Article SNPC Travaux dans des parties privatives analyse d’un cas concret

NB personnelle: la mission première d'un syndic est de gérer un patrimoine immobilier commun en mettant les moyens financiers, techniques et humains nécessaires, en collaboration avec les copropriétaires. Mais les intérêts peuvent diverger entre les copropriétaires dont certains sont soucieux de l'entretien du batiment et d'autres de leurs sous. Le rôle du syndic n'est pas aisé mais le bon sens doit l'emporter. A ne pas oublier, celui qui n'entretient pas son patrimoine, le dévalorise.


Article du SNPC


Dans le cadre de nos activités, un cas intéressant soumis au Président du Tribunal de 1ère instance de Liège – Division Liège siégeant en référé a été porté à notre connaissance. Entre autres, le caractère commun ou privatif de divers travaux programmés dans deux appartements en duplex, parties privatives incontestables, était discuté entre deux avocats spécialisés, Maîtres Gilles Rigotti et Jean-François Moreau. Il a donné lieu le 23 décembre 2020 à une Ordonnance dont nous reprenons ci-après les principaux enseignements. LES FAITS DE LA CAUSE EN RÉSUMÉ Dans une copropriété résidentielle comprenant huit étages, l’un des copropriétaires dispose des niveaux 7 et 8. Ces étages n’étaient plus habités depuis plusieurs années et d’importants travaux de rénovation devaient être entrepris. Pour ce faire, le propriétaire fait appel à un homme de métier. Avant le début des travaux, il prévient le Syndic de l’immeuble ainsi que les autres copropriétaires de la date du début des travaux. Le Syndic sollicite des compléments d’informations qu’il obtient. Toutefois, les autres copropriétaires souhaitent s’opposer à la réalisation de ces travaux estimant qu’ils ne peuvent être réalisés qu’après autorisation par l’Assemblée Générale des Copropriétaires puisqu’ils concernent des parties communes. De son côté, le propriétaire des 7ème et 8ème niveaux va initier les travaux, estimant qu’il s’agit uniquement de travaux dans ses parties privatives. C’est dans ce cadre qu’une action en référé est diligentée par les autres copropriétaires pour obtenir la cessation des travaux jusqu’à l’approbation de ceux-ci par l’Assemblée Générale. LES TRAVAUX ENTREPRIS PAR LE DÉFENDEUR En bref, le copropriétaire projetait de :

  • Changer les châssis ;

  • Redistribuer les pièces impactant ainsi des décharges ;

  • Supprimer un escalier privatif entre les 7ème et 8ème niveaux ;

LA THÈSE DES DEMANDEURS Les copropriétaires soutiennent à l’appui de leur action en justice :

  • Une violation de l’acte de base et urbanistique en ce que les travaux tendent à la division du duplex sans accord préalable de l’Assemblée Générale et sans qu’un permis d’urbanisme n’ait été sollicité et obtenu ;

  • Les travaux de remplacement des châssis auront un impact sur l’harmonie de l’immeuble ;

  • Il n’y a pas de garantie que les travaux n’auront aucun impact sur les murs porteurs, les travaux envisagés pourraient altérer la stabilité de l’immeuble ;

  • Les travaux réalisés auront un impact sur les décharges communes ;

  • La suppression de l’escalier entre le 7ème et le 8ème niveau nécessite une modification du plancher qui est un bien commun.

LA DÉCISION DU 23 DÉCEMBRE 2020 La problématique de l’existence d’un duplex et de l’escalier intérieur Pour comprendre cette question, il faut préciser que les 7ème et 8ème niveaux étaient reliés ensemble par un escalier intérieur. Les travaux entrepris prévoyaient de le supprimer. Le copropriétaire défendeur soutenait qu’il s’agissait de parties privatives. Les demandeurs estimaient quant à eux que supprimer l’escalier revenait à créer deux entités distinctes nécessitant une autorisation préalable de l’Assemblée Générale. Le Tribunal estime qu’il n’est pas établi que les deux niveaux sont en réalité un duplex dès lors que chacun des étages est desservi par l’ascenseur commun et que dans l’acte de base, il y a une entité par étage avec des quotités différentes dans les biens communs différents. Le Tribunal estime donc qu’il n’y a pas, sur l’apparence de droits, violation d’une règle urbanistique ou de l’acte de base. En outre, les demandeurs soutenaient que la suppression de l’escalier interne reliant les 7ème et 8ème étages impactait un bien commun puisqu’il fallait enlever un plancher. Or, l’article 10 de l’acte de base précise expressément que chaque copropriétaire est propriétaire du plancher et des poutres qui le soutiennent et du plafond en ce compris les dalles de béton de son appartement. Cette disposition fonde le Tribunal à estimer que la suppression de cet escalier ne requiert pas l’approbation de l’Assemblée Générale des Copropriétaires. Le remplacement des châssis Le propriétaire des 7 et 8ème niveaux projetait le remplacement des châssis devenus vétustes et défaillants. Les demandeurs estimaient que ces travaux altéraient l’harmonie du bâtiment et que, conformément à l’acte de base, tous travaux qui touchent à l’harmonie du bâtiment doivent faire l’objet d’une autorisation de l’Assemblée Générale. Le Tribunal estime toutefois qu’il n’est pas nécessaire d’avoir recours à l’Assemblée Générale pour réaliser ce remplacement des châssis. Pour Lui en effet, d’une part, rien dans le dossier de pièces des demandeurs n’objective la crainte de l’atteinte à l’harmonie du bâtiment et d’autre part, d’après l’acte de base de l’immeuble, ce n’est que si la forme ou la couleur des châssis est modifiée que l’aval de l’Assemblée Générale est requis. Le mur porteur et la redistribution des pièces Les demandeurs alléguaient que les travaux préconisés touchaient aux murs porteurs et dès lors, à la stabilité de l’immeuble. Ils évoquaient également le fait que la redistribution des pièces nécessitait l’accord de l’Assemblée Générale des Copropriétaires. Dans le cadre des délibérés, le rapport de l’architecte mandaté par le Syndic a été retenu. Celui-ci confirme que ces travaux ne portaient pas sur des murs porteurs. Pour le Tribunal, il n’y a donc pas, prima facie, de risque pour la stabilité de l’immeuble. En outre, le Tribunal rappelle que selon l’article 12 de l’acte de base, tout copropriétaire peut disposer et jouir de son lot comme il l’entend sauf si les travaux nuisent aux droits des autres copropriétaires. Le propriétaire est dès lors, prima facie, tout à fait libre de redistribuer les pièces comme il le souhaite. La question des décharges Les demandeurs soutenaient que la redistribution des pièces engendrait une modification majeure du réseau d’égouttage au niveau des décharges, nécessitant dès lors une autorisation de l’Assemblée Générale des Copropriétaires. Le Tribunal s’appuie à nouveau sur le rapport de l’architecte de la Copropriété. Il considère, prima facie, que la redistribution des pièces n’engendre aucune modification majeure du réseau et pas de modification des décharges communes existantes. CONCLUSIONS Cette intéressante décision s’inscrit dans le cadre d’une appréciation superficielle et provisoire des droits en conflit. Elle n’est pas définitive à ce jour. Le Tribunal ayant été saisi en référé statue prima facie, en apparence de droit. Elle met en exergue l’importance de la rédaction des statuts de copropriété, de leur lecture attentive et systématique ainsi que des rapports techniques préalables informatifs et utiles aux décisions judiciaires des architectes et autres hommes de l’art. Elle pointe aussi l’importance du rôle d’information du syndic et du caractère neutre et objectif de sa mission puisqu’il est appelé à recueillir les positions divergentes des copropriétaires. Par Marianne Palamides, Juriste au SNPC-NEMS



Note personnelle, la Juge de paix du premier canton de Wavre en novembre 2020 a considéré que le batiment était entretenu avec les photos suivantes et de toute facon, la copropriété a dit qu'ils allaient faire les travaux en mars 2017... On attend! Les juges de paix prônent la bonne gestion des copropriétés et en son garant.