Achat en copropriété: attention aux charges suprises, contentieux et mauvaise gestion du syndic

Dernière mise à jour : mars 6


Excellent ouvrage pour les futurs copropriétaires de la fondation du Roi Baudouin

https://www.kbs-frb.be/fr/Activities/Publications/2019/2019_MG_Medeeigenaars_Coproprietaires




Sommaire: 2 articles intéressants la loi


Base légale Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours : 1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;

3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété; 08/2020 18 / 21

4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;

5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires. A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.


§ 2. En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou de transfert pour cause de mort d'un lot, le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par envoi recommandé, de lui transmettre les informations et documents suivants outre, le cas échéant, l'actualisation des informations visées au paragraphe 1er :

1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date. Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant. Le notaire transmet ensuite les documents au copropriétaire entrant. A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°.

Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il peut jouir des parties communes. 08/2020 19 / 21 Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister

. § 3. En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot ou de démembrement entre vifs du droit de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic, dans les trente jours, de la date de la passation de l'acte authentique, de l'identification du lot concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle, et éventuellement future, des personnes concernées et, le cas échéant, de l'identité du mandataire désigné conformément à l'article 577-6, § 1er, alinéa 2.

§ 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des paragraphes 1er à 3 sont à charge du copropriétaire sortant.

§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot :

1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes; le décompte est établi par le syndic; la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant;

2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.


Art. 577-11/1. Lors de la passation de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les sommes dues, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires en ce compris les frais de récupération judiciaire et extrajudiciaire des charges, dus par le copropriétaire sortant, ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu de l'article 577-1, §§ 1er à 3. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance. Si le copropriétaire sortant conteste ces arriérés ou frais, le notaire instrumentant en avise le syndic par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l'acte authentique. À défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la date de l'envoi recommandé visé à l'alinéa 2, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au copropriétaire sortant.


Article du SNPC https://www.snpc-nems.be/fr/content/les-charges-%E2%80%98surprises%E2%80%99-de-copropri%C3%A9t%C3%A9-lors-de-l%E2%80%99achat-d%E2%80%99un-appartement-%E2%80%A6

Les charges ‘surprises’ de copropriété lors de l’achat d’un appartement …

Nous sommes parfois consultés par des nouveaux propriétaires surpris du montant mensuel ou trimestriel des charges qui leurs sont réclamées par le syndic… Rappel Lorsque vous avez acquis un appartement dans une copropriété, vous devez participer aux charges de la copropriété en principe au prorata de vos quotités (sauf exception prévue par l’acte de base qui peut stipuler que certains types de charges bien définies sont partagés suivant un autre mode de répartition). Dans la procédure de vente d’un bien dans une copropriété, la loi précise qu’une série d’informations devra être transmise au candidat acquéreur. Ainsi, le vendeur devra d’abord fournir un certificat de performance énergétique relatif au bien vendu ainsi qu’une attestation de contrôle de l’installation électrique. Le vendeur (souvent par l’intermédiaire de son notaire) devraégalement demander au service d’urbanisme de la commune un certificat d’urbanisme. Enfin, outre ces documents obligatoires, le notaire instrumentant, l’agent immobilier ou le vendeur devront – avant la signature du compromis de vente, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat – demander au syndic de lui transmettre certains informations et documents. Documents émanant du syndic AVANT la signature du compromis Les informations et documents à transmettre par le syndic au vendeur ou son représetnatnt sont les suivants :

  • le montant du fonds de roulement et de réserve ;

  • le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur ;

  • la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décodés par l’AG avant la date certaine du transfert de propriété ;

  • le relevé des procédures judiciaires en cours ;

  • les PV des AG des trois dernières années ;

  • les décomptes périodiques des charges des deux dernières années ;

  • une copie du dernier bilan approuvé par l’AG.

Ces informations doivent être communiquées par le syndic dans les 15 jours de la demande et les frais de transmission de ces informations sont à charge du vendeur. Ces informations doivent bien sûr être transmises au candidat acquéreur ! Documents émanant du syndic APRES la signature du compromis Après la signature du compromis et au moins 30 jours avant la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant demande au syndic une nouvelle série d’information et les transmets au candidat acquéreur. Ces informations sont les suivantes :

  • le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’AG ou le syndic avant la date certaine du transfert de propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date car s’il s’agit de dépenses à caractère exceptionnel elles seront à charges de l’acquéreur ;

  • un état des appels de fonds approuvés par l’AG avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;

  • un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidées par l’AG avant la date certaine du transfert de propriété, dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;

  • un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de propriété, dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;

  • les documents demandés au syndic avant la cession s’ils n’ont pas encore été transmis à l’acheteur.

Informations à consulter ! Ainsi en examinant tous les documents transmis par le syndic, et pour autant que ces documents soient corrects et reflètent exactement la situation de la copropriété, un candidat acheteur pourra déjà se faire une bonne idée des charges qu’il aura à payer mensuellement ou trimestriellement après son achat et en tenir compte dans son budget personnel. Notons également qu’après la vente, le syndic devra encore répartir certains types de charges entre le vendeur et l’acheteur. Ainsi une distinction devra se faire entre les charges ordinaires et les autres types de dépenses :

  • les charges ordinaires, c’est-à-dire les dépenses périodiques récurrentes (entretien, assurances, gérance, consommations,..) seront réparties entre le vendeur et l’acquéreur « prorata temporis » ;

  • les dépenses à caractère plus exceptionnel qui sont connues à la date certaine du transfert de propriété mais dont le paiement ne sera demandé qu’après cette date seront à charge de l’acquéreur ;

  • les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’AG tenue entre la signature du compromis et la passation de l’acte authentique seront supportés par l’acquéreur s’il disposait d’une procuration pour assister à cette AG.



Article du de Notaire.be

Répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur

Depuis plusieurs années, Gaston et Marie sont propriétaires d'un appartement qu'ils ont décidé de mettre en vente. Ils ont rencontré Pierre, qui, justement cherchait un appartement. Le prix proposé par Gaston et Marie convenait à Pierre, et les deux parties ont décidé de conclure la vente.

Charges ordinaires de copropriété Pour les charges ordinaires de copropriété, il n'y a pas de problème de partage: Pierre les supportera dès qu'il aura la jouissance de l'appartement. Cela vise principalement les frais communs périodiques, comme l'utilisation de l'ascenseur, l'entretien de l'immeuble, les frais de gérance... Si Gaston et Marie acceptent de laisser Pierre occuper l'appartement dès la signature du compromis, mais bien avant l'acte, il est normal que Pierre supporte les charges dès ce moment. Par contre, s'ils ont demandé à Pierre de pouvoir rester dans l'appartement plusieurs mois après la signature de l'acte, ils paieront les charges jusqu'au jour où ils mettront l'appartement à la disposition de Pierre.Charges extraordinaires Mais, il arrive parfois que, quelques jours après avoir décidé la vente, les vendeurs et l'acquéreur constatent que l'assemblée générale des copropriétaires a décidé d'entamer des gros travaux de remplacement de l'ascenseur et de réfection de la toiture. Qui devra payer ces frais? Gaston et Marie qui étaient propriétaires au moment où la décision de l'assemblée générale a été prise, ou Pierre qui sera propriétaire au moment de l'exécution des travaux, et qui en profitera. Il est normal que le vendeur supporte tous les frais décidés avant la vente, et pour lesquels le syndic a déjà adressé une demande de paiement aux copropriétaires : il s'agit d'une dette certaine et exigible existant au moment de la vente. Si le syndic a déjà demandé à Gaston et Marie une première provision avant la vente, ils devront la payer, même si Pierre profitera des travaux. Par contre, il semble également logique que Pierre supporte le coût de tous les travaux dont le paiement est exigé par le syndic après la vente, même s'ils ont été décidés avant qu'il ne devienne propriétaire : il profitera des améliorations apportées à l'immeuble, et il est normal qu'il en supporte le coût. Dès lors, pour savoir qui, de l’acheteur ou du vendeur, doit payer ces charges, trois situations se présentent :

  1. Une décision a été prise par l’assemblée générale avant la signature du compromis de vente et le syndic a envoyé une demande de paiement au vendeur avant la signature de l’acte authentique de vente : le vendeur paie ;

  2. Une décision a été prise par l’assemblée générale avant la signature du compromis de vente et le syndic envoie la demande de paiement après la signature de l’acte authentique de vente : l’acheteur paie uniquement s’il a reçu les procès-verbaux ou documents mentionnant les montants réclamés ;

  3. Une assemblée générale a lieu entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique de vente : l’acheteur paie pour autant que le vendeur lui ai communiqué, dans un délai raisonnable, la convocation à l’assemblée générale et lui ai donné procuration pour se rendre à l’assemblée générale.

Et, pour les procès en cours ? La même solution doit être apportée aux problèmes relatifs aux procès en cours: si la copropriété est condamnée à payer une somme à la suite d'un litige antérieur à la vente, Pierre doit-il intervenir? Si elle doit recevoir des sommes à la suite d'un litige avec le constructeur, qui peut les percevoir: Gaston et Marie ou Pierre? Ici aussi, c'est la date à partir de laquelle les paiements sont exigibles qui comptera.Conseil : éviter les discussions ! Les problèmes qui peuvent surgir à ces occasions sont parfois très difficiles à résoudre, même quand vendeurs et acquéreurs sont de bonne foi. Il vaut mieux les solutionner au moment de la signature du compromis, en éclairant correctement l'acquéreur: le moyen le plus simple est de lui transmettre une copie des derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant cette date, et de l'inviter à participer à toute assemblée générale qui se tiendrait entre le compromis et l'acte. Il faut également veiller à ce que ces procès-verbaux soient clairs et précisent si les travaux ont bien été décidés ou s'ils sont seulement envisagés.


La vente d’un appartement: informations préalables & répartition des frais https://www.pim.be/faq-items/la-vente-dun-appartement-informations-prealables-repartition-des-frais/ Au moment de l’achat de son appartement, l’acquéreur devra être complètement informé sur ses rapports futurs avec les autres copropriétaires. Il existe une obligation d’information en cas de vente d’un lot. L’acheteur devra recevoir, avant la signature de la convention ou de l’offre/promesse d’achat, les informations et documents suivants :

  • le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,

  • le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;

  • la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;

  • le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

  • les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

  • une copie du dernier bilan approuvé par l’AG de l’association des copropriétaires.

Le syndic doit les communiquer sur simple demande, dans les 15 jours. Si l’acheteur ne reçoit pas ces informations, il pourra y avoir des conséquences sur la vente. L’acquéreur pourra tenter de se dégager du contrat en prétendant qu’il est nul ou qu’il y a un vice de consentement. Rôle du notaire avant l’acte de vente Le notaire devra, en cas de vente d’un lot, demander au syndic par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :

  • le montant des dépenses décidées par l’AG ou le syndic avant la vente mais dont le paiement est demandé par le syndic après cette date;

  • un état des appels de fonds approuvés par l’AG des copropriétaires avant la vente et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic après cette date;

  • un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’ AG avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date;

  • un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la vente mais dont le paiement est demandé après cette date.

Le syndic a 30 jours pour répondre. Le notaire transmet ensuite les documents à l’acheteur, aux frais du vendeur. Attention! Après paiement des certaines créances, le notaire doit retenir sur le prix de vente, lors de la signature de l’acte, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le vendeur. Il peut les contester, sauf décision judiciaire définitive. La répartition des frais Les informations ci-dessus devront donc être portées à la connaissance de l’acheteur lors de l’acte authentique, sans que ce dernier ne puisse toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence de celles-ci. Au-delà de ces obligations, et sauf arrangement particuliers entre les parties, le nouveau propriétaire sera aussi tenu des charges ordinaires dès la date de la signature de l’acte notarié. Il devra également s’acquitter des charges extraordinaires et des appels de fonds décidés par l’assemblée générale. Pour autant que ces décisions aient lieu entre le compromis de vente et l’acte authentique et que le nouveau propriétaire ait disposé alors d’une procuration pour y assister. L’ensemble des frais liés à la transmission des informations et de remise des documents par le syndic est à la charge du propriétaire sortant. (source-)