Préambule. Depuis la publication de cet article, de nombreux articles sur le site traite des abus des syndics dans les copropriétés propres avec des exemples et des mesurs de prévention; exemple https://www.copropriete-belgique.com/post/abus-contrat-syndic-copropri%C3%A9t%C3%A9-surfacturation-de-d%C3%A9penses-suppl%C3%A9mentaires-dans-le-compte-d%C3%A9compte https://www.copropriete-belgique.com/post/renouvellement-du-mandat-de-syndic-pr%C3%A9ventiom-et-%C3%A9viter-les-abus-des-syndics Faites des recherches et bonne lecture
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La relation de confiance doit avoir lieu entre vous et votre syndic, ce à quoi le nous aspirons. La désignation d'un bon syndic est vraiment primordial et donc raison pour laquelle nous écrirons bientot un article sur les critères, les qualités, les compétences et les garanties que vous devez demander à votre prochain syndic.
Introduction en vidéo
Articles Ici, nous allons reprendre des articles francais, certes mais applicables en Belgique.
Conseils Pour Éviter Les Abus De Son Syndic De Copropriété https://www.alliance-habitat.com/la-copropriete/le-syndic-de-copropriete-et-le-syndicat-de-coproprietaires/eviter-les-abus/
Vous avez peut-être remarqué que les contrats de syndics de copropriétés sont de plus en plus compliqués (facturations exagérées, frais annexes…). Cette complexité mène parfois, volontairement ou non, à des abus de son syndic de copropriété
Malgré l'arrêté ministériel qui a imposé aux administrateurs de bien à intégrer un certain nombre de prestations dans leur forfait de base, la surfacturation hors forfait est toujours pratiquée par certains professionnels. Alors, si vous voulez évitez de payer trop cher, voici dix règles d'or pour ne pas se faire abuser par son syndic. 1 – Vérifiez à ce que la tenue de l'AG soit incluse dans le forfait de base Il faut savoir que de nombreux syndics enfreignent la règle en surfacturant les AG qui se tiennent en dehors des heures ouvrables…Une pratique pour gonfler la facture. Donc, veillez à ce que la tenue de l'AG soit intégrée dans la gestion courante. 2 – Attention aux frais de gestion des archives Nombreux syndics n'hésitent pas à appliquer des frais supplémentaires pour la transmission et la gestion des archives. Alors que selon l'article 33 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété, toutes les archives doivent, en effet, être gérées dans le cadre de la gestion courante. Soyez donc vigilant sur cette pratique illégale. 3 – Gare aux surfacturations pour déclaration de sinistre Il faut savoir que toute déclaration aux assurances doit en principe être incluse au forfait de base du syndic lorsqu'un sinistre provient d'une partie commune. Cette règle n'est malheureusement pas appliquée par de nombreux professionnels malgré l'entrée en vigueur de l'arrêté Novelli. « Ils facturent des honoraires au forfait ou sous forme de pourcentage prélevés sur les indemnités d'assurance », prévient David Rodrigues, juriste à l'association CLCV. 4 – La tenue du carnet d'entretien fait partie de la gestion courante Depuis 2009, la loi Boutin oblige les gestionnaires à inclure la tenue du carnet d'entretien dans le forfait de base. Pourtant, d'après une récente enquête du magazine Le Particulier, près de 26% des syndics s'autorisent à surfacturer cette prestation. 5 – Votez les honoraires pour les travaux importants en AG Lorsque les syndics engagent des gros travaux (Ravalement de façade, changement d'ascenseur…), ils sont autorisés à prélever des honoraires exceptionnels. La loi Boutin souligne qu'ils doivent alors être votés en AG…pourtant, cette règle est loin d'être respectée. Selon les associations de consommateurs, près de la moitié des syndics fixent leurs honoraires à l'avance dans le contrat. 6 – Demandez plus de détails sur les forfaits administratifs Certains syndics ont pris l'habitude d'inclure des « forfaits administratifs » dans leur contrat. Alors que ces prestations supplémentaires, normalement facturées entre 20 et 40 € par propriétaire à l'année ne sont pas toujours justifiées. 7 – Attention aux photocopies hors de prix Avant la signature du contrat, surveillez les frais de photocopies car certains syndics n'hésitent plus à vous facturer jusqu'à 40 centimes euro la page. 8 – Exigez un compte séparé Bon nombre des administrateurs de biens imposent les copropriétés à placer leurs fonds sur un compte unique géré par le syndic. Le problème c'est que « cette gestion centralisée peut être la cause de multiples dérives, les cabinets pouvant être tentés de faire fructifier au mieux l'argent ainsi mutualisé, en anticipant les appels de fonds ou en retardant les paiements aux fournisseurs de façon à gonfler la trésorerie », prévient Bruno Dhont de l'Arc. Il vous est donc préférable de demander un compte séparé pour gérer les fonds de votre copropriété. 9 – Evitez l'engagement sur trois ans La grande majorité des sociétés obligent les copropriétés à signer des contrats de trois ans minimum. Il est conseillé de s'engager sur un an avec possibilité de renouvellement. 10 – Méfiez-vous des éventuels conflits d'intérêt Les cabinets de syndic peuvent être tentés de faire travailler les copains, quand ce ne sont pas des sociétés dans lesquelles ils ont un intérêt : courtage en assurance, prestataire de diagnostic immobilier, entreprises de nettoyage… Cela ne garantit pas la qualité de l'entreprise, ni sa compétitivité !
Les abus des syndics de copropriétés JUIN 24, 2020
https://immokap.fr/actualites/abus-syndic-copropriete/
Le syndic désigne le mandataire du syndicat de toutes les copropriétaires. Il s’occupe en réalité de la gestion de la copropriété qu’il soit un professionnel ou non. Il répond à certaines obligations réglementaires même si on note parfois des abus et des pratiques contraires aux textes. Des mesures existent dans tous les cas pour un changement de syndic après un vote en Assemblée Générale ou même une action en justice. Sommaire
Quelques pratiques abusives provenant des syndics
Une violation des dispositions des lois ALUR et ELAN
Des mesures probables pour venir à bout des abus du syndic de copropriétés
La gestion du contentieux en cas d’abus du syndic de copropriétés
Quelques pratiques abusives provenant des syndics Le premier des abus les faux ou vrais forfaits dénommés “tout compris”. Leur but est de limiter en réalité les prestations particulières en les mettant dans le forfait annuel. L’argument avancé par le syndic est de rendre prévisible le coût annuel des charges. Une fausse pratique qui se caractérise par de faux avantages commerciaux, un surcoût comparativement au contrat classique et des myriades de facturations de plus. Le syndic conclut de fameux contrats. Le deuxième abus concerne le compte unique imposé. Les syndics dissuadent les copropriétaires lors du vote en Assemblée Générale d’avoir un compte séparé. Ils promettent un meilleur contrôle sur les comptes et une véritable sécurisation des fonds. Les faux comptes séparés sont proposés par des banques au bénéfice des syndics. Ils se servent du coup des fonds pour d’autres destinations. Les copropriétaires doivent pouvoir choisir non seulement la banque de leur choix mais aussi ouvrir un compte séparé. Le troisième abus relève des clauses abusives dans les contrats étudiés. Il s’agit des mauvaises informations livrées aux copropriétaires, les facturations illicites, l’organisation d’un un vote en Assemblée en dehors des horaires d’ouvertures, des frais de chèques, des prélèvements impayés, la rémunération pour des travaux décidés en AG et autres. Les syndics s’arrogent des prestations floues ou inintelligibles pour le consommateur. Ils induisent également les copropriétaires en erreur lors de la conclusion de certains contrats. Les autres pratiques abusives des syndics sont entre autres les frais privatifs sur un copropriétaire, les tarifs excessifs des prestations exceptionnelles et une gestion financière et administrative désastreuse. Une violation des dispositions des lois ALUR et ELAN Les missions du syndic face à la copropriété en raison des pratiques abusives sont détournées de leurs objectifs. Les abus des syndics vont à l’encontre de toutes les obligations réglementaires. Les syndics violent les réformes imposées par la loi ALUR et la loi ELAN. La loi ALUR exige du syndic de copropriété la mise à disposition des différents copropriétaires de tous les documents en rapport à la gestion financière et administrative de l’immeuble. Un espace en ligne doit être dédié à cela sauf en cas d’interdiction par vote en Assemblée Générale. La loi ELAN met l’accent sur les relations entre le syndic et le conseil syndical. Le syndic doit remettre désormais au conseil syndical les pièces concernant la gestion financière et administrative de l’immeuble. La demande doit être faite dans un délai d’un mois. Des mesures probables pour venir à bout des abus du syndic de copropriétés Des mesures concrètes peuvent permettre de lutter efficacement contre les abus des syndics. Il s’agit de l’instauration nécessaire d’un compte séparé, de la standardisation d’un contrat type tout compris, du plafonnement des frais privatifs et de la résiliation annuelle possible du contrat de syndic. Pour éviter les surfacturations, les copropriétaires doivent veiller à organiser leur AG dans le forfait de base et les heures ouvrables. Les copropriétaires doivent faire attention aux frais de gestion supplémentaires pour les archives. Le législateur à travers l’article 33 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété dispose que les archives soient gérées dans le cadre d’une gestion courante. La vigilance est exigée pour ce qui est des surfacturations pour la déclaration de sinistre. Les assurances de mauvaise foi facturent des honoraires sous la forme d’un pourcentage sur les indemnités d’assurance ou au forfait. La tenue du carnet d’entretien est incluse dans la gestion courante. Les honoraires pour la réalisation des travaux importants doivent être décidés en AG. Les détails sont à exiger sur les forfaits administratifs pour éviter les clauses abusives. Les photocopies hors de prix sont à décourager. La gestion du contentieux en cas d’abus du syndic de copropriétés La faute de gestion engage la responsabilité du syndic. Le syndic doit garantir le bon état des logements, faire respecter le règlement de la copropriété et assurer une meilleure gestion des parties communes de l’immeuble. La faut de gestion doit être prouvée par toute preuve. En cas de faute grave débouchant sur une infraction réprimée par les dispositions du Code pénal, des sanctions pénales peuvent être prononcées contre le syndicat. C’est le cas des délits financiers comme la dissimulation de fonds, l’escroquerie ou l’abus de confiance. Il est possible de mettre fin à l’exercice de tout syndic fautif en cours de mandat. La révocation du syndic émane soit d’une faute grave ou d’un défaut sérieux d’action. Les missions du syndic face à la copropriété prennent ainsi fin avant l’échéance du terme de même que les obligations réglementaires. Il est procédé ainsi à un changement de syndic. ********************
Le top 5 des pratiques douteuses et autres abus des syndics de copropriété selon l'UFC-Que Choisir
Par Marco Mosca le 30.05.2013 à 20h58, mis à jour le 30.05.2013 à 20h58Lecture 6 min. Au moment où le gouvernement s’apprête à présenter une réforme de la loi sur les copropriétés, l’UFC-Que Choisir et l’ARC (Association de responsables de copropriété) passent au crible les contrats des cinq principaux syndics (Citya, Foncia, Immo de France, Nexity et Urbania) et dénoncent la généralisation des mauvaises pratiques et la prolifération de clauses abusives. "La situation impose cette mise en commun des compétences tant les pratiques déviantes des syndics sont importantes", a déclaré Alain Bazot, le président de l’association de consommateurs.
Le secteur a beau être régulièrement pointé du doigt, par la Commission des Clauses Abusives ou bien la DGCCRF notamment, rien n’y fait, déplorent l’UFC et l’ARC. L’arrêté Novelli de 2010 avait pourtant pour objectif de réduire les abus, mais cela n'a pas empêché les plus gros syndics de multiplier les prestations particulières en dehors des prestations de gestion courante, pour faire payer toujours plus les copropriétés. Une enquête de satisfaction menée en 2013 auprès de 2.456 copropriétaires montre d'ailleurs que le désamour avec les syndics ne cesse de gonfler: les clients des cinq grands réseaux, qui représentent tout de même entre 40 et 60% du marché, affichent un taux de satisfaction globale d’à peine 64%, Foncia et Urbania remportant la palme du mécontentement: respectivement 42 et 45%. Pas de quoi se réjouir donc.
Voici le top 5 des pratiques abusives des syndics recensées par l'UFC-Que Choisir et l'ARC.
Les forfaits tout compris
Au premier rang, les vrais/faux forfaits "tout compris", dont l'objectif premier est de limiter les prestations particulières en les englobant dans le forfait annuel et aussi de rendre prévisible le montant annuel des charges. En réalité, il n'en est rien : surcoût par rapport au contrat classique, faux avantages commerciaux, myriades de facturations supplémentaires… Si les copropriétaires revendiquent bien souvent une telle offre, afin d’avoir un maximum de lisibilité, "nous sommes très loin de ce que prétendent offrir les grandes enseignes", déplore Bruno, Dhont, le directeur de l’ARC. Certaines clauses laissent croire aux syndicats qu’ils bénéficient d’un avantage contractuel alors qu’il s’agit d’une obligation légale, à l’image de la gestion et la conservation des archives présentée comme une prestation particulière commercialement comprise dans le forfait de Nexity alors que cela relève d’une obligation.
Ces fameux contrats n’ont de tout-en-un que le nom. Ainsi Foncia n’hésite pas à inscrire 12 prestations particulières payantes en sus dans son offre forfaitisée. Chez Nexity, il y en a 11 supplémentaires.
Le compte unique imposé
Prévu par la future loi, le principe du compte séparé permet au syndicat de copropriétaire d’assurer un contrôle sur les comptes et d’assurer une véritable sécurisation des fonds. S’il est inscrit à l’ordre du jour de chaque Assemblée générale, les syndics dissuadent bien souvent les copropriétaires d’opter pour un tel choix, notamment en imposant un surcoût on ne peut plus dissuasif. L’UFC et l’ARC ont relevé que ce surcoût peut atteindre entre 15 et 40% de plus que le coût d’un compte unique, "soit 10 fois plus que les intérêts financiers que la copropriété pourrait percevoir". C’est pourquoi 90% des copropriétés choisissent en fin de compte le compte unique.
Bruno Dhont déplore également l’existence de faux comptes séparés ou bien l'usage de comptes "reflets" proposés par les banques pour les comptes séparés au bénéfice des syndics qui peuvent ainsi utiliser les fonds à d’autres destinations que la gestion de la copropriété concernée.
Pour Bruno Dhont, au-delà de la guerre du compte séparé, il faut également "gagner celle de la banque séparée" en donnant la possibilité aux copropriétés de choisir la banque de leur choix pour ouvrir leur compte séparé.
Des clauses abusives à tous les étages
En moyenne, l’UFC et l’ARC ont dénombré 18 clauses abusives dans les 8 contrats étudiés. Le Contrat "Formule 1 par 1" de Foncia en compte à lui tout seul 25, un record selon les deux associations. Il s’agit avant tout de mauvaises informations délivrées aux copropriétaires ou bien des facturations illicites comme celles portant sur la gestion et la conservation des archives, l’organisation des AG en dehors des horaires d’ouverture, la rémunération pour travaux votées en AG, la location de salle dans les locaux du syndic, des frais de chèques ou de prélèvements impayés… Ces prestations sont bien souvent inintelligibles ou floues pour le consommateur.
D’autres induisent les copropriétaires en erreur (fausse contrepartie pour inciter le copropriétaire à fonctionner en compte bancaire unique, prestations présentées comme gratuites ou faussement incluses dans le forfait)
Des frais qui pèsent sur le copropriétaire isolément
Il s'agit des frais privatifs qui ne concernent pas la copropriété dans son ensemble mais un copropriétaire. A l’image des impayés de charges. "Ce genre de clause tend à facturer au copropriétaire défaillant des honoraires pour rémunérer le syndic lorsqu’il transmet le dossier à un avocat ou à un huisssier". Une pratique jugée illicite par les tribunaux rappellent l’UFC et l’ARC. Dans cette rubrique, on retrouve également les frais de mutation, la facturation de l’actualisation de l’état daté, la délivrance d’information pour l’établissement du diagnostic de performance énergétique, qui sont bien souvent exorbitant.
Les tarifs exorbitants des prestations exceptionnelles
Pour Bruno Dhont, nous sommes ici "dans l’arbitraire le plus total", notamment au sujet des honoraires pour travaux exceptionnels qui ont bondi de 25% en trois ans, avec une mise à la trappe de l’AG. Ces honoraires doivent être fonction des travaux engagés et négociés en AG, rappelle-t-il tout en admettant que c'est loin d’être le cas dans les contrats étudiés.
Le directeur de l'ARC s’emporte également contre les vacations horaires, "à géométrie et horaires variable", et fonction du niveau de l’intervenant du syndic (directeur, principal, asssistant). Certains n’hésitent pas à majorer les prix à partir de 17 heures. Toute heure commencée et due, les déplacements en voitures sont payés… Autant d'abus selon lui.
Toutes ces pratiques ont un coût pour les copropriétés qui voient les honoraires des syndics s'envoler. Depuis trois ans, l'augmentation annuelle moyenne est de 3% pour le forfait de base et de 10% au minimum pour les prestations particulières.
Face à ce constat sévère, l’UFC et l’ARC tirent la sonnette d'alarme et réclament quatre mesures concrètes : l’instauration obligatoire d’un compte séparé, la standardisation d’un véritable contrat tout compris, le plafonnement des frais dits privatifs, la possible résiliation annuelle du contrat de syndic.
Les deux associations lancent d'ailleurs un observatoire des syndics afin d’informer régulièrement les consommateurs sur les pratiques tarifaires et contractuelles. Une sorte de vigie qui ne lâchera pas les syndics qui tirent sur la corde.
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Abus de confiance d'une décision d'AG et laxisme du syndic
https://copropriete.ooreka.fr/qr/voir/112038/abus-de-confiance-d-une-decision-d-ag-et-laxisme-du-syndic
Question détaillée Question posée le 22/08/2011 par Anonyme Bonjour,nous sommes une copropriété de 9 co-propriétaires, certains copropriétaires ont effectués depuis des années des travaux sans autorisations d'AG.- suppression d'une porte d'appartement, récupération du vide sanitaire avec décaissement complet pour créer une chambre et une trémine et changement de porte pallière non à l'identique (Mme X)- transformation de combles en habitation avec création de 4 fenêtres de toits et d'une salle de bain et d'une trémine. (Mme Y)- Installation d'une clim en terrasse, changement de fenêtre non à l'identique (M. Z syndic de la copropriété)- Mme V et M. K : changement de fenêtres non à l'identique.- Changement de volets et de fenêtres non à l'identiques (M. W)Je n'arrive pas obtenir de la part du syndic un respect du règlement de copropriété et des lois (nombreux courriers en AR), pourtant moi même membre du Conseil Syndical. Ils essayent d'exercer une pression sur moi, pour me museler. Impossible aussi d'obtenir un réajustement du tableau de répartition des charges.Quelle est la procedure la mieux adaptée pour régler en une seule fois tout ce laxisme ? Je ne voudrait pas être débouté par le Tribunal en raison de prescriptions ou non dénonciation a temps.Dernière action d'intimidation, faire annuler une autorisation qui m'a été donnée lors de la dernière assemblée, d'utiliser 1m2 de terrasse commune annexée à titre précaire et révocable, sans aucun motif à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.J'ai toujours effectué des démarches dans le respect de la loi et du règlement, et je me retrouve impuissant face à cette coalition. Merci de votre grande aide certainement très précieuse. Signaler cette question
3 réponses d'expert Réponse envoyée le 04/10/2011 par guitou Quelle panique dans cette copro. Vous ne pouvez envisager de régler tous ces problèmes en même temps. Pour tous les travaux sur parties communes sans autorisation de l'AG, ou appropriation de parties communes, seule une plainte auprès du Tribunal de Grande Instance peut aboutir. Mais c'est long et cher (il faut un avocat). Le réajustement de la répartition des charges ne peut être décidé que par une AG, et encore faut-il la majorité de l'article 26 (2/3 des voix et la moitié de copros) C'est pas gagné. Signaler cette réponse 0personnes ont trouvé cette réponse utile 0 commentaire Réponse envoyée le 05/10/2011 par Ancien expert Ooreka Bonjour et merci de votre réponse.En effet il a été voté en AG à la majorité en 2010 de modifier les tantièmes du tableau de répartition des charges pour les 2 copropriétaires qui ont augmentés leur surface habitable, avec en plus la mention "inscription au service des hypothèques". Seulement le syndic ne veut pas appliquer cette resolution votée. De plus les 2 copropriétaires demandent que la superficie supplémentaire soit basée sur la loi Carez. Chose injuste et non obligatoire, du fait que tous les autres appartements (RC date de 1996) sont encore à une répartition standard.Pour noyer le poisson, lors de la dernière AG 09/2011, le syndic a inscrit à l'ordre du jour : "nouveau règlement de copropriété" qui lui doit être à l'unanimité. Evidemment rejeté, et il pense de se fait ne pas appliquer la résolution de l'AG 2010.Je crois que l'une des obligations d'un syndic est d'executer une décision d' AG. Faut-il contacter la chambre des syndics ? ou directement le TGI Une mafia cette corpro de seulement 9 lots... :(( Signaler cette réponse 0personnes ont trouvé cette réponse utile 0 commentaire Réponse envoyée le 05/10/2011 par guitou Le vote de votre AG à la majorité (laquelle ?) simple, n'est pas valble. Il faut au moins la majorité de l'article 26 dite: double majorité. Votre Syndic est un incompétent, dans la mesure où il a laissé faire un vote de cette nature à la majorité simple. Pas étonnant qu'il ne veuille pas l'appliquer. Pour la modification des "tantièmes de charges" il faut obligatoirement faire intervenir un géômêtre qui modifiera les esquisses et définira les nouveaux tantièmes de chaque copropriétaire. Ensuite, c'est au notaire de faire la modification du règlement de copro et de sa publication. Ce sont des démarches lourdes et coûteuses, mais incontournables dans cette situation. Bref, la situation de votre copro est: "tout faux". Franchement, seul le recours au TGI peut vous en sortir.