Comment imposer des décisions indispensables en copropriété en Belgique ? Article

Dernière mise à jour : mars 4

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Imaginez que vous êtes un copropriétaire dans un immeuble à appartements, où les désaccords sont si profonds que plus aucune décision n’est prise, plus aucune facture n’est payée. Que pouvez-vous faire dans cette situation ?

Quelles options s’offrent à vous ?

Problèmes de gestion dans l’immeuble. Les causes de ces problèmes peuvent être diverses : p.ex. des problèmes financiers, qui ne permettent plus de payer les fournisseurs à temps, des querelles entre plusieurs copropriétaires au sein l’association des copropriétaires (ACP), qui empêchent d’atteindre la majorité requise pour prendre les décisions indispensables, l’absence d’un syndic, etc.

Le juge peut désigner un syndic judiciaire. La loi prévoit en effet que chaque copropriétaire peut demander la désignation d’un syndic judiciaire par une procédure de requête unilatérale devant le juge de paix. S’il s’avère effectivement qu’aucun syndic n’a été nommé, le juge de paix peut nommer lui-même un syndic pour l’immeuble, qui doit alors exécuter toutes les missions légales d’un syndic.

Bon à savoir. Un syndic provisoire peut être désigné si le syndic en fonction n’effectue pas convenablement son travail.

Désignation d’un administrateur provisoire. La loi du 18 juin 2018 prévoit aussi la possibilité, depuis le 1er janvier 2019, de faire désigner un administrateur provisoire. La désignation peut avoir lieu dans les immeubles dans lesquels le processus décisionnel, au sein de l’assemblée générale, est tellement paralysé que l’équilibre financier ou l’état technique de l’immeuble en est menacé. Un administrateur provisoire peut dans ce cas être désigné, même si un syndic a déjà été nommé et qu’il exécute ses missions de manière tout à fait convenable.

Bon à savoir. La demande doit provenir d’un ou plusieurs copropriétaires possédant (ensemble) au moins 1/5 des quotes-parts dans les parties communes, ou du syndic lui-même, qui constate que les conditions de désignation d’un administrateur provisoire sont remplies. L’administrateur provisoire peut ainsi prendre des décisions indispensables à la place de l’assemblée générale de l’ACP.

Le juge peut aussi désigner les deux

Cela est arrivé dans un procès. Le mandat du syndic d’un immeuble à appartements avait expiré, mais aucun successeur n’avait été désigné en raison de profonds désaccords. En outre, le fonctionnement de l’ACP était complètement paralysé, parce que plusieurs copropriétaires ne payaient plus leurs contributions pour les parties communes de l’immeuble. L’immeuble était donc devenu le débiteur de fournisseurs, dont les factures restaient impayées. Certains fournisseurs ont menacé d’interrompre la fourniture d’eau, de gaz ou d’électricité. C’est alors qu’un copropriétaire a demandé la désignation d’un syndic judiciaire et celle d’un administrateur provisoire.

Qu’a décidé le juge ? Le juge (JP Béringue, 24.04.2020) a considéré que tant la désignation d’un syndic judiciaire que celle d’un administrateur provisoire était nécessaire dans cette situation. L’administrateur provisoire a dû temporairement reprendre les missions de l’assemblée générale des copropriétaires, pour une période de trois mois, et a donc pris des décisions à sa place. Il a dû constituer un fonds de réserve et un fonds de roulement, donner ou non la décharge à l’ancien syndic, conclure un nouveau contrat avec le syndic, etc.

Vous pouvez, en tant que copropriétaire, non seulement demander que le juge désigne un syndic, mais aussi demander simultanément qu’un administrateur provisoire vienne prendre les décisions indispensables à la place de l’assemblée générale des copropriétaires, p.ex. sur la constitution d’un fonds de roulement et d’un fonds de réserve.