Bien que la loi sur la copropriété n’ait pas prévu d’inscrire à l’ordre du jour une question relative au quitus donné aux syndics, la plupart d’entre eux prévoient une résolution en ce sens. L’intérêt pour eux est d’obtenir de l’assemblée générale un vote approuvant la gestion de la copropriété les exonérant de toute recherche de responsabilité sur la période pour laquelle le quitus leur a été donné. La portée du quitus peut aller très loin, puisqu’elle concerne non seulement les actes qui ont été accomplis conformément au mandat, mais également ceux qui ont été réalisés au-delà des pouvoirs légaux du syndic. Autrement dit, si le syndic a engagé des travaux pour un montant important sans autorisation de l’assemblée générale, le vote du quitus interdira à la copropriété de pouvoir se retourner contre lui pour engager sa responsabilité civile professionnelle. C’est d’ailleurs dans ce sens qu’un jument du 27 septembre 2006 a considéré que l’assemblee ne pouvait pas demander au syndic de prendre en charge les condamnations de la rupture abusive du contrat de travail de l’employé d’immeuble, réalisée unilatéralement par le syndic, dès lors que l’assemblée générale lui avait donné quitus. Pour inciter les copropriétaires à voter le quitus, les syndics affirment que l’approbation des comptes et le quitus vont de pair, devant donc valider les deux, ou bien que le défaut de quitus vaut révocation du syndic, entraînant que la copropriété se retrouve sans mandataire en cas de vote défavorable. Or, il faut être clair, non seulement la question du quitus n’a pas à être proposée à l’ordre du jour, mais en plus, sa portée reste circonscrite ne npouvant pas être amalgamée avec une autre décision.
Abus
– Inscription à l’ordre du jour d’une question relative au quitus donné au syndic.
– Amalgame dans une même résolution de l’approbation des comptes et du quitus donné au syndic.
La décharge n’est pas circonscrite.
– Chantage par le syndic sur le fait qu’à défaut de quitus il sera contraint de donner sa démission.
Dans le cas où l’assemblée générale a tout de même donné quitus au syndic, ce dernier n’est valable que si l’assemblée générale a eu une parfaite connaissance des actes de gestion du syndic. Cela implique que le syndic ait donné une information réelle et complète à l’ensemble des copropriétaires et non uniquement au conseil syndical.
Autrement dit, si le syndic a engagé des travaux pour un montant important sans autorisation de l’assemblée générale, le vote du quitus interdira à la copropriété de pouvoir se retourner contre lui pour engager sa responsabilité civile professionnelle. C’est d’ailleurs dans ce sens qu’un jument du 27 septembre 2006 a considéré que l’assemblee ne pouvait pas demander au syndic de prendre en charge les condamnations de la rupture abusive du contrat de travail de l’employé d’immeuble, réalisée unilatéralement par le syndic, dès lors que l’assemblée générale lui avait donné quitus. Pour inciter les copropriétaires à voter le quitus, les syndics affirment que l’approbation des comptes et le quitus vont de pair, devant donc valider les deux, ou bien que le défaut de quitus vaut révocation du syndic, entraînant que la copropriété se retrouve sans mandataire en cas de vote défavorable. Or, il faut être clair, non seulement la question du quitus n’a pas à être proposée à l’ordre du jour, mais en plus, sa portée reste circonscrite ne npouvant pas être amalgamée avec une autre décision.
Abus
– Inscription à l’ordre du jour d’une question relative au quitus donné au syndic.
– Amalgame dans une même résolution de l’approbation des comptes et du quitus donné au syndic.
- La décharge n’est pas circonscrite.
– Chantage par le syndic sur le fait qu’à défaut de quitus il sera contraint de donner sa démission.
Dans le cas où l’assemblée générale a tout de même donné quitus au syndic, ce dernier n’est valable que si l’assemblée générale a eu une parfaite connaissance des actes de gestion du syndic. Cela implique que le syndic ait donné une information réelle et complète à l’ensemble des copropriétaires et non uniquement au conseil syndical. Autrement si le syndic a commis une faute et qu’il l’a dissimulée ou qu’il a omis d’en informer les copropriétaires, le syndicat peut tout de même rechercher sa responsabilité nonobstant le quitus qu’il lui aura préalablement délivré. C’est d’ailleurs ce que rappelle la Cour d’appel en précisant que « le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat des copropriétaires n’avait pas connaissance et dont il n’aurait pas été à même lors du vote d’apprécier les conséquences. L’assemblée générale ne pouvait valablement donner quitus au syndic de copropriété dont elle ignorait la faute commise […] ». À l’évidence, cette obligation d’information qui pèse sur le syndic limite considérablement la portée du vote du quitus à partir du moment où il n’est pas en mesure d’apporter la preuve que les copropriétaires l’ont donné en parfaite connaissance de cause de l’ensemble de sa gestion.
Préconisations de l’ARC
– Refuser que soit inscrite à l’ordre du jour la question portant sur le quitus donné au syndic.
– Si le syndic a obtenu de l’assemblée générale le quitus, l’assemblée générale devra lui préciser qu’il est sans effet puisque les copropriétaires n’ont pas été informés de l’intégralité des actes de gestion passés par le syndic.
- Refuser tout chantage du syndic qui consisterait à invoquer qu’à défaut de quitus, le syndic n’est plus en mesure de gérer la copropriété.
Arc. Les abus des syndics en copropriété (French Edition) (p. 98). Vuibert. Kindle Edition.
