signification du jugement à intervenir, souspeine d’astreinte de 100,00 EUR par jour de retard; Entendre condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris l’indemnité de procédure de 1.440 € ; Dire pour droit que la décision à intervenir sera assortie du caractère exécutoire par provision nonobstant tous recours et sans caution et avec exclusion du cantonnement ; Sous toutes réserves généralement quelconques et sans aucune reconnaissance préjudiciable et notamment sous réserve d’augmentation ou de diminution du montant de la demandeen cours d’instance ;


III. DISCUSSION DE L’ANNULATION DES DÉCISIONS PRISES LORS DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES 5. Attendu que l’article 577-9 §2 du Code civil prévoit que : « Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale, si elle lui cause un préjudice personnel. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu ». 6. Attendu que le 6 juillet 2020, le syndic précité a convié les copropriétaires de la résidence THOMAS à assister à une assemblée générale organisée le 22 juillet 2020 dont 14 points ont été mis à l’ordre du jour (Pièce 2). Le concluant sollicite l’annulation des décisions prises lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, et plus spécialement les décisions reprises sous les points 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14 du procès-verbal étant donné que ces décisions sont irrégulières, frauduleuses ou abusives. Le concluant constate les irrégularités suivantes : A. En ce qui concerne la convocation : 1) La convocation doitindiquer l’ordre du jour avec le relevédes points quiseront soumis à discussion et au vote. L’ordre du jour doit être complet et précis. En l’espèce, des points été ajoutés lorsde la tenue de l’assemblée générale alors qu’unsujet qui n’a pas été inscrit à l’ordre du jour ne peut pas être soumis au vote à moins que tous les copropriétaires acceptent cet ajout. La désignation de Me Persyn en tant que conseil de la copropriété, visé au point 5 du procès- verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, n’était pas visé par l’ordre du jour. Le point a été ajouté à la suite de la remarque du concluant, lors de la consultation des dossiers le 17 juillet 2020,que la copropriété n’avait jamaisdésigné de conseiljuridique pour représenter dûment la copropriété lors des instances judiciaires. Une telle désignation avait pourtant fait l’objet d’une demande d’ajout à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2017, sans qu’il n’y soit réservé suite.


Aux termes de ses conclusions du 22 janvier 2021, la défenderesse confirme elle-même que la désignation de son conseil n’était pas mise à l’ordre du jour de la convocation à l’AG du 22 juillet 2020 et qu’elle a été joutée au cours de celle-ci. Contrairement à ses affirmations, le syndic doit mettre à l’ordre du jour la question du choix d’un conseil juridique de la copropriété et il n’est pas question en l’espèce de l’obtention d’un aval concernant une procédure tendant à la récupération d’un arriéré de charges impayées. Compte tenu des majorités à atteindre concernant cette question, on voit mal comment le concluant aurait pu paralyser cette prise de décision alors qu’il doit participer au processus décisionnel de la copropriété. 2) La date de l’assemblée générale n’a pas été communiquée par affichage dans les parties communes de l’immeuble, aux personnes occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, conformément à l’article 577-8, § 4, 8° du Code civil. Malgré le fait qu’un locataire ne puisse participer à l’assemblée générale et donner sa voix à une décision, il doit être averti au préalable afin de pouvoir soumettre certaines questions qui pourraient lui être utiles et si une décision pourrait lui nuire, il pourrait introduire un recours. Le concluant constate que depuis 2009, il n’y a aucun affichage dans les parties communes.

3) La convocation doit indiquer les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour. Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour unepériode d’un an, lequel et établi sousforme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin de permettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler si nécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I. 2014, liv. 2, p. 25). En outre, l’article 577-8, § 4, 11° du Code civil donne pour mission au syndic de permettre aux copropriétaires d’avoiraccès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété. A cet effet,le juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre a dit pour droit que « conformément à l’article 577-8, § 4, 11° du Code civil, tout syndic (professionnel ou non) a l’obligation de permettre à chaque copropriétaire d’avoir accès à tous les documents ou informations de la copropriété à caractère non-privé. Dans l’exercice de ce droit de contrôle, le copropriétaire doit agir de bonne foi, tout comme le syndic qui doit fixer raisonnablement les jours durant lesquels le contrôle peut être effectué et doit laisser le temps aux copropriétaires pour réaliser le contrôle » (J.P. Woluwe-Saint-Pierre, 15 octobre 2012, T. App, 2013/3, p. 27).


En l’espèce, seul le budget prévisionnel du fonds de roulement était joint mais aucun autre document, pas même le compte 2019. Or, le syndic doit annexer à la convocation tous les justificatifs permettant aux copropriétaires de pouvoir prendre position de manière éclairée aux votes. Il est essentiel de faire accompagner en annexe de la résolution, les documents justificatifs nécessaires, permettant aux copropriétaires d’être suffisamment éclairés pour voter, à défaut les copropriétaires seraient en droit de demander l’ajournement de l’assemblée générale et ce, en raison d’information suffisante (http://www.copropriete-ejuris.be/l-assemblee-generale- associations.shtml#:~:text=Il%20est%20essentiel%20de%20faire,%C3%A0%20d%C3%A9faut%20d'i nformation%20suffisante). Concernant les documents relatifsaux points inscritsà l’ordre du jour, la convocation préciseque « la consultation des éventuels documentset/ou documentation relatifs aux points de l’ordre du jour sont consultables sur rendez-vous avec le syndic ». Le concluant a cependant pu constater lors de la consultation, que seul un dossier (à savoir le budget prévisionnel du fonds de roulement) avait été préparé sur l’ensemble des points abordés par l’ordre du jour (Pièce 3)1. Aucun autre document, facture, comptabilité, extrait de compte, les différents devis ou convention n’étaientdisponibles pour les copropriétaires et l’avis du commissaire aux comptes n’était quant à lui pas finalisé lors de la consultation des documents par le concluant en date du 17 juillet 2020. Or, il pèse sur les épaules du syndic une obligation de résultat qui implique qu’entre l’envoi de la convocation et le jour de la réunion, ces documents puissent être consultés. « Il y a 2 types de documents qui doivent être annexés aux convocations : les documents exigés par les statuts,et ceux dont l’éfficacité commandequ’ils soient communiqués aux copropriétaires en même tempsque l’odre du jour. …. Ainsi les comptes doiventparfois, selon le vœu du règlement de copropriété ou du règlement d’ordre intérieur, être joints, à la convocation. Le non respectde cette exigence pourraitentrainer l’annulation de la décisiond’approuver ces compteset des décisions annexes (quitus du syndic, des vérificateurs, etc., surtout si l’annulation est demandée par des copropriétaires…). A côté des documents exigés, il peut être fort utile de joindre aux convocations les documents à propos desquels des délibérations doivent avoir lieu. Nous songeons évidemment aux comptes que les copropriétaires seront appelés à approuver, même lorsque le règlement d’ordre intérieur n’exige oas qu’ils soient joints, mais aussi, sans que cette liste soit exhaustive : le texte d’un nouveau règlement d’ordre intérieur, une nouvelle disposition, des statuts, un projet de modification d’une disposition existante, le devis d’uneentreprise à laquelle il est projetéde faire appel, etc.» (Eric Ricquier, La copropriété, les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copriété, Larcier, 2019). Force est de constater que les copropriétaires n’étaient donc pas en mesure de prendre connaissance de tous éléments de droit et fait pour une prise de décision légale et souveraine et que le syndic n’a pas réalisé l’obligation qui est la sienne. Le concluant avait pourtant demandé , par pli recommandé du 27 juin et par courriels des 9 et 16 juillet 2020, d’avoir des dossiers et des justificatifs pour chaque point mis à l’ordre du jour.


La défenderesse tente de relever qu'à la convocation était annexé un tableau comparatif avec les budgets 2019 et 2020 reprenant, de façon précise, le détail des frais généraux, des frais d'assurance et des consommations d'énergie et d'eau. A son estime, ce document devait, a priori, permettre aux copropriétaires d'émettre un vote en toute connaissance de cause. Un tableau n’est nullement un budget et nullement un compte avec toutes ses mentions obligatoires. La copropriété n’a pas produitde budget de fonds de réserve, alorsqu’une dépense avaitdéjà été effectuée en février 2020 suite à un 4eme dégât des eaux. Une bonne gestion requière la préparation d’unbudget prévisionnel du fonds de réserve et il doit contenir une prévision de toutes les dépenses auxquelles les copropriétaires serontconfrontées. En l’espèce, il n’est pas question de l’absence du budget prévisionnel à l’ordre du jour mais il est reproché une absence de transparence dans les comptes et le budget ainsi qu’un manque de gestion depuis 2009. « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier ». (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66). 4) Il faut encore noter que selon l’article 577-6, § 3 du Code civil, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires qu’ila reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu. Le concluant sollicite depuis 2017 l’inscription de plusieurs points à l’ordre du jour et dernièrement par un recommandé du 27 juin 2020, lesquels n’ont toujours pas été repris dans l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 et laissés sans suite depuis 48 mois (Pièce 3). Aux termes de ses conclusions, la défenderesse précise que le syndic n’a jamais réceptionné ce courrier et elle reproche au concluant de ne pas avoir reproduit son contenu dans son e-mail du 17 juillet 2020. Ces affirmations son dénuées de sens.


B. En ce qui concerne la tenue de l’assemblée générale: 1) Il n’y a pas eu de pluralité devisétablis sur la base d’un cahier de charges préalablement élaboré, notamment pour les décisions prises aux point 6 a) et 14 du procès-verbal d’assemblée générale. 2) La vérification des procurations n’estpas intervenue en début de séance. Or, il est admis que, avant l’ouverture de la séanceet avant que toute décisionpuisse être adoptée, le syndic, le président de l’assemblée et les autres membres du bureau doivent procéder à la vérification de l’identité des personnes présenteslors de l’assemblée générale, à titre personnel ou comme mandataire. A ce titre, ils doivent contrôler les procurations et s’assurer qu’elles contiennent toutes les indications requises et notamment si elles sont signées, nommément établies, et le nombre dont chaque personne est porteuse. La vérification des procurations doit se faire en séance par le Président et le syndic, annexées au PV, ce qui n’a pas été le cas. 3) Le vote doit être individualisé ou à tout le moins individualisable, afin de déterminer de quelle manière les copropriétaires se sont prononcés, leur pouvoir de vote différant suivant l’importance des quotités qu’ilsdétiennent. La pratique visant à prendre une décision en demandant uniquement si une personne vote « contre »n’apparait pas respecter cette obligation, et ce d’autant qu’elle ne laisse pas la voix à d’éventuelles abstentions. « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier. » (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66). Il y a donc lieu de conserver précieusement les bulletins de vote, « la copropriété n’aura qu’à les verser aux débats pour permettre au juge de refaire le calcul » (Eric Ricquier, La copropriété, les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copriété, Larcier, 2019, p.89). C. En ce qui concerne la rédaction du procès-verbal : 1) La lecture du procès-verbal doit permettre d’identifier le vote de chaque copropriétaire et de préciser le nom des opposants et des éventuels abstentionnistes. En l’espèce, les votes ne sont pas suffisamment identifiés et identifiables.

En outre, le concluant a voté contre plusieurs décisions sans que cela ne soit acté dans le procès-verbal d’assemblée générale. Il n’est pas plus fait mention de son départà l’issue du point 11 du procès-verbal d’assemblée générale, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la défenderesse. 2) Le syndic doit rédiger le procès-verbal de manière suffisamment détaillée pour que le contrôle de sa régularité soit possible. Chaque délibération consignée au procès-verbal d’uneassemblée générale doit mentionner la majorité à laquelle la décision a été prise. La mention que l’assemblée générale a approuvé la décision à la majorité requise ne permet pas au Tribunal de vérifier si la décision a effectivement été prise à la majorité requise, à défaut de mentionner de quelle manière le vote s’est déroulé. Ainsi, la mention reprise au point 5 n’est pas valable. Tout procès-verbal doit comporter l'indication du lieux où l'assemblée s'est réunie et de l'heure à laquelle la séance s'est ouverte, l'indication de l'identité des personnes présentes et indication du quorum de présenceatteint, la composition du bureau, l’intitulé de chaque questioninscrite à l’ordre du jour, l'indication des décisions prises et des réserves, l'indication du quorum atteint, l'indication des incidents de la séance, les annexes, etc. Les annexes au procès verbal sont manquantes et « Il importe que tous les documents qui ont servi au coursde l’assemblée soient conservés précieusement. Il s’agit notamment des procurations, des bulletins de vote, feuilles des présences, etc. Logiquement, ces documents seront annexés au procès verbal et seront, le cas échéant, également signés ». (Eric Ricquier, La copropriété, les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copriété, Larcier, 2019, page 89). 3) Il a été constaté également qu’une procuration n’était pas jointe à la liste de présence. 6. Attendu qu’outre ces irrégularités, il y a également lieu de releverque les décisions prises lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 sont frauduleuses. En effet, en ce qui concernele pont 6.a. aucun vote n’est en réalité intervenu. Pour les points 6.b., 9, 11 a), 11 b) et 11 c), le concluant a voté contre. Pourtant, pour l’ensemble de ces points, il est indiqué que l’unanimité a été obtenue, c’est totalement faux et frauduleux. Sur les points 12 à 14, le concluant n’était plus présent, ayant dû quitterl’assemblée générale pour des motifs professionnels.


Le procès-verbal litigieux ne mentionne pas ce départ, laissant croire que le concluant a voté en faveur de ces décisions alors que tel n’est pas le cas. Ces décisions sont donc entachées de fraude et doivent partant être annulées. Il a déjà été jugé qu’une décision était frauduleuse si la réserve mentionnée par certains copropriétaires n’avait pas été mentionnée et tel doit être le cas lorsque l’opposition d’un copropriétaire n’est pas relatée. Une décision est également frauduleuse lorsqu’elle n’a pasfait l’objet d’une explication préalable ou lorsqu’elle a été adoptée à la suite de manœuvres ou à la communication d’informations contraires à la réalité. Tel est bien le cas en l’espèce dès lors que, comme précédemment indiqué, aucun dossier n’existait quant aux décisions à prendre en sorte que les copropriétaires n’étaient en réalité pas dûment informés puisqu’aucun explicatif complet n’a jamais été donné aux copropriétaires. Plus particulièrement en ce qui concerne le rapport du commissaire aux comptes, il avait signalé lors de la consultation des documents par le concluant que celui-ci n’étaitpas finalisé alors que le document communiqué lors de l’assemblée générale était daté du 2 avril 2020.

Cependant, « L'exigence légale de préciser dans la convocation les modalités de consultation ne présente toutefois d'intérêt que si les documents ne sont pas joints à la convocation elle même. La jonction des documents à la convocation peut être privilégiée par le syndic pour éviter d'être confronté à de multiples demandes de consultation des documents à son bureau. II veillera dans ce cas à préciser de manière explicite que tous les documents liés à la convocation y sont joints. L'absence de mention dans l'ordre du jour des modalités de consultation pourrait constituer une cause d'irrégularité des décisions de l'assemblée, à moins que les pièces ne soient annexées à la convocation ou n'aient déjà été précédemment communiquées aux copropriétaires» (Corinne MOSTIN, Le syndic de copropriété, Kluwer, 2012. page 72, n° 244). 7.Attendu que les décisions prises lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 sont enfin abusives. Il est question d’abus lorsque la décision a été prise en violation de l’intérêt collectif ou lorsqu’elle a manifestement rompu l’égalité entre les copropriétaires ou lorsqu’elle a été prise sans motifsou sans que les votants en aient retiré un avantage quelconque ou lorsque les critères habituellement retenus pour qualifier un comportement abusif sont retenus. Il s’agit de la décision prise avec l’intention de nuire ou de l’adoption de la solutionla plus dommageable, lorsque plusieurs options sont possibles, ou encore de la disproportion entre l’avantage recherché et les inconvénient causés (Note VAN OMMESLAGHE sous Cass. 10/09/1971, R.C.J.B., 1976, p. 303 ; VANOMMESLAGHE, DALCQ, « Examen de jurisprudence, la responsabilité délictuelle et quasi- délictuelle », R.C.J.B ., n°12).


Le concluant entend souligner que :

1) En ce qui concerne le point 4 b), l’assemblée générale a approuvé les comptes alors qu’aucuncompte n’a été présenté à l’assemblée généraleet aux copropriétaires reflétant la situation réelle comptable en date du 31 décembre 2019, que ceux-ci manquent de pièces justificatives, que plusieurs dépenses ont été effectuées sans pluralité de devis, que les dépenses relatives à la gestion quotidienne de la copropriété ont été prélevées sur le fond de réserve, que la comptabilité ne respecte pas les principes comptables et qu’il s’agit en réalité d’une comptabilité fictive, ce qui a été appris en fin de séance et après le vote. Aucune facture, aucun extrait de compte, aucun livre comptable, et ni pièces justificatives ne démontrent la régularité de la comptabilité et ne laissent aucun droit de contrôle par le concluant. Ni les comptes de 2019, qui n’ont d’ailleurs jamais été reçus, ni le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 ne contiennent les mentions obligatoires pour les copropriétés de moins de 20 lots, à savoir : - les recettes et les dépenses ; - la situation de la trésorerie ; - les mouvements des dispositions en espèces et en compte ; - le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ; - les créances et les dettes des copropriétaires ; - le bilan avec charges et recettes ; En outre,à l’instar de la comptabilité de la copropriété depuis 2009, la copropriété a imputé des dépenses irrégulières et indues dans son propre compte, sans aucune habilitation légale, sans justification des prestations effectives et sans aucune décision régulière préalable d’une assemblée générale. Tout copropriétaire a le droit d’avoir les informations pour chaque exercice,d’autant plus que quand il a pu avoir seulement accès à une partie infime des actes de gestion entre 2009 et 2020, les montants dits en AG et sur une feuille ne correspond nullement à la réalité comptable avec de grosses différences jamais expliquées de manière transparente. Aucun compte annuel, comptabilité et décomptes, de 2009 à 2017 minimum, ne se trouvent dans aucun Procès-verbal de la défenderesse. 2) Concernant le point 4 c, aucun dossier et aucune évaluation effective des contrats en cours n’ont été effectués par le syndic ;

3) Concernantle point 5, la désignation de Me Persyn,laquelle n’était pas à l’ordredu jour, se réalise sans pluralité de devis et mise en concurrence obligatoires. Me Persyn s’est également présenté en qualité de conseil du précédent syndic judiciaire, ce qui pose question en terme de conflit d’intérêt tant de Me Didier Persyn que du syndic judiciaire avec la copropriété . Me Persyn n’a jamais été mandaté par la copropriété pour les affaires plaidées auparavant par décision préalable d’assemblée générale ni même dans le cadre de la présente procédure.


Toute décision prise la copropriété sans réunion physique de la copropriété requiert l’unanimité article 577-7, § 4 du Code civil. 4) Concernantle point 6 a), aucune concurrence et aucune pluralitéde devis n’ont été réalisées. L’urgence ne peut être évoquée puisque les travaux à effectuer sont connus de la copropriété depuis le 11 octobre 2016, donc depuis 44 mois. Toute décision prise la copropriété sans réunion physique de la copropriété requiert l’unanimité article 577-7, § 4 du Code civil. 5) Sur le point 6 b), un appel de fonds extraordinaire ne se justifiepas dès lors qu’il y a un disponible de 10.000,00 EUR sur le fonds de réserve et que les travaux avaient déjà fait l’objet d’un appel de fonds précédent et décidé par assemblée générale. Les travaux devaient déjà être effectués depuis le 30 mars 2017, ce qui a déjà causé 4 dégats des eaux. 6) Sur le point 7 a), le commissaire aux comptes n’a pas accompli sa tâche de manière complète n’ayant pas vérifié la comptabilité sur place. En outre, les coporpriétaires n’ont pas pu vérifier les comptes, les factures, les extraits de compte, les décomptes individuels dont le travail est fait par le syndic et la commissaire aux comptes. La régularité des comptes n’est pas prouvée sur le fond.

7) En ce qui concerne le point 7 b), il est par la présente attesté de ce que ce dernier n’a pas respecté ses obligations légales (articles 577-5 §3, 577-6 §2 §3 §7 §8 §10, 577-7 §1er d, 577-8 §4 4° 5° 8° 11° 13° 14° 15° 17° 18°, 577-9 §1er) ni plusieurs dispositions relatives au code de déontologie des agents immobiliers. Il n’a pas diligentéla déclaration d’un sinistre intervenu en février 2020 avant le mois de juillet 2020 avec toutes les conséquences que cela engendre, n’entretient pas les partiescommunes, il ne respecte pas le prescritde l’article 577-8,§ 4, 14° du Code civil, aucunrapport d’évaluation des contrats n’a été fourni et préparé dans les dossiers, ni de l’article 577-8, § 4, 18° du Code civil. Compte tenu de ces manquements, la copropriété ne peut pas légitimement donner le quitus et la décharge au syndic. 8) En ce qui concerne le point 8 b), MadameOGLE M. ne dispose d’aucune expertise, elle est notamment responsable de la comptabilité fictivede la copropriété et n’a en outrepas la partialité requise.


La défenderesse a déjà défendu la thèse que la copropriété pouvait ne pas avoir de réelle comptabilité au nomd’une gestion artisanale, comptabilité gérée par Monsieur Gouy Thomas et Madame Martine Ogle, et désigner ensuite Madame Ogle qui n’a pas pu produire un compte en bonne et due forme entre 2009 et 2017.

9) Concernant le point 9, rien ne justifie de reporter les travaux en 2021, que les audits techniques démontrent la nécessité de réaliser ces travaux depuis 2016, que le montant disponible du fonds de réserve étant de plus de 10.000,00 EUR, les travaux pouvaient parfaitement être réalisés. 10) Concernant les points 11 a), b) et c), aucun budget prévisionnel du fonds de réserve n’avait en réalité été préparé et celui-ci ne prévoyant pas les travaux à la cheminée, que le fonds de réserve n’atteint pas le montantminimal de 5% de la totalité des charges communesde l’exercice précédent. Le concluant a voté contre cette décision, la majorité des 4/5ème nécessaire pour décider de ne pas constituer le fonds de réserve obligatoire n’est en réalitépas valable. Suite aux dégâts des eaux d’octobre et décembre 2016 et de mars à mai 2017, et février 2020, aux demandes du concluant, aux conclusions d’assurance du manque d’entretien du bâtiment déjà constaté en janvier 2020, la préparation d’un budget prévisionnel de fonds de réserve est d’autant plus justifiée pour démontrer la bonne gestion et l’exécution réelle d’entretien et de conservation de patrimoine.

- d’avoir un avis de commissaire aux comptes avec une compétence en comptabilité par un bachelier minimum de nature juridique ou comptable et avec vérification sur place de toutes les pièces justificatives et que toutedépense a fait l’objet d’une décision régulière préalable d’assemblée générale régulière ; - faire adopter les comptes reflétant la situation réelle de la comptabilité de 2009 à 2019, avec des dépenses régulières prises par décisionpréalable d’assemblée générale respectant le droit civil, fiscal et social, avec toutes les pièces justificatives (factures, extraits de compte, devis,…) et contenant toutesles mentions que obligatoires minimum pour une copropriété de 20 lots au moins : o Les recettes et les dépenses, o La situation de la trésorerie, o Les mouvements des dispositions en espèce et en compte, o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, o Les créances et les dettes des copropriétaires, o Le bilan avec charges et recette, Ordonner la production de ces documents dans le mois de la signification du jugement à intervenir, souspeine d’astreinte de 100,00 EURpar jour de retard ; Entendre condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris l’indemnité de procédure de 1.440 € ; De dire le jugement à intervenir exécutoire par provision nonobstant tout recours et sans caution. Bruxelles, le


PAR CES MOTIFS, Par les faits et motifs ci-avant repris et tous les autres de fait et de droit à faire valoir en cours d’instance s’il échet ; Sous toutes réserves et sans aucune reconnaissance préjudiciable et sous contestation de tout fait non explicitement reconnu ; PLAISE A MADAME, MONSIEUR LE JUGE DE PAIX DU 1er CANTON DE WAVRE, Déclarer la demande recevable et fondée,

En conséquence, Dire pour droit que les décisions de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, et plus particulièrement celles reprises sous les points 4b), 5, 6a), 6b), 7a), 7b), 8b), 9, 11a), 11b), 11c), 13a) et 14, sont nulles puisqu’irrégulières, frauduleuses et abusives; Ordonner, aux frais du syndic, la convocation régulière d'une nouvelle assemblée générale ordinaire avec : - une convocation régulière avec toutes les formalités substantielles à peine de nullité prescrites par le code civil ; - une information préalable de tous les occupants de la tenuede l’assemblée générale; - un dossier pour chaque point mis à l’ordre du jour devant contenir tous les éléments, devis, pièces justificatives et proposition du syndic, et laissé à consultation des copropriétaires avec un délai minimum de 15 jours; - procéder aux votes par bulletins de vote comme moyen de preuve ; - approbation de tous les PV depuis 2018 par tous les copropriétaires présents et remarques y afférentes ; - de réaliser de manière effective l’évaluation annuelle des contrats en cours, dont notamment du contrat d’assurance incendie (avec explication des polices) et celle de gaz et électricité avec mention des évaluations et des montants ; - de mettre en concurrence avec une pluralité de devis toutes les dépenses de plus de 1.000 EUR et d’émettre une comparaison des clauses techniques et financières de l’offre par le syndic ; - d’établirun vrai budget prévisionnel du fonds de réserve pluriannuel appuyé d’une expertise techniquedu syndic et obliger la syndic à se rendre au bâtiment au minimum 2 fois par an pour assurer l’entretien en présence des copropriétaires volontaires ;

- d’avoir un avis de commissaire aux comptes avec une compétence en comptabilité par un bachelier minimum de nature juridique ou comptable et avec vérification sur place de toutes les pièces justificatives et que toutedépense a fait l’objet d’unedécision régulière préalable d’assemblée générale régulière ; - faire adopter les comptes reflétant la situation réelle de la comptabilité de 2009 à 2019, avec des dépenses régulières prises par décisionpréalable d’assemblée générale respectant le droit civil, fiscal et social, avec toutes les pièces justificatives (factures, extraits de compte, devis,…) et contenant toutesles mentions que obligatoires minimum pour une copropriété de 20 lots au moins : o Les recettes et les dépenses, o La situation de la trésorerie, o Les mouvements des dispositions en espèce et en compte, o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, o Les créances et les dettes des copropriétaires, o Le bilan avec charges et recette, Ordonner la production de ces documents dans le mois de la signification du jugement à intervenir, souspeine d’astreinte de 100,00 EURpar jour de retard ; Entendre condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris l’indemnité de procédure de 1.440 € ; De dire le jugement à intervenir exécutoire par provision nonobstant tout recours et sans caution. Bruxelles, le 11 mars 2021 Pour le concluant, son conseil, Michaël Van Bever












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