Les conclusions judiciaires d'annulation d'assemblee générale de copropriété pour différentes irrégularités auprès du juge de paix de Wavre se trouvent dans un article, vous pouvez cliquer sur la photo.
En effet, la juge a du se prononcer sur d'autres actes manquant un PV et annexes signés conformement au code civil, le délai de convocation pas respecte, pas de dossier, pas pu consulter les facturs, pas rapport d'évaluation complet, pas de mise en concurrence avec certains marches, un pv ne reflétant pas la situation et les votes, pas de comptes a la convocation, un compte fictif comme mentionne dont les chiffres ne sont pas connus, pas de respect de l'acte de base .... et ce de manière quasi constante depuis 2009,...
Analyse de la jurisprudence de la Juge de paix et du Tribunal de 1ère première instance de Nivelles N. Kesteloot Selon les termes de l'article 577-8 paraphe 418";
Appel de cette décision prise deux fois par la juge de paix en 2020 2021
-ème moyen : non application des dispositions impératives des articles 577-8 paragraphe 3 18° et 577-14 du code civil et du point 3 du contrat conclu entre l’ACP et Coutte - son obligation de résultat et de moyen de gestion - absence de budget prévisionnel du fonds de réserve et fonds de roulement non adéquat pour une bonne gestion et un bon entretien de l’immeuble - facturation de service non presté
La copropriété n’a pas produit de budget de fonds de réserve depuis sa création en 2009, alors qu’une dépense avait déjà été effectuée en février 2020 suite à un 4eme dégât des eaux et dont le bâtiment ne répond pas aux normes techniques et de sécurité.
Une bonne gestion requière la préparation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve et il doit contenir une prévision de toutes les dépenses auxquelles les copropriétaires seront confrontées.
En l’espèce, il n’est pas question de l’absence du budget prévisionnel à l’ordre du jour mais il est reproché une absence de transparence dans les comptes et le budget ainsi qu’un manque de gestion globalement de la copropriété depuis 2009.
Comme en 2016, 2017, 2018, 2019, 2020,.... aucun budget prévisionnel n'est à l'ordre du jour et joint a la convocation comme le requiert la loi.
2. Le requérant demande depuis mars 2017 le budget prévisionnel du fonds de roulement et du fonds de réserve adéquats. L’établissement de ces budgets prévisionnels est à la fois une garantie de bonne gestion et répond à une obligation impérative.
Dans le cadre de l’entretien technique suivant les photos, visites d’expert, et les 4 dégâts des eaux de 2016 à 2020, il y avait lieu de prévoir :
- L’entretien du décanteur qui a causé le dégât des eaux du 23 mars au 6 mai 2017, et du 22 au 26 février 2020. Les entretiens n’ont pas été réalisés avant 2017, ni non plus en 2018, 2019, 2020, provoquant un nouveau dégât des eaux
- Le problème d’humidité ascensionnelle et défectueuse de la cheminée de la cave
- Le problème d’oxydation, de fixation et de rouille des tuyaux dans les caves, et les tuyaux des communs
- Le problème à la cheminée extérieure
- L’entretien général du bâtiment (voir photos)
- la sécurité du bâtiment
3. Le budget du fonds de roulement ne prévoyait toujours pas l’entretien du décanteur qui a créé un dégât des eaux du 29 décembre au 31 décembre 2016, 23 mars au 6 mai 2017, et encore du 22 février au 25 février 2020, puisque les syndics respectifs n’assuraient pas l’entretien du décanteur. L’entretien annuel du décanteur ne se retrouve toujours pas dans un budget prévisionnel et rien ne garantit dès lors la bonne exécution. Le budget du fonds de roulement ne prévoyait pas l’entretien du bâtiment dont on peut voir sur les photos prises avec jour et heure google l’état délétère. Il en est toujours le cas en 2020 et 2021.
3a. Suite au point mis a l'rodre du jour par le requérant, l'obligation d'avoir un budget prévisionnel a fait l'objet d'une décision d'assemblée générale expresse du 19 fevrier 2018 votée a l'unanimité sur un ensemble de decisions adoptant la régularisation de la gestion au niveau légal, des différentes obligations du code civil comptable, et technique d'avoir enfin aussiun plan d'entretien du batiment vu les dégats des eaux et . La copropriete ne respecte toujours pas cette obligation apres 4 ans qui est la loi aussi et dont le syndic a mission par la juge et la loi de respecter la loi.
4. La jurisprudence est constante sur ce point. Nous ne pouvons corroborer à la position de la Juge dans son jugement en mettant un caractère facultatif à l’établissement d’un budget prévisionnel, quand les dispositions relatives à la copropriété sont impératives (article 577-8, paragraphe 3, 18° [1]et 577-14[2] du code civil). Cette jurisprudence qui serait, en outre contraire à la loi, cautionnerait une mauvaise gestion et un dysfonctionnement - ici continuel depuis 13 ans - d’une copropriété en n’imposant pas un budget prévisionnel de fonds de réserve et de fonds de roulement adéquats, d’autant plus avec l’historique de la copropriété avec 4 dégâts des eaux et la nécessité de certains travaux urgents qui ont fait l’objet d’une conciliation judiciaire auprès de la même juridiction. En tout état de cause, cela irait à l’encontre des dernières réformes sur la copropriété à professionnaliser la gestion et à plus de transparence dans les actes émis.
Le défaut de budget en conséquence ne rencontre pas la volonté du législateur, à noter dans les travaux préparatoires : « Le présent projet de loi part de l’idée que l’association des copropriétaires doit développer une perspective davantage axée sur le long terme. Cela se manifestement dans la nouvelle obligation de consacrer chaque année une part déterminée de la contribution au fonds de réserve, mais aussi de la règle suivante ; il incombe au syndic d’inscrira la perspective à long terme à l’ordre du jour lorsqu’il estime nécessaire. Le fait de soumettre le planning pluriannuel à l’assemblée générale s’inscrit dans la bonne gestion du syndic, certainement en raison de l’intervention financière dans le fonds de réserve. » Projet de loi portant diverses dispositions en matière de droit civil et portant modification du code judiciaire en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution de litiges, exposé des motifs, Doc. Parl., Chambre, sess. Ord. 2017-2018, n°54-2919, p.219.
Pour rappel également, l’article 578, paragraphe dispose: "18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir. "
La jurisprudence et la doctrine établissent :
- « Obligation du syndic de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires ; ils sont joints à l'ordre du jour de l 'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.] (Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.) » (Art. 577-8, par. 4, 18°C.civ.). Ü Le droit de la copropriété "Nouvelle édition incluant les modifications de la loi du 18 juin 2018 » Martine Wahl P 337 - Wolters Kluwer)
- « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier ». (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66).
- - Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour une période d’un an, lequel et établi sou forme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin de permettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler si nécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I. 2014, liv. 2, p. 25).
- - "le syndic est ainsi désormais tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale un point reprenant les travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir, cette nouvelle obligation découlant du nouvel article 577-8, § 4, 18°, du Code civil. A nouveau, cette mission s’inscrit, à notre sens, dans l’attention particulière portée par le législateur au vieillissement du parc immobilier, les copropriétaires étant désormais informés (à tout le moins lors de l’assemblée générale) de la nécessité d’entreprendre dans un futur plus ou moins proche d’importants travaux touchant les parties communes." Dimitri OLDENHOVE, Karim BERRADA, Timo TALLGREN, L’évolution des acteurs de la copropriété, Jurim Pratique - Revue pratique de l'immobilier, 2019/3 - 17 novembre 2020, page 92
- - 'Les travaux préparatoires indiquent concernant cette contribution, vue comme une obligation de principe pour les copropriétaires (qui peuvent toutefois, à certaines conditions, s’en exonérer), qu’elle résulte de l’idée que, d’une part, il convient de renforcer «l’efficacité de la copropriété sur le plan financier, étant donné qu’elle permettra de mieux répartir les gros frais dans le temps »(25) et que d’autre part, l’association doit développer une perspective davantage axée sur le long terme(26). Cette idée soutenue par le législateur de 2018 se traduit, certes, dans la nouvelle obligation financière qui veut que les copropriétaires consacrent chaque année une part déterminée du budget de la (21)Depuis la loi du 18 juin 2018.(22) Définitions qui étaient précédemment reprises à l’article 577-11, § 5, al. 2 et 3, C. civ. (disposition consacrée à la mutation d’un lot).(23)Voy. pour le droit transitoire spécial attaché à cette disposition, l’article 179, alinéa 7, de la loi du 18 juin 2018 lequel énonce que « L’obligation de l’article 577-5, § 3, du Code civil de constitution de fonds de réserve s’applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l’entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d’entrée en vigueur du présent titre ».(24)Notons que plusieurs orateurs auditionnés à la chambre, notamment le représentant de CIB Vlaanderen et celui de l’UVS, ont déploré la possibilité de dérogation à cette obligation qu’offre le nouveau texte de loi et ont précisé qu’en pratique, le pourcentage retenu, à savoir 5 % de la totalité des charges communes ordinaires, semble insuffisant pour financer les travaux de rénovation et de restauration nécessaires dans bien des immeubles, voy. Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2017-2018, 5e sess., 54e législature, no 2919/006, pp. 113 et 116, www.lachambre.be.(25) copropriété à une contribution au fonds de réserve, mais également dans la règle nouvelle selon laquelle, il incombe désormais au syndic d’inscrire la perspective à long terme à l’ordre du jour de l’assemblée générale, lorsqu’il l’estime nécessaire. Le fait de soumettre le planning pluriannuel de la copropriété, à l’assemblée générale, s’inscrit dans la bonne gestion d’une association par son syndic mais elle permet aussi d’éclairer les copropriétaires sur les besoins de financement du fonds de réserve, et ce afin de leur permettre, le moment venu, de faire face aux dépenses de travaux exceptionnels à venir lesquelles émergeront, la plupart du temps, du planning pluriannuel présenté par le syndic(27). Si le syndic a désormais la mission de mettre ce planning à l’ordre du jour, lorsqu’il l’estime nécessaire, «l’examen et la concrétisation de ce planning» relèvent de la compétence exclusive de l’assemblé générale, organe décisionnel souverain de l’association (sauf en matière d’actes conservatoires et d’administration provisoire(28)).' Revue de la Faculté de droit de l’Université de Liège – 2019/3 ◆ 565 Finances et conflits : solidarité et efficacité dans la pratique belge ?Arianne salvé Maître de conféreces à l’Liège Avocate
5. La loi, et même bonne gestion requièrent donc la préparation d’un budget prévisionnel du fonds de réserve et il doit contenir une prévision de toutes les dépenses auxquelles les copropriétaires seront confrontées.
Comme les syndics précédents, le syndic a dit qu’elle n’avait pas visité l’établissement et que cela n’était pas dans le contrat de base. Elle n’irait sur place que s’il y a un évènement la demandant. En outre, que la mission première d’un syndic est de gérer un bien immeuble commun, le syndic n’a pu faire un budget réaliste et n'assure pas des mors sa mise en conformité incendie d'un bâtiment, considéré de fait pas essentiel.
En l’espèce, il n’est pas uniquement que question d’absence du budgets prévisionnels adéquats à l’ordre du jour, mais aussi d’un reproche d’absence de transparence dans les comptes, budgets et surtout d’un manque de gestion globale de la copropriété depuis 2009. Le syndic judiciaire a été nommé pour garantir une gestion pérenne, efficace et régulière de la copropriété. Le bâtiment se détériore à plusieurs niveaux et dont l’appartement de Monsieur VL où se trouve plusieurs servitudes communes. Les dégâts des eaux et le manque d’entretien se sont encore fait ressentir en 2019 et 2020 ne fut-ce que par le défaut d’entretien du décanteur entre 2017 et 2020. La copropriété n’a pas démontré de régulariser et d’entretenir le bâtiment. Un rapport d’expertise souhaité par des candidats syndics de juin 2021 démontre la dégradation du bâtiment. En 10 minutes, deux candidats ont fait le travail de trois syndics et dont un syndic judiciaire géomètre expert, copropriété qui a remis délibérément un rapport incomplet à ma juge qui a dû trancher sur ce point.
L'imposition d'un budget prévisionnel du fonds de réserve avec ses 5%, voulu par le législateur et même les syndics, a le but aussi d'entretenir le patrimoine dont la vétusté des copropriétés devient de plus en plus actuelle par son manque de gestion et de financement
Et ici, dans le cas d'espèce, le rapport d’expertise du bâtiment démontré une dégradation du bâtiment depuis des années et de la propriété du requérant, le syndic n’a pas démontré prendre les dispositions nécessaires et il en est démontré puisque le budget du fonds de réserve et de roulement ne sont pas adaptés qui vont jusqu’à la mise en conformité du bâtiment aux normes incendies et de securite.
Les syndics responsables sont aussi demandeurs d'ávoir des budgets suffisants comme en temoigne ce syndic avec lúnion des syndics dans son article ''Gestion technique des bâtiments: vers une dégradation inévitable ?' Adrien Vanopdenbosch, Property Today, 2022, oct, page 20 (https://www.copropriete-belgique.com/post/gestion-technique-des-b%C3%A2timents-vers-une-d%C3%A9gradation-in%C3%A9vitable-article-de-l-union-des-syndics ) et meme sur les incendies qui augmentent suite a la vetusté des batiments et que des coproprietes ne repondent pas aux normes incendie, comme ici et comme en atteste lárticle du lúnion des syndics 'Sécurité incendie dans les appartements' Tim Renders, conseiller en prevention incendie, Property Today, janvier, page 20 ( https://www.copropriete-belgique.com/post/s%C3%A9curit%C3%A9-incendie-dans-les-appartements-et-copropri%C3%A9t%C3%A9-article-uds-property-today )
En outre, de l'obligation légale prescrite par le code civil donc voulue par le législateur aux fins du précédent paragraphe, et a contrario de nombreuses jurisprudences, le syndic et la juge de paix ne prennent pas les mesures de prévention et d'action pour entretenir les copropriétés et les mettre aux normes de sécurité, incende, techniques (loi d'ordre public) avec des conséquences désastreuses que cela pourrait avoir sur la sécurité des personnes, d'autant plus que la copropriété n'a jamais disposé de budget prévisionnel encore en 2023 malgré la demande du requérant depuis 2016 aupres meme de cette meme juridiction. La justice de paix, par les compétences qui lui sont dévolues par le code judiciaire, a un role a jouer sur la prévention et les actions en cas de non mise en sécurité d'une copropriété.
6. En effet, la volonté des syndics successifs et des autres copropriétaires est de ne pas entretenir le bâtiment, aussi non ils l’auraient réalisé les budgets prévisionnels adéquats. Le premier ne s’y est pas rendue avec un an de mission, le syndic judiciaire (s’y est rendu après 9 mois de mission après saisine judiciaire) … maintenant Cout, malgré une procédure judiciaire et le point introduit par le requérante depuis 75 mois, dit ne pas se rendre sur les lieux pour vérifier le bon entretien et l’adéquation lors de la consultation des documents. Le rapport établi par le syndic judiciaire ne corrobore pas aux photos et au rapport du bureau Nicolaï qui a constaté le manque d’entretien et le non-respect aux normes incendies. Quid ? Les syndics ont bien une obligation sur la conservation du patrimoine et surtout lorsqu'il s'agit sur la mise en conformité
7. Dans la lignée connue par la justice depuis 2017 après 2 degats des eaux, le copropriétaire qui a fait office de syndic bénévole a demandé, lors de cette séance de vider le fonds de réserve en droit lors de l’assemblée générale en outre de ne plus cotiser pour le fonds de réserve. Ce dernier venait de vendre pourtant son appartement. Le requérant a dû faire part de tous les arguments pour ne pas le faire en évoquant les majorités, les obligations techniques et de sécurité… le syndic ne marque pas la proposition du copropriétaire et le refus.
Par ailleurs, ni le conseil juridique des syndics et les syndics n'ont informé officiellement de la non mise en conformité du bâtiment, et ce encore comme confirmé par courriel d'un copropriétaire en novembre 2022.
La sécurité ne semble toujours pas une urgence en 2023 et ne demande pas les actes conservatoires, et ce depuis 2018 alors que la copropriété est gérée par des syndics professionnels; dont un syndic judiciaire géomètre expert dont son avocat a remis, de facto, un rapport incomplet devant les juridictions. La juridiction est informée des carences qui vont jusqu'a la non mise en conformite d'un batiment alors que celle-ci avait deja missionné un syndic judiciaire géometre expert et joué un controle juridictionnel de la bonne gestion et la régularité de la copropriété dont la loi impose formellement l'accomplissement réel de certains actes et cela meme de maniere impératieve.
8. En opportunité et en faits, le premier jugement tente de disculper la non-obligation de budgets prévisionnels par simple principe de bonne gestion, et la juge cautionne de fait en plus une mauvaise gestion de copropriété en Belgique. La mauvaise gestion constitue un préjudice sur l’entretien, la mise en conformité, sécurité et sur la préservation du patrimoine. Le principe de précaution n'est pas respecté même sur la sécurité technique du bâtiment et de ses occupants.
Également, l'article 3 conclu entre l'acp etCA mentionne l'obligation contractuelle de réaliser les budgets, dont le syndic Couet et associés, qui est déjà le deuxième le plus cher des syndics au service comparable, se rémunéré sans remplir les obligations contractuelles convenues. La juge de paix ne protégé pas de facto le droit des copropriétaires qui est une obligation légale impérative et une volonté du législateur. La juge de paix, eu égard de la jurisprudence constante a ce sujet, vide, par son interprétation personnelle dans son pouvoir discrétionnaire, encore une fois la loi de sa substance.
9.‘ Les obligations du syndic consistent en principe en une obligation de moyens mais il est évident que dans certains cas, il s’agit d’une obligation de résultat. Notamment lorsque la loi impose certaines missions au syndic telles celles qui entourent l’assemblée générale qui doit se tenir dans une période déterminée, ou à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires la rédaction du procès-verbal et son envoi aux copropriétaires, les informations et documents à transmettre dans les 30 jours au notaire en cas de cession d’un lot, l’information à donner aux locataires et occupants a la de de l’assemblée générale, etc. …
‘ Lorsque ces irrégularités sont récurrentes, il peut s’avérer nécessaire de mettre un terne a ces pratiques et seule l’annulation de la décision pourrait amener le syndic a modifier ses habitude de convocation en matière d’établissement de l’ordre du jour, de rédaction des procès-verbaux’ Martine Wahl, le droit de la copropriete, Wolters Kluwer, 2019, 224
En effet, depuis 2009 malgré les demandes du requérant depuis 2016 et une promesse de régularisation votée a l'unanimité en février 2018, la copropriété n'a jamais disposé de budget prévisionnel de fonds de réserve qui se répercute directement sur l'entretien du bâtiment et que le celui-ci ne répond pas en plus aux normes de sécurité car les syndics ne se sentent pas obligés de visiter le bâtiment même pour faire un budget adéquat.
En conséquence, le jugement de la juge de paix ne fait pas droit articles 577-8 paragraphe 3 18° et 577-14 du code civil. Depuis 2009, et malgré ses demandes de points mis à l’ordre du jour, de conciliations judiciaires en juin 2017 et janvier 2022, de procédures judiciaires, la copropriété n’a jamais dispose de budget de fonds de réserve avec les griefs de non entretien de bâtiment adéquat relève par les assureurs en 2017 après 4 dégâts des eaux dans le bien du requérant à cause du bâtiment, relève aussi par un expert géomètre assermente auprès de votre autorité, mais aussi pour se conformer aux normes techniques, légales, d’incendie et de sécurité. A savoir aussi, le bien du requérant n’est toujours pas réparé avec les problèmes techniques de servitude commune signale depuis 2016 en 2023. Les griefs sont bel et bien établis et éviteraient des procédures en plus à la copropriété.
L’imposition de budget adéquats, en outre de l’obligation légale, obligera la copropriété à effectuer les travaux requis aux normes incendies et de sécurité démontrée, et de faire preuve de bonne gestion en plus de la régularité.
Entre-temps, le jugement de la juge de paix ne fait pas droit articles 577-8 paragraphe 3 18° et 577-14 du code civil. La justice de paix, malgré la demande du requérant et ce qui a été convenu a l'unanimité le 19 février 2018, n'oblige pas la copropriété a rendre un budget prévisionnel a l'avenir comme le prévoit expressément la loi et cela en plus de manière impérative, ce que la copropriété n'accomplit pas depuis 13 ans et ne s'engage nullement a le faire. La juge de paix a deja du se prononcer a deux reprises sur cette carence, la répétitiond'une faute légere est motivaion
A l'instar de sa requete depuis decembre 2016, le requerant souhaite ordonner, aux frais du syndic, la convocation régulière d'une nouvelle assemblée générale ordinaire avec l'obigation d’établir un vrai budget prévisionnel du fonds de réserve pluriannuel appuyé d’une expertise technique du syndic en pleine obligation de l'article 3.89 par.5 16' du code civil et obliger la syndic à se rendre au bâtiment au minimum 2 fois par an pour assurer l’entretien en présence des copropriétaires volontaires et adopter un plan annuel d'entretien. En outre du budget previsionnel, il en est un principe de sécurité de personnes et il en est une obligation afin d'entretienir le patrimoine dont meme l'union des syndics est demandeur vu la vétusté des batiments, le manque de proactivité ds syndics, le manque de financement pour un bon entretien....
[1] § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : …. 18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires ; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir [2] Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.
Article prealable
COPROPRIÉTÉ - FONDS DE RÉSERVE Obligé désormais d’établir un double budget...
La nouvelle Loi sur la copropriété oblige désormais un syndic à établir un double budget, d’après lequel sont fixées les provisions à payer par les copropriétaires. Voyons plus précisément comment cela se passe... Désormais, un double budget... Le budget annuel. La nouvelle Loi sur la copropriété oblige à présent un syndic à établir un “budget prévisionnel” reprenant tous les frais de fonctionnement courants. Il s’agit des dépenses d’une année, telles que les honoraires du syndic, la police d’assurance collective du bâtiment, les frais d’électricité communs, etc. Le syndic envoie son projet de budget avec la convocation à l’assemblée générale, qui peut ainsi l’approuver durant sa réunion. Conseil. Ce budget n’est toujours qu’une évaluation des dépenses, au départ p.ex. du total des dépenses de l’exercice précédent, augmenté d’un pourcentage (d’inflation). Fixer les provisions sur cette base ? Oui, elles sont réclamées aux copropriétaires d’après les montants budgétés. Le règlement de copropriété peut prévoir un paiement mensuel ou trimestriel des provisions. S’il ne l’a pas fait, c’est à l’assemblée générale d’en décider. Conseil. Les provisions sont en principe calculées d’après les quotités de chaque copropriétaire. Le décompte annuel peut ensuite faire apparaître qu’un copropriétaire a payé trop ou trop peu de provisions, du fait qu’il a p.ex. consommé plus ou moins d’électricité. Il lui faut alors payer l’éventuel supplément ou il se voit rembourser l’éventuel excédent. Et un budget pour les frais extraordinaires. La nouvelle loi le prévoit aussi... Il faut en effet établir également un budget pour tous les frais extraordinaires prévisibles. Il s’agit du coût de grosses rénovations : le renouvellement d’un toit, l’ascenseur, l’installation de chauffage central, les travaux de peinture, etc. Ce budget aussi, il faut le présenter chaque année à l’assemblée générale, pour approbation. Des doubles provisions également ? Constituer un fonds de réserve. C’est effectivement conseillé... Le fonds de réserve est en fait une sorte d’épargne pour les frais extraordinaires des années à venir. Il sert à garantir la situation financière de l’association et à éviter de gros frais inattendus aux copropriétaires. Conseil. Il n’est pas nécessairement limité aux frais “prévus” : il est aussi possible de mettre un montant de côté pour couvrir de gros frais “imprévus”. Une obligation ? Seulement si les statuts le prévoient expressément. Sinon, l’assemblée générale doit expressément prendre la décision de constituer un tel fonds de réserve. Conseil. L’assemblée générale décide du montant exact de ces contributions à une majorité de la moitié de toutes les voix + 1. En général, il n’est demandé ici qu’un seul paiement annuel, mais il est aussi possible d’étaler davantage les paiements. Un compte bancaire distinct ? Oui, cela aussi, la nouvelle loi le prévoit désormais expressément... Cela implique que s’il manque de moyens de fonctionnement une année, il n’est pas possible de puiser dans l’éventuel fonds de réserve pour apurer le déficit, ni d’agir dans le sens inverse non plus. Ces deux comptes doivent donc toujours rester distincts... Désormais, un syndic doit établir un budget pour les dépenses courantes et un autre pour les frais extraordinaires. À l’assemblée générale de décider expressément de prévoir aussi le versement de provisions pour constituer un tel fonds de réserve.