Petit rappel légal et obligation du syndic de la copropriété
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : - 18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. [5 Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.]5]1 ==> il indique bien que le syndic doit prévoir toutes les dépenses courantes de maintenance pour fonds de roulement mais aussi celui du fonds de réserve reservé aux grands travaux pour plusieurs années. ==> une vision de gestion est demandée donc sur plusieurs années avec une démarche scientifique ==> pour un fonds de réserve, il est impératif d'avoir un audit technique par une personne compétente, prévoyant les travaux d'entretien ou d'investissement nécessaires sur plusieurs années. - 13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré; ==> toute dépense doit ëtre prévue budgétairement ==> une pluralité de devis doit être effectuée (le jurisprudence établit 3 consultations minimum) - devis sont des offres => un cahier des charges est prévu préalablement adopté par l'assemblée générale fixant les critères et les conditions du marché - 14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières; ==> pour tout contrat récurrent, un rapport d'évaluation doit ëtre fourni pour chaque contrat ==> le syndic doit évaluer tous les contrats, et remettre à concurrence, tous les contrats de la copropriété annuellement
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Hélène Violet - 12 Novembre 2015
Pour essayer de revoir le budget de la copropriété à la baisse et limiter l'augmentation des charges, il vous faut examiner, poste par poste, chaque dépense réalisée. L'objectif : traquer les coûts superflus et étudier tous les contrats qui concernent votre bien et sa gestion.
Il existe de nombreuses astuces pour diminuer vos charges de copropriété. © a40757se
Sommaire
1. Limiter les charges de copropriété et les honoraires du syndic
2. Examiner chaque contrat d'entretien
3. Négocier le contrat d'assurance de la copropriété
4. Privilégier le compteur d'eau individuel
5. Réviser la facture énergétique
6. Optimiser l'utilisation du chauffage collectif
1. Limiter les charges de copropriété et les honoraires du syndic 8 à 10 % des charges de la copropriété servent à payer le syndic. Ce poste est donc à prendre en considération. Depuis le mois de juillet, un nouveau contrat type permet de séparer la notion de gestion courante des prestations exceptionnelles. Une lisibilité qui facilite la lecture et le contrôle des dépenses. CONSEILS SELOGER Les syndics devant respecter ce nouveau contrat depuis le 1er juillet dernier, vous pouvez profiter de cette mesure pour renégocier le montant des prestations avec votre syndic. 2. Examiner chaque contrat d'entretien Les contrats de maintenance doivent être examinés à la loupe afin d'éliminer toute prestation non nécessaire. Après comparaison des prix auprès de différents prestataires, n'hésitez pas à résilier tout contrat qui vous semble surévalué. La maintenance des ascenseurs, les alarmes, les digicodes sont des postes coûteux qui augmentent chaque année. Les contrats d'entretien des extérieurs, des escaliers et de l'ensemble du bâtiment peuvent également être renégociés. 3. Négocier le contrat d'assurance de la copropriété L'assurance des copropriétés est obligatoire. Elle a pour objet de garantir l'immeuble et d'assurer la responsabilité civile de la copropriété. Il s'agit donc d'une assurance collective. Mais rien ne vous empêche de négocier un contrat au plus près de vos besoins en excluant certaines clauses superflues. Ces petites astuces vous assureront une garantie d'économie sur de coûteux contrats. Mieux vaut que les petits sinistres soient pris en charge par la copropriété sans solliciter la compagnie, afin de ne pas faire augmenter le taux de sinistralité de la résidence, ce qui risque de doper la prime l’année suivante ». Arnaud Couvelard, juriste à l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) 4. Privilégier le compteur d'eau individuel Des compteurs d'eau individuels peuvent vous faire réaliser de substantielles économies avec une répartition des charges plus juste. Ceux qui consomment plus paient plus et l'équité est préservée, cela incite individuellement à l'économie. Les compteurs individuels vous permettent en outre de surveiller les petites fuites, les dégâts des eaux et d'agir rapidement pour les réparations éventuelles. 5. Réviser la facture énergétique Si votre copropriété possède une chaudière collective, vous allez tout naturellement profiter de la baisse du prix de l'énergie si elle fonctionne au fioul. Si votre chaudière fonctionne au gaz, le coût du chauffage pourrait être simplement allégé en faisant changer le brûleur de la chaudière par votre chauffagiste. Le fioul étant actuellement plus favorable que le gaz en matière de coût, vous en aurez directement les avantages. BON À SAVOIR L'audit énergétique deviendra obligatoire avant fin 2016 pour les copropriétés de plus de 50 lots. Ceci permettra d'affiner le rendement de l'installation en vérifiant la consommation sur plusieurs années. Grâce à cet audit, le propriétaire prendra les décisions adéquates pour une installation moins énergétivore. 6. Optimiser l'utilisation du chauffage collectif Poste de dépenses aussi indispensable que coûteux, la chaudière est vorace tant sur le plan énergétique que par rapport à son entretien. Rogner sur le budget d'entretien est déconseillé, tant il est important que votre chaudière soit correctement réglée et entretenue afin d'éviter tout risque de surconsommation ou d'usure prématurée. A elle seule, la chaudière représente environ un tiers des charges. Cependant, il existe une façon simple de réaliser des économies : réduire la température de chauffe d'un petit degré. En effet, cela permettrait d'économiser environ 7 % sur les frais de chauffage selon Rachid Laaraj, fondateur de Syneval.