Avis de la commission des normes comptables sur la comptabilité des copropriétés sur l'AR

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COMMISSION DES NORMES COMPTABLES Avis 2012/14 - Exemple chiffré relatif au plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012 Avis du 5 septembre 2012


  1. Introduction

  2. Comptabilité en partie double

  3. Le plan comptable minimum normalisé

  4. Les comptes de la classe 1

  5. Les comptes de la classe 2

  6. Les comptes de la classe 4

  7. Les comptes de la classe 5

  8. Les comptes de la classe 6

  9. Les comptes de la classe 7


  1. Exemple

  2. Appel d'acomptes sur les fonds de roulement et de réserve

  3. Livraisons de mazout

  4. Appel complémentaire de fonds de roulement

  5. Achat d’un aspirateur

  6. Transfert des fonds de roulement et de réserve en fin d'exercice 20N0

  7. Ouverture du nouvel exercice 20N1

  8. Entretien de l’ascenseur

  9. Achat d’une tondeuse autotractée

  10. Service d’ intérêts:

  11. Amortissement de la tondeuse autotractée

  12. Transfert de fonds de roulement et de réserve en fin d'exercice 20N1



Introduction

La copropriété ou la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie par les articles 577-2 à 577-14 du Code civil (ci-après: C. civ.). Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part1. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune2.

Pour cette raison, il est extrêmement important, en présence d’une copropriété, que les comptes soient tenus de manière précise, correcte et transparente. La loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion3 rappelle au syndic sa responsabilité dans cette matière. Quelle que soit la compétence qui lui est accordée par le règlement de la copropriété, le syndic a pour mission de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi4. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est toutefois autorisée à tenir une comptabilité simplifiée. Cette comptabilité simplifiée reflète au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement5 et du fonds de réserve6, les créances et les dettes des copropriétaires. La nature de la comptabilité qui doit être tenue dépendra par conséquent de la taille de l'association des copropriétaires et ainsi de l'ampleur des flux financiers générés par cette association.

Toute copropriété de vingt lots ou plus à l'exclusion des caves, des garages et des parkings doit tenir une comptabilité faisant usage d'un plan comptable minimum normalisé adapté à la nature des associations de copropriétaires. L'article 577-8, § 4, 17°, du Code civil confie au Roi l'établissement d'un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires. Ce plan a entre-temps été publié en annexe à l'arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires7, assurant de la sorte aux associations de copropriétaires la tenue d’une comptabilité uniforme, transparente et accessible aux copropriétaires et permettant en outre à tout moment la consultation du compte individuel de chaque copropriétaire.

Comptabilité en partie double

En vue de tenir la comptabilité de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée, il s’impose d’appliquer les règles usuelles de la comptabilité en partie double8. Les opérations sont inscrites sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, soit dans un livre journal unique soit dans un journal auxiliaire unique ou subdivisé en journaux spécialisés. Ces opérations sont méthodiquement transposées dans les comptes qu’elles concernent9.

L'inventaire donne un aperçu de la nature et le montant des avoirs et des droits de l'association des copropriétaires ainsi que ses dettes et engagements au jour de la clôture de l'exercice. Il en va de même pour la nature et le montant des charges et des produits de l'exercice clôturé à cette date.

Toute compensation entre des avoirs et des dettes, entre des droits et des engagements, entre des charges et des produits est interdite.

Chaque élément du patrimoine doit faire l’objet d’une évaluation distincte. Ces évaluations doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Il doit être tenu compte de tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l'exercice auquel l'inventaire se rapporte ou au cours d'exercices précédents, même si ces risques, pertes ou dépréciations ne sont connus qu'entre la date de clôture des comptes annuels et la date à laquelle l'inventaire est établi.

Il doit être tenu compte des charges et des produits qui concernent l'exercice ou des exercices précédents, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain.

Le petit outillage qui est constamment renouvelé et dont la valeur d'acquisition est négligeable peut être porté à l'actif pour une valeur fixe, si sa quantité, sa valeur et sa composition ne varient pas sensiblement d'un exercice à l'autre. Dans ce cas, le prix du renouvellement de ces éléments est directement porté sous les charges d’exploitation.

L'arrêté royal prévoit que les éléments de l’actif (par exemple l'achat d'une tondeuse autoportée ou une nouvelle installation de filtration pour la piscine) sont évalués à leur prix d'acquisition et sont portés à l'inventaire pour cette même valeur, déduction faite des amortissements y afférents. De cette façon, le coût d’acquisition de ces immobilisations est reparti sur leur durée d’utilité ou d’utilisation probable. Il est évident que seules les immobilisations dont la valeur d'acquisition est significative doivent être enregistrées comme immobilisations. Si ces biens ne sont pas enregistrés comme immobilisations cela ne peut donner une image altérée du patrimoine de l'association des copropriétaires. Les immobilisations dont la valeur d'acquisition est significative peuvent directement être prises en charges.

Les créances sont portées à l'inventaire à leur valeur nominale. Les créances à plus d’un an et à un an au plus font l’objet de réductions de valeur si leur remboursement à l’échéance est en tout ou en partie incertain ou compromis.

Les placements de trésorerie et les liquidités font également l’objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur nominale.

Le plan comptable minimum normalisé

Les comptes du plan comptable peuvent être subdivisés en plusieurs classes. Cette subdivision tente de s'écarter le moins possible de celle arrêtée pour les entreprises10 ou associations sans but lucratif11 mais, au besoin, adaptée au caractère spécifique des associations de copropriétaires.

Les comptes de la classe 1

Ces comptes concernent les dettes de l'association de copropriétaires à échéance résiduelle de plus d'un an.

Les comptes de la classe 2

Sous les comptes des immobilisations sont portées toutes les immobilisations possibles détenues par l'association de copropriétaires (par exemple une licence de logiciel, une cireuse ou une tondeuse autoportée). La valeur d'acquisition initiale est portée sous un compte 2 qui se termine par « 0 », les amortissements actés sous un compte 2 qui se termine par « 9 ». Le traitement comptable de ce type d’investissement ainsi que son amortissement sont illustrés par l'exemple chiffré repris dans le présent avis. Les cautions payées par l'association de copropriétaires sont également portées sous un compte de la classe 2.

Les comptes de la classe 4

Il s’agit des créances et des dettes des associations de copropriétaires à encaisser ou à payer au cours de l'exercice suivant. Sont par exemple portés sous ces comptes, les appels d’acomptes sur les fonds de réserve et de roulement adressés aux copropriétaires mais non encore versés. En cas d'excédent de fonds versés en fin d'exercice, ce solde est reporté à l'exercice suivant. Le traitement comptable appliqué est illustré par l'exemple repris dans le présent avis. En principe, les comptes de dettes Valeurs reportées fonds de réserve et de roulement peuvent ne présenter qu’un solde créditeur. L’association de copropriétaires doit prendre soin qu’il y ait suffisamment de fonds de réserve et de roulement pour assurer le fonctionnement de l’association. Il se recommande que les comptes de créances et de dettes soient divisés pour chaque lot.12 Ainsi il est possible de suivre le montant individuel pour chaque lot, tant pour ce qui est des fonds de réserve que pour les fonds de roulement. Les comptes de régularisation sont également des comptes de la classe 4. Celle-ci comprend les comptes qui peuvent être utilisés pour rattacher des charges et produits à l'exercice auquel ils se rapportent, quel que soit le moment de leur paiement.

Les comptes de la classe 5

Les fonds disponibles de l'association de copropriétaires sont portés sous les comptes de la classe 5 tout comme les acomptes appelés et versés sur les fonds de réserve et de roulement. Sur la base de l'article 577-8, § 4, 5° ils sont obligatoirement portés sous des comptes séparés: un compte pour le fonds de roulement et un compte pour les fonds de réserve13.

Les comptes de la classe 6

Sous les comptes de la classe 6 sont portées les charges. En raison du caractère spécifique des associations de copropriétaires, le plan comptable minimum normalisé prévoit une subdivision détaillée.

Les comptes de la classe 7

Les acomptes reçus des copropriétaires ainsi que les produits des associations de copropriétaires, comme les produits financiers (intérêts sur placements de trésorerie) sont portés sous les comptes de la classe

Exemple

Dans le présent avis la Commission des Normes Comptables vise à illustrer à l'aide d'un exemple l'usage de certains comptes du plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires. Dans le présent exemple, nous partirons d'une co-propriété de 40 lots. Le syndic se verra par conséquent obligé de tenir une comptabilité en partie double de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé tel que repris à l'arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires. Dans le présent exemple, on suppose pour la simplicité que chaque lot est identique et constitue ainsi une part égale de la copropriété, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de calculer des montants séparés pour chaque lot.

Appel d'acomptes sur les fonds de roulement et de réserve

Le syndic de l'association de copropriétaires appelle au début de l'exercice 20N0 24.000 euros de fonds de réserve (600 euros le lot) et 20.000 euros de fonds de roulement (500 euros le lot). Le plan comptable de l'association de copropriétaires a été étendu par la création de sous-comptes (option facultative), permettant de la sorte la consultation à tout moment des acomptes déjà versés sur les fonds de roulement et de réserve de chaque copropriétaire. Le traitement comptable au moment de l'appel des fonds de réserve aux 40 copropriétaires (24.000 euros au total) sera le suivant:

410001Acompte de fonds de réserve appelé (lot 1) jusqu’à 410040Acompte de fonds de réserve appelé (lot 40)24.000 aan700Acomptes fonds de réserve 24.000

Le traitement comptable au moment de l'appel du fonds de roulement aux 40 copropriétaires (20.000 euros au total) sera le suivant:

410101Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1) jusqu’à 410140Acompte de fonds de réserve appelé (lot 40) 20.000 aan701Acomptes fonds de roulement 20.000

L'appel de ces acomptes est enregistré dans la comptabilité de l'association de copropriétaires comme des produits (en utilisant les comptes de la classe 7). Ces produits seront portés sous le compte de résultats.

Compte de résultatsChargesProduits Acomptes fonds de réserve24.000 Acomptes fonds de roulement20.000Total 0Total 44.000

Le solde de ces comptes utilisés par l'association de copropriétaires peut être consulté à l’aide de l'aperçu suivant (la balance de vérification et par soldes bien connue dans la pratique de la comptabilité en partie double):

Numéro de compteDénomination du compteDébit CréditSolde débiteurSolde créditeur410001 jusqu’à 410040Acompte de fonds de réserve appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)24.000024.0000410101 jusqu’à 410140Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)20.000020.0000Total classe 1 à 5 44.000044.0000700Acomptes fonds de réserve024.000024.000701Acomptes fonds de roulement020.000020.000Total classe 6 et 7 44.000 44.000TOTAL44.00044.00044.00044.000

Si un inventaire est établi à ce moment, le solde du compte de résultats sera représenté en résumé au passif de l'inventaire. Cela résulte en une augmentation de fonds ou une ressource de fonds (si les produits dépassent les charges) ou une diminution ou un emploi de fonds (si les charges dépassent les produits). Étant donné que l'association de copropriétaires ne dispose pas de fonds propres effectifs, ceci se traduira dans l'inventaire établi en fin d'exercice comme une dette ou une créance sur les copropriétaires (cf. infra).

InventaireActif PassifCréance fonds de réserve24.000Produits Créance fonds de roulement20.000

  • Acompte de fonds de réserve

24.000

  • Acompte de fonds de roulement

20.000Total44.000Total44.000

En vertu de l'article 577-8, § 4, 5° C. civ. ces fonds doivent, au moment de leur paiement, être intégralement versés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement (sur la base d'un plan comptable minimum normalisé : le compte 551) et un compte distinct pour les fonds de réserve (compte 550). Tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires. Au moment du paiement de l’acompte par les copropriétaires, les écritures suivantes sont passées:

  • appel d’acompte de fonds de réserve et de roulement à verser par le(s) copropriétaire(s) du lot 1:

550Établissement de crédit : fonds de réserve 600 à410001Acompte de fonds de réserve appelé 600

551Établissement de crédit : fonds de roulement 500 à410101Acompte de fonds de roulement appelé 500

  • appel d’acompte de fonds de réserve et de roulement à verser par le(s) copropriétaire(s) du lot 2:

550Établissement de crédit : fonds de réserve600 à410002Acompte de fonds de réserve appelé 600

551Établissement de crédit : fonds de roulement 500 à410102Acompte de fonds de roulement appelé 500

  • appel d’acompte de fonds de réserve et de roulement à verser par le(s) copropriétaire(s) du lot 3:

550Établissement de crédit : fonds de réserve600 à410003Acompte de fonds de réserve appelé 600

551Établissement de crédit : fonds de roulement500 à410103Acompte de fonds de roulement appelé 500

Les mêmes écritures sont passées au moment où les copropriétaires des lots 4 jusqu'à 40 versent leur acompte. À la suite de ces versements, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compteDénomination du compteDébitCrédit Solde débiteurSolde créditeur410001 jusqu’à 410040Acompte de fonds de réserve appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)24.00024.00000410101 jusqu’à 410140Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)20.00020.00000550Établissement de crédit: Fonds de réserve24.000 024.0000551Établissement de crédit: Fonds de roulement20.000020.0000Total classe 1 à 588.00044.00044.0000700Acomptes fonds de réserve024.000024.000701Acomptes fonds de roulement 020.000020.000Total classe 6 et 7044.000 044.000 TOTAL88.00088.00044.00044.000

Si un inventaire est établi à ce moment, il donnera au moment où tous les copropriétaires auront payé, les informations suivantes:

InventaireActif PassifÉtablissement de crédit: Fonds de réserve24.000Produits Établissement de crédit: Fonds de roulement20.000

  • Acompte de fonds de réserve

24.000

  • Acompte de fonds de roulement

20.000Total 44.000Total 44.000

De l’avis de la Commission, il est recommandable de suivre les appels de manière extra-comptable pour ainsi pouvoir dresser l’inventaire de la partie encore restante en fonds de réserve et de roulement pour chaque lot (voir également infra).

Livraisons de mazout

Il y a livraison de mazout pour un montant de 5.000 euros. Cette livraison est payée avec le fonds de roulement.

  • Réception de la facture du fournisseur:

61232Livraisons mazout5.000 à751440 Fournisseurs 5.000

  • Paiement de la facture:

440Fournisseurs5.000 à551Établissement de crédit : Fonds de roulement 5.000

L'association de copropriétaires a exposé des frais à concurrence de 5.000 euros. Cette charge est portée au compte de résultats.

Compte de résultatsChargesProduitsLivraisons mazout5.000Acomptes fonds de réserve24.000 Acomptes fonds de roulement 20.000Total5.000Total44.000

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compteDénomination du compteDébitCréditSolde débiteur Solde créditeur410001 jusqu’à 410040Acompte de fonds de réserve appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)24.00024.00000410101 jusqu’à 410140Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)20.00020.00000440Fournisseurs5.0005.00000550Établissement de crédit : Fonds de réserve24.000024.0000551 Établissement de crédit : Fonds de roulement 20.0005.00015.0000Total classe 1 à 593.00054.00039.000 061232Livraisons mazout 5.000 05.000 0700Acomptes fonds de réserve024.000024.000701Acomptes fonds de roulement 020.000020.000Total classe 6 et 75.00044.0005.00044.000TOTAL98.00098.00044.00044.000

Si un inventaire est établi à ce moment, l'enregistrement de cette charge affecterait l'inventaire comme suit:

InventaireActifPassifÉtablissement de crédit : Fonds de réserve24.000 Produits

  • Acompte de fonds de réserve

24.000Établissement de crédit : Fonds de roulement15.000

  • Acompte de fonds de roulement

20.000 Charges

  • Livraisons mazout

(5.000)Total39.000Total 39.000

De l’avis de la Commission, il est recommandable de suivre également les charges supportées par l’association de manière extra-comptable de sorte que l’association peut donner à la fin de chaque période de rapport une représentation détaillée correcte pour chaque lot de la dette encore restante en fonds de réserve et de roulement (voir également supra). Ces informations peuvent difficilement être tenues dans une comptabilité générale puisque celles-ci rendent compte de la nature des charges et pas du centre de coût.

Appel complémentaire de fonds de roulement

Le syndic décide de lancer un appel complémentaire de fonds de roulement à concurrence de 5.000 euros (125 euros le lot):

  • Appel de fonds de roulement aux 40 copropriétaires:

410101Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1) jusqu’à 410140Acompte de fonds de roulement appelé (lot 40)5.000 à701Acomptes fonds de roulement 5.000

L'appel de cet acompte est enregistré dans la comptabilité de l'association de copropriétaires comme un produit. Ce produit est porté au compte de résultats.

Compte de résultatsChargesProduitsLivraisons mazout5.000Acomptes fonds de réserve 24.000 Acomptes fonds de roulement 25.000 Total 5.000 Total 49.000

  • Versement de l’acompte par les copropriétaires (40 fois):

551Établissements de crédit : Fonds de roulement125 à410101Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1) jusqu’à 410140Acompte de fonds de roulement appelé (lot 40) 125

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compteDénomination du compteDébitCrédit Solde débiteurSolde créditeur410001 jusqu’à 410040Acompte de fonds de réserve appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)24.00024.00000410101 jusqu’à 410140 Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)25.00025.00000440Fournisseurs5.0005.00000550Établissement de crédit : Fonds de réserve24.000024.000 0551Établissement de crédit : Fonds de roulement25.000 5.00020.0000Total classe 1 à 5103.00059.000 44.000061232 Livraisons mazout 5.0000 5.000 700Acomptes fonds de réserve024.000024.000701 Acomptes fonds de roulement025.000025.000Total classe 6 et 7 5.00049.0005.000 49.000TOTAL 108.000 108.00049.00049.000

Si un inventaire est établi à ce moment, il donnera au moment où tous les copropriétaires auront payé, les informations suivantes:

Inventaire

Actif PassifÉtablissement de crédit : Fonds de réserve24.000Produits

  • Acompte de fonds de réserve

24.000Établissement de crédit :Fonds de roulement 20.000

  • Acompte de fonds de roulement

25.000 Charges

  • Livraisons mazout

(5.000) Total44.000Total44.000

Achat d’un aspirateur

L'association de copropriétaires décide d'acheter un aspirateur pour le nettoyage de la piscine pour un montant de 500 euros. L'assemblée générale est d'avis que cette valeur d'acquisition n'est pas significative et elle décide d'inscrire l'achat de l'aspirateur directement en charges. Étant donné qu'il ne s’agit pas d’une dépense périodique, le montant sera porté sous le fonds de réserve.

  • Réception de la facture du fournisseur:

61082Autre entretien piscine/installations techniques 500 à440Fournisseurs 500

  • Paiement de la facture:

440Fournisseurs 500 à 550Établissement de crédit : Fonds de réserve 500

À la suite de cet achat, l'association de copropriétaires a exposé des frais à concurrence de 500 euros. Cette charge est portée au compte de résultats.

Compte de résultatsChargesProduitsLivraisons mazout5.000Acomptes fonds de réserve24.000Entretien piscine500Acomptes fonds de roulement 25.000Total5.500 Total49.000

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compteDébit CréditSolde débiteurSolde créditeur410001 jusqu’à 410040Acompte de fonds de réserve appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus) 24.000 24.00000410101 jusqu’à 410140 Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus) 25.00025.000 00440Fournisseurs5.5005.50000550Établissement de crédit : Fonds de réserve24.00050023.5000551Établissement de crédit : Fonds de roulement 25.000 5.00020.0000Total classe 1 à 5103.50060.00043.500061082 Autre entretien piscine5000500061232Livraisons mazout 5.00005.000 700Acomptes fonds de réserve024.000024.000701Acomptes fonds de roulement025.000025.000Total classe 6 et 7 5.50049.0005.50049.000TOTAL 109.000109.00049.00049.000

Si un inventaire est établi à ce moment, il présentera, compte tenu de la compensation au niveau du compte de résultats, les montants suivants:

InventaireActif PassifÉtablissement de crédit : Fonds de réserve23.500Produits

  • Acompte de fonds de réserve

24.000Établissement de crédit : Fonds de roulement 20.000

  • Acompte de fonds de roulement Charges

25.000 Charges

  • Livraisons mazout

(5.000)

  • Entretien piscine

(500)Total43.500Total43.500

Transfert des fonds de roulement et de réserve en fin d'exercice 20N0

À la fin de l'exercice 20N0, les comptes doivent être clôturés. Lorsqu'il ressort du compte de résultats que le montant des appels d’acompte adressés aux copropriétaires ou des produits (au total, 24.000 euros de fonds de réserve et 25.000 de fonds de roulement) dépasse le montant des charges de l'exercice (5.500 euros), le solde (43.500 euros) sera enregistré comme une dette envers les copropriétaires. L'association de copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis14. En cas de transmission de la propriété d'un lot, la quote-part dans le fonds de réserve détenue par le copropriétaire sortant créancier reste toutefois la propriété de l'association15. Afin d’éviter tout équivoque, une distinction est faite entre le fonds de réserve à reporter, d’une part, et le fonds de roulement à reporter, d’autre part.

693Valeurs à reporter43.500 à 48901Dettes: valeurs reportées fonds de réserve 23.500 48902Dettes: valeurs reportées fonds de roulement 20.000

À l’issue du transfert du solde du compte de résultats à l'inventaire, le compte de résultats se présente comme suit:

Compte de résultatsCharges ProduitsLivraisons mazout5.000Acomptes fonds de réserve24.000Entretien piscine500Acomptes fonds de roulement25.000Solde reporté 43.500 Total49.500Total 49.000

À la suite du transfert du solde du compte de résultats à l'inventaire, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compteDénomination du compte DébitCrédit Solde débiteur Solde créditeur410001 jusqu’à 410040Acompte de fonds de réserve appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus) 24.000 24.000 00410101 jusqu’à 410140Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)25.00025.00000440Fournisseurs 5.500 5.5000048901Valeurs reportées fonds de réserve 023.500 023.500 48902Valeurs reportées fonds de roulement020.000 020.000 550 Établissement de crédit : Fonds de réserve24.000 500 23.5000551 Établissement de crédit : Fonds de roulement 25.000 5.00020.0000Total classe 1 à 5 103.500 103.50043.50043.50061082Autre entretien piscine500 0500 061232Livraisons mazout5.00005.000 693 Valeurs à reporter43.500043.500 0700 Acomptes fonds de réserve 0 24.0000 24.000701 Acomptes fonds de roulement025.000025.000Total classe 6 et 749.00049.00049.00049.000TOTAL152.500152.50092.50092.500

Après compensation au niveau du compte de résultats, l'inventaire se présente en fin d'exercice 20N0, comme suit:

InventaireActif PassifÉtablissement de crédit : Fonds de réserve23.500Dettes: valeurs reportées fonds de réserve23.500Établissement de crédit : Fonds de roulement20.000Dettes: valeurs reportées fonds de roulement 20.000 Total 43.500Total43.500

Comme déjà indiqué ci-avant, il est préférable de diviser les comptes de passif divers par lot de sorte que chaque solde à la fin de chaque période de rapport présente la dette correcte en fonds de réserve et de roulement pour chaque lot.

Ouverture du nouvel exercice 20N1

Au début de l'exercice suivant, cette dette est directement transférée et les acomptes versés sont ajoutés respectivement au fonds de réserve et au fonds de roulement.

48901Dettes: valeurs reportées fonds de réserve23.500 48902Dettes: valeurs reportées fonds de roulement20.000 à 700Acomptes fonds de réserve 23.500 701Acomptes fonds de roulement 20.000

Ces acomptes sont à nouveau repris dans le compte de résultats de 20N1 comme un produit. De cette façon, la comptabilité devient pour l’association de copropriétaires un instrument utile avec lequel il est possible de vérifier dans quelle mesure les charges sont couvertes par les montants déjà appelés.

Compte de résultatsCharges Produits Acomptes fonds de réserve23.500 Acomptes fonds de roulement20.000Total 0Total 43.500

Le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires modifie comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compte Débit CréditSolde débiteur Solde créditeur48901Valeurs reportées fonds de réserve23.50023.5000048902Valeurs reportées fonds de roulement 20.00020.00000550 Établissement de crédit : Fonds de réserve23.500023.500 0 551 Établissement de crédit : Fonds de roulement 20.000020.0000Total classe 1 à 5 87.00043.50043.5000700Acomptes fonds de réserve023.500023.500701Acomptes fonds de roulement0 20.0000 20.000Total classe 6 et 7043.500043.500TOTAL87.00087.00043.50043.500

L'inventaire à l'ouverture du nouvel exercice se présente comme suit:

InventaireActifPassifÉtablissement de crédit: fonds de réserve23.500Produits

  • Acompte de fonds de réserve

23.500Établissement de crédit: fonds de roulement 20.000

  • Acompte de fonds de roulement

20.000Total 43.500Total 43.500

Entretien de l’ascenseur

L'ascenseur a besoin d'un grand entretien nécessitant l’intervention d’un technicien. Pour les services prestés, ce dernier envoie une facture de 1.200 euros.

  • Réception de la facture du fournisseur:

61011Contrat d'entretien ascenseurs 1.200 à 440Fournisseurs 1.200

  • Paiement de la facture:

440Fournisseurs1.200 à551Établissement de crédit : Fonds de roulement 1.200

Reprise de la charge au compte de résultats.

Compte de résultatsChargesProduitsContrat d'entretien ascenseur1.200 Acomptes fonds de réserve23.500 Acomptes fonds de roulement 20.000Total1.200Total 43.500

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compteDénomination du compte DébitCrédit Solde débiteur Solde créditeur440Fournisseurs1.200 1.2000048901Valeurs reportées fonds de réserve23.50023.5000048902Valeurs reportées fonds de roulement 20.000 20.000 00550Établissement de crédit : Fonds de réserve23.500 023.500 0551 Établissement de crédit : Fonds de roulement 20.000 1.200 18.8000Total classe 1 à 588.20045.90042.300061011Contrat d'entretien ascenseurs1.2000 1.2000700 Acomptes fonds de réserve023.500023.500701 Acomptes fonds de roulement020.000020.000Total classe 6 et 71.20043.500 1.200 43.500TOTAL 89.400 89.40043.50043.500

Si un inventaire est établi entre-temps, il présentera les montants suivants:

InventaireActif PassifÉtablissement de crédit : Fonds de réserve23.500 Produits

  • Acompte de fonds de réserve

23.500Établissement de crédit : Fonds de roulement 18.800

  • Acompte de fonds de roulement

20.000 Charges

  • Entretien ascenseur

(1.200)Total 42.300 Total 42.300

Achat d’une tondeuse autotractée

L'association de copropriétaires achète une tondeuse autotractée pour un montant de 2.800 euros. Sur la base de la facture d'achat, la valeur d'acquisition de la tondeuse autotractée est comptabilisée sur un sous-compte du compte 23 Installations, machines et outillage, qui se termine par «0».

  • Réception de la facture du fournisseur

23..0Installations, machines et outillage – tondeuse autotractée: valeur d'acquisition 2.800 à 440Fournisseurs 2.800

L'achat de la tondeuse autotractée constitue un investissement pour l'association des copropriétaires. En d'autres termes, le prix d'achat n'est pas pris en charge au moment de l'achat, mais au moment de son amortissement. Ainsi le compte de résultats n'est pas modifié à la suite de cet achat.

  • Paiement de la facture:

440Fournisseurs2.800 à 550Établissement de crédit : Fonds de réserve 2.800

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compteDébit Crédit Solde débiteurSolde créditeur23..0 Tondeuse autotractée: valeur d'acquisition2.80002.8000440 Fournisseurs4.000 4.000 0048901Valeurs reportées fonds de réserve23.50023.5000048902Valeurs reportées fonds de roulement 20.00020.00000550Établissement de crédit : Fonds de réserve23.5002.800 20.7000551 Établissement de crédit : Fonds de roulement20.000 1.200 18.800 0Total classe 1 à 593.800 51.500 42.300061011Contrat d'entretien ascenseurs1.20001.2000700 Acomptes fonds de réserve023.500023.500701 Acomptes fonds de roulement020.000020.000Total classe 6 et 71.20043.5001.20043.500TOTAL 95.000 95.000 43.50043.500

Si un inventaire est établi à ce moment, ces investissements seront ajoutés à l'actif.

InventaireActifPassifInstallations, machines et outillage 2.800Produits

  • Acompte de fonds de réserve

23.500Établissement de crédit: fonds de réserve 20.700

  • Acompte de fonds de roulement

20.000Établissement de crédit: fonds de roulement 18.800Charges

  • Entretien ascenseur

(1.200) Total42.300 Total42.300

Service d’ intérêts:

L'association de copropriétaires reçoit de l'établissement de crédit 310 euros d'intérêts sur ses fonds de réserve et 280 euros d'intérêts sur ses fonds de roulement. Ces intérêts représentent un produit financier pour l'association de copropriétaires et sont enregistrés à ce titre au compte de résultats.

550Établissement de crédit : Fonds de réserve310 à751Produits financiers: intérêts fonds de réserve 310

551Établissement de crédit : Fonds de roulement 280 à752Produits financiers: intérêts fonds de roulement 280

Compte de résultatsChargesProduitsContrat d'entretien ascenseur 1.200Acomptes fonds de réserve23.500 Acomptes fonds de roulement 20.000 Intérêts fonds de réserve310 Intérêts fonds de roulement310Total 1.200 Total 1.200

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compteDénomination du compteDébitCréditSolde débiteurSolde créditeur23..0Tondeuse autotractée: valeur d'acquisition2.800 02.800 0440 Fournisseurs4.000 4.000 0048901 Valeurs reportées fonds de réserve23.500 23.500 0048902Valeurs reportées fonds de roulement20.00020.00000550 Établissement de crédit : Fonds de réserve23.810 2.80021.0100551 Établissement de crédit : Fonds de roulement20.2801.20019.0800Total classe 1 à 5 94.390 51.50042.890 061011Contrat d'entretien ascenseurs1.200 01.200 0700 Acomptes fonds de réserve023.500023.500701 Acomptes fonds de roulement 0 20.0000 20.000751Intérêts fonds de réserve0 3100 310752Intérêts fonds de roulement02800280Total classe 6 et 7 1.20044.090 1.200 44.090TOTAL95.59095.59044.09044.090

Si un inventaire est établi à ce moment, ces produits d'intérêts constitueront une nouvelle ressource de fonds.

InventaireActifPassifInstallations, machines et outillage2.800Produits

  • Acompte de fonds de réserve

23.500Établissement de crédit: fonds de réserve 21.010

  • Acompte de fonds de roulement

20.000Établissement de crédit: fonds de roulement 19.080

  • Intérêts fonds de réserve

310

  • Intérêts fonds de roulement

280 Charges

  • Entretien ascenseur

(1.200) Total42.890Total42.890

Amortissement de la tondeuse autotractée

La durée d'utilisation probable de cette tondeuse est estimée à 5 ans. Chaque année 1/5 de la valeur d'acquisition sera porté à charge du résultat de l'exercice. En fin de chaque exercice, cette charge sera enregistrée comme suit:

6302Dotations aux amortissements sur immobilisations corporelles 560 à23..9Installations, machines et outillage - tondeuse autotractée: amortissements actés 560

Cet amortissement représente une charge de l'exercice.

Compte de résultatsCharges ProduitsContrat d'entretien ascenseur1.200Acomptes fonds de réserve 23.500Amortissement tondeuse autotractée 560 Acomptes fonds de roulement20.000 Intérêts fonds de réserve310 Intérêts fonds de roulement280Total 1.760Total44.090

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compteDénomination du compte DébitCrédit Solde débiteur Solde créditeur23..0 Tondeuse autotractée: valeur d'acquisition 2.8000 2.800023..9 Tondeuse autotractée: amortissements actés05600560440 Fournisseurs 4.000 4.000 0048901Valeurs reportées fonds de réserve 23.50023.5000048902 Valeurs reportées fonds de roulement20.00020.00000550Établissement de crédit : Fonds de réserve23.8102.800 21.0100551Établissement de crédit : Fonds de roulement 20.2801.200 19.0800Total classe 1 à 594.39052.06042.89056061011Contrat d'entretien ascenseurs1.20001.20006302 Dotations aux amortissements sur immobilisations corporelles 56005600700Acomptes fonds de réserve 023.500023.500701 Acomptes fonds de roulement020.000020.000751Intérêts fonds de réserve03100310752 Intérêts fonds de roulement 02800280Total classe 6 et 7 1.760 44.0901.760 44.090TOTAL 96.15096.15044.65044.650

L'inventaire est adapté à la suite de cet amortissement. Seule la valeur comptable nette de l'actif est exprimée. L'inventaire peut être établi comme suit:

InventaireActif PassifInstallations, machines et outillage2.240Produits

  • Acompte de fonds de réserve

23.500Établissement de crédit: fonds de réserve 21.010

  • Acompte de fonds de roulement

20.000Établissement de crédit: fonds de roulement19.080

  • Intérêts fonds de réserve

310

  • Intérêts fonds de roulement

310 Charges

  • Entretien ascenseur

(1.200)

  • Amortissement tondeuse à gazon

(560)Total 42.330 Total42.330

Transfert de fonds de roulement et de réserve en fin d'exercice 20N1

À la fin de l'exercice 20N1, les comptes doivent être clôturés à nouveau. Il ressort du compte de résultats que le montant des appels d’acompte adressés aux copropriétaires ou des produits (au total, 23.500 euros de fonds de réserve, 20.000 euros de fonds de roulement et 590 euros d'intérêts) dépasse le montant des charges de l'exercice (1.760 euros). Le solde (42.330 euros) est enregistré comme une dette envers les copropriétaires, étant entendu, comme mentionné ci-dessus, qu’une distinction est faite entre le fonds de réserve à reporter et le fonds de roulement à reporter. En cas de transmission de la propriété, la quote-part dans le fonds de réserve détenue par le copropriétaire sortant reste la propriété de l'association. Lors de l'achat de la tondeuse autotractée, la valeur d'acquisition a été portée sous le fonds de réserve, puisque l'achat de la tondeuse ne constitue pas une dépense périodique et reste comme meuble également la propriété de l'association de copropriétaires16. En fin d'exercice, le fonds de réserve reporté s'élève au solde du compte distinct Fonds de réserve augmenté de la valeur comptable nette de la tondeuse autotractée (21.010 + 2.240 = 23.250).

693Valeurs à reporter 42.330 à48901Dettes: valeurs reportées fonds de réserve 23.250 48902Dettes: valeurs reportées fonds de roulement 19.080

À l’issue du transfert du solde du compte de résultats à l'inventaire, le compte de résultats se présente comme suit:

Compte de résultatsChargesProduitsContrat d'entretien ascenseur1.200Acomptes fonds de réserve 23.500Amortissement tondeuse autotractée 560Acomptes fonds de roulement20.000Solde reporté42.330 Intérêts fonds de réserve310 Intérêts fonds de roulement280Total44.090 44.090

À la suite du transfert du solde du compte de résultats à l'inventaire, le solde des comptes utilisés est modifié comme suit:

Numéro de compteDénomination du compte DébitCréditSolde débiteurSolde créditeur23..0Tondeuse autotractée: valeur d'acquisition2.80002.800023..9Tondeuse autotractée: amortissements actés560 0560 0440 Fournisseurs 4.000 4.000 0048901Valeurs reportées fonds de réserve 23.50046.750023.25048902 Valeurs reportées fonds de roulement 20.00039.080 039.080 550Établissement de crédit : Fonds de réserve23.8102.80021.0100551Établissement de crédit: Fonds de roulement20.2801.20019.0800Total classe 1 à 5 94.390 94.39042.89042.89061011Contrat d'entretien ascenseurs1.20001.20006302 Dotations aux amortissements sur immobilisations corporelles56005600693Valeurs à reporter42.330042.3300700 Acomptes fonds de réserve023.500023.500701 Acomptes fonds de roulement020.000020.000751 Intérêts fonds de réserve0310 0310 752 Intérêts fonds de roulement0 2800 280Total classe 6 et 7 44.090 44.090 44.090 44.090TOTAL 138.480 138.480 86.98086.980

Après compensation au niveau du compte de résultats, l'inventaire se présente en fin d'exercice 20N1, comme suit:

InventaireActif Passif17 Installations, machines et outillage 2.240Dettes: valeurs reportées fonds de réserve23.250Établissement de crédit : Fonds de réserve 21.010Dettes: valeurs reportées fonds de roulement19.080Établissement de crédit : Fonds de roulement 19.080 Total42.330Total42.330

  • 1.Article 577-2, § 3 C. civ.

  • 2.Article 577-2, § 7 C. civ.

  • 3.MB 26 juin 2010.

  • 4.Article 577-8, § 4 , 17° C. civ.

  • 5.On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie (article 577-11, § 5).

  • 6.On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture (article 577-11, § 5).

  • 7.MB 3 août 2012.

  • 8.Article 9 de l'arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires

  • 9.Article 3, alinéa 2 de l'arrêté royal fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires.

  • 10.Tel que prévu dans l'arrêté royal du 12 septembre 1983 déterminant la teneur et la présentation d'un plan comptable minimum normalisé.

  • 11.Tel que prévu dans l’annexe à l'arrêté royal du 19 décembre 2003 relatif aux obligations comptables et à la publicité des comptes annuels de certaines associations sans but lucratif, associations internationales sans but lucratif et fondations.

  • 12.Par la création de sous-comptes.

  • 13.Tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires.

  • 14.Article 577-5, § 3 C. civ.

  • 15.Article 577-11, § 5 , 2° C. civ.

  • 16.Article 577-5, § 3 C. civ.

  • 17.Comme déjà indiqué ci-avant, il est préférable de diviser les comptes de passif divers par lot de sorte que chaque solde, à la fin de chaque période de rapport présente la dette correcte en fonds de réserve et de roulement pour chaque lot.