Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.
Les présentes conclusions de synthèse d'annulation d'assemblée générale de copropriété en Belgique tente de garantir le respect des normes impératives du code civil , le droit des copropriétaires garantis par le législateur et surtout de bonne gestion des copropriétés. Que les garanties prescrites par la loi et les droits des copropriétaires deviennent réels pour toute la Belgique;
- approbation de tous les PV depuis 2018 par tous les copropriétaires présents et remarques y afférentes ;
- de réaliser de manière effectivel’évaluation annuelle des contrats en cours, dont notamment du contrat d’assurance incendie (avec explication des polices) et celle de gaz et électricité avec mention des évaluations et des montants;
- de mettre en concurrence avec une pluralité de devis toutes les dépenses de plus de 1.000 EUR et d’émettre une comparaison des clauses techniques et financières de l’offre par le syndic ;
- d’établir un vrai budget prévisionnel du fonds de réserve pluriannuel appuyé d’une expertise technique du syndic et obliger la syndic à se rendre au bâtiment au minimum 2fois par an pour assurer l’entretien en présence des copropriétaires volontaires ; - d’avoir un avis de commissaire aux comptes avec une compétence en comptabilité par un bachelier minimum de nature juridique ou comptable et avec vérification sur place de toutes les pièces justificatives et que toute dépense a fait l’objet d’une décision régulière préalable d’assemblée généralerégulière ;
- faire adopter les comptes reflétant la situation réelle de la comptabilité de 2009 à 2019, avec des dépenses régulières prises par décision préalable d’assemblée générale respectant le droit civil, fiscal et social,avec toutes les pièces justificatives (factures, extraits de compte, devis,…) et contenant toutes les mentions que obligatoires minimum pour une copropriété de 20 lots au moins :
o Les recettes et les dépenses,
o La situation de la trésorerie,
o Les mouvements des dispositions en espèce et en compte,
o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
o Les créances et les dettes des copropriétaires,
o Le bilan avec charges et recette,
- une convocation régulière avec toutes les formalités substantielles à peine de nullité prescrites par le code civil ;
- une information préalable de tous les occupants de la tenue de l’assemblée générale ;
- un dossier pour chaque poinprt mis à l’ordre du jour devant contenir tous les éléments, devis, pièces justificatives et proposition du syndic, et laissé à consultation des copropriétaires avec un délai minimum de 15 jours;
- procéder aux votes par bulletins de vote comme moyen de preuve ; Apres 12 ans de carences et 4 ans de procédure judiciaire, la copropriété continue ses irrégularités et surtout, le bâtiment se détériore davantage et ne répond toujours pas aux normes incendies en juin 2021.
Nous espérons faire évoluer le droit à la fois pour + de protection des copropriétaires mais ausssi une meilleure professionnalisation et gestion des syndics. Tout le monde serait gagnant, tel est le but de valoriser les bons syndics, les bons copropriétaires et les copropriétés bien gérées.
Dans le même objectif de plus de droits pour les copropriétaires, normalement garantis par les dispositiions impératives, Nous voulons que la publication de ses conclusions permette à des copropriétaires lésés à mieux se défendre devant une certaine inertie des syndics, du pouvoir judiciaire et de faire évoluer la pratique professionnelle des syndics et la gestion des copropriétés en Belgique.
Un article sur les moyens d'annulation pour non adoption de budget previsionnel du fonds de reserve depuis 2009 https://www.copropriete-belgique.com/post/analyse-de-la-jurisprudence-de-la-justice-de-paix-copropriete-comment-rendre-une-loi-nulle
Bonne lecture.
Justice de paix du 1er canton de Wavre Audience d’introduction du 3 décembre 2020 Audience des plaidoiries du 16 septembre 2021 R.G. n° 20/A/537 CONCLUSIONS DE SYNTHÈSE POUR : Monsieur S Demandeur, Ayant pour conseil Maître Michaël VAN BEVER, Avocat au Barreau de Bruxelles, dont le cabinet est sis à 1150 Bruxelles, Avenue de Tervueren, 447 bte15 (E-mail : m.van.bever@avocat.be –GSM : 0477/92.97.57) ; CONTRE : L’ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "THOMAS", Rixensart, représentée par son syndic, la S.R.L. CA, inscrite à la B.C.E. sous le numéro xxxxxxx 147, à 1410 Waterloo Couet & Associés ; Défenderesse, Vu la citation du 20 novembre 2020 ; Vu l’audience d’introduction du 6 octobre 2020 ; Vu l’audience du 17 décembre 2020 ; Vu la mise en état amiable lors de l’audience du 17 décembre 2020 ; Vu les conclusions principales de la défenderesse du 22 janvier 2021 ; Vu les conclusions principales du demandeur du 11 mars 2021 ; Vu l’absence de conclusions additionnelles de la défenderesse ; Vu les présentes conclusions de synthèse du concluant du 12 mai 2021 ;
I. FAITS ET RÉTROACTES 1. Attendu que le concluant est propriétaire d’un appartement et d’un garage situés au sein de la Résidence « THOMAS », située à 1330 Rixensart, avenue de Clermont-Tonnerre, 34, et qui est composée de 5 appartements. À ce titre, le concluant est membre de l’Association des copropriétaires de la résidence précitée, gérée par son syndic, la société Cuet o 2. Attendu que par courrier du 6 juillet 2020, le syndic précité a convié les copropriétaires de la résidence THOMAS à assister à une assemblée générale fixée le 22 juillet 2020 à 14 heures 30. Le syndic avait fixé à l’ordre du jour les points suivants (Pièce 2) : « 1. Validité de l’assemblée générale 2. Election du président et du secrétaire de l’assemblée générale – majorité absolue 3. Rapport du Syndic sur l’exercice écoulé 4. Comptabilité : a. Rapport du Commissaire aux Comptes b. Approbation de la répartition des charges et du bilan, décharge au Syndic – majorité absolue c. Rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières d. Etat des arriérés de charges 5. Procédures judiciaires en cours – décision éventuelle – majorité absolue a. Dossier /ACP 6. Sinistres – travaux à réaliser – majorité de ¾ a. Réfection d’une chambre de visite et d’une conduite affaissée, ainsi que d’une partie de la tuyauterie b. Appel de fonds extraordinaire à valider pour financer les travaux 7. Décharge et quitus – majorité absolue a. Commissaire aux comptes b. Syndic pour sa gestion 8. Elections – majorité absolue a. Constitution du Conseil de Copropriété – majorité des 2/3, élection des membres – majorité absolue b. Election du Commissaire ou du collège de commissaires aux comptes
9. Travaux et financement – majorité des 2/3 a. réfection de la cheminée – travaux reportés par manque de trésorerie 10. Règlement d’Ordre intérieur (ROI) – articles ) valider – majorité absolue a. Détermination du montant à partir duquel le syndic doit présenter une pluralité de devis – majorité de 2/3 b. Détermination du montant à partir duquel un cahier de charges est établi par un expert – majorité des 2/3 c. Détermination des obligations et compétences du Commissaire aux Comptes d. Validation globale du ROI conformément à la loi du 18 juin 2018 2
11. Budget – majorité absolue a. Présentation et validation des budgets de dépenses courantes et frais exceptionnels b. Fonds de roulement c. Fonds de réserve (sauf dérogation – majorité 4/5) 12. Service Conciergerie – accord appel aux services d’une société détenue par le syndic – majorité absolue 13. Mandats – majorité absolue a. Inscription contrat cadres – mandat au syndic b. Changement de fournisseur régulier – mandat au Conseil de Copropriété persc. Détermination du montant pour lequel le Conseil de Copropriété à mandat pour travaux 14. Election du Syndic – mandat à donner pour la signature du contrat – majorité absolue ». 3. Attendu que le concluant entend obtenir l’annulation des décisions prises lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, et plus spécialement les décisions reprises sous les points 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14 du procès-verbal, et ce sur la base de l’article 577-9 § 2 du Code civil qui permet à un copropriétaire de solliciter l’annulation ou la réformation des décisions irrégulières, frauduleuses ou abusives. À l’instar des assemblées générales qui ont pris place depuis 2010, un nombre important d’irrégularités sont à constater au sein de la défenderesse. Le 1er avril 2021, il a été organisé une assemblée générale extraordinaire qui a désigné un nouveau syndic en la société X qui aurait finalement refusé sa désignation, laissant actuellement la défenderesse sans syndic. II. OBJET DE LA DEMANDE 4. Attendu que par citation du 20 novembre 2020, le concluant sollicite de : Entendre dire pour droit que les décisions de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, et plus particulièrement celles reprises sous les points 4b), 5, 6a), 6b), 7a), 7b), 8b), 9, 11a), 11b), 11c), 13a) et 14, sont nulles ; Entendre ordonner, aux frais du syndic, la convocation régulière d'une nouvelle assemblée générale ordinaire avec : - une convocation régulière avec toutes les formalités substantielles à peine de nullité prescrites par le code civil ; - une information préalable de tous les occupants de la tenue de l’assemblée générale ;
- un dossier pour chaque point mis à l’ordre du jour devant contenir tous les éléments, devis, pièces justificatives et proposition du syndic, et laissé à consultation des copropriétaires avec un délai minimum de 15 jours; - procéder aux votes par bulletins de vote comme moyen de preuve ; - approbation de tous les PV depuis 2018 par tous les copropriétaires présents et remarques y afférentes ; - de réaliser de manière effective l’évaluation annuelle des contrats en cours, dont notamment du contrat d’assurance incendie (avec explication des polices) et celle de gaz et électricité avec mention des évaluations et des montants ; - de mettre en concurrence avec une pluralité de devis toutes les dépenses de plus de 1.000 EUR et d’émettre une comparaison des clauses techniques et financières de l’offre par le syndic ; - d’établir un vrai budget prévisionnel du fonds de réserve pluriannuel appuyé d’une expertise technique du syndic et obliger la syndic à se rendre au bâtiment au minimum 2 fois par an pour assurer l’entretien en présence des copropriétaires volontaires ; - d’avoir un avis de commissaire aux comptes avec une compétence en comptabilité par un bachelier minimum de nature juridique ou comptable et avec vérification sur place de toutes les pièces justificatives et que toute dépense a fait l’objet d’une décision régulière préalable d’assemblée générale régulière ; - faire adopter les comptes reflétant la situation réelle de la comptabilité de 2009 à 2019, avec des dépenses régulières prises par décision préalable d’assemblée générale respectant le droit civil, fiscal et social, avec toutes les pièces justificatives (factures, extraits de compte, devis,…) et contenant toutes les mentions que obligatoires minimum pour une copropriété de 20 lots au moins : o Les recettes et les dépenses,
o La situation de la trésorerie, o Les mouvements des dispositions en espèce et en compte,
o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, o Les créances et les dettes des copropriétaires, o Le bilan avec charges et recette,
Ordonner la production de ces documents dans le mois de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 100,00 EUR par jour de retard ; Entendre condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris l’indemnité de procédure de 1.440 € ; Dire pour droit que la décision à intervenir sera assortie du caractère exécutoire par provision nonobstant tous recours et sans caution et avec exclusion du cantonnement ;
III. DISCUSSION DE L’ANNULATION DES DÉCISIONS PRISES LORS DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES 5. Attendu que l’article 577-9 §2 du Code civil prévoit que : « Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale, si elle lui cause un préjudice personnel. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu ». 6. Attendu que le 6 juillet 2020, le syndic précité a convié les copropriétaires de la résidence THOMAS à assister à une assemblée générale organisée le 22 juillet 2020 dont 14 points ont été mis à l’ordre du jour (Pièce 2). Le concluant sollicite l’annulation des décisions prises lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, et plus spécialement les décisions reprises sous les points 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14 du procès-verbal étant donné que ces décisions sont irrégulières, frauduleuses ou abusives. Le concluant constate les irrégularités suivantes : A. En ce qui concerne la convocation :
1) La convocation doit indiquer l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion et au vote. L’ordre du jour doit être complet et précis. En l’espèce, des points été ajoutés lors de la tenue de l’assemblée générale alors qu’un sujet qui n’a pas été inscrit à l’ordre du jour ne peut pas être soumis au vote à moins que tous les copropriétaires acceptent cet ajout. La désignation de MeERSYN en tant que conseil de la copropriété, visé au point 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, n’était pas visée par l’ordre du jour. Le point a été ajouté à la suite de la remarque du concluant, lors de la consultation des dossiers le 17 juillet 2020, que la copropriété n’avait jamais désigné de conseil juridique pour représenter dûment la copropriété lors des instances judiciaires. Une telle désignation avait pourtant fait l’objet d’une demande d’ajout à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2017, sans qu’il n’y soit réservé suite.
Aux termes de ses conclusions du 22 janvier 2021, la défenderesse confirme elle-même que la désignation de son conseil n’était pas mise à l’ordre du jour de la convocation à l’AG du 22 juillet 2020 et qu’elle a été ajoutée au cours de celle-ci. Contrairement à ses affirmations, le syndic doit mettre à l’ordre du jour la question du choix d’un conseil juridique de la copropriété et il n’est pas question en l’espèce de l’obtention d’un aval concernant une procédure tendant à la récupération d’un arriéré de charges impayées. Compte tenu des majorités à atteindre concernant cette question, on voit mal comment le concluant aurait pu paralyser cette prise de décision alors qu’il doit participer au processus décisionnel de la copropriété.
2) La date de l’assemblée générale n’a pas été communiquée par affichage dans les parties communes de l’immeuble, aux personnes occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, conformément à l’article 577-8, § 4, 8° du Code civil. Malgré le fait qu’un locataire ne puisse participer à l’assemblée générale et donner sa voix à une décision, il doit être averti au préalable afin de pouvoir soumettre certaines questions qui pourraient lui être utiles et si une décision pourrait lui nuire, il pourrait introduire un recours. Le concluant constate que depuis 2009, il n’y a aucun affichage dans les parties communes. 3) La convocation doit indiquer les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour. Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour une période d’un an, lequel et établi sous forme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin de permettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler si nécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I. 2014, liv. 2, p. 25). En outre, l’article 577-8, § 4, 11° du Code civil donne pour mission au syndic de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété. A cet effet, le juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre a dit pour droit que « conformément à l’article 577-8, § 4, 11° du Code civil, tout syndic (professionnel ou non) a l’obligation de permettre à chaque copropriétaire d’avoir accès à tous les documents ou informations de la copropriété à caractère non-privé. Dans l’exercice de ce droit de contrôle, le copropriétaire doit agir de bonne foi, tout comme le syndic qui doit fixer raisonnablement les jours durant lesquels le contrôle peut être effectué et doit laisser le temps aux copropriétaires pour réaliser le contrôle » (J.P. Woluwe-Saint-Pierre, 15 octobre 2012, T. App, 2013/3, p. 27). En l’espèce, seul le budget prévisionnel du fonds de roulement était joint mais aucun autre document, pas même le compte 2019. Or, le syndic doit annexer à la convocation tous les justificatifs permettant aux copropriétaires de pouvoir prendre position de manière éclairée aux votes. Il est essentiel de faire accompagner en annexe de la résolution, les documents justificatifs nécessaires, permettant aux copropriétaires d’être suffisamment éclairés pour voter, à défaut les copropriétaires seraient en droit de demander l’ajournement de l’assemblée générale et ce, en raison d’information suffisante. (http://www.copropriete-ejuris.be/l-assemblee-generale-associations.shtml#:~:text=Il%20est%20essentiel%20de%20faire,%C3%A0%20d%C3%A9faut%20d'i nformation%20suffisante). Concernant les documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour, la convocation précise que « la consultation des éventuels documents et/ou documentation relatifs aux points de l’ordre du jour sont consultables sur rendez-vous avec le syndic ». Le concluant a cependant pu constater lors de la consultation, que seul un dossier (à savoir le budget prévisionnel du fonds de roulement) avait été préparé sur l’ensemble des points abordés par l’ordre du jour (Pièce 3)1. Aucun autre document, facture, comptabilité, extrait de compte, les différents devis ou convention n’étaient disponibles pour les copropriétaires et l’avis du commissaire aux comptes n’était quant à lui pas finalisé lors de la consultation des documents par le concluant en date du 17 juillet 2020. Or, il pèse sur les épaules du syndic une obligation de résultat qui implique qu’entre l’envoi de la convocation et le jour de la réunion, ces documents puissent être consultés. « Il y a 2 types de documents qui doivent être annexés aux convocations : les documents exigés par les statuts, et ceux dont l’éfficacité commande qu’ils soient communiqués aux copropriétaires en même temps que l’odre du jour. …. Ainsi les comptes doivent parfois, selon le vœu du règlement de copropriété ou du règlement d’ordre intérieur, être joints, à la convocation. Le non respect de cette exigence pourrait entrainer l’annulation de la décision d’approuver ces comptes et des décisions annexes (quitus du syndic, des vérificateurs, etc., surtout si l’annulation est demandée par des copropriétaires…). A côté des documents exigés, il peut être fort utile de joindre aux convocations les documents à propos desquels des délibérations doivent avoir lieu. Nous songeons évidemment aux comptes que les copropriétaires seront appelés à approuver, même lorsque le règlement d’ordre intérieur n’exige oas qu’ils soient joints, mais aussi, sans que cette liste soit exhaustive : le texte d’un nouveau règlement d’ordre intérieur, une nouvelle disposition, des statuts, un projet de modification d’une disposition existante, le devis d’une entreprise à laquelle il est projeté de faire appel, etc.» (Eric Ricquier, La copropriété, les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copriété, Larcier, 2019) 1 Le concluant avait pourtant demandé, par pli recommandé du 27 juin et par courriels des 9 et 16 juillet 2020, d’avoir des dossiers et des justificatifs pour chaque point mis à l’ordre du jour. 7
Force est de constater que les copropriétaires n’étaient donc pas en mesure de prendre connaissance de tous éléments de droit et fait pour une prise de décision légale et souveraine et que le syndic n’a pas réalisé l’obligation qui est la sienne. La défenderesse tente de relever qu'à la convocation était annexée un tableau comparatif avec les budgets 2019 et 2020
reprenant, de façon précise, le détail des frais généraux, des frais d'assurance et des consommations d'énergie et d'eau. A son estime, ce document devait, a priori, permettre aux copropriétaires d'émettre un vote en toute connaissance de cause. Un tableau n’est nullement un budget et nullement un compte avec toutes ses mentions obligatoires. La copropriété n’a pas produit de budget de fonds de réserve, alors qu’une dépense avait déjà été effectuée en février 2020 suite à un 4ème dégât des eaux. Une bonne gestion requière la préparation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve et il doit contenir une prévision de toutes les dépenses auxquelles les copropriétaires seront confrontées. En l’espèce, il n’est pas question de l’absence du budget prévisionnel à l’ordre du jour mais il est reproché une absence de transparence dans les comptes et le budget ainsi qu’un manque de gestion depuis 2009. « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès-verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier ». (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66). 4) Il faut encore noter que selon l’article 577-6, § 3 du Code civil, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires qu’il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu. Le concluant sollicite depuis 2017 l’inscription de plusieurs points à l’ordre du jour et dernièrement par un recommandé du 27 juin 2020, lesquels n’ont toujours pas été repris dans l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 et laissés sans suite depuis 48 mois (Pièce 3). Aux termes de ses conclusions, la défenderesse précise que le syndic n’a jamais réceptionné ce courrier et elle reproche au concluant de ne pas avoir reproduit son contenu dans son e-mail du 17 juillet 2020. Ces affirmations son dénuées de sens.
B. En ce qui concerne la tenue de l’assemblée générale : 1) Il n’y a pas eu de pluralité devis établis sur la base d’un cahier de charges préalablement élaboré, notamment pour les décisions prises aux point 6 a) et 14 du procès-verbal d’assemblée générale. 2) La vérification des procurations n’est pas intervenue en début de séance. Or, il est admis que, avant l’ouverture de la séance et avant que toute décision puisse être adoptée, le syndic, le président de l’assemblée et les autres membres du bureau doivent procéder à la vérification de l’identité des personnes présentes lors de l’assemblée générale, à titre personnel ou comme mandataire. A ce titre, ils doivent contrôler les procurations et s’assurer qu’elles contiennent toutes les indications requises et notamment si elles sont signées, nommément établies, et le nombre dont chaque personne est porteuse. La vérification des procurations doit se faire en séance par le Président et le syndic, annexées au PV, ce qui n’a pas été le cas. 3) Le vote doit être individualisé ou à tout le moins individualisable, afin de déterminer de quelle manière les copropriétaires se sont prononcés, leur pouvoir de vote différant suivant l’importance des quotités qu’ils détiennent. La pratique visant à prendre une décision en demandant uniquement si une personne vote « contre » n’apparait pas respecter cette obligation, et ce d’autant qu’elle ne laisse pas la voix à d’éventuelles abstentions. « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès-verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier. » (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66). Il y a donc lieu de conserver précieusement les bulletins de vote, « la copropriété n’aura qu’à les verser aux débats pour permettre au juge de refaire le calcul » (Eric Ricquier, La copropriété, les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copriété, Larcier, 2019, p.89). C. En ce qui concerne la rédaction du procès-verbal : 1) La lecture du procès-verbal doit permettre d’identifier le vote de chaque copropriétaire et de préciser le nom des opposants et des éventuels abstentionnistes. En l’espèce, les votes ne sont pas suffisamment identifiés et identifiables. En outre, le concluant a voté contre plusieurs décisions sans que cela ne soit acté dans le procès-verbal d’assemblée générale. Il n’est pas plus fait mention de son départ à l’issue du point 11 du procès-verbal d’assemblée générale, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la défenderesse. 2) Le syndic doit rédiger le procès-verbal de manière suffisamment détaillée pour que le contrôle de sa régularité soit possible. Chaque délibération consignée au procès-verbal d’une assemblée générale doit mentionner la majorité à laquelle la décision a été prise. La mention que l’assemblée générale a approuvé la décision à la majorité requise ne permet pas au Tribunal de vérifier si la décision a effectivement été prise à la majorité requise, à défaut de mentionner de quelle manière le vote s’est déroulé. Ainsi, la mention reprise au point 5 n’est pas valable. Tout procès-verbal doit comporter l'indication du lieux où l'assemblée s'est réunie et de l'heure à laquelle la séance s'est ouverte, l'indication de l'identité des personnes présentes et indication du quorum de présence atteint, la composition du bureau, l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, l'indication des décisions prises et des réserves, l'indication du quorum atteint, l'indication des incidents de la séance, les annexes, etc. Les annexes au procès verbal sont manquantes et « Il importe que tous les documents qui ont servi au cours de l’assemblée soient conservés précieusement. Il s’agit notamment des procurations, des bulletins de vote, feuilles des présences, etc. Logiquement, ces documents seront annexés au procès verbal et seront, le cas échéant, également signés ». (Eric Ricquier, La copropriété, les droitset devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copriété, Larcier, 2019, page 89).
3) Il a été constaté également qu’une procuration n’était pas jointe à la liste de présence. Attendu qu’outre ces irrégularités, il y a également lieu de relever que les décisions prises lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 sont frauduleuses. En effet, en ce qui concerne le pont 6.a. aucun vote n’est en réalité intervenu. Pour les points 6.b., 9, 11 a), 11 b) et 11 c), le concluant a voté contre. Pourtant, pour l’ensemble de ces points, il est indiqué que l’unanimité a été obtenue, c’est totalement faux et frauduleux. Sur les points 12 à 14, le concluant n’était plus présent, ayant dû quitter l’assemblée générale pour des motifs professionnels. Le procès-verbal litigieux ne mentionne pas ce départ, laissant croire que le concluant a voté en faveur de ces décisions alors que tel n’est pas le cas. Ces décisions sont donc entachées de fraude et doivent partant être annulées. Il a déjà été jugé qu’une décision était frauduleuse si la réserve mentionnée par certains copropriétaires n’avait pas été mentionnée et tel doit être le cas lorsque l’opposition d’un copropriétaire n’est pas relatée. Une décision est également frauduleuse lorsqu’elle n’a pas fait l’objet d’une explication préalable ou lorsqu’elle a été adoptée à la suite de manœuvres ou à la communication d’informations contraires à la réalité. Tel est bien le cas en l’espèce dès lors que, comme précédemment indiqué, aucun dossier n’existait quant aux décisions à prendre en sorte que les copropriétaires n’étaient en réalité pas dûment informés puisqu’aucun explicatif complet n’a jamais été donné aux copropriétaires. Plus particulièrement en ce qui concerne le rapport du commissaire aux comptes, il avait signalé lors de la consultation des documents par le concluant que celui-ci n’était pas finalisé alors que le document communiqué lors de l’assemblée générale était daté du 2 avril 2020. Cependant, « L'exigence légale de préciser dans la convocation les modalités de consultation ne présente toutefois d'intérêt que si les documents ne sont pas joints à la convocation elle même. La jonction des documents à la convocation peut être privilégiée par le syndic pour éviter d'être confronté à de multiples demandes de consultation des documents à son bureau. II veillera dans ce cas à préciser de manière explicite que tous les documents liés à la convocation y sont joints. L'absence de mention dans l'ordre du jour des modalités de consultation pourrait constituer une cause d'irrégularité des décisions de l'assemblée, à moins que les pièces ne soient annexées à la convocation ou n'aient déjà été précédemment communiquées aux copropriétaires» (Corinne MOSTIN, Le syndic de copropriété, Kluwer, 2012, p. 72, n° 244). 7. Attendu que les décisions prises lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 sont enfin abusives. Il est question d’abus lorsque la décision a été prise en violation de l’intérêt collectif ou lorsqu’elle a manifestement rompu l’égalité entre les copropriétaires ou lorsqu’elle a été prise sans motifs ou sans que les votants en aient retiré un avantage quelconque ou lorsque les critères habituellement retenus pour qualifier un comportement abusif sont retenus. Il s’agit de la décision prise avec l’intention de nuire ou de l’adoption de la solution la plus dommageable, lorsque plusieurs options sont possibles, ou encore de la disproportion entre l’avantage recherché et les inconvénients causés (Note VAN OMMESLAGHE sous Cass. 10/09/1971, R.C.J.B., 1976, p.303 ; VAN OMMESLAGHE, DALCQ, « Examen de jurisprudence, la responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle », R.C.J.B ., n°12). 11
Le concluant entend souligner que : 1) En ce qui concerne le point 4 b), l’assemblée générale a approuvé les comptes alors qu’aucun compte n’a été présenté à l’assemblée générale et aux copropriétaires reflétant la situation réelle comptable en date du 31 décembre 2019, que ceux-ci manquent de pièces justificatives, que plusieurs dépenses ont été effectuées sans pluralité de devis, que les dépenses relatives à la gestion quotidienne de la copropriété ont été prélevées sur le fond de réserve, que la comptabilité ne respecte pas les principes comptables et qu’il s’agit en réalité d’une comptabilité fictive, ce qui a été appris en fin de séance et après le vote. Aucune facture, aucun extrait de compte, aucun livre comptable, et ni pièces justificatives ne démontrent la régularité de la comptabilité et ne laissent aucun droit de contrôle par le concluant. Ni les comptes de 2019, qui n’ont d’ailleurs jamais été reçus, ni le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 ne contiennent les mentions obligatoires pour les copropriétés de moins de 20 lots, à savoir : - les recettes et les dépenses ; - la situation de la trésorerie ; - les mouvements des dispositions en espèces et en compte ; - le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ; - les créances et les dettes des copropriétaires ; - le bilan avec charges et recettes ;
NDLR; le greffe et le President des juges de paix du Brabant wallon n'ont pu retrouver ces documents, les factures contestestee
En outre, à l’instar de la comptabilité de la copropriété depuis 2009, la copropriété a imputé des dépenses irrégulières et indues dans son propre compte, sans aucune habilitation légale, sans justification des prestations effectives et sans aucune décision régulière préalable d’une assemblée générale. Tout copropriétaire a le droit d’avoir les informations pour chaque exercice, d’autant plus que quand il a pu avoir seulement accès à une partie infime des actes de gestion entre 2009 et 2020, les montants dits en AG et sur une feuille ne correspond nullement à la réalité comptable avec de grosses différences jamais expliquées de manière transparente. Aucun compte annuel, comptabilité et décomptes, de 2009 à 2017 minimum, ne se trouvent dans aucun Procès-verbal de la défenderesse. L’article 26 de l’acte de base de la copropriété dispose :
« Concernant les décomptes annuels, ce système se rencontre surtout dans des copropriétés importantes, et cela permet d’éviter au syndic un alourdissement administratif conséquent, contraint d’adresser périodiquement tous les documents de gestion.
Ainsi, dans le cadre de décomptes annuels, le syndic transmet chaque début de trimestre un appel de provisions de charges et transmet chaque année un décompte appelé généralement « clôture annuelle ». (http://www.copropriete-ejuris.be/copropriete-comptabilite-gerance.shtml).
La copropriété et les syndics successifs n’ont jamais respecté cette obligation d’établir des comptes particuliers de manière trimestrielle et cette obligation n’est toujours pas respectée en 2021. L’absence de production des comptes particuliers trimestriels n’a pas permis au concluant d’exercer le droit de contrôle et en outre, il n’a voir et vérifier les pièces justificatives de la comptabilité. La défenderesse n’a pas respecté l’article 26 sur les comptes de gestion de l’établissement des décomptes trimestriels tout comme la transmission des comptes avec toutes les mentions obligatoires un mois à l’avance.
En outre, depuis 2009, aucune assemblée générale n’a adopté aucun décompte individuel. Ils n’ont jamais été mis à l’ordre du jour,ni annexés aux convocations ou aux PV. Aucun décompte n’a été approuvé par AG et l’approbation des comptes n’emporte pas l’approbation du décompte individuel des charges de chaque copropriétaire, sauf à établir que la répartition même des charges entre les copropriétaires a été soumise aux copropriétaire (Corinne MOSTIN, Le syndic de copropriété, Kluwer, 2020, page 172). Plus précisément quant à « La vérification du décompte individuel peut être effectuée par le Juge qui appréciera si le décompte individuel est conforme aux décisions adoptées » (M. WAHL, le droit de la copropriété, Wolters Kluwer, 2019, p.209 ; V. DEFRAITEUR, « Chapitre VII. Copropriété » in Droits réels, Chroniques de jurisprudence 2006-2015, Les dossiers du Journal des tribunaux, n° 103, Ed. Larcier, 2017, p.212).
A défaut d’avoir vu les factures du syndic du syndic judiciaire et de l’avocat intervenant pour la défenderesse et son syndic qui n’a jamais été désigné par la copropriété, les dépenses relatives au syndic et à son conseil sont contestées étant donné l’absence de régularité et son opposabilité n’est pas prouvée.
La copropriéte ne présente toujours pas, comme l'ancienne procédure, les comptes, les mouvements comptables, les factures, les créances... alors que la normalement dans son devoir de rigueur et de preuves des creances, la justice de paix dewavre, a l'instar des autres juridictions, doit verifier la régularite des comptes, des décomptes et des créances dues et indues. Dans un jugement de novembre 2021, Il a ete prouvé que des créances sans facture et sans decision d'assemblée générale, non produites par la copropriété et non demandées par la juridiction de paix de wavre, n'ont pas été vérifiées par le juge; cela fait fi du devoir de rigueur et de preuve, tout en laissant la grande porte ouverte aux abus dont les syndics connaissent bien les ficelles.
'Suivant les principes, toute créance, en ce compris la créance de copropriété à l’égard d’un copropriétaire, doit être prouvée par un écrit, en application de l’article 1341 de l’ancien Code civil et ne peut l’être par les documents comptables établis par le syndic, qui n’ont pas reçu l’approbation de l’assemblée générale.' C. Mostin, L’absence d’approbation des comptes, à défaut d’avoir pu organiser une assemblée générale, en raison de la crise sanitaire, empêche-t-elle le recouvrement judiciaire des charges de copropriété ?, https://www.federia.immo/fr/thematiques/2022-03-21-l-absence-d-approbation-des-comptes-a-defaut-d-avoir-pu-organiser-une-assemblee-generale-en-raison-de-la-crise-sanitaire-empeche-t-elle-le-recouvrement-judiciaire-des-charges-de-copropriete
Tout comme le dernier contentieux, il est a noter que le PV de l'assemblee générale telechargeable ne contient aucune annexe, aucun compte, aucun bilan et charge signés, et aucune des factures contestées dans la liste d'inventaire de la partie adverse, qui permettrait de vérifier la materialité des créances et la regularité des comptes. Il appartient a la Juge de paix de Paix cette fois-ci d'établir un controe de régularité des comptes et des factures imputées, eu égard des nombreuses réserves de l'avis de la commissaire aux comptes.
2) Concernant le point 4 c, aucun dossier, ni aucune évaluation effective des contrats en cours n’ont été effectués par le syndic et cette obligation n’a jamais été effectuée depuis 2009.
« Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles. L’objectif consiste à permettre aux copropriétaires de remettre régulièrement en cause les contrats de fournitures, sur base d’un rapport d’évaluation » (Doc. Parl. Chambre, N° 1334/001, 2007-2008, p.20.). Il veillera dès lors à recueillir et à transmettre toutes les informations nécessaires (prestations, coutés, date d’échéance et modalités de renom,…) pour permettre aux copropriétaires de faire un choix en connaissance de cause et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au cours duquel le rapport d’évaluation sera présenté, le changement éventuel des fournisseurs. » (Corinne MOSTIN, le syndic de copropriété, Wolters Kuwer, 2020, p.162).
3) Concernant le point 5, la désignation de l’avocat de la copropriété, de Me Didier Peryn, lequel n’était pas mis à l’ordre du jour et il s’est également présenté en qualité de conseil du précédent syndic judiciaire, ce qui pose question en terme de conflit d’intérêts, de collusion et de déontologie des avocats mais aussi du syndic judiciaire et de la copropriété. Me Didier PERSYN n’a jamais été mandaté par la copropriété pour les affaires plaidées auparavant par décision préalabled’assemblée générale ni même dans le cadre de la présente procédure. En outre, toute décision prise la copropriété sans réunion physique de la copropriété requiert l’unanimité conforément à l’article 577-7, § 4, du Code civil ou s’il était déjà intervenu au préalable, il y aurait d’y y avoir la ratification exigée par l’article 577-9, paragraphe 1er du Code civil.
Par ailleurs, l'article 577-6 oblige le syndic a tenir une assemblee generale ... 'chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.' et l'article 577-6 paragraphe 3
La competence de designation des avocats est seule de la competence de l'assemblee generale commme le confirme le snpc 'Le choix de l’avocat revient aux copropriétés …et à elles seules !
Le CRI n°464 - Mai 2022' ; ' Pour se justifier, le syndic a soutenu que le choix de l’avocat relevait de ses prérogatives ! C’est bien évidemment totalement faux ! Comme précisé plus haut, il eut fallu pour lui permettre d’agir de la sorte la combinaison de deux éléments : une situation d’urgence (totalement absente dans ce cas) et la non-désignation d’un conseil par la copropriété.... Le plus surprenant encore, dans certains dossiers, c’est de voir l’avocat généralement désigné par le syndic pour les copropriétés qu’il gère, devenir l’avocat du syndic dans des contentieux personnels de ce dernier. Nous ne pouvons qu’espérer que le syndic le rémunère personnellement et que l’avocat n’agisse pas gratuitement, renvoyant l’ascenseur à son pourvoyeur d’affaires. .... Mais au-delà du choix de l’avocat, les copropriétés doivent s’interroger sur les honoraires et frais demandés. Au travers de consultations que le SNPC donne, nous sommes quelques fois surpris des montants en question. Les avocats peuvent aussi être mis en concurrence, ne l’oubliez pas, mais en veillant aussi à leurs compétences en matière de copropriété.
Il est temps de mettre le holà en la matière et les barreaux seraient bien inspirés de se pencher sur les problèmes que nous dénonçons. Il ne faudrait en effet pas que devant l’accumulation de ce type de dérives, le SNPC demande qu’il soit mis fin au monopole des avocats pour la défense en justice des copropriétés et des copropriétaires.'
Si Me Persyn, avocat du syndic judiciaire, plaide maintenant pour la copropriete est dans le but de defendre les interets de son premier client qui n'a pas donne les conditions exactes de l'exercice de sa mission aux coproprietaires et a la justice, en outre des carences dans la comptabilite et les tenues d'ag, de son rapport technique ne mentionnant ps les problemes techniques de securite et d'incendie en plus des defauts d'entretien.
Les délibérations tout comme la convocation et le PV, ni les éventuelles annexes, ne précisent pas les désignations ni les conditions administratives, financières et honoraires du conseil actuel de la défenderesse ne sont pas reprises et ne repondent pas aux prescrits de l'article 577-6.
4) Concernant le point 6 a), aucune concurrence et aucune pluralité de devis n’ont été réalisées. L’urgence ne peut être évoquée puisque les travaux à effectuer sont connus de la copropriété depuis le 11 octobre 2016, soit depuis 44 mois, et ils ont fait l’objet d’une conciliation judiciaire en juin 2017 et d’une citation en mai 2020. Toute décision prise la copropriété sans réunion physique de la copropriété requiert l’unanimité article 577-7, § 4 du Code civil. 5) Sur le point 6 b), un appel de fonds extraordinaire ne se justifie pas dès lors qu’il y a un disponible de 10.000,00 EUR sur le fonds de réserve et que les travaux avaient déjà fait l’objet d’un appel de fonds précédent et décidé par assemblée générale. Les travaux devaient déjà être effectués depuis le 30 mars 2017, ce qui a déjà causé 4 dégats des eaux.
L securite du batiment et des personnes n'est toujours pas assuree de fait. a 6) Sur le point 7 a), le commissaire aux comptes n’a pas accompli sa tâche de manière complète n’ayant pas vérifié la comptabilité sur place. En outre, les coporpriétaires n’ont pas pu vérifier les comptes, les factures, les extraits de compte, les décomptes individuels dont le travail est fait par le syndic et la commissaire aux comptes. La régularité des comptes n’est pas prouvée sur le fond. 7) En ce qui concerne le point 7 b), il est par la présente attesté de ce que ce dernier n’a pas respecté ses obligations légales (articles 577-5 §3, 577-6 §2 §3 §7 §8 §10, 577-7 §1er d, 577-8 §4 4° 5° 8° 11° 13° 14° 15° 17° 18°, 577-9 §1er) ni plusieurs dispositions relatives au code de déontologie des agents immobiliers. Il n’a pas diligenté la déclaration d’un sinistre intervenu en février 2020 avant le mois de juillet 2020 avec toutes les conséquences que cela engendre, n’entretient pas les parties communes, il ne respecte pas le prescrit de l’article 577-8, § 4, 14° du Code civil, aucun rapport d’évaluation des contrats n’a été fourni et préparé dans les dossiers, ni de l’article 577-8, § 4, 18° du Code civil. Aucun rapport de gestion ne se trouvait dans les dossiers du syndic judiciaire du 1er septembre 2018 au 31 aout 2019 alors que « Conformément aux règles de droit commun du mandat, le syndic doit, aux termes de son mandat, rendre compte de sa gestion afin que les copropriétaires puissent lui donner décharge, décision pour l’assemblée approuve la gestion passée et libère le syndic de toute responsabilité » (Corinne MOSTIN, le Syndic de copropriété, Wolters Kluwer, 2020, p.61 ; J.P. Ostende, 9 mars 2000, T. App. 2002/3, p.25 ; Civ. Bruxelles, 21 février 2011, RCDI, 2012/1.870). Compte tenu de ces manquements, la copropriété ne peut pas légitimement donner le quitus et la décharge au syndic. 8) En ce qui concerne le point 8 b), Madame OLE M. ne dispose d’aucune expertise, elle est notamment responsable de la comptabilité fictive de la copropriété et n’a en outre pas la partialité requise. La défenderesse a déjà défendu la thèse que la copropriété pouvait ne pas avoir de réelle comptabilité au nom d’une gestion artisanale, comptabilité gérée par Monsieur Goy et Madame Ole, et désigner ensuite Madame Ole qui n’a pas pu produire un compte en bonne et due forme entre 2009 et 2017. Le concluant a soumis à l’ITAA le diplôme de Mme OLE produit par la dérenderesse. Par courriel du 12 mars 2021, l’ITAA confirme que Madame O n’est pas comptable de formation mais ils précisent que : « (…) Ce document est uniquement une forme d’attestion qu’une personne était mêmbre de l’IPCF mais ce n’est pas un « diplôme » qui a une equivalence dans l’enseignement. Tous les mêmbres de l’IPCF pouvaient obtenir ce « diplôme » par exemple pour le mettre dans leur bureau. (…) » (Pièce 7). Pour rappel, la qualification de comptable est protégée en Belgique et la réponse de l’ITAA a le mérite d’infirmer les propos tenus par le syndic judiciaire et par Madame Martine OLE sur le fait qu’elle serait comptable. Confirmé par l’ITAA et sur la base des listes financières présentées entre 2009 et 2017 par Madame OLE et son fils qui ne reflétent pas la situation réelle comptable de la copropriété. En conséquence, Madame OLE ne disposerait pas des connaissances, expertise et intégrité suffisantes pour avoir un contôle et un rapport annuel complet de la défenderesse. En outre, la copropriété et le concluant ont droit à avoir un commissaire aux comptes qui présente des garanties de connaissance suffisante en comptabilité, de probité et d’impartialité, requis pour le bon exercice de la mission dévolue légalement.
9) Concernant le point 9, rien ne justifie de reporter les travaux en 2021, que les audits techniques démontrent la nécessité de réaliser ces travaux depuis 2016, que le montant disponible du fonds de réserve étant de plus de 10.000,00 EUR, les travaux pouvaient parfaitement être réalisés. 10) Concernant les points 11 a), b) et c), aucun budget prévisionnel du fonds de réserve n’avait en réalité été préparé et celui-ci ne prévoyant pas les travaux à la cheminée, que le fonds de réserve n’atteint pas le montant minimal de 5% de la totalité des charges communes de l’exercice précédent. Le concluant a voté contre cette décision, la majorité des 4/5ème nécessaire pour décider de ne pas constituer le fonds de réserve obligatoire n’est en réalité pas valable. Suite aux dégâts des eaux d’octobre et décembre 2016 et de mars à mai 2017, et février 2020, aux demandes du concluant, aux conclusions d’assurance du manque d’entretien du bâtiment déjà constaté en janvier 2020, la préparation d’un budget prévisionnel de fonds de réserve est d’autant plus justifiée pour démontrer la bonne gestion et l’exécution réelle d’entretien et de conservation de patrimoine. Suite à des visites d’experts relatives aux 4 dégâts des eaux de 2016 à 2020 et aux constats d’assureurs de janvier 2017 et de novembre 2020 concluant à un manque d’entretien du bâtiment de la défenderesse, il y avait lieu de prévoir : - L’entretien du décanteur qui a causé le dégât des eaux du 23 mars au 6 mai 2017, et du 22 au 26 février 2020. Les entretiens n’ont pas été réalisés avant 2017, ni en 2018, 2019, 2020,… provoquant un nouveau dégâts des eaux ; - Le problème d’humidité ascensionnelle et défectueuse de la cheminée de la cave ; - Le problème d’oxydation, de fixation et de rouille des tuyaux dans les caves, et les tuyaux des communs ; - Le problème à la cheminée extérieure ; - L’entretien général du bâtiment. Il incombe au syndic de s’inscrire dans une bonne gestion et sur la base de l’article 577-8, §4, point 18, le syndic est chargé: « de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir ». La jurisprudence et la doctrine le confirment les points suivants : - Sur l’obligation du syndic de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, etc. (Martine WAHL, Le droit de la copropriété, "Nouvelle édition incluant les modifications de la loi du 18 juin 2018 », Wolters Kluwer, 2019, p.337). - « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès-verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier ». (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66). - Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour une période d’un an, lequel et établi sou forme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin de permettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler si nécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I., 2014, liv. 2, p. 25). Une bonne gestion requière la préparation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve et il doit contenir une prévision de toutes les dépenses auxquelles les copropriétaires seront confrontées. Le budget du fonds de roulement n’est pas non plus adéquat puisqu’il ne comprend toujours pas d’entretien du décanteur malgré les requêtes du concluant. En l’espèce, il n’est pas uniquement question d’absence du budgets prévisionnels adéquats à l’ordre du jour, mais également une absence de transparence dans les comptes, budgets et surtout d’un manque de gestion globale de la copropriété depuis 2009. Le syndic judiciaire a été nommé pour garantir une gestion pérenne, efficace et régulière de la copropriété alors que le bâtiment se détériore à plusieurs niveaux et dont l’appartement du concluant a fait l’objet de dégâts des eaux liés aux communs. Le manque d’entretien se sont encore faits ressentir en 2019 et 2020, ne fut-ce que par le défaut d’entretien du décanteur entre 2017 et 2020. La copropriété n’a pas démontré de volonté de régulariser et d’entretenir le bâtimentet de le mettre aux normes de securite incendie en presentant des rapports incomplets.
11) Concernant le point 13, il s’agit d’un blanc-seing donné au syndic, sans limite quant au type de contrat ou quant au montant maximal pouvant être engagé par le contrat cadre. Le concluant a voté contre. Le point ne comportait pas non plus de dossiers et la loi de 2018 entend éviter clairement ce genre de pratiques qui pourraient déboucher à des commissions occultes. La délibération, telle que mentionnée dans le PV, et les contrats cadre n’apportent aucune garantie sur les conditions contractuelles, les prestations financières, les objets des contrats, l’impartialité, les conflits d’intérêts,… . La compétence de la conclusion des contrats appartient à l’assemblée générale des copropriétaires et non au syndic. 12) En ce qui concerne le point 14, aucune concurrence et aucune pluralité de devis n’ont été réalisées et le concluant a déjà démontré les carences du syndic. La copropriété a décidé que tout contrat de + de 1000EUR devait faire l’objet de pluralité de devis.
Le code civil ne dispense pas de mise en concurrence et l’obligation appartient pleinement au syndic en tant qu’organe de l’association et ce, en application de l’article 577-8, § 3, 18° du Code civil. Le concluant l’a requis comme point mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale par recommandé en février 2021. En effet, l’article 577-7, paragraphe 1er, 1°, d) du Code civil impose la mise en concurrence et l’évaluation de ses contrats. Attendu que les décisions litigieuses portent atteinte au droit de propriété du concluant qui lui cause un important préjudice dès lors qu’il ne peut pas bénéficier d’une gestion professionnelle, régulière et efficace au sein de la copropriété, et ce tant au niveau juridique, technique que financier.
PAR CES MOTIFS, Par les faits et motifs ci-avant repris et tous les autres de fait et de droit à faire valoir en cours d’instance s’il échet ; Sous toutes réserves et sans aucune reconnaissance préjudiciable et sous contestation de tout fait non explicitement reconnu ; PLAISE A MADAME LE JUGE DE PAIX DU 1er CANTON DE WAVRE, Déclarer la demande recevable et fondée, En conséquence, Dire pour droit que les décisions de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, et plus particulièrement celles reprises sous les points 4b), 5, 6a), 6b), 7a), 7b), 8b), 9, 11a), 11b), 11c), 13a) et 14, sont nulles puisqu’irrégulières, frauduleuses et abusives; Ordonner, aux frais du syndic, la convocation régulière d'une nouvelle assemblée générale ordinaire avec : - une convocation régulière avec toutes les formalités substantielles à peine de nullité prescrites par le code civil ; - une information préalable de tous les occupants de la tenue de l’assemblée générale ; - un dossier pour chaque point mis à l’ordre du jour devant contenir tous les éléments, devis, pièces justificatives et proposition du syndic, et laissé à consultation des copropriétaires avec un délai minimum de 15 jours;
- procéder aux votes par bulletins de vote comme moyen de preuve ;
- approbation de tous les PV depuis 2018 par tous les copropriétaires présents et remarques y afférentes ;
- de réaliser de manière effective l’évaluation annuelle des contrats en cours, dont notamment du contrat d’assurance incendie (avec explication des polices) et celle de gaz et électricité avec mention des évaluations et des montants ;
- de mettre en concurrence avec une pluralité de devis toutes les dépenses de plus de 1.000 EUR et d’émettre une comparaison des clauses techniques et financières de l’offre par le syndic ;
- d’établir un vrai budget prévisionnel du fonds de réserve pluriannuel appuyé d’une expertise technique du syndic et obliger la syndic à se rendre au bâtiment au minimum 2 fois par an pour assurer l’entretien en présence des copropriétaires volontaires ;
- d’avoir un avis de commissaire aux comptes avec une compétence en comptabilité par un bachelier minimum de nature juridique ou comptable et avec vérification sur place de toutes les pièces justificatives et que toute dépense a fait l’objet d’une décision régulière préalable d’assemblée générale régulière ;
- faire adopter les comptes reflétant la situation réelle de la comptabilité de 2009 à 2019, avec des dépenses régulières prises par décision préalable d’assemblée générale respectant le droit civil, fiscal et social, avec toutes les pièces justificatives (factures, extraits de compte, devis,…) et contenant toutes les mentions que obligatoires minimum pour une copropriété de 20 lots au moins :
o Les recettes et les dépenses, o La situation de la trésorerie,
o Les mouvements des dispositions en espèce et en compte, o Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, o Les créances et les dettes des copropriétaires, o Le bilan avec charges et recette,
Ordonner la production de ces documents dans le mois de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 100,00 EUR par jour de retard ;
Entendre condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris l’indemnité de procédure de 1.440
Sur la gestion technique et le respect des normes incendies par les syndics et la juge de paix
Et une expertise d'un géometre expert démontre que les syndics Couet&asociés et l'avocat du syndic judiciaire Cemty - Didier Persyn n'ont pas informé et pris les mesures adéquates pour la mise aux normes technique et de sécurité et incendie de la copropriété
La juge de paix de Wavre du !er Canton Nathalie Cooremans n'a toujours pas garanti formellement - en ne respectant pas l'article 780 du code judiciaire dans son jugement du 15 mars 2023 ( ce n'est pas la premiere fois)- la sécurité de la copropopriété, du batiment et des personnes, et ne charge toujours pas comme demandé par le requérant depuis 2016 le syndic de mettre la batimant aux normes de sécurité et aux normes incendies. Quid?
Le nombre d'incendie et d'insalubrité de copropriétés ne fait qu'augmenter d'année en année, les syndics, les juges de paix et les copropriétaires ont certainement un role a jouer.
Petit rappel sur le rapport d'évaluation annuelle des contrats - la loi et la doctrine
« Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles. L’objectif consiste à permettre aux copropriétaires de remettre régulièrement en cause les contrats de fournitures, sur base d’un rapport d’évaluation » (Doc. Parl. Chambre, N° 1334/001, 2007-2008, p.20.). Il veillera dès lors à recueillir et à transmettre toutes les informations nécessaires (prestations, coutés, date d’échéance et modalités de renom,…) pour permettre aux copropriétaires de faire un choix en connaissance de cause et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée généraleau cours duquel le rapportd’évaluation sera présenté,le changement éventuel des fournisseurs. » (Corinne MOSTIN, le syndic de copropriété, Wolters Kuwer, 2020, p.162).
Voici la réalité du terrain par des syndics "professionnels'
Voici le rapport d'évaluation annuelle des contrats rédigé par cette société de syndic, qui a demandé 300EUR en plus du forfait prévoyant déjà l'organisation d'une AGO,: - une simple liste des années primaires sans aucune mention et évaluation
Comparable à ce qu'on trouve sur internet.
https://inside-properties.be/wp/wp-content/uploads/2019/09/Forum-2-AGO.pdf de Couet et associés
Voici ce qui est présenté par la copropriété.be - mais certains syndics vraiment professionnels ont déjà un tableau parfois même encore plus complet=
Couet & Associés
Choisissez un bon syndic et demandez des documents pour voir la qualité de gestion et les compétences du syndic. Primordial pour vos droits et la bonne gestion de votre bien et copropriété
Les contrats-cadre n'offrant aucune garantie aux copropriétaires, un blanc seing donné au syndic
Sur les compétences comptables de la commissaire aux comptes:
ITAA | STAGE <stage@itaa.be> Ven 12-03-21 14:13 À :
Sur les travaux:
Nous allons questionner le bâtonnier, Me Maurice Krings, et le barreau de Bruxelles sur le conflits d'intérêts de Me Didier Persyn d'être conseil d'un syndic judiciaire et d'une association de copropriétaire sans pluralité de devis et désignation par assemblée générale.
20 MARS 2017. - Règlement de l'Ordre des barreaux francophones et germanophone du 20 mars 2017 insérant un chapitre 5 au titre 5 du code de déontologie de l'avocat
Article 1. Il est inséré un chapitre 5 au titre 5 du code de déontologie de l'avocat, publié au M.B. du 17 janvier 2013 en annexe du règlement du 12 novembre 2012 rendant le code de déontologie obligatoire, rédigé comme suit :
CHAPITRE 5. - CONFLITS D'INTERETS
Art. 5.40. L'avocat prévient et résout tout conflit d'intérêts, et d'une manière générale toute situation pouvant affecter son jugement professionnel, son indépendance ou sa loyauté en raison d'intérêts divergents de ceux de son client, notamment dans les cas visés aux articles 5.42 à 5.45.
En toutes circonstances, même dans les cas visés aux articles 5.42, 5.44 et 5.45, l'avocat ne peut intervenir pour un client si, en raison de ses relations avec un autre client ou ancien client :
- le secret professionnel serait violé ou risquerait sérieusement de l'être ;
- l'avocat devrait faire usage d'informations propres à cet autre client ou ancien client, à moins qu'elles soient dans le domaine public ;
- l'avocat peut raisonnablement penser que l'existence de ces relations affecte son indépendance de jugement ou sa loyauté envers l'un quelconque des clients concernés ;
- la loi l'interdit.
Art. 5.41. L'avocat se dote de procédures internes, adaptées à la taille de son cabinet, propres à identifier, lorsqu'il entre en relation avec un nouveau client, l'existence éventuelle d'un conflit d'intérêts avec un client existant ou ancien.
L'avocat évalue le risque de conflit d'intérêts à tout moment.
Art. 5.42. L'avocat ne peut être le conseil de plusieurs clients, s'il y a conflit entre les intérêts de ces clients ou un risque sérieux d'un tel conflit.
Toutefois, l'avocat peut être le conseil de plusieurs clients, même lorsqu'il y a conflit entre les intérêts de ces clients ou un risque sérieux d'un tel conflit, pour autant que :
- l'affaire dans laquelle les clients sont opposés ou apparaissent comme tels ne fasse pas l'objet d'une procédure ou d'un mode alternatif de règlement des conflits ;
- et l'avocat ait obtenu le consentement éclairé de chacun des clients concernés.
Art. 5.43. L'avocat ne peut être le conseil d'un client s'il existe un conflit entre les intérêts de son client et ses propres intérêts ou ceux de ses proches, de même que si l'avocat a déjà connu de l'affaire comme fonctionnaire, juge, arbitre ou médiateur ou dans des fonctions d'organe à l'occasion de tout autre mode alternatif de prévention ou de résolution des conflits, ou dans toute autre fonction comparable ou encore dans toute situation où l'avocat peut raisonnablement penser que l'existence d'intérêts divergents peut affecter son indépendance de jugement ou sa loyauté envers les clients ou institutions concernés.
Art. 5.44. L'avocat peut être le conseil d'un client en conflit avec un ancien client pour autant que, le cas échéant :
- l'avocat n'intervienne pas comme conseil de ce client dans la même affaire faisant l'objet d'une procédure ou d'un mode alternatif de résolution des conflits où il est opposé à l'ancien client ou apparait comme tel ;
- hors le cas visé au premier tiret, l'avocat ait obtenu le consentement éclairé des clients concernés s'il a été le conseil de l'ancien client dans la même affaire ou une affaire connexe.
Art. 5.45. Par dérogation aux articles 5.42 et 5.44 :
- l'avocat qui est le conseil d'un service public de l'Etat fédéral ou d'une entité fédérée peut être le conseil d'un client en conflit avec un autre service public ;
- l'avocat qui est le conseil d'une personne morale de droit public ou de droit privé faisant systématiquement appel, pour ses contentieux, à plusieurs avocats n'exerçant pas leur profession en commun, peut être le conseil d'un client en conflit avec elle dans des affaires étrangères à celles dont il est chargé, pour autant que :
- l'avocat ait obtenu le consentement éclairé de ce client ;
- et l'avocat ait informé de ses intentions la personne morale concernée à moins qu'un usage l'en dispense.
Art. 5.46. L'avocat doit cesser de s'occuper des affaires des clients concernés dans lesquelles surgit un conflit d'intérêts qui ne peut être autrement résolu.
Art. 5.47. Le bâtonnier apprécie si une circonstance exceptionnelle justifie une dérogation aux règles de prévention et de résolution des conflits d'intérêts.
Art. 5.48. Les avocats exerçant leurs activités en commun ou dont la communication vers le public les fait apparaître comme exerçant leurs activités en commun sont soumis entre eux aux mêmes règles de conflit d'intérêts et d'incompatibilité que l'avocat exerçant individuellement sa profession.
Il en est de même pour les avocats exerçant leurs activités en utilisant la même organisation ou structure matérielle, telle que l'usage en commun de locaux, à moins que leurs clients ne puissent pas raisonnablement en déduire qu'ils exercent leur profession en commun et que l'étanchéité entre leurs dossiers respectifs soit assurée.
Didier Persyn avocat d'un syndic judciare Cemty et devenu avocat de la copropriete sans mise en concurrence, avalise par la Juge de paix de Wavre Nathalie Cooremans
ltf4 syndic
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