Article ABUS DU SYNDIC ? COMMENT LES ÉVITER ? COMMENT Y RÉAGIR ?

Toute personne familière au monde de l’immobilier s’accordera à dire qu’un Syndic de copropriété est un outil idéal pour représenter les intérêts et défendre les droits de chacun des copropriétaires d’un bien immobilier. Toutefois, bien que donnant mandat au Syndic, les copropriétaires peuvent parfois être confrontés à certains abus de la part de celui-ci, à l’instar de toute personne ou entité pourvue de pouvoirs plus ou moins étendus. Selon que nous nous situons avant l’intervention de ces abus ou après ceux-ci, il conviendra d’agir pour les éviter ou d’y réagir.

Mécanismes mis en place pour éviter tout abus Certains des abus peuvent provenir de contrats de syndics de copropriétés plus ou moins complexes. Il arrive régulièrement que certains syndics se servent de pareils contrats pour établir un forfait de base ne comprenant pas certaines prestations, conduisant à de la surfacturation hors forfait de certaines de celles-ci. Pour éviter pareille pratique, il convient d’opérer certaines vérifications avant de s’engager contractuellement :

  • La comptabilité de la tenue de l’AG doit être incluse dans le forfait de base ;

  • Vigilance quant aux frais de gestion des archives ;

  • Eviter toute surfacturation pour déclaration de sinistre ;

  • La tenue du carnet d’entretien doit faire partie de la gestion courante ;

  • Veiller à voter les honoraires pour les travaux importants en AG ;

  • Demander plus de détails sur les forfaits administratifs ;

  • Vérifier le prix des photocopies ;

  • Exiger un compte séparé ;

  • Éviter un engagement sur trois ans ;

  • Méfiance à l’égard des éventuels conflits d’intérêts.

Une autre pratique courante est l’établissement d’un contrat cadre. A nouveau, cette pratique n’est pas sans risque pour la copropriété qui pourrait alors voir tout simplement l’ensemble des pouvoirs transférés dans les mains du syndic, sans avoir la certitude que les intérêts de la copropriété prévaudront sur ceux de l’ensemble des autres copropriétés gérées par le Syndic. Au vu de ce qui précède, la copropriété doit faire preuve d’une vigilance accrue lors de la signature et négociation du contrat de syndic.


Moyens d’actions à l’encontre d’abus du syndic Si malgré ce qui précède, la copropriété se retrouve confrontée à un abus de la part du syndic, celle-ci n’est pas démunie de toute action afin de faire cesser celui-ci :

  • L’AG des copropriétaires a le pouvoir, à la majorité simple des voix présentes ou représentées (50% des voix +1), de mettre fin au mandat du syndic pendant la durée de son contrat ;

  • En dehors de l’assemblée générale ordinaire, le ou les copropriétaires réunissant 20 % des quotités peuvent à tout moment demander par courrier recommandé au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour statuer sur la révocation de son mandat et la nomination d’un nouveau syndic ;

  • Tout copropriétaire a le pouvoir de demander au juge de paix la nomination d’un syndic provisoire en cas de carence ou d’empêchement du syndic ;

  • Une plainte peut également être déposée auprès de l’IPI (Institut Professionnel des agents Immobiliers). En effet, le professionnel en charge de la gestion du syndic est souvent un agent immobilier. Toutefois, la loi permet également à d’autres professions que les agents immobiliers d’exercer l’activité de syndic comme les avocats, architectes, géomètres-experts ou encore les comptables. Appartenant à un ordre professionnel, ces professions doivent se conformer aux règles déontologiques de leur propre Ordre auprès duquel, il sera toujours possible de porter plainte.

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En conclusion A ce jour, fort des enseignements retenus du passé mais également fort de législations toujours plus encadrantes et professionnalisantes qu’auparavant, le syndic est devenu un véritable métier à part entière. A noter que tant le syndic professionnel que le syndic non professionnel bénévole sont tous deux soumis à la législation en vigueur, imposant une certaine transparence et modernisant le fonctionnement d’un syndic. Cela a bien entendu permis d’augmenter la sécurité des copropriétés qui ne doivent, bien entendu, pas pour autant baisser leur garde au risque de se voir, à nouveau, confrontées à certains abus. Enfin, il convient de ne pas non plus perdre de vue que la copropriété reste l’organe législatif qui a vocation à prendre toutes les décisions, tandis que le syndic constitue l’organe exécutif qui ne fera qu’exécuter les décisions prises lors de l’AG.


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Article 2

Les abus d’un syndic de copropriété : quels sont vos droits ? #Syndic bénévole Publié le 11.11.2021 par Geoffroy

Vous avez la certitude que votre syndic de copropriété profite de la confiance que vous lui accordez pour surfacturer certaines prestations, négliger la gestion de votre immeuble ou encore penser à ses intérêts avant ceux de la copropriété. Découvrez avec Syndic4you les principaux abus du syndic de copropriété et comment les éviter. Sommaire Quels abus peuvent être exercés par un syndic de copropriété ? Surfacturation et honoraires de travaux gonflés Rédaction abusive du contrat de gestion Gestion abusive de la copropriété et conflits d’intérêts Que faire en cas d’abus de la part d’un syndic de copropriété ? Révoquer le syndic de copropriété Engager une procédure judiciaire Comment éviter que le syndic de copropriété abuse de ses droits ? Reprendre en main la gestion de la copropriété pour se prémunir des syndics abusifs Quels abus peuvent être exercés par un syndic de copropriété ? L’abus d’un syndic se définit comme le fait d’user de sa position pour tromper la copropriété sous gestion ou alors de prendre des décisions qui entraînent des frais supplémentaires sans en discuter préalablement avec l’association des copropriétaires. Surfacturation et honoraires de travaux gonflés Parmi les abus d’un syndic de copropriété les plus courants, on retrouve la surfacturation des prestations. Une étude menée en France en 2013 par l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) et l’UFC-Que Choisir auprès de plusieurs grandes structures de gestion de copropriété met en lumière les résultats suivants :

  • Des prix abusifs pour une copie de règlement de copropriété pouvant atteindre 179 euros !

  • Des prix 15 à 40 % plus élevés que ceux du marché pour l’ouverture d’un compte bancaire pour chaque copropriétaire

  • Des prestations facturées en supplément au sein de contrats « tout compris »

  • Des frais supplémentaires démesurés pour la réalisation de travaux

Ces pratiques ne sont pas limitées à la France et bien entendu le constat est similaire en Belgique. Rédaction abusive du contrat de gestion Ne croyez pas que votre syndic de copropriété attendra de bien connaître votre copropriété pour abuser de votre confiance. Il peut vous tromper dès la rédaction du contrat de gestion qui le lie avec votre copropriété. Ces syndics peu scrupuleux profitent de votre méconnaissance du domaine pour rédiger des clauses qui vous pénaliseront tôt ou tard, comme une impossibilité de le révoquer par exemple. Ce qui est bien entendu totalement illégal ! Gestion abusive de la copropriété et conflits d’intérêts Le syndic peut parfois abuser des pouvoirs qui lui sont alloués dans le règlement de copropriété. Il s’en suit des situations qui entravent la bonne gestion de la copropriété :

  • Décisions validées sans votes en assemblée générale

  • Jugements partiaux qui favorisent certains copropriétaires plutôt que d’autres face à la prise de certaines décisions et qui entraînent des conflits entre copropriétaires

  • Conflits d’intérêt dans le choix de devis pour la réalisation de prestations en lien avec la gestion ou l’entretien de la copropriété. Il peut par exemple augmenter le montant d’une facture sur laquelle il perçoit une commission

Que faire en cas d’abus de la part d’un syndic de copropriété ? Révoquer le syndic de copropriété La solution la plus simple pour se sortir d’une situation inconfortable où votre syndic de copropriétaire abuse consiste à la révoquer.

  • Bon à savoir : L’abus, au même titre que la faute de gestion, constitue un motif valable et légitime pour révoquer le syndic de copropriété au cours de son mandat. Les copropriétaires demanderont à leur initiative une assemblée générale extraordinaire dont l’ordre du jour sera la révocation du syndic.

N’ayez crainte, si votre syndic a supprimé dans le contrat de gestion la clause relative à sa révocation, votre règlement de copropriété mentionne sans doute qu’une révocation pour motif valable est possible à tout moment ! Quoiqu’il en soit, si vous avez besoin d’assistance dans cette démarche, n’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier des conseils avisés de nos experts en copropriété. Engager une procédure judiciaire Dans les situations plus graves qui peuvent nuire à la santé ou à la sécurité des copropriétaires, comme des travaux urgents non réalisés, l’association des copropriétaires peut engager une procédure judiciaire à l’encontre du syndic fautif. Généralement, une lettre de mise en demeure envoyée en courrier recommandé avec accusé de réception débouche sur une négociation à l’amiable. Un médiateur peut vous accompagner dans cette démarche pour faciliter les échanges. Si cette solution ne donne aucun résultat, l’action en justice sera inévitable. Un administrateur provisoire sera nommé par le tribunal judiciaire en attendant l’élection d’un nouveau syndic. Comment éviter que le syndic de copropriété abuse de ses droits ? Il existe plusieurs règles pour éviter de se faire duper par un syndic peu scrupuleux. En tant que copropriétaire, vous veillerez à :

  • Refuser de signer un contrat contenant une clause abusive, comme des frais supplémentaires pour la tenue du carnet d’entretien alors qu’il s’agit de la gestion courante

  • Vous méfier des forfaits tout compris

  • Refuser un engagement sur trois ans

  • Vérifier que la tenue des assemblées générales soit comprise dans le forfait de base

  • Exiger une liste exhaustive des frais annexes qui pourraient être facturés malgré tout

  • Comprendre ce que couvrent les frais de gestion des archives

  • Exiger une clause concernant les frais lors d’une déclaration de sinistre et de manière générale faire préciser toute information qui manque de clarté

  • Toujours voter les honoraires en AG pour les travaux d’envergure

  • Exiger un compte séparé pour la gestion des fonds de votre copropriété

  • Vous renseigner pour éviter tout conflit d’intérêts dans le choix des prestataires et partenaires suggéré par votre syndic de copropriété

En définitive, bien choisir votre syndic vous évitera de passer votre temps à contrôler ses moindres faits et gestes. Vous économiserez du temps, de l’argent et ne risquerez pas de transformer chaque assemblée générale en règlement de compte entre syndic et copropriétaires. Reprendre en main la gestion de la copropriété pour se prémunir des syndics abusifs Si malgré tous ces conseils et avertissements, les copropriétaires de votre immeuble ne souhaitent plus accorder leur confiance à un syndic professionnel, honnête ou non, le plus simple consiste à changer de mode de gestion pour éviter les abus de pouvoir. Le syndic non professionnel ou syndic bénévole répond à cette volonté de transparence et d’engagement pour la gestion efficace d’une copropriété où il fait bon vivre… Mais qui est-il ? En fait, le syndic bénévole n’est autre qu’un copropriétaire qui veut s’impliquer pour son immeuble et agir dans cet intérêt. Si vous souhaitez occuper ces fonctions au sein de votre résidence, mais que vous craignez de manquer de connaissance, sachez que Syndic4you peut représenter une solution pour vous. Notre plateforme intuitive vous fournit de nombreux conseils pour vous assister dans votre rôle. Nos experts en comptabilité, droit et administration vous accompagnent pour vos problèmes les plus pointus. https://blog.syndic4you.be/fr/actualites/abus-du-syndic-de-copropriete-quels-droits