Mise en concurrence et pluralité des devis pour souscrire un contrat? en copropriété belgique

Dernière mise à jour : mai 14

Conseil du site: fixer le seuil à lequel le syndic doit faire une pluralité de devis, et 3 candidats se révèlent le miniimum pour faire des économies sur la gestion de votre copropriété.


Il est conseillé de fixer 2 seuils à l'assemblée générale:

- un premier seuil pour obligaer une pluralité de devis pour toute souscription de contrat - genre 1000 à 1600EUR - un deuxième seuil pour la pluralité de devis et pour la rédaction d'un cahier de charges ( + 25000EUR)


Il appartient au syndic de réaliser cette pluralité de devis, il est organe de l'association des copropriétaires, d'établir une comparaison des clauses techniques et financières... Bien entendu, cela peut se faire avec l'aide et la collaboration des copropriétaires. La bonne symbiose entre le syndic et les copropriétaires est un des critères de succès et de bonne gestion professionnelle de la part du syndic.


Pour cette pluralité de devis, fixer un seuil pour la pluralité de devis (environ 1000EUR) et le seuil pour lequel il faut établir un cahier des charges. Dans le premier cas, il serait de bonne gestion de fixer les crtières de sélection, de qualité et d'attribution du marché à un entrepreneur pour que la décision soit la plus objective possible.


Préambule:

Quelques repères

article 577-4 , § 2, C. civil Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins : 1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c); (lire d)) 2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission; 3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

article 577-10, § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur. Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale. Le syndic a également l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion.

article 577-7, § 1er, 1°, d; L'assemblée générale décide à la majorité des 2/3 des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;

article 577-8, § 4, 4° Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

article 577-8, § 4, 13° Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;



Article combien de devis pour choisir l’entrepreneur en copropriété en Belgique


https://www.monastucesetconseils.be/2021-01/combien-de-devis-pour-choisir-l-entrepreneur-WAACIOAR_EU25020601?orderby=visits&domainid=84&last90=true&startdate=2020-11-29&enddate=2021-02-27&last_days=90


Le flou règne dans de nombreux immeubles quant à savoir si et, le cas échéant, quand le syndic doit présenter plusieurs devis à l’assemblée générale concernant la réalisation de certains travaux. Quand est-ce nécessaire, et combien en faut-il ?

Faut-il présenter plusieurs devis ?

C’est l’assemblée générale qui décide. L’assemblée générale des copropriétaires (AG) doit déterminer en quelles occasions le syndic doit présenter plusieurs devis : c’est la fameuse mise en concurrence. Elle doit notamment décider à la majorité des deux tiers du montant minimal des marchés et des contrats qui requiert une telle mise en concurrence (art. 577-7, §1, 1°, d C. civ.) .

Nécessaire pour quels travaux ? Lorsque l’AG fait usage de cette possibilité, elle peut déterminer librement les modalités de cette mise en concurrence. Elle peut choisir le type de travaux qui requiert la mise en concurrence et à partir de quel seuil celle-ci est exigée.

Combien de devis requis ? L’AG peut aussi choisir le nombre de devis que le syndic doit demander à partir d’un certain montant. En cas de mise en concurrence, on exige souvent la présentation de trois devis différents.

Quand peut-on s’en passer ?

Quand aucune décision n’a été prise. Déterminer à partir de quand la mise en concurrence est nécessaire est une possibilité dont dispose toute assemblée générale, mais pas une obligation. Si aucune décision n’a été prise sur le montant, p.ex. pour des devis à partir de 25 000 €, le syndic n’est pas obligé de présenter plusieurs devis. Néanmoins, il sera souvent conseillé de le faire, conformément au principe de «bonne administration».

Mesures conservatoires et administration provisoire. Lorsque le syndic, dans le cadre de sa compétence de prendre des mesures conservatoires et d’administration provisoire, décide de faire exécuter certains travaux, il ne doit organiser aucune mise en concurrence. Cette exception est expressément prévue à l’article 577-7, §1, 1° du Code civil.

L’AG ne choisit pas elle-même l’entrepreneur ? La question s’est posée dans un litige récent, soumis au juge de paix de Bruges (JP Bruges, 15.05.2020) . Suite à une fuite dans un appartement, des travaux de réparation urgents avaient dû être exécutés sur le toit.

La décision revient au syndic et au CCP. L’AG avait mandaté le syndic pour faire exécuter les travaux en concertation avec et après approbation du conseil de copropriété (CCP). Le syndic n’avait cependant organisé aucune mise en concurrence et avait désigné un entrepreneur sur base d’un devis approuvé par le CCP. Un des copropriétaires a considéré que le syndic avait outrepassé ses compétences, parce que le montant des travaux dépassait le seuil de mise en concurrence, et qu’il aurait donc dû présenter trois devis au préalable.

La mise en concurrence ne s’applique pas. Le juge de paix a rejeté cette demande des requérants. Il a considéré que l’AG avait intégralement délégué sa compétence au syndic et au CCP, et avait donc ainsi renoncé à toute forme de participation dans le choix de l’entrepreneur.

Bon à savoir. La décision de délégation peut éventuellement prévoir l’obligation de demander plusieurs devis. Si elle ne prévoit pas expressément cette obligation, celle-ci n’est tout simplement pas applicable.

Le syndic n’est tenu de présenter plusieurs devis que si l’assemblée générale l’a décidé. Le montant minimal, les travaux et le nombre de devis requis doivent aussi faire l’objet d’une décision de l’AG. Par contre, aucune décision de l’AG n’est exigée en cas de travaux conservatoires ou de mesures d’administration provisoire, ou dans l’hypothèse où le choix de l’entrepreneur a été délégué au syndic et/ou au conseil de copropriété.