Article Les travaux dans une copropriété, une obligation ?

!!!! La mission première d’un syndic et d’une copropriété est définie par son objet social ; gérer, entretenir et valoriser un patrimoine commun. Un bon syndic est un bon gestionnaire technique, financier, juridique et proactif dans la gestion de la copropriété. !!!!


Article Les travaux dans une copropriété, une obligation ?

Les investissements de mise en conformité et de rénovation sont souvent très conséquents, c’est pourquoi il est important de penser aux futurs travaux de votre copropriété dès aujourd’hui.

D’autant plus que dans les prochaines années, la plupart des copropriétés en Belgique devront effectuer des travaux afin de se conformer aux directives européennes et régionales.

Que ce soit pour répondre à des normes énergétiques ou tout simplement pour remplacer des éléments vétustes, une copropriété, comme tout bien immobilier, doit faire face à toute une série de dépenses et de coûts. Parmi ceux-ci, on peut citer : le remplacement de la toiture, le remplacement d’un système de chauffage vétuste, le placement de cogénération, de panneaux photovoltaïques ou encore la rénovation des balcons et de la façade du bâtiment.

La réglementation européenne – un objectif de neutralité climatique à l’horizon 2050

L’Union Européenne prévoit, dans son plan Green Deal1, de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 80 à 95% d’ici 2050. Les pays membres devront atteindre 32,5% d’économie d’énergie d’ici 2030, et être neutres en carbone d’ici 2050.

La mise en place de cette Directive en Belgique varie selon les régions mais toutes s’entendent sur le fait que le parc immobilier doit être rénové afin d’améliorer ses performances énergétiques.

Les législations régionales

À Bruxelles2, le certificat PEB deviendra obligatoire en 2025. Le certificat sera accompagné d’un audit qui imposera les travaux à faire pour que le bâtiment atteigne le label C en 2050. Un plan financier devra être mis en place pour constituer un fonds suffisant.

En Flandre, le certificat de prestation énergétique (CPE)3 sera obligatoire dès 2022 pour les parties communes d’une copropriété. Par parties communes, il est entendu entre autres : le toit, les murs extérieurs et le sol. En plus de l'enveloppe du bâtiment, les installations collectives présentes pour le chauffage et la production d'eau chaude de la chaufferie sont également incluses. Ce certificat ne sera pas contraignant, mais plutôt envisagé comme un outil pour favoriser la transition énergétique. Des amendes seront toutefois prévues en cas d’absence de ce certificat.

En Wallonie, la Région a adopté une stratégie à long terme pour la rénovation énergétique des bâtiments4. L’objectif visé est un parc de logements qui tend vers le label PEB A.

Depuis mai 2020, l’audit logement comprend une feuille de route ainsi qu’une estimation des travaux à réaliser et de leur montant. La Région va, entre autres, promouvoir les prêts aux copropriétés dont le but est d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment. Elle va aussi faciliter les démarches administratives visant l’octroi de primes.

Un parc immobilier ancien

Seul un bâtiment sur 3 a été construit après 1981 en Belgique5. Le parc immobilier étant ancien, les travaux deviennent rapidement une nécessité dans certaines copropriétés. Il est parfois indispensable de remplacer une chaudière, les balcons voire réparer certaines infiltrations d’eau. Certains travaux sont urgents, d’autres prévisibles. Dans tous les cas, il convient de les planifier et les budgétiser dans le temps.

Les travaux sont toujours un moment clé pour la copropriété. Certains freins peuvent entraver leur vote et leur bon déroulement.

Quels sont les principaux freins rencontrés à la réalisation de travaux dans une copropriété ?

Parmi les freins à la réalisation des travaux, nous pouvons citer notamment :

· Le coût des travaux

· La difficulté d’obtenir un moyen de financement

· La difficulté de sélectionner des entreprises qualifiées et fiables pour réaliser les travaux

· Les règles de gouvernance et de prise de décision au sein de l’assemblée des copropriétaires (ACP)

Une anticipation des travaux permet d’apporter des réponses à ces points essentiels. Un état des lieux de la copropriété, permettra d’avoir une vue globale des travaux à entreprendre, de les hiérarchiser dans le temps et d’avoir une réflexion sur leur financement. C’est ainsi une véritable politique des travaux qui se mettra en place dans la copropriété sous la responsabilité de chacun.

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